BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 246/05 Verk374ndet am: 7. Juli 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG 247 9 Abs. 1 Ba (jetzt: BGB 247 307 Abs. 1 Ba) Verkauft eine Gemeinde dem Inhaber eines Nutzungsrechts das Grundst374ck zu ei-nem nach den Bewertungsvorschriften der DDR ermittelten Preis (Komplettierungs-kauf), stellt eine Vertragsklausel, durch welche die Gemeinde durch den Erwerber von Ersatzforderungen anderer 366ffentlicher Stellen nach 247 8 Abs. 4 VZOG freigestellt wird, keine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar (Fortf374hrung von Senat BGHZ 160, 240 und Senatsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263). BGH, Urt. v. 7. Juli 2006 - V ZR 246/05 - LG Magdeburg AG Haldensleben - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. Juli 2006 durch die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landge-richts Magdeburg vom 21. Oktober 2005 wird auf Kosten des Be-klagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Am 25. M344rz 1994 verkaufte die Kl344gerin dem Beklagten ein ehemals volkseigenes bebautes Grundst374ck, als dessen Rechtstr344ger der Rat der Ge-meinde H. eingetragen war. Dem Beklagten stand an dem Grund-st374ck ein Nutzungsrecht nach dem Nutzungsrechtsgesetz der DDR zu. Der Kaufpreis sollte durch eine Zahlung von 789 Mark/DDR abgegolten sein, die der Beklagte am 1. Juli 1990 aufgrund einer als Vorvertrag bezeichneten Erkl344rung der Kl344gerin 374ber den Erwerb des Grundst374cks nach dem Gesetz 374ber den Verkauf volkseigener Geb344ude an die Kl344gerin geleistet hatte. 1 Die Parteien gingen von der Zuordnung des Grundst374cks an die Kl344gerin aus. Weil eine Zuordnung an die Bundesrepublik Deutschland jedoch nicht aus-geschlossen war, vereinbarten sie in 247 11 des Kaufvertrags: 2 - 3 - 204Sollte das Bundesverm366gensamt von dem Verk344ufer die Abfuhr eines h366heren Kauf-preises verlangen, als in diesem Vertrag vereinbart, ist der Differenzbetrag allein vom K344ufer zu tragen.223 Tats344chlich wurde das Grundst374ck der Bundesrepublik Deutschland zu-geordnet. Diese lie337 den Wert des Grundst374cks feststellen. Aufgrund der Fest-stellung verlangte und erhielt sie von der Kl344gerin einen Betrag von umgerech-net 2.723,01 200, der dem h344lftigen Bodenwert entspricht. Die Kl344gerin verlangt von dem Beklagten Ausgleich dieses Betrags abz374glich des bereits gezahlten Kaufpreises von umgerechnet 201,70 200, also 2.521,31 200. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344ge-rin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die von dem Landgericht zugelassene Revision, mit welcher der Beklagte die Abwei-sung der Klage anstrebt. Die Kl344gerin verteidigt das Berufungsurteil. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht meint, die Kl344gerin k366nne nach 247 11 des Vertrags Ersatz des an die Bundesrepublik Deutschland gezahlten Betrags verlangen, weil sie von dieser in Anspruch genommen worden sei. Diese Klausel sei inhalt-lich nicht zu beanstanden. Sie sei nicht 374berraschend und stelle auch keine un-angemessene Benachteilung des Beklagten dar. Vielmehr habe die Kl344gerin dem Beklagten das Grundst374ck ohne diese Klausel nicht zu dem niedrigen Kaufpreis verkaufen k366nnen. Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil zu den Dresdener Komplettierungsk344ufen klargestellt, dass solche Verk344ufe nich-tig seien, wenn sie nicht nur einen deutlich unterhalb des h344lftigen Bodenwerts liegenden Kaufpreis vors344hen, sondern auch eine Nachzahlungspflicht der ver- 5 - 4 - 344u337ernden Gemeinde ausl366sten. Die Anspr374che der Kl344gerin seien nicht ver-wirkt. Der Beklagte k366nne sich auch nicht darauf berufen, dass die Kl344gerin in fr374heren Vertr344gen eine solche Klausel nicht aufgenommen habe, sondern erst, nachdem sie auf das Nachzahlungsproblem aufmerksam geworden sei. II. Diese Erw344gungen halten revisionsrechtlicher Pr374fung stand. 6 1. Das Berufungsurteil ist entgegen der Ansicht des Beklagten nicht we-gen eines Versto337es gegen 247 540 ZPO aufzuheben. 7 a) Richtig ist allerdings, dass ein Berufungsurteil die Berufungsantr344ge wiedergeben muss. Ihre Wiedergabe kann durch die nach 247 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO m366gliche und hier auch vorgenommene Bezugnahme auf die tats344chli-chen Feststellungen des angefochtenen Urteils nicht ersetzt werden (BGHZ 154, 99, 100; 156, 216, 217 f.; Senatsurt. v. 6. Juni 2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290, 1291). Der Antrag des Berufungskl344gers braucht zwar nicht unbedingt w366rtlich wiedergegeben zu werden; aus dem Zusammenhang muss aber wenigstens sinngem344337 deutlich werden, was der Berufungskl344ger mit sei-nem Rechtsmittel erstrebt hat (BGHZ 154, 99, 101; 156, 216, 218). Dazu ist das Urteil insgesamt in den Blick zu nehmen (Senatsurt. v. 6. Juni 2003, aaO). 8 b) Diesen Anforderungen gen374gt das Berufungsurteil noch. Es gibt die Berufungsantr344ge zwar nicht w366rtlich wieder. Aus dem Tenor, der Bezugnahme auf die tats344chlichen Feststellungen des Urteils erster Instanz und der Begr374n-dung des Berufungsurteils ergibt sich jedoch zweifelsfrei, dass die Kl344gerin ih-ren Zahlungsanspruch im Berufungsverfahren weiterverfolgt und damit nach 9 - 5 - Ansicht des Berufungsgerichts auch Erfolg hat. Das offensichtliche Versehen, das dem Berufungsgericht in der Einleitung seiner Begr374ndung unterlaufen ist, 344ndert daran nichts. 2. Das Berufungsurteil ist auch inhaltlich nicht zu beanstanden. 10 a) Das Berufungsgericht leitet aus der in 247 11 des Vertrags der Parteien bestimmten Pflicht des Beklagten, den Differenzbetrag aus einem Zahlungsver-langen des Bundesverm366gensamts allein zu tragen, dessen weitere Pflicht ab, der Kl344gerin einen von ihr an das Bundesverm366gensamt gezahlten Differenzbe-trag zu ersetzen. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nur eingeschr344nkt 374-berpr374fbar und in diesem Rahmen nicht zu beanstanden. Sie wird von der Re-vision auch nicht angegriffen. 11 b) Diese Klausel ist wirksam. 12 aa) Da das Berufungsgericht insoweit keine abweichenden Feststellun-gen getroffen hat, ist f374r das Revisionsverfahren davon auszugehen, dass es sich bei der Vertragsklausel, die den Beklagten zur Freistellung der Kl344gerin von den Anspr374chen eines Zuordnungsberechtigten verpflichtet, um eine All-gemeine Gesch344ftsbedingung im Sinne des 247 1 AGBG handelt, der hier nach Art. 229 247 5 Satz 1 EGBGB noch anzuwenden ist. 13 bb) Anders als die formularm344337igen Nachbewertungsvereinbarungen in Privatisierungsvertr344gen der fr374heren Treuhandanstalt (vgl. dazu Senat, BGHZ 146, 331; Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437) ist die vorlie-gende Freistellungsklausel nicht durch 247 8 AGBG einer Inhaltskontrolle entzo-gen. In den erw344hnten Nachbewertungsklauseln wurde wegen des Fehlens ei- 14 - 6 - nes funktionsf344higen Grundst374cksmarkts im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Erh366hung des zun344chst vereinbarten Kaufpreises auf Grund einer Nach-bewertung der verkauften Grundst374cke vorgesehen. Im Unterschied dazu ha-ben die Parteien hier, 344hnlich wie bei Freistellungsklauseln im Hinblick auf 247 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG (dazu: Senatsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 264), den bezifferten Kaufpreis nicht etwa nur als "vorl344ufi-gen Wertansatz" gekennzeichnet (vgl. zu diesem Merkmal Senat, Urt. v. 22. Februar 2002, V ZR 251/00, VIZ 2002, 437, 438) und bei Vertragsschluss nicht auf eine Preisbestimmung (teilweise) verzichtet, sondern einen Kaufpreis abschlie337end vereinbart. 247 11 des Vertrags erm366glicht der Kl344gerin jedoch, un-ter bestimmten Voraussetzungen neben dem Kaufpreis eine Freistellung und damit eine weitere Leistung von dem Beklagten zu verlangen. cc) Das ist jedoch nicht zu beanstanden. 15 (1) Mit dem Inhalt eines formularm344337igen einseitigen Leistungs344nde-rungsrechts der Verwenderin ist die Klausel nur dann wirksam, wenn sie dem Transparenzgebot Rechnung tr344gt, an schwerwiegende 304nderungsgr374nde an-kn374pft und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen ber374cksichtigt. Das hat der Senat f374r eine Klau-sel zur Freistellung von der Entsch344digungspflicht nach 247 16 Abs. 1 Satz 3 In-VorG entschieden (Urt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, aaO). F374r eine Klausel, die auf eine Freistellung von der Ersatzpflicht nach 247 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG zielt, gilt nichts anderes. Diesen Anforderungen gen374gt die Klausel. 16 (2) Die Klausel ist zwar knapp gehalten. Aus dem Hinweis auf ein Zah-lungsverlangen des Bundesverm366gensamts einerseits und der Eingangsformel des Kaufvertrags andererseits wird aber auch f374r den hier ma337geblichen Inha- 17 - 7 - ber eines Nutzungsrechts, der das Grundst374ck hinzu erwirbt, erkennbar, dass die Kl344gerin vor einer f366rmlichen Zuordnung des Grundst374cks aufgrund ihrer Verf374gungsbefugnis nach 247 8 VZOG (bis zum 25. Dezember 1993: 247 6 VZOG) verkauft hatte und sich mit der vereinbarten Klausel dagegen absichern wollte, bei einer sp344teren anderweitigen Zuordnung dem wahren Zuordnungsberechtig-ten nicht nur den Kaufpreis auskehren, sondern auch die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert ersetzen zu m374ssen. (3) Es liegt auch ein schwerwiegender Grund vor. Die zus344tzliche Ver-pflichtung des Beklagten steht nicht im Belieben der Kl344gerin, sondern h344ngt nach Grund und H366he von der begr374ndeten Inanspruchnahme der Kl344gerin durch das Bundesverm366gensamt auf Ersatz des durch den abzuf374hrenden Kaufpreis nicht gedeckten Teil des Verkehrswerts ab. Damit wird eine von den Erwartungen der Parteien abweichende Zuordnungslage zur Voraussetzung der ver344nderten Leistungspflicht der Beklagten. Die Inanspruchnahme der Kl344gerin aufgrund von 247 8 Abs. 4 Satz 2 VZOG stellt einen schwerwiegenden 304nde-rungsgrund dar. Andernfalls w374rde die Kl344gerin doppelt belastet: Sie m374sste nicht nur das aus dem Vertrag Erlangte herausgeben, sondern auch ihr sonsti-ges 366ffentlichen Zwecken gewidmetes Verm366gen angreifen, um den Ersatzan-spruch des wahren Zuordnungsberechtigten zu erf374llen. Dem darf sie durch eine Freistellungsklausel entgegenwirken (f374r 247 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG: Se-natsurt. v. 14. November 2003, V ZR 144/03, NJW-RR 2004, 263, 265). 18 (4) Die Klausel nimmt auch angemessen R374cksicht auf die Interessen des Beklagten. Er wollte das Grundst374ck zu dem in dem 226 rechtlich allerdings nicht verbindlichen 226 Vorvertrag bestimmten sehr g374nstigen Kaufpreis erwer-ben. Dieser machte mit 789 Mark/DDR etwas weniger als 4% des Verkehrs-werts des Grundst374cks und etwas weniger als 8% des Ankaufspreises nach 19 - 8 - dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz aus. Das stand zwar unter den besonde-ren Bedingungen des Verkaufsgesetzes der DDR, die hier vorlagen, einem Verkauf nicht von vornherein entgegen (Senat BGHZ 160, 240, 247 ff.). Vor-aussetzung daf374r war aber, was die Revision nicht ber374cksichtigt, dass der Ver-kauf keine zus344tzlichen Ersatzpflichten der verkaufenden 366ffentlichen Stelle ausl366ste, die aus deren sonstigem Verm366gen zu bestreiten waren (Senat, Urt. v. 17. September 2004, V ZR 339/03, ZfIR 2004, 998, 1004, insoweit in BGHZ 160, 240 nicht abgedruckt). Diesem Zweck dient die angegriffene Klausel. Er-m366glicht sie aber einen von dem Beklagten gewollten und f374r ihn g374nstigen Verkauf, auf den er keinen Anspruch hat (Senat, BGHZ 160, 240, 247), nimmt sie auf die Interessen des Beklagten angemessen R374cksicht. Bei der Berech-nung der Freistellungsforderung ist auch bedacht worden, dass der Beklagte aufgrund seines (in dem Vertrag aufgegebenen) Nutzungsrechts von dem Bun-desverm366gensamt den Ankauf des Grundst374cks zum halben Bodenwert h344tte verlangen k366nnen. (5) Nichts anderes ergibt sich aus dem Umstand, dass die Kl344gerin in fr374heren Komplettierungsvertr344gen, wie revisionsrechtlich zu unterstellen ist, eine entsprechende Klausel nicht aufgenommen hat. Im M344rz 1994 hatte sich n344mlich die Rechtslage grundlegend ver344ndert. W344hrend die verf374gungsbefug-ten Stellen bis zum Inkrafttreten des Registerverfahrenbeschleunigungsgeset-zes vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2182) nur den Erl366s herauszugeben hatten, mussten sie von diesem Zeitpunkt (25. Dezember 1993) an auch die Differenz zum Verkehrswert dem Zuordnungsberechtigten erstatten. Das zwang sie zur 304nderung ihrer Vertragspraxis und stellt keine Verletzung des Gleich-heitssatzes dar. Falls die Kl344gerin zwischen dem 25. Dezember 1993 und dem 19. M344rz 1994 noch ein Vertragsmuster ohne Freistellungsklausel verwandt haben sollte, diente das nicht einer legitimen 366ffentlichen Aufgabe und w344re 20 - 9 - (haushaltsrechtlich) unzul344ssig. Die Anwendung einer solchen Praxis kann auf-grund des Gleichbehandlungsgebots nicht verlangt werden (vgl. BVerfG NVwZ 1995, 475, 476; BVerwG NVwZ 1986, 758; Starck in: v. Mangoldt/Klein/Starck, Bonner Grundgesetz, 4. Aufl., Art. 3 Rdn. 251) und nicht zur Unwirksamkeit ei-ner sachlich gebotenen Klausel f374hren. c) Die Kl344gerin ist aus diesem Grund auch nicht gehindert, sich auf die vereinbarte Klausel zu berufen, sondern im Gegenteil verpflichtet, von ihr Gebrauch zu machen, um unn366tige Ausgaben zu vermeiden und den haus-haltsrechtlichen Vorgaben zur Verwendung ihrer 366ffentlichen Mittel zu entspre-chen. 21 - 10 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 Abs. 1 ZPO. 22 Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: AG Haldensleben, Entscheidung vom 13.01.2005 - 2 C 721/03 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 21.10.2005 - 1 S 132/05 -
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