BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VII ZR 246/08 Verk374ndet am: 22. Juli 2010 Boppel, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 311 b Abs. 1 Satz 1 a) Ein Bauvertrag ist gem344337 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB beurkundungsbed374rftig, wenn er mit einem Vertrag 374ber den Erwerb eines Grundst374cks eine rechtli-che Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Vertr344ge in der Weise miteinander zu verkn374pfen, dass sie mit-einander stehen und fallen sollen. Sind die Vertr344ge nicht wechselseitig von-einander abh344ngig, ist der Bauvertrag nur dann beurkundungsbed374rftig, wenn das Grundst374cksgesch344ft von ihm abh344ngt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777). b) Ein Bauvertrag kann auch dann beurkundungsbed374rftig sein, wenn er vor einem Grundst374ckskaufvertrag geschlossen wird und die Parteien des Bau-vertrages nicht identisch sind mit den Parteien des bevorstehenden Grund-st374ckskaufvertrages. In diesem Fall ist ein Bauvertrag beurkundungsbed374rf-tig, wenn die Parteien des Bauvertrages 374bereinstimmend davon ausgehen, dass der Grundst374ckserwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertra-ges von dem Bauvertrag abh344ngt. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 - VII ZR 246/08 - OLG Celle LG Hildesheim - 2 - Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 8. April 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kniffka, den Richter Dr. Kuffer, den Richter Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter Leupertz f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Teil- und Grundurteil des 6. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Celle vom 6. November 2008 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklag-ten erkannt worden ist. In diesem Umfang wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin begehrt von den Beklagten nach vorzeitiger Beendigung ei-nes Bauvertrags Werklohn abz374glich ersparter Aufwendungen. 1 Die Beklagten beauftragten durch schriftlichen Vertrag vom 8./11. Oktober 2006 die Kl344gerin mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf einem n344her bezeichneten Grundst374ck in W., das nicht im Eigentum der Be-klagten stand. 247 10 (Sondervereinbarungen) des Vertrages lautet: 2 - 3 - "Der Bauherr erh344lt ein kostenfreies R374cktrittsrecht vom Bauver-trag sollte er das Grundst374ck 205 nicht erwerben. Angestrebt ist eine Grenzbebauung der Nebengeb344ude und sollte im Rahmen einer Bauvoranfrage mit dem zust344ndigen Bauamt abgestimmt werden." 3 Zu einem Erwerb des Grundst374cks durch die Beklagten kam es nicht. Diese teilten der Kl344gerin mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 mit, sie machten von ihrem R374cktrittsrecht Gebrauch. Nach Ansicht der Kl344gerin liegen die Vor-aussetzungen f374r einen R374cktritt nicht vor. Sie wertet das Schreiben der Be-klagten als K374ndigung des Vertrags und hat auf dieser Basis eine ihr zustehen-de Verg374tung von 58.269,58 200 errechnet. Das Landgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags und weiterer 892,44 200 vorgerichtliche Anwaltskosten jeweils nebst Zinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist hinsichtlich des Betrags von 892,44 200 ohne Erfolg geblieben. Im 334brigen hat das Berufungsgericht die Klage dem Grunde nach f374r gerechtfertigt erkl344rt und die Sache wegen des Streits 374ber den Betrag des Anspruchs an das Landgericht zur374ckverwiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Ziel der vollst344n-digen Klageabweisung weiter. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist, und insoweit zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht h344lt den Bauvertrag f374r wirksam. Er habe nicht der notariellen Beurkundung nach 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB bedurft. Die Beklag-ten h344tten sich in ihm nicht zum Erwerb des vorgesehenen Baugrundst374cks verpflichtet. Sie h344tten im Gegenteil ein R374cktrittsrecht einger344umt erhalten f374r den Fall, dass sie das Grundst374ck nicht erw374rben. 6 II. Das h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Die Erw344gungen des Berufungsgerichts rechtfertigen nicht seine Ansicht, der Bauvertrag sei ohne notarielle Beurkundung wirksam. 7 1. Zwar ist es richtig, dass der Bauvertrag eine Verpflichtung der Beklag-ten zum Erwerb des Baugrundst374cks nicht enth344lt. Das Berufungsgericht 374ber-sieht jedoch, dass sich der Formzwang des 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB dann auf einen Bauvertrag erstreckt, wenn dieser mit dem vorgesehenen Vertrag 374ber den Erwerb des Grundst374cks eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Vertr344ge in der Weise miteinander zu verkn374pfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen (BGH, Urteile vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 48 f.; vom 8 - 5 - 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349; vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, BauR 2002, 1541 = NZBau 2002, 502 = ZfBR 2002, 777 und vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, BauR 2009, 1138 = NZBau 2009, 442 = ZfBR 2009, 559; st. Rspr.). Sind die Vertr344ge allerdings nicht wechselseitig voneinander abh344ngig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des 247 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundst374cksgesch344ft vom Bauvertrag abh344ngt (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). 2. Das Berufungsgericht hat sich mit diesen rechtlichen Voraussetzungen f374r eine Beurkundungsbed374rftigkeit des Bauvertrages nicht befasst. Seine Er-w344gungen sind nicht geeignet, die Beurkundungsbed374rftigkeit des Bauvertrages zu verneinen. Allein der Umstand, dass im Bauvertrag der Grundst374ckserwerb nicht geregelt ist, steht einer rechtlichen Einheit von Bau- und Grundst374cks-kaufvertrag nicht entgegen. Diese kann auch dann vorliegen, wenn beide Ver-tr344ge nicht in einer Urkunde enthalten sind, sondern nacheinander geschlossen werden (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO) und sogar dann, wenn die Parteien des Bauvertrages nicht identisch sind mit den Parteien des Grundst374ckskaufvertrages (BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO). Die Vereinbarung eines R374cktrittsrechts in einem Vertrag steht der recht-lichen Einheit mit einem anderen Vertrag nicht entgegen (BGH, Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO). 9 III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Das Berufungsgericht wird pr374fen m374ssen, ob die Voraussetzungen daf374r vorliegen, dass der Bauvertrag beur- 10 - 6 - kundet werden muss, um Wirksamkeit zu erlangen. Insoweit ist auf Folgendes hinzuweisen: Der Bauvertrag ist an sich formfrei wirksam. Er kann aber selbst dann, wenn er vor einem Grundst374ckskaufvertrag geschlossen wird, der Beur-kundung bed374rfen, um Wirksamkeit zu erlangen (vgl. BGH, Urteil vom 6. No-vember 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349; M374nchKommBGB/Kanzleiter, 5. Aufl., 247 311 b Rdn. 54; Staudinger/Wufka, BGB 2005, 247 311 b Rdn. 175). Ma337geblich kann in diesem Fall nicht der tats344chliche Wille der Parteien des Grundst374ckskaufvertrages sein, denn dieser ist in aller Regel vor Abschluss des Bauvertrages nicht feststellbar (missverst344ndlich insoweit m366glicherweise BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). Vielmehr ist zu pr374fen, ob nach dem Willen der Bauvertragsparteien der f374r die Bebauung notwendige Grund-st374ckserwerb von dem Bauvertrag in der Weise abh344ngen soll, dass beide Ver-tr344ge miteinander stehen und fallen (vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). Es reicht nicht aus, dass die Parteien eine Abh344ngigkeit des Bauvertrages vom zuk374nftigen Grundst374ckserwerb wollen. Vielmehr m374ssen sie gemeinsam davon ausgehen, dass dieser Grundst374cks-erwerb nach dem Willen der Parteien des Kaufvertrages von dem Bauvertrag abh344ngt. Denn ma337geblich f374r die Beurkundungspflicht ist die Abh344ngigkeit des Grundst374cksvertrages von einer etwaigen anderen Abrede. Nur diese Abh344n-gigkeit erlaubt den R374ckgriff auf 247 311 b BGB (BGH, Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO; Urteil vom 26. November 1999 - V ZR 251/98, NJW 2000, 951). Ausreichend ist, dass in dem dem Grundst374ckserwerb vorgezogenen Ge-sch344ft ein Verkn374pfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten ein-bezieht (vgl. M374nchKommBGB/Kanzleiter, 5. Aufl., 247 311 b Rdn. 54, 55; Otto, NotBZ 2002, 298, 299 f.). Denn es kann keinen Unterschied machen, ob der Bauvertrag vor dem Grundst374ckskaufvertrag, gleichzeitig mit ihm oder sp344ter geschlossen wird. - 7 - Ein solcher Verkn374pfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller f374r die Durchf374hrung eines Bauvertrages ein Grund-st374ck ben366tigt (BGH, Urteil vom 6. Dezember 1979 - VII ZR 313/78, BGHZ 76, 43, 49; Urteil vom 13. Juni 2002 - VII ZR 321/00, aaO). Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grund-st374ck ausgef374hrt werden soll, reicht f374r sich genommen nicht. Ein Wille, die Ver-tr344ge in der notwendigen Weise zu einer rechtlichen Einheit zu verkn374pfen, kommt aber dann in Betracht, wenn die Parteien des Bauvertrages und diejeni-gen des Kaufvertrages identisch sind oder der Bauunternehmer ma337geblichen Einfluss auf die Durchf374hrung des Kaufvertrages hat. Er wird dann h344ufig da-durch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundst374ck erfolgen soll (BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346 ff.; Urteil vom 16. Dezember 1993 - VII ZR 25/93, BauR 1994, 239 = ZfBR 1994, 122 und zum Baubetreuungsvertrag Urteil vom 12. Februar 2009 - VII ZR 230/07, aaO). Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussm366glichkeit auf die Durchf374hrung des Kaufvertrages, bedarf es 11 - 8 - anderer, besonderer Umst344nde, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbed374rftig (vgl. auch BGH, Urteil vom 22. M344rz 1991 - V ZR 318/89, NJW-RR 1991, 1031, 1032). Kniffka Kuffer Bauner Safari Chabestari Leupertz Vorinstanzen: LG Hildesheim, Entscheidung vom 09.04.2008 - 5 O 154/07 - OLG Celle, Entscheidung vom 06.11.2008 - 6 U 67/08 -
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