BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 246/11 Verkündet am: 15. Mai 2012 Vorusso Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 560 Abs. 4 Die Anpassun g von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte A b- rechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsu r- teil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). BGH, Urteil vom 15. Mai 2012 - VIII ZR 246/11 - LG Bautzen AG Hoyerswerda - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2 012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen vom 22. Juli 2011 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1993 Mieter einer 85,68 qm großen Wohnung in E . . Der Kläger ist durch Erwerb des Anwesens in den Mietvertrag eing e- tr e ten. Vorauszahlungen auf die Betr iebskosten vereinbart, die o- natlich betrugen. Jeweils im Anschluss an die A brechnung von Betriebskosten erhöhte der Klä ger die V orauszahlungen sowie ; mit der Abrechn ung für 2008 passte er sie ab 1. Januar 2010 monatlich an. D er Beklagte ent r ic h- 1 2 - 3 - tete durchgehen d und erhob jeweils konkrete Einwendungen gegen die Abrechnungen . Bezüglich der nach W ohnfläche abzurechnenden Kosten für Wasser und Abwasser fehle es schon an einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung, weil ein Teil der G e- samtkosten als " Festbetrag " in Rechnung gestellt worden sei, ohne einen U m- lageschlüssel zu benennen. Hausmeisterkosten s eien nicht umlagefähig, weil die Mieter die Reinigung von Treppenhaus und Hof sowie die Pflege der Par k- flächen entsprechend der mietvertraglichen Regelung selbst vorn ä hmen und nicht ersichtlich sei, dass der Hausmeister überhaupt umlagefähige Arbeiten ausf ühre. Die Nachforderung des Klägers aus der Betriebskostenabrechnung für 2005 wurde in einem Vorprozess mit Urteil vom 19. Januar 2010 (rechtskräftig) mit der Begründung abgewiesen, die Wasserkosten seien mit einem unzuläss i- gen " Festbetrag " berechnet un d der Kläger habe im Übrigen nicht dargelegt , wofür die angesetzten Hausmeisterkosten angefallen sei en; bei Streichung di e- ser Kostenpositionen ergebe sich keine Nachforderung des Klägers. Die Hausverwaltung des Klägers kündigte das Mietverhältnis mit Sch re i- ben vom 11. November 2009 wegen eines behaupteten Zahlungsrückstands für den Zeitraum Januar bis November 2009 in Höhe 2 . 881,72 fristgemäß. Mit Schreiben vom 2 6 . März 2010 wiederholte der Kläger die Kü n- digung, wobei er sich auf Rü ckstände in Höhe von (nur noch) insgesamt 1.040 für den Zeitraum Juni 2008 bis März 2010 berief . Außerdem stützte der Kläger die Kündigung vom 2 6 . März 2010 darauf, dass d er Beklagte in der Zeit von 2006 bis 2008 die erhöhten Vorauszahlungen nicht entric htet habe. 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumungsk lage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revi sion hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehe fort, weil der Kläger zur fristlo sen oder fristgerechten Kündigung nicht berechtigt gewesen sei. De r Wirksamkeit der Kündigung wegen nicht gezahlter Erhöhungsbeträge stehe bereits die Kündigungssperre des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen, weil der Vermieter danach wegen derartiger Rückstän de erst dann kündigen könne, wenn er den Mieter deswegen auf Zahlung verklagt habe und seit der recht s- kräftigen Verurteilung zwei Monate abgelaufen seien. Die Kündigung vom 11. November 2009 sei lediglich auf die bis zu di e- sem Zeitpunkt im Jahr 2009 aufg elaufenen Rückstände gestützt. Die vom Kl ä- ger beanspruchten erhöhten Vorauszahlungen hätten ihm jedoch nicht zug e- standen. Hinsichtlich der Kosten für Wasser und Abwasser seien die Abrec h- nungen des Klägers bereits aus formellen Gründen unwirksam. Hinsichtli ch der Hausmeisterkosten seien die Abrechnungen inhaltlich unrichtig, weil der Kläger tro t z eines entsprechenden gerichtlichen Hinweises nichts dazu vorgetragen habe, welche umlagefähigen Arbeiten der Hausmeister überhaupt ausgeführt 5 6 7 8 9 - 5 - habe. § 560 Abs. 4 BGB erlaube dem Vermieter nur eine Anpassung der Vor - auszahlungen auf eine angemessene Höhe. Dies verbiete es, eine Abrechnung mit groben inhaltlichen Fehlern zugrunde zu legen, die den Abrechnungssaldo deutlich zu Lasten des Mie ters verschieben würden. Bei A bzug der Hausmei s- terkosten und Korrektur der Wasserkosten verbleibe in den Abrechnungen für 2007 und 2008 kein Saldo zum Nachteil der Beklagten, so dass für eine Anpa s- sung der Vorauszahlungen auch kein Raum gewesen sei. Auch die Kündigung vom 2 6 . März 2010 sei unwirksam. Soweit sich der Kläger darin auf rückständige Vorauszahlungen aus den Jahren 2006 bis 2008 berufen habe, fehle es schon deshalb an einem Verzug im Zeitpunkt der Künd i- gung, weil der Anspruch auf Vorauszahlungen mit de m Eintritt der Abrec h- nungsreife erloschen sei. Zwar könne eine ordentliche Kündigung auch auf in der Vergangenheit liegende abgeschlossene Vertragsverletzungen wie versp ä- tete Mietzahlungen gestützt werden. Ein e Vertragsverletzung in Form nicht rechtzeitig entrichteter Vorausz ahlungen liege indes nicht vor, denn auch die vom Kläger mit den Abrechnungen für 2005 und 2006 vorgenommenen Anpa s- sungen seien wegen der inhaltlichen Fehler bei den Kosten für Wasser und Hausmeister unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher N achprüfung jedenfalls insoweit stand, als das Berufungsgericht eine Verpflichtung der Beklagten zur Leistung erhö h- ter Betriebskostenvorauszahlungen verneint hat. Die Revision ist daher zurüc k- zuweisen. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Räumung de r vo m Bekla gten gemieteten Wohnung nicht zu, weil die Kündigungen vom 11. November 2009 und vom 2 6 . März 2010 mangels Pflichtverletzung des Beklagten das Mietve r- 10 11 - 6 - hältnis der Parteien nicht beendet haben. Der Beklagte war nicht verpflichtet, die vom Kläger verlangten e rhöhten Betriebskostenvorauszahlungen zu entric h- ten. Die vom Kläger vorgenomme nen Erhöhungen sind von vornherein unwir k- sam, soweit sie auf Positionen ( Frisch - und Abw asser) gestützt sind, die schon wegen formeller Mängel nicht ordnungsgemäß abgerechnet wor den sind. Im Übrigen ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Vermieter auch nach einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zur Erh ö- hung von Vorauszahlungen insoweit nicht berechtigt ist, als die zugrunde gele g- te Abrechnung inhaltli che Fehler aufweist, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verschieben und bei deren Korrektur sich ergibt, dass die bisherigen Vorauszahlungen weiterhin angemessen sind. 1. Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei nach einer Abrechnung der Betriebskosten durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorau s- za h lungen auf eine angemessene Höhe vornehmen. Hierfür genügt e nach der ( bisherigen ) Rechtsprechung des Senats allerdings eine formell ordnungsg e- mäße Abrechnung; auf die inhaltliche Richt igkeit k am es nicht an (Senatsurteile vom 28. November 2007 VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121 Rn. 15, 18; vom 25. November 2009 VIII ZR 322/08, NZM 2010, 315 Rn. 16 sowie vom 16. Juni 2010 VIII ZR 258/09, NZM 2010, 736 Rn. 26). Hieran hält der Senat nich t fest. Die bisherige Rechtsprechung des Senats beruhte auf der Überlegung, dass über die Anpassung der Vorauszahlungen alsbald nach einer Abrechnung Klarheit herrschen sollte und deshalb möglicherweise aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung nicht in diesem Rahmen ausgetragen we r- den sollten , zumal es lediglich um vorläufige Zahlungen geht, über die im Ra h- men der späteren Jahresrechnung ohnehin noch Rechenschaft abzulegen ist. 12 13 14 - 7 - Allerdings wird bei dieser Sichtweise der mit der An passung der Vorau s- zahlungen verfolgte Zweck nicht hinreichend berücksichtigt. Durch die Anpa s- sung soll eine möglichst realistische Bemessung der Vorauszahlungen erreicht werden, so dass bei der späteren Abrechnung weder ein großes Guthaben des Mieters noch eine hohe Nachforderung des Vermieters entstehen. Aus diesem Grund dürfen nach der Rechtsprechung des Senats bereits absehbare Koste n- steigerungen bei der Anpassung berücksichtigt werden, während ein abstrakter Sicherheitszuschlag nicht zulässig ist (Senat surteil vom 28. September 2011 VIII ZR 294/10, NZM 2011, 880 Rn. 25). Bl ie ben inhaltliche Fehler, die das Abrechnungsergebnis zu Lasten des Mieters verändern, bei der Anpassung unberücksichtigt, h ätte das zur Folge, dass die Vorauszahlungen nicht mehr wie geboten ausschließlich anhand des voraussichtlichen Abrechnungse r- gebnisse s für die nächste Abrechnungsperiode bemessen w ü rden. Vielmehr eröffnete eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Voraus zahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden . Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erstellung einer korrekten Abrec h- nung verpflichtet ist und es nicht hi ngenommen werden kann, dass eine Ve r- tragspartei aus der Verl etzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Dies wäre aber der Fall, wenn d er Vermieter die Anpassung jeweils auf der Basis der letzten Abrechnung auch dann vornehmen dürfte, wenn inhaltliche Fehler das Abrechnungsergebnis zum Nachteil des Mieters ver schieben. Besonders gr a- vierende Kon sequenzen für den Mieter könnten sich ergeben , wenn sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein kündigungsrelevanter Mietrückstand aufbaut. In letzter Konsequenz könnte dies bedeuten, dass der Vermieter das Mietverhäl tnis wegen Mietrückständen beenden könnte, zu denen es überhaupt nur kommen konnte, weil er selbst eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete. Ein solches 15 16 - 8 - Ergebnis wäre mit dem durch Artike l 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Besit z- recht des Mieters an der von ihm gemieteten Wohnung als dem Mittelpunkt se i- ner privaten Existenz (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.; BVerfG NJW 2000, 2658, 2659 sowie NZM 2004, 186 ) nicht vereinbar. Eine Anpassung der Voraus zahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist daher nur insoweit wirksam , als sie auf einer auch inhaltlich korrekten Abrechnung beruht; an der bisherigen gegenteiligen Auffa s- sung hält der Senat, wie bereits ausgeführt, nicht fest. Die damit verbundene Konsequenz, dass der Streit über die inhaltlic he Richtigkeit einer Abrechnung auch in einem Rechtsstreit über eine Klage auf Zahlung erhöhter Vorausza h- lungen oder eine auf Nichtzahlung derartiger Beträge gestützte Räumungsklage ge klärt werden muss und diesen gegebenen falls verlängert, ist hinzunehmen. 2. Im vorliegenden Fall waren die Abrechnungen des Klägers für die Ja h- re 2005 bis 2008 nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Fes t- stellungen des Berufungsger ichts bezüglich einzelner Positionen (Hausmeister) unrichtig und verblieb nach Korrektur dieser Fehler jeweils kein Saldo zum Nachteil des Beklagten . Eine Erhöhung der Vorauszahlungen wäre daher nur insoweit möglich gewesen, als dies durch bereits absehbar e Kostensteigeru n- gen geboten war . Dies wird vom Kläger nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. 17 - 9 - 3. Die weitere vom Berufungsgericht erörterte Frage, ob der Wirksamkeit der vom Kläger erklärten Kündigungen außerdem die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegensteht, beda rf deshalb keiner Entscheidung. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hoyerswerda, Entscheidung vom 15.07.2010 - 1 C 144/10 - LG Bautzen, Entscheidung vom 22.07. 2011 - 1 S 95/10 - 18
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