BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/05 Verk374ndet am: 7. M344rz 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 7. M344rz 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 20. September 2005 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Kl344ger gegen die Abweisung der Klage auf Zahlung von 5.233,04 200 nebst Zinsen wegen Wertersatzes f374r die Markise und f374r den Teppichboden durch das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29. M344rz 2005 zur374ckgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Kl344ger wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 29. M344rz 2005 im vorbezeichneten Umfang abge344ndert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kl344ger 5.233,04 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 26. August 2004 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Die Kl344ger haben die Kosten des Verfahrens der Nichtzu-lassungsbeschwerde zu tragen, soweit diese ohne Erfolg geblieben ist. Insoweit betr344gt der Wert des Beschwerdegegen-standes f374r die Gerichtskosten 16.623,30 200 und f374r die au337er-gerichtlichen Kosten 21.856,34 200, mit der Ma337gabe, dass letztere im Verh344ltnis zur Beklagten nur in H366he von 3/4 anzusetzen sind. - 3 - Die Kosten der ersten und zweiten Instanz haben die Kl344ger zu 3/5 und die Beklagte zu 2/5 zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: 1 Die Kl344ger hatten von der Beklagten eine Wohnung in Berlin gemietet. Der Formularmietvertrag vom 30. April 2001 enth344lt u. a. folgende Regelungen: "247 4 Mietzins, Nebenkosten und Sch366nheitsreparaturen 205 6. Der Mieter ist verpflichtet, die w344hrend des Mietverh344ltnisses anfallenden Sch366nheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuf374hren (vgl. 247 13). Die Sch366nheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuf374hren: Tapezieren, Anstreichen der W344nde und Decken, das Streichen der Fu337b366den, der Heizk366rper einschlie337lich der Heizrohre, der Innent374ren sowie der Fenster und Au337ent374ren von innen. Endet das Mietverh344ltnis und sind zu diesem Zeitpunkt Sch366nheitsreparaturen noch nicht f344llig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten f374r die Sch366nheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuw344hlenden Malerfachgesch344ftes an den Vermieter nach folgender Ma337gabe zu bezahlen. Liegen die letzten Sch366nheitsreparaturen w344hrend der Mietzeit l344nger als 1 Jahr zur374ck, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Maler-fachgesch344ftes an den Vermieter, liegen sie l344nger als 2 Jahre zur374ck 40 %, l344nger als 3 Jahre 60 %, l344nger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverh344ltnisses Sch366nheitsreparaturen in - 4 - kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausf374hrt oder ausf374hren l344sst. 205 247 13 Gebrauch der Mietr344ume, Sch366nheitsreparaturen 1. Im Allgemeinen werden Sch366nheitsreparaturen in den Mietr344umen in folgenden Zeitabst344nden erforderlich: in K374chen, B344dern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafr344umen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenr344umen alle 7 Jahre. 205" Die Kl344ger versahen die Wohnung mit einer Markise zum Preis von 6.250 DM und lie337en f374r 6.702,15 DM Teppichboden verlegen. Nachdem es wegen der von den Kl344gern als unzureichend empfundenen Tritt-schalld344mmung der Wohnung zu Meinungsverschiedenheiten gekommen war, hoben die Parteien das Mietverh344ltnis einvernehmlich zum 31. Januar 2004 auf. 2 Die Kl344ger belie337en bei ihrem Auszug den Teppichboden und die Markise in der Wohnung. Sch366nheitsreparaturen f374hrten sie nicht aus. Die Beklagte ermittelte die Kosten der Sch366nheitsreparaturen durch Einholung eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgesch344ftes mit 14.391,59 200. Mit Schreiben vom 27. Juli 2004 verlangte sie von den Kl344gern entsprechend der Regelung in 247 4 Ziffer 6 des Mietvertrages hiervon 40 % (5.756,64 200) und erkl344rte insoweit die Aufrechnung gegen374ber dem Anspruch der Kl344ger auf Entsch344digung f374r die Markise und den Teppichboden. 3 Mit der Klage verlangen die Kl344ger Ersatz des Zeitwertes des Teppichbodens in H366he von 2.570,06 200 und der Markise in H366he von 2.662,98 200, ferner Erstattung eines Guthabens in H366he von 642,27 200 aus der 4 - 5 - Abrechnung der Nebenkosten sowie R374ckzahlung der Mietkaution in H366he von 7.669,38 200 nebst ausgerechneter Zinsen (Gesamtbetrag Kaution und Zinsen: 8.058,13 200). Hilfsweise st374tzen sie die Klage auf Schadensersatzanspr374che wegen Umzugskosten (5.855,66 200), wegen der f374r die neue Wohnung gezahlten Maklerprovision (5.001,92 200) und weiterer Kosten (12.018,30 200). Die Beklagte hat gegen374ber den als solchen unstreitigen Anspr374chen auf R374ckzahlung der Kaution und des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung die Aufrechnung mit r374ckst344ndigen Mietzinsforderungen f374r die Monate Oktober 2003 bis Januar 2004 erkl344rt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Mit der vom Senat insoweit zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihren Anspruch auf Zahlung von Wertersatz f374r die Markise und den Teppichboden weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausgef374hrt: 6 Ein Anspruch der Kl344ger auf Erstattung des Zeitwertes der Markise und des Teppichbodens sei - wie das Amtsgericht zutreffend angenommen habe - an sich gegeben. Allerdings greife die von der Beklagten erkl344rte Aufrechnung durch, weil die zur Aufrechnung gestellte Forderung der Vermieterin wegen unterlassener Sch366nheitsreparaturen berechtigt sei. Die im Mietvertrag enthaltene Regelung zur Abw344lzung der Sch366nheitsreparaturen auf die Kl344ger halte der Inhaltskontrolle nach 247247 307 ff. BGB stand. 247 13 Abs. 1 des 7 - 6 - Mietvertrages bestimme, dass die Sch366nheitsreparaturen "im Allgemeinen" in den im Einzelnen genannten Zeitabst344nden f344llig werden, und enthalte deshalb keine starre Fristenregelung. 8 Dar374ber hinaus sei auch die so genannte Quotenklausel in 247 4 Abs. 6 Satz 3 des Mietvertrages wirksam vereinbart worden. Zwar bestimme auch die Quotenklausel Fristen, innerhalb derer sich der Schadensersatzanspruch erh366he. Gleichwohl sei die Klausel nicht wegen starrer Fristen unwirksam, denn sie verl366re ihren Sinn, wenn die vorgesehenen Fristen ebenfalls je nach dem Zustand der Wohnung verk374rzt oder verl344ngert w374rden. Nach der Recht-sprechung des Bundesgerichtshofs sei die Vereinbarung einer solchen Quotenklausel zul344ssig, weil die Verpflichtung zur Durchf374hrung von Sch366nheitsreparaturen Entgeltcharakter habe, also Teil des vom Mieter zu er-bringenden Mietzinses sei. Dieser Mietzins ginge dem Vermieter aber verloren, wenn man ihm nicht gestattete, mittels Vereinbarung einer Quotenklausel anteilig Ausgleich zu erlangen. Dem Mieter entstehe auch kein Nachteil, weil sich die H366he der durch einen Kostenvoranschlag zu ermittelnden Kosten auch nach dem Zustand der Wohnung richte, so dass auch ein besonders guter Erhaltungszustand der Wohnung Ber374cksichtigung finde. II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung im entscheidenden Punkt nicht stand. 9 1. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist allein die Frage, ob die Beklagte gegen374ber dem Anspruch der Kl344ger auf Wertersatz in H366he von zusammen 5.233,04 200 f374r die in der Wohnung zur374ckgelassene Markise und 10 - 7 - den Teppichboden wirksam mit einem Anspruch auf Erstattung anteiliger Kosten der Sch366nheitsreparaturen aufgerechnet hat. Der Wertersatzanspruch der Kl344ger als solcher ist der Revisionsentscheidung ungepr374ft zugrunde zu legen (vgl. BGHZ 109, 179; BGH, Urteil vom 9. Juni 2005 - III ZR 436/04, NZBau 2005, 509, unter II 1). 11 2. Die von der Beklagten erkl344rte Aufrechnung ist unwirksam, weil ihr der zur Aufrechnung gestellte Anspruch gegen die Kl344ger auf anteilige Erstattung der Kosten von Sch366nheitsreparaturen nicht zusteht. a) Ein Anspruch der Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht durchgef374hrter Sch366nheitsreparaturen gem344337 247 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit 247 4 Nr. 6, 247 13 des Mietvertrages kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Verpflichtung der Kl344ger zur Ausf374hrung von Sch366nheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverh344ltnisses im November 2003 nach dem in 247 13 Nr. 1 vereinbarten Fristenplan noch nicht f344llig war und die Beklagte einen vorzeitigen Renovierungsbedarf auch nicht geltend gemacht hat. Das Zahlungsverlangen der Beklagten kann seine Grundlage daher nur in der in 247 4 Nr. 6 des Formularmietvertrages enthaltenen so genannten Abgeltungsklausel haben. 12 b) Diese Formularklausel ist jedoch nach 247 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778, unter II 2 b bb (2)). 13 aa) 247 4 Nr. 6 des Mietvertrages verpflichtet den Mieter zur Zahlung anteiliger Renovierungskosten, wenn die Sch366nheitsreparaturen bei seinem Auszug noch nicht f344llig sind und er sie auch nicht - zur Vermeidung der 14 - 8 - Zahlungspflicht - vorzeitig ausf374hrt oder ausf374hren l344sst. Der vom Mieter zu zahlende Betrag ist dabei allein nach dem Zeitablauf seit der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvor-anschlag eines Malerfachgesch344ftes ergeben. Eine Ber374cksichtigung des tats344chlichen Erhaltungszustands der Wohnung sieht die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit "starrer" Berechnungs-grundlage. bb) Eine Formularklausel, die den Mieter zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren", an einem Fristenplan ausgerichteten Berechnungsgrundlage verpflichtet, ist gem344337 247 307 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO). Eine derartige Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Ber374cksichtigung des tats344chlichen Erhaltungs-zustandes der Wohnung nicht zul344sst und deshalb dazu f374hren kann, dass der Mieter - gemessen am Abnutzungsgrad der Wohnung und der Zeitspanne bis zur F344lligkeit der Sch366nheitsreparaturen - eine 374berm344337ig hohe Abgeltungs-quote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zuk374nftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird; eine solche Regelung ist mit dem Grundgedanken des 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unvereinbar und deshalb als Formularklausel unwirksam. 15 cc) Die in 247 4 Nr. 6 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel ist insgesamt unwirksam. Eine teilweise Aufrechterhaltung der Klausel scheidet aus, weil ohne die darin angegebenen feststehenden Fristen und Prozents344tze schon sprachlich keine eigenst344ndige Regelung verbliebe und deshalb eine auf eine unzul344ssige geltungserhaltende Reduktion hinauslaufende Umformulie- 16 - 9 - rung erforderlich w344re (vgl. Senatsurteil vom 18. Oktober 2006, aaO, unter II 2 c). III. 17 Nach den vorstehenden Ausf374hrungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tats344chlichen Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte ist zur Zahlung des - als solcher unstreitigen - Entsch344digungsbetrages f374r die 374bernommenen Mietereinrichtun-gen nebst Prozesszinsen (247247 291, 288 Abs. 1 BGB) zu verurteilen. Bei der Kostenentscheidung hat der Senat bez374glich der Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde ber374cksichtigt, dass Gerichtskosten nur hinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde anfallen und dass bei der Erstattung der au337ergerichtlichen Kosten dem degressiven Anstieg der von der H366he des Gegenstandswertes abh344ngigen Geb374hren Rechnung zu tragen ist - 10 - (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Dezember 2003 - V ZR 343/02, NJW 2004, 1048, unter 2 a und b). Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2005 - 208 C 356/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.09.2005 - 65 S 106/05 -
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