BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 248/02Verkündet am: 24. Januar 2003K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB §§ 459 ff. a.F.Haben die Parteien die Gewährleistungspflicht des Verkäufers i.s.d. §§ 459 ff. BGBa.F. für sichtbare und unsichtbare Mängel ausgeschlossen, so erfaßt der Ausschlußin der Regel nicht solche Mängel, die nach Vertragsschluß und vor Gefahrübergangentstehen; wollen die Parteien auch solche Mängel von der Haftung ausschließen,müssen sie dies deutlich machen.BGH, Urt. v. 24. Januar 2003 - V ZR 248/02 - OLG Düsseldorf LG Wuppertal - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 24. Januar 2003 durch die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Klein,Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 9. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 24. Juni 2002 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Klägers we-gen eines Betrages von 2.906,74 nrrr-blätter) nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist.Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlungund Entscheidung, auch über die vor dem Revisionsgericht ent-standenen Kosten, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 18. Mai 1999 verkaufte der Beklagte demKläger und dessen Ehefrau ein Hausgrundstück in Solingen für 530.000 DM.Die Gewährleistung für sichtbare und unsichtbare Mängel wurde ausgeschlos-sen. Die Übergabe und die Kaufpreisfälligkeit war für den 30. November 1999 - 3 -vereinbart. Mit der vollständigen Zahlung des Kaufpreises sollten Gefahr undLasten auf die Käufer übergehen.Zwischen Vertragsschluß und Gefahrübergang kam es am 26. August1999 zu einem Wassereinbruch. Dadurch entstanden nach der Behauptungdes Klägers, der sich etwaige Ansprüche seiner Frau hat abtreten lassen, andem Laminatboden in der Souterrainwohnung des Hauses und an einzelnenTürblättern Schäden, deren Beseitigung der Kläger mit insgesamt 4.868,96 DMveranschlagt. Ferner macht er geltend, der Beklagte habe beim Auszug Tape-ten im Kellerbereich beschädigt, was Kosten in Höhe von 816,14 DM verur-sacht habe.Zusammen mit anderen Schadenspositionen hat der Kläger von demBeklagten erstinstanzlich 29.021,94 DM nebst Zinsen verlangt. Das Landge-richt hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat dem auf42.949,24 DM nebst Zinsen erhöhten Antrag in Höhe von 15 r !!rund die Revision wegen der oben genannten Schadenspositionen (Laminatbo-den, Tapete, Türblätter) zugelassen. Insoweit, nämlich in Höhe von jetzt2.906,74 #"$nsen, verfolgt der Kläger seinen Antrag weiter. Eine zu-nächst eingelegte Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision im übri-gen hat er wieder zurückgenommen. Der Beklagte beantragt die Zurückwei-sung des Rechtsmittels. - 4 -Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht prüft das Begehren des Klägers unter dem Ge-sichtspunkt der Kaufpreisminderung nach §§ 459, 462, 472 BGB a.F. und lehnteinen Anspruch mit der Begründung ab, daß ein Gewährleistungsausschluß imRegelfall auch die von dem Verkäufer nicht verschuldeten Mängel erfasse, diezwischen dem Vertragsschluß und dem Gefahrübergang entstehen. Wolle sichder Käufer hierauf nicht einlassen, sei es seine Sache, dies in dem Kaufvertragklarzustellen. Daran fehle es im vorliegenden Fall.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.1. Nicht zu beanstanden, und von der Revision auch nicht angegriffen,ist der Ansatz des Berufungsgerichts, den geltend gemachten Anspruch nurunter dem Gesichtspunkt der Kaufpreisminderung (§§ 459, 462, 472 BGB a.F.)zu prüfen. Der Kläger verlangt zwar Ausgleich seiner Schäden. Die getroffenenFeststellungen erfüllen aber nicht die Voraussetzungen eines Schadensersatz-anspruchs nach § 463 BGB a.F. Zu einer Kaufpreisminderung können dieSchäden nach Maßgabe des § 472 BGB a.F. führen.2. Rechtsfehlerhaft ist demgegenüber die Auffassung des Berufungsge-richts, der Gewährleistungsausschluß erfasse im vorliegenden Fall die - nachBehauptung des Klägers - aufgetretenen Mängel. - 5 -a) Für die geltend gemachten Schäden an der Tapete im Kellerbereichist dies selbst dann anzunehmen, wenn man dem Ansatz des Berufungsge-richts folgen wollte. Es legt den Vertrag dahin aus, daß der Haftungsausschlußauch nach Vertragsschluß entstandene Mängel erfaßt, sofern sie von dem Ver-käufer nicht verschuldet worden sind. In Betracht kommt also nur ein Haftungs-ausschluß für eine zufällige Verschlechterung zwischen Kaufabschluß undGefahrübergang (vgl. zur Diskussion Staudinger/Honsell, BGB [1995], § 476a.F. Rdn. 11 m.w.N.; weitergehend auch nicht Tiedtke, NJW 1995, 3081, 3084,auf den sich das Berufungsgericht stützt). Ein Fall der zufälligen Verschlechte-rung liegt aber hinsichtlich der Schäden an der Tapete nach dem Vorbringendes Klägers nicht vor. Diese Schäden sollen beim Auszug des Beklagten ins-besondere durch die Auswechselung von Türrahmen und Zargen entstandensein. Auszugehen ist danach davon, daß der Beklagte oder die von ihm beimAuszug eingesetzten Leute schuldhaft gegen die dem Verkäufer bis zum Ge-fahrübergang obliegenden Schutzpflichten (vgl. nur Palandt/Heinrichs, BGB,62. Aufl., § 433 Rdn. 33) verstoßen haben.b) Im übrigen ist die Auslegung des Berufungsgerichts fehlerhaft, da sieder Interessenlage der Parteien nicht gerecht wird. Dies kann das Revisionsge-richt beanstanden (s. nur Senat, Urt. v. 1. Oktober 1999, V ZR 168/98, WM1999, 2513, 2514; Urt. v. 21. September 2001, V ZR 14/01, WM 2002, 598,599, jew. m.w.N.).aa) Zu Unrecht nimmt das Berufungsgericht für seine Auffassung dieSenatsentscheidung vom 10. März 1995 (BGHZ 129, 103 = NJW 1995, 1737)in Anspruch. Diese Entscheidung enthält zu der Frage des Umfangs eines Ge- - 6 -währleistungsausschlusses, zumal auf der zitierten Seite (NJW 1995, 1738),keine Aussage. Soweit auf der vorhergehenden Seite Ausführungen zurReichweite eines Gewährleistungsausschlusses für vor Gefahrübergang auf-getretene Mängel zu finden sind, wird lediglich eine in der Literatur vertreteneAuffassung (Tiedtke, NJW 1992, 3213) unterstellt und auf die sich daraus er-gebenden Folgerungen überprüft. Der Senat hat sich dem aber ausdrücklichnicht ) Der Sinn eines Gewährleistungsausschlusses beim Grundstückskaufbesteht darin, den Verkäufer vor der Haftung wegen solcher Mängel zu bewah-ren, die ihm nicht bekannt sind. Dieses Interesse ist schützenswert. Sind ihmMängel bekannt, die bei einer Besichtigung der Kaufsache nicht ohne weitereserkennbar sind, so ist ein Gewährleistungsausschluß wegen der in der Regeldem Verkäufer zur Last fallenden Arglist unwirksam (§ 476 BGB a.F.). Hier ge-bietet die Interessenlage einen Schutz des Käufers. Ist ein Mangel ohne weite-res - auch für den Käufer - erkennbar, so hat dieser die Möglichkeit, seine Inte-ressen selbst zu wahren, durch Aushandeln eines geringeren Kaufpreises oderdurch ausdrückliche Vereinbarung der Mängelhaftung auch für diesen Fehler.Macht der Käufer von diesen Möglichkeiten keinen Gebrauch, erfaßt der Ge-währleistungsausschluß im Regelfall auch solche Mängel. Auch dies ist inte-ressengerecht.Bei Fehlern, die nach Vertragsschluß auftreten, ist eine andere Beurtei-lung geboten. Der Käufer, der sich auf einen Gewährleistungsausschluß ein-läßt, kann sich vor den Folgen eines solchen Mangels nicht in vergleichbarerWeise schützen. Die Frage der Erkennbarkeit des Mangels mit der Möglichkeit,sich bei den Vertragsverhandlungen darauf einzurichten, stellt sich nicht. Auch - 7 -das Korrektiv des § 476 BGB a.F. greift nicht. Wer sich als Käufer auf einenHaftungsausschluß einläßt, der auch die nach Vertragsschluß eintretendenMängel erfaßt, geht folglich ein großes Risiko ein. Daß hierzu ein Käufer imRegelfall bereit ist, kann nicht angenommen werden.Zwar birgt die zufällig eintretende Verschlechterung der Kaufsache nachVertragsschluß für den Verkäufer die gleichen Risiken. Er kann sie, solangedie Gefahr noch nicht übergegangen ist, aber eher beherrschen. Das Gesetzweist ihm daher diese Risiken zu (§§ 446 Abs. 1, 459 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.).Soweit die Revisionserwiderung meint, der Käufer sei dadurch hinrei-chend geschützt, daß er bei Übergabe die Kaufsache auf neu aufgetreteneMängel untersuchen und gegebenenfalls nach § 320 ff. BGB a.F. verfahrenkönne (vgl. Senat, BGHZ 129, 103, 106), verkennt sie, daß das Gesetz demKäufer das Recht zubilligt, die Kaufsache anzunehmen und anschließendMängelrechte geltend zu machen (bis zur Grenze des § 464 BGB a.F.). Esverweist ihn nicht auf die Möglichkeiten, die die allgemeinen Normen der§§ 320 ff. BGB bieten. Daher ist es gerade die Frage, ob ein allgemeiner Ge-währleistungsausschluß diese Folge haben soll.Wollen die Parteien von dieser gesetzlichen Regelung, die die beider-seitigen Interessen angemessen gewichtet, abweichen, müssen sie dies deut-lich machen. Anderenfalls kann nicht davon ausgegangen werden, daß einemHaftungsausschluß, für den ohnehin der Grundsatz einer engen Auslegung gilt(vgl. BGH, Urt. v. 11. Juli 1960, VII ZR 109/59, WM 1960, 1119, 1120; Senat,Urt. v. 26. Januar 1962, V ZR 168/60, WM 1962, 511, 512; Soergel/Huber,BGB, 12. Aufl., § 459 Rdn. 223), solch weitreichende Folgen beigemessen - 8 -werden sollten (vgl. Soergel/Huber aaO; Staudinger/Honsell, § 476 a.F.Rdn. 11; Erman/Grunewald, BGB, 10. Aufl., vor § 459 Rdn. 71; a.A., doch ohnenäheres Eingehen auf die Problematik, Tiedtke, NJW 1995, 3081, 3084; ihm imGrundsatz folgend OLG Hamm, MDR 1999, 1189). Soweit der Senat in einerfrüheren Entscheidung (BGHZ 114, 34, 39) ohne weiteres davon ausgegangenist, daß ein vergleichbarer Gewährleistungsausschluß generell auch die nachVertragsschluß auftretenden Mängel erfaßt, wird daran nicht festgehalten.III.Das angefochtene Urteil unterliegt der Aufhebung, § 564 ZPO a.F. Aneiner eigenen Sachentscheidung ist der Senat gehindert, da der geltend ge-machte Anspruch nach Grund und Höhe streitig ist. Bei der Bemessung desAnspruchs wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob der Schadensbetragdem Minderwert (§ 472 BGB a.F.) gleichgesetzt werden kann.TropfKrügerKleinGaierSchmidt-Räntsch
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