ECLI:DE:BGH:2017:250117UVIIIZR249.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 249/15 Verkündet am: 25. Januar 2017 Ermel , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 278, § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, Satz 2 und 3; WEG § 28 Abs. 3 und 5 a) Der Vermieter einer Eigentumswohnung hat über die Betriebskostenvorausza h- lungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunk t der Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist keine (ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnun g der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB. b) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher nicht Erfü l- lungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten. c) Für die nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB mögliche Entlastung des Vermi e- ters hinsichtlich einer von ihm nicht fristgerecht vorgenommenen Betriebskoste n- abrechnung hat dieser konkret darzulegen, welche Bemühungen er unternommen hat, u m eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen (Bestätigung und Fortfü h- rung des Senatsurteils vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 13). BGH, Urteil vom 25. Januar 2017 - VIII ZR 249/15 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivils enat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Januar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, de n Richter Prof. Dr. Achilles , die Richterin Dr. Fetzer sowie d ie Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Mannheim - 4. Zivilkammer - vom 14. Oktober 2015 wird zurüc k- gewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand : Die Beklagte war Mieterin einer in einer Wohn ungseigentumsanlage g e- legenen Wohnung des Klägers in B . . Nach den mietvertraglichen Vereinb a- rungen hatte die Beklagte zuzüglich zur Miete einen monatlichen Betriebsko s- tenvorschuss zu zahlen , über d en der Kläger kalenderjährlich abrechnete. D er Mietvert rag enthielt eine handschriftlich e Ergänzung, wonach die Betriebsko s- ten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet werden. Die Betriebskosten für die Jahre 2010, 2011 und 2012 rechnete der Kl ä- ger gege nüber der Beklagten mit Schreiben vom 7. Dezember 2013 ab, n ac h- dem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor auf der Grundlage der 1 2 - 3 - von der ( neuen ) Hausver w altung erstellten Ab rechnungen den Beschluss g e- mäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnungen (§ 28 Abs. 3 WEG) hi n- sichtlich der drei vorbezeichneten Abrechnungszeiträume gefasst hatte . Der Kläger macht geltend, eine frühere Abrechnung der Betriebskosten der Jahre 2010 und 2011 sei ihm nicht möglich gewesen, da die damalige , zum 31. Dezember 2012 abb erufene Hausverwaltung für diese Zeiträume keine or d- nungsgemäßen Abrechnungen erstellt habe. Die deshalb im August 2013 mit einer Neuerstellung der Abrechnung en beauftragte , ab dem 1. Januar 2013 eingesetzte neue Hausverwaltung habe diese im November 2013 der Wo h- nungseigentümergemeinschaft vorgelegt. Mit dem vorbezeichneten Schreiben vom 7. Dezember 2013 forderte der Kläger von der Beklagten f ür das Jahr 2010 eine Betriebskostenn achzahlung in eine solche Jahr 2012 eine solche . Zugleich rechnete er das Kautionsguth a- betrug, ab und rechne te gegen den Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung dieses Kautionsguthabens mit seinen vorbezeichneten Betriebskostennachfo r- derungen auf . Er verlangte von der Beklagten hiernach eine restliche Zahlung in Das Amtsgericht hat die auf Za hlung dieses Betrages nebst Zinsen g e- richtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers hat das Land gericht z u- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage begehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsg ründe : Die Revi sion hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger könne aus § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 1, § 259 BGB von der Beklagten ni cht die Zahlung restlicher Betriebskosten für die Jahre 2010 und 2011 verlangen. Der Kläger habe über die für die genannten Zeiträ u- me geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen der Beklagten nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abgerechnet. Auch d er Vermieter einer Eigentumswohnung sei verpflichtet, innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Der Kläger könne sich insoweit nicht a uf die handschriftliche Ergänzung des Mietvertrags berufen, w onach die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung mit dem Mieter abgerechnet w ürden. D iese Regelung sei, da sie zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 3 BGB abweiche, gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Der Klä ger könne sich auch nicht darauf berufen, dass bis zum Ende der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten die Jahresabrechnung der Wohnung s- eigentümergemeinschaft noch nicht gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossen worden sei. D er Vermieter einer Eigentumswohnung kö nne und müsse entg e- gen einer in Rechtsprechung und Literatur teilweise vertretenen Auffassung auch ohne die Vorlage der Jahresabrechnung durch den Wohnungseigentum s- verwalter und ohne einen hierzu ergangenen Beschluss der Wohnungseige n- tümergemeinschaft die Betriebskosten gegenüber dem Mieter abrechnen. Die 5 6 7 8 - 5 - Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander seien zu trennen von den Rechten und Pflichten des vermietende n Wohnungseigentümer s g e- genüber seinem Mieter. Dieser dürfe nicht deshalb schlechter ges tellt werden, weil er eine Eigentumswohnung angemietet habe. Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft sei für die Betriebskostenabrechnung des Vermieter s gegenüber dem Mieter auch nicht verbindlich, vielmehr gelte insoweit der mietvertragl ich vereinbarte Umlag e- maßstab. Der Vermieter sei zu einer Abrechnung der Betriebskosten auch ohne die Jahresabrechnung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümerg e- meinschaft in der Lage. Denn als Miteigentümer könne er von dem Verwalter ohne Weiteres Eins icht in die Abrechnungsunterlagen verlangen oder diesen innerhalb der F rist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB auf Vornahme der Jahresa b- rechnung in Anspruch nehmen . Der Kläger habe nicht nachgewiesen, dass er die verspätete Geltendm a- chung der Nachforderung der Betriebskosten nicht zu vertreten habe (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB) . Zwar könne ein Verschulden der früheren Hau s- verwaltung dem Kläger nicht nach § 278 BGB zugerechnet werden, denn der V erwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sei - außer im hi er nicht gegebenen Fall einer weiter gehenden Vereinbarung - nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters hinsichtlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Dem Kläger sei aber ein eigenes Verschulden vorzuwerfen. Der Kläger habe nicht dargetan und es sei auch sonst nicht ersichtlich , dass ihm die rechtzeitige A b- rechnung der Betriebskosten unzumutbar gewesen sei. Dem Vermieter sei z u- zu mut en , den Verwalter rechtzeitig vor Ablauf der Abrechnungsfrist aufzufo r- dern, die Jahresabrechnung vorzulegen und erforder lichenfalls gerichtlich g e- gen ihn vorzugehen. 9 10 - 6 - Der Kläger könne von der Beklagten auch nicht die Zahlung restlicher Betriebskosten für das Jahr 2012 verlangen. D ieser Anspruch sei nach § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen. Die Beklagte habe unstreitig e inen A n- vom Kläger für das Jahr 2012 geltend gemachte Betriebskostennachforderung übersteige. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweis en ist. D as Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen A nspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Betriebskosten aus de n Betriebskostenabrechnung en für die Jahre 2010 , 2011 und 2012 verneint. Die Geltendmachung der Betriebsko s- tennachforderungen für d ie Jahre 2010 und 2011 ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, weil der Kläger die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht eingehalten und er nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung der Nachforderung en nicht zu vert reten hat . Entgegen der Auffassung der Revision hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Be schluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) de s Verwalters der Wohnungseigent ü- mergemeinschaft noch nicht vorliegt. Hinsichtlich der Betriebskostenabrec h- nung für das Jahr 2012 , die der Kläger der Beklagte n rechtzeitig mitgeteilt hat, hat das Berufungsgericht eine Nachforderung des Klägers ebenfalls ohne R echtsfehler verneint , da diese Forderung jedenfalls durch die vom Kläger vo r- 11 12 13 - 7 - genommene Aufrechnung gegen das Kautionsguthaben der Beklagten erl o- schen ist ( § 389 BGB). 1. Haben die Parteien - wie hier der Fall - im Wohnraumm ietvertrag ve r- einbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt und hierfür Vorauszahlungen leiste t (§ 535 Abs. 2, § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB), hat der Vermieter über die Vorauszah lungen jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB). D ie Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) . Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendma chung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten ( § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ) . Diese Grund - sätze gelten, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, auch für d en Vermieter einer Eigentumswohnung. 2. Das Berufungsgericht ist mit Recht und von der Revision insoweit auch nicht angegriffen davon ausgegangen, dass d er Kläger im Rahmen der von ihm kalenderjährlich vorgenommenen Abrechnungen der Betriebskosten die B etriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011 der Beklagten erst mit Schreiben vom 7 . Dezember 2013 und damit - da die im Mietvertrag enthaltene handschriftliche Ergänzung der Abrechnungsregelung im Hinblick auf § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist - jew eils nicht innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB mitgeteilt hat. Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 hätte der Beklagten bis zum 31. Dezember 2011 und diejenige für das Jahr 2011 bis zum 31. Dezember 2012 mitge teilt werden müssen . a ) Aufgrund dieser erst nach Ablauf der F rist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB vorgenommenen Abrechnung en der Betriebskosten ist der Kläger hi n- sich t lich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 mit Nachforderungen au s- 14 15 16 - 8 - geschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 BGB), da er nach der insoweit rechtsfehlerfreien Beurteilung des Berufungsgerichts nicht dargetan hat, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter II 2 b ) . Dem Ablauf de r Abrechnungsfrist s teht nicht entgegen, dass die Wo h- nungseigentümer erst wenige Tage vor der durch Schreiben des Klägers vom 7. Dezember 2013 erfolgten Mitteilung der Betriebskostenabrechnung an die Beklagte den Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jah resa brechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft ( § 28 Abs. 3 WEG ) g e- fasst ha tt e n . D enn entgegen der Auffassung der Revision ist das Vorliegen e i- nes solchen Beschlusses der Wohnungseigentümer über die Jahresa brec h- nung - wie das Berufungsgeri cht mit Recht angenommen hat - keine (ung e- schriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten des Vermi e- ters einer vermieteten Eigentumswohnung gegenüber seinem Mieter . Vielmehr hat der Vermieter einer Eigentumswohnung grundsätzlich auch dann i nnerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Vorauszahlung der Betriebsko s- ten abzurechnen und dem Mieter diese Abrechnung mitzuteilen, wenn ein B e- schluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresa b- rechnung noch nicht ergangen i st. Diese Frage, die der Senat bisher nicht zu entscheiden gehabt hat , ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur allerdings umstritten. aa) E in Teil der Rechtsprechung und der Literatur, dem sich auch die Revision angeschlossen hat, vertritt die Auffassung, Voraussetzung für eine Abrechnung des Vermieters über die Vorauszahlung der Betriebskosten g e- genüber dem Mieter sei bei vermietetem Wohnungseigentum das Vorliegen eines wirksamen Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Ab s. 5 WEG über die Jahresabrechnung . Erst durch diese n Beschluss werde eine 17 18 - 9 - (fällige) Verpflichtung des Vermieters gegenüber der Wohnungseigentümerg e- meinschaft (in konkreter Höhe) begründet , zuvor seien diese Kosten für ihn noch nicht - im Sinne des § 556 A bs. 1 Satz 2 BGB und des § 1 Abs. 1 Satz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) - entstanden ( OLG Düsseldorf, NJW - RR 2001, 299 [zur Gewerb e- raummiete] ; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb . 2014, § 556 Rn. 86; Erman/ L ützenkirchen, BGB, 14. Aufl . , § 556 BGB, Rn. 170; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556 Rn. 49; Eckert in Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet - , Pacht - und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 531; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5 . Aufl., § 556 Rn. 271; Blank , NZM 2004, 365, 371; Langenberg, NZM 2004, 361, 362 ; Callsen/Lützenkirchen in Lützenkirchen, Anwalts - Handbuch Mietrecht, 5. Aufl., L Rn. 274 ff. ; Geldmacher, DWW 1997, 165, 166 f.; Horst, DWW 2011, 2, 5; wohl auch Lütz enkirchen/Jennißen, ZWE 2002, 446, 451 ). bb) Nach der Gegenmeinung in Rechtsprechung und Literatur ist bereits aufgrund der voneinander unabhängigen Rechtsbeziehungen des Wohnung s- eigentümers zu der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren Verwalter eine rseits und zu dem Mieter der Eigentumswohnung andererseits ein B e- schluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung keine rechtliche Voraussetzung für eine Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter (LG Itzehoe, ZMR 2003, 38, 39; AG Erfurt, ZMR 20 14, 751, 752; MünchKommBGB/ Schmid, 6. Aufl., § 556 Rn. 57 ( anders - wie vorstehend unter aa - nunmehr MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 55 ) ; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 556 Rn. 12; Drasdo in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts - u nd Wohnraumiete, 4. Aufl., VII Rn. 117 f.; BeckOGK/Drager, Stand 1. Oktober 2016, § 556 Rn. 197.1; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., A n- hang zu § 16 Rn. 26, 43; Jennißen, NZM 2002, 236, 238 f.; Drasdo, NZM 2004, 372, 373 f. ; Riecke, ZMR 2007, 289). 19 - 10 - cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine (ung e- schriebene) Voraussetzung dahingehend, dass ein Beschluss der Wohnung s- eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresab rechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 28 Abs. 3 WEG) vorliegen m uss , um über die Betriebskosten bei vermietetem Wohnungseigentum abrechnen zu können, ergibt sich weder aus dem W ortlaut des § 556 Abs. 3 BGB noch aus den Gesetzesmaterialien , der Gesetzessystematik oder dem Sinn und Zweck d ieser Vorschrift . (1) Aus dem Wortlaut des § 556 BGB lässt sich nicht herleiten, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die vo m Verwalt er einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstelle nden Abrechnung über die gesa m- ten im Kalenderjahr angefallenen tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, N JW 2012, 1434 Rn. 11 ; vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12, NJW 2014, 145 Rn. 6; jeweils mwN ) Voraussetzung für d as Anfallen beziehungswe i- se die Fälligkeit und für die Abrechnung der Betriebskosten im Wohnraummie t- verhältnis ist. Nach der gesetzlichen Definit ion in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigent ü- mer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grun d- stück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der N e- beng ebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend ent stehen. Über die Vorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Gesetz stellt damit weder bei der vorbezeichneten Definition der B e- triebskosten noch bei der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 20 21 22 - 11 - eine Fälligkeit der entstandenen Kosten ab. Nach der gesetzlichen Definition in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, die für das hier in Rede stehende Verhältnis zw i- schen Wohnraumm ieter und Vermieter allein maßgebl ich ist , kommt es vie l- mehr nur darauf an, dass die Kosten , auf die der M i eter Vorauszahlungen lei s- tet, " laufend entstehen " . Hierzu wiederum muss es sich lediglich um - w as vo r- liegend außer Streit steht - (stetig) wiederkehrende Belastungen des Vermieters h andeln (Senatsurteile vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356 Rn. 15 mwN; vom 14. November 2007 - VIII ZR 19/07, NJW 2008, 575 Rn. 17; vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08, NJW 2010, 226 Rn. 14; Schmidt - Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. A ufl., § 556 BGB Rn. 89; Münc h- KommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, Anh. § 556, § 1 BetrKV Rn. 10). Entgegen der oben unter II 2 a aa genannten, auch von der Revision ve r- tretenen Auffassung sind laufend entstehende Kosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV bei der Vermietung einer Eige n- tumswohnung auch nicht erst dann angefallen, wenn eine Beschluss fassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die das Gemeinschaft s- eigentum betreffende Jahresabrechnung erfolgt ist. Zwar ents teht - hinsichtlich der die Vorschüsse nach dem Wirtschaftsplan übersteigenden sogenannten Abrechnungsspitze (vgl. hierzu nur BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, NJW 2012, 2797 Rn. 20 mwN) - die Verpflichtung des einzelnen Wohnungse i- gentümer s gegen über den anderen E igentümern, die Lasten des gemeinschaf t- lichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonst i- gen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftl i- chen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils z u tragen (§ 16 Abs. 2 WEG) , im Innenverhältnis nicht bereits durch die Entstehung der Kosten und Lasten, sondern erst durch den - rechtswirksamen - Beschluss der Wohnung s- eigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung ( vgl. BGH, Beschluss vom 30 . November 1995 - V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 230 ff. ; U r- 23 - 12 - te i l e vom 22. Juli 2011 - V ZR 245/09, juris Rn. 53 ; vom 9. März 2012 - V ZR 147/11, NJW 2012, 2796 Rn. 7; vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, aaO; jeweils mwN) , während der Wohnungseigentümer die Kosten und Lasten seines So n- dereigentums ohnehin selbst zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG) . Der Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG entfa l- tet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung ( vgl. BGH, Urteil vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 203; Beschluss vom 30. November 1995 - V ZB 16/95, aaO S. 230 ; Schmidt - Futterer/ Langenberg, aaO Rn. 318 ) . Vielmehr handelt es sich bei diesem Beschluss um einen internen Akt der Willensbildung der Wohnungseigentümer (Jennißen , Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, 7. Aufl., Rn. 1132 , sowie NZM 2002, 236, 238 ) . D ie Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betrieb s- k osten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnrau mmietrechts und dem Inhalt des konkreten Mietverhältnisses zu beurteilen (vgl. auch KG, NJW - RR 1990, 1166, 1167 ; AG Erfurt, aaO; Drasdo in Bub/Treier, aaO Rn. 117 ) . (2) Aus den Gesetzesmaterialien lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung eine zusätzliche Voraussetzung für die Abrechnung der B e- triebskosten gemäß § 556 Abs. 3 BGB wäre. Die Vorschrift des § 556 BGB ist durch Art. 1 d es Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfac hung und Reform des Mietrechts ( Mietrechtsreformgesetz ) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) zum 1. September 2001 eingeführt worden, wobei der Gesetzgeber hinsichtlich des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB) an § 4 Abs. 1 Satz 2 des Mie thöheregelungsgesetzes (MHG) und hinsichtlich der Abrec h- nungsfrist und des Ausschlusses von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 , 3 BGB) an § 20 Abs. 3 Satz 4 der 24 25 - 13 - Neubaumietenverordnung angeknüpft hat (vgl. BT - Drucks . 14/4553 , S. 51 ; Schmidt - Futterer/Langenberg, aaO Rn. 1, 5). (a) Aus den Gesetzesmaterialien geht hervor, dass der Gesetzgeber mit der Schaffung des § 556 Abs. 3 BGB das Ziel verfolgt hat, Abrechnungssiche r- heit für den Miet er und durch eine zeitnahe Ab rechnung der Betriebskosten rasche Klarheit und Rechtssicherheit üb er die diesbezüglich bestehenden g e- genseitigen Forderungen der Mietvertragsparteien zu schaffen und damit Streit in diesem von ihm als "äußerst streitträchtig" (BT - Drucks . 14/4553 , S. 37) e r- achteten Bereich des Wohnraummietrechts zu vermeiden. Dieser mit der A b- rechnungsfrist und dem Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach Ablauf dieser Frist verfolgten Zielsetzung liefe es zuwider, die Abrechnung der Betriebskosten einer vermietet en Eigentumswohnung - wie von der Revision gefordert - an die weitere Voraussetzung der im Gesetz nicht vorgesehenen und aus den vorstehend unter II 2 a cc (1) genannten Gründen keine Bindung für das Mietverhältnis entfaltende Beschlussfassung der Wohnungs eigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung zu knüpfen und damit die Einhaltung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB unnötig zu g e- fährden . (b) Dementsprechend heißt es bereits in der Einleitung des Gesetzen t- wurfs des Mietrechts reformgesetzes, die Regelung in § 556 BGB, wonach der Vermieter die Betriebskosten innerhalb eines Jahres abrechnen müsse, diene der Streitvermeidung (BT - Drucks . 14/4553, S. 2). Im Allgemeine n Teil der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformg e- setzes wir d zu § 556 Abs. 3 BGB weiter ausgeführt : " Dass der Vermieter Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrec h- nungsperiode abzurechnen hat, entspricht der bisherigen Rechtspr e- 26 27 28 - 14 - chung, wird j edoch nunmehr ausdrücklich gesetzlich festgeschrieben. Neu ist dagegen die der Neubaumietenverordnung entnommene Bestimmung, dass, wiederum soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Abrechnung den Ansp ruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegen den Mieter verliert. Dies dient der Abrechnungssicherheit für den Mieter und vermeidet Streit. " ( BT - Drucks . 14/4553, S. 37) In der Einzelbegründung der vorbezeichneten Regelung heißt es: "Nach Fristablauf [ gemä ß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB] kann der Vermieter eine Nachzahlung nur noch dann verlangen, wenn er die verspätete Ge l- tendmachung nicht zu vertreten hat. Solche nicht zu vertretenden Ve r- spätungen können ihre Ursache zum Beispiel darin haben, dass Verso r- gungsun ternehmen ihre Abrechnungen erst lange nach Ablauf der A b- rechnungsperiode erstellt haben, so dass die Frist nicht mehr eingehalten werden kann. Auch Steuern oder Abgaben werden häufig erst sehr viel später festgesetzt. Absatz 3 Satz 4 stellt insoweit klar, dass der Vermieter nicht zu Teilabrechnungen verpflichtet ist, auch wenn schon einige Ei n- zelabrechnungen rechtzeitig vorliegen." (BT - Drucks . 14/4553, S. 51) In der Beschlussempfehlung und de m Bericht des Rechtsausschusses des Bundestags wurde als Ergän zung der für den Vermieter vorgesehenen A b- rechnungs - und Ausschlussfrist die - bereits in der Stellungnahme des Bunde s- rates (BT - Drucks . 14/4553 , S. 86 f.) im Interesse der Ausgewogenheit angere g- te - Einfügung einer Einwendungsfrist für den Mieter v orgeschl agen , damit im Interesse der Rechtssicherheit schnell Klarheit über die gegenseitigen Ford e- rungen besteh e (BT - Drucks. 14/5663, S. 75, 79 ; vgl. hierzu auch Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09, NJW 2011, 843 Rn. 20 mwN ). Dieser Empfehlung hat d er Gesetzgeber in § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Rechnung g e- tragen. (c) Auch den Gesetzesmaterialien der später im Rahmen des Förderalis - musreform - Begleitgesetzes vom 5. September 2006 (BGBl. I S. 2098, 2101) erfolgten Änderung des § 556 BGB lässt sich kein Anhaltspunkt dafür entne h- men, dass der Gesetzgeber den Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als weitere Voraussetzung für die 29 30 - 15 - Abrechnung der Betriebskosten gegenüber dem Mieter einer Eigentumswo h- nung angesehen h ätte. Vielmehr ergibt sich aus d iesen Gesetzesmaterialien der Wille zur einheitlichen Auslegung und Anwendung des Begriff s der B e- triebskosten und der hie rauf bezogenen Regelungen. In der Begründung der Änderung des § 556 Abs. 1 BGB durch Art. 11 des För deralismusreform - Begleitgesetzes wird hierzu ausgeführt: "Mit der Aufnahme der Definition des Begriffs der Betriebskosten und der Ermächtigungsgrundlage für den Erlass einer Verordnung über die Au f- stellung der Betriebskosten in § 556 Abs. 1 BGB wird sicher gestellt, dass die für das gesamte private Wohnraummietrecht bedeutsamen Betrieb s- kostenregelungen auch künftig einheitlich im gesamten Bundesgebiet ge l- ten. " (BT - Drucks. 16/814 , S. 18) (d) Aus de n Gesetz esmaterialien ergeben sich mithin keine Anhaltspun k- te dafür, dass der Gesetzgeber bei den rechtlichen Voraussetzungen der A b- rechnung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB zwischen der Vermietung einer Eigentumswohnung und einer sonstigen Mietwohnung unterscheiden wol l- t e ( vgl. auch Riecke in Riecke/Schmi d, aaO Rn. 1 ). (3) Auch gesetzessystematische Erwägungen sprechen nicht dafür, dass die Verpflichtung des Vermieters einer Eigentumswohnung zur Abrechnung der Betriebskosten nach § 556 Abs. 3 BGB von einem Beschluss der Wohnungse i- gentümer gemäß § 28 Abs . 5 WEG abhinge. Wie obe n unter II 2 a cc (1) bereits ausgeführt, entfaltet ein solcher B e- schluss gegenüber einem Dritten, wie dem Mieter der Eigentumswohnung, b e- reits keine Bindung swirkung. Für die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und die - rechtl ich hiervon schon mit Blick auf die unterschiedlichen Rechtsve r- hältnisse der Wohnungseigentümer und der Parteien des Wohnraummietve r- trags unabhängige - Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB gelten 31 32 33 34 - 16 - zudem in wesentlichen Punkten unterschiedliche rec htliche und inhaltliche Vor - aussetzungen. Insbesondere erfolgt die Verteilung der Kosten bei den beiden vorb e- zeichneten Abrechnungen nach unterschiedlichen Maßstäben. Während b ei der Abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG alle im Abrechnungszeitraum hinsichtli ch des Gemeinschaftseigentums entstandenen Lasten und Kosten auf die Wo h- nungsei gentümer grundsätzlich nach dem Verhältnis ihre r Anteile zu verteilen sind (§ 16 Abs. 2 WEG) , richte n sich Umfang und Umlagemaßstab der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten in erster Linie nach der vertraglichen Ve r- einbarung der Mietvertragsparteien ( vgl. § 556 Abs. 1, § 556a Abs. 1 BGB ). Auch hinsichtlich der im Rahmen der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG und der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB umlegbaren Kosten w e i- sen beide Arten der Abrechnung Unterschiede auf. So gehören etwa die - vom Wohnungseigentümer anteilig zu tragenden - Kosten der Verwaltung sowie der Instandhaltung und - setzung gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB , § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, 2 BetrKV nicht zu den Be triebskosten und können daher nicht auf den Mieter umgelegt werden (Senatsurteil vom 11. Mai 2016 - VIII ZR 209/15, NJW 2016, 2254 Rn. 21). (4) Entscheidend g egen das Erfordernis einer vorherigen , die Jahresa b- rechnung betreffenden Beschlussfassung der W ohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG für die Abrechnung der Betriebskosten spricht zudem d er Sinn und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB. Bei der Schaffung des § 556 Abs. 3 BGB ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass d ie Abrec h- nungsfris t des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforderungen des Vermieters nach A b- lauf dieser Frist , wie oben unter II 2 a cc (2) (a) und (b) bereits erwähnt, der A b- rechnungssicherheit für den Mieter und d er Streitvermeidung dienen sollen. 35 36 - 17 - Beide Regelungen gewährleisten eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszei t- raum entweder über ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf ü- gen k ann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219 unter II 1 b; vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903, Rn. 1 3; vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05, NZM 2006, 740 Rn. 17; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 190/06, NJW 2008, 1150 Rn. 13; vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, NJW 2009, 2197 Rn. 15 ; vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296 /09 , aaO Rn. 19 ). Durch die vorgenannte n geset z- lichen Regelungen ist damit umfassend gewährleistet, dass die Mietvertrag s- pa r teien nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen (Senatsurteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296 /09 , aaO Rn. 21). Dieser vom Gesetzgeber verfolgte Zweck würde verfehlt , s ähe man eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung als notwendige Voraussetzung für die Betriebskostena b- rechnung an . Insbesondere in Fällen, in denen die Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Wirtschaftsjahres nicht innerhalb einer a n- gemessenen Frist - die nach der in Rechtsprechung und Literatur ganz übe r- wiegend vertretenen Auffassung in der Regel drei bis s echs Monate betr ägt ( OLG Zweibrücken, OLGR 2007, 608, 609 mwN; LG Mühlhausen, Beschluss vom 21. November 2007 - 2 T 109/06, juris Rn. 41; Becker in Bärmann, WEG, 13. Aufl. § 28 Rn. 105 mwN ; Erman/G r ziwotz, aaO, § 28 WEG Rn. 4; Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 28 Rn. 138 f. ) - erstellt wird oder über die Jahresabrechnung längere Streitigkeiten geführt werden , verlöre die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die ihr vom Gesetzgeber zugedachte Funktion und würde sowohl rechtlich als auch tatsächlich " ausgehebelt ", zuma l der Vermieter g e- 37 - 18 - mäß § 556 Abs. 3 Satz 4 BGB auch nicht zu einer Teilabrechnung derjenigen Betriebskosten, für die ihm die erforderlichen Informationen bereits vorliegen, verpflichtet ist ( vgl. Senatsurteil vom 30. April 2008 - VIII ZR 240/07, aaO Rn. 18) . Der Mieter einer Eigentumswohnung würde hierdurch in einer aus Sac h- gründen nicht zu rechtfertigenden Weise gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, indem er anders als dieser durch das zusätzliche Erfo r- dernis eines Beschlusses der W ohnungseigentümer nach § 28 Abs. 5 WEG dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, die Betriebskostenabrechnung nicht i n- nerhalb der gesetzlich vorgesehenen Jahresfrist zu erhalten. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kann der Mieter kein en Ei n- fluss nehmen und diese daher auch nicht vorantreiben, da er in die Rechtsb e- ziehungen der Wohnungseigentümer untereinander oder de s Wohnungseige n- tümer s zur Gemeinschaft oder deren Verwalter nicht miteinbezogen ist. Für e i- ne nach der Art der Mietwohnun g differenzierende Auslegung gibt § 556 BGB nichts her. ( 5 ) Für den Streitfall ergibt sich aus diesen Grundsätze n, dass die B e- triebskostenabrechnung des Klägers vom 7. Dezember 2013 hinsichtlich der Abrechnungszeiträume 2010 und 2011 , wie vom Berufungsg ericht mit Recht angenommen, erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und damit zu spät erfolgt ist . b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - ebenfalls rechtsfehlerfrei das Vorliegen des in § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB geregelten Ausnahmetatbestandes verneint. Nach dieser Vorschrift ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dann nicht ausgeschlossen, 38 39 40 - 19 - wenn der Vermiete r die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Für das Vertretenmüssen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB gilt § 276 BGB; nach § 278 BGB hat der Vermieter auch ein Fehlverhalten seiner Erfü l- lungsgehilfen zu vertreten (BGH, Urteil vom 21 . Januar 2009 - VIII ZR 107/08, aaO Rn. 13). Hiervon ausgehend muss sich der Kläger hier zwar ein Verschulden des (früheren) Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zurechnen lassen , weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Klägers zur Erstel lung der mie t- rechtlichen Betriebskostenabrechnung gewesen ist. Gleichwohl kann der Kläger eine Nachforderung nicht geltend machen, denn er hat nicht einmal im Ansatz dargelegt, dass ihn auch kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrec h- nung für die Ja hre 2010 und 2011 trifft. aa) Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat und wovon auch die Revision ausgeht, grundsätzlich nicht Erfüllungsgehilfe des Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der A b- rechnung der Betriebskosten (vgl. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 14. Okt o- ber 2011 - 2 - 09 S 2/11, juris Rn. 19; AG Singen, Beschluss vom 24. Februar 2004 - 7 UR WEG 48/03, juris; AG Erfurt, a aO; Palandt/Weidenkaff, aaO; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, aaO, § 556 Rn. 55; Blank in Blank/ Börstinghaus aaO Rn. 209; BeckOK - BGB/Ehlert, Stand 1. Mai 2014, § 556 Rn. 65c; BeckOGK/Drager, aaO; Langenberg/Zehelein, Betriebs - und Heizko s- tenrecht, 8. Aufl., G Rn. 59; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem WEG, aaO Rn. 1128; Drasdo, NZM 2004, 372, 374; Flatow, WuM 2010, 606, 611; Schmid, MDR 2015, 985, 986; aA wohl AG Potsdam, WuM 2003, 456; Gies, NZM 2002, 514; Staudinger/Weitemeyer, aaO Rn. 109; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, aaO Rn. 64 ; Riecke in Riecke/Schmid, aaO Rn. 26 ). 41 42 - 20 - Erfüllungsgehilfe ist, wer nach den tatsächlichen Gegebenheiten des Fa l- les mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine H ilfsperson tätig wird (BGH, Urteile vom 21. April 1954 - VI ZR 55/53, BGHZ 13, 111, 113; vom 8. Februar 1974 - V ZR 21/72, BGHZ 62, 119, 124; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 29; vom 23. September 2010 - III ZR 246/09, BGHZ 187, 86 Rn. 18 mwN; st. Rspr.). Der Grund dafür, dass der Schuldner für das Verschulden eines Dri t- ten einzustehen hat, liegt in der Erweiterung seines Geschäfts - und Risikob e- reichs; die Hilfsperson übernimmt eine Aufgabe, die im Verhältnis zum Gläub i- ger dem Schuld ner selbst obliegt (BGH, Urteile vom 8. Februar 1974 - V ZR 21/72, aaO; vom 13. Januar 1984 - V ZR 205/82, NJW 1984, 1748, unter II 2 b aa; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 64/09, aaO). bb) Diese Voraussetzungen sind indes bei dem Verwalter einer Wo h- nungs eigentümergemeinschaft grundsätzlich nicht erfüllt. Allein durch die vom Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres vorzune h- mende Erstellung der Jahresabrechnung (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 4. D e- zember 2009 - V ZR 44/09, aaO; vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, aaO; vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12, aaO) erfüllt dieser keine dem Vermieter gegenüber dem Mieter aufgrund des Mietverhältnisses obliegende Verbindlic h- keit. Seine Tätigkeit bezieht sich vielmehr auf das Gemeinschaftseigentum (§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1, Abs. 3; Drasdo, NZM 2004, 372, 374). Hierbei wird der Verwalter auch nicht als Hilfsperson der Gemeinschaft der Wohnungseige n- tümer oder ihrer einzelnen Mitglieder tätig, sondern handelt, um der ihm durch § 28 Abs. 3 WEG gesetzli ch zugewiesenen eigenen Aufgabe der Erstellung der Jahresabrechnung nachzukommen (vgl. BGH, Urteil vom 23. Juni 2016 - I ZB 5/16, WuM 2016, 586 Rn. 18). 43 44 - 21 - Dass der Kläger den früheren Verwalter der Wohnungseigentümerg e- meinschaft mit der Erstellung der Be triebskostenabrechnung für das streitg e- genständliche Mietverhältnis beauftragt und dieser hierdurch als Hilfsperson bei der Erfüllung der dem Kläger aufgrund des Mietverhältnisses mit der Beklagten obliegenden Abrechnung der Betriebskosten tätig geworden - und deshalb als dessen Erfüllungsgehilfe gemäß § 278 BGB anzusehen - wäre, hat das Ber u- fungsgericht nicht festgestellt. Einwendungen hiergegen sind im Revisionsve r- fahren nicht erhoben worden. cc) De r Kläger hat aber den Entlastungsbeweis, dass ihn kein eigenes Verschulden an der verspäteten Abrechnung der Betriebskosten der Abrec h- nungszeiträume 2010 und 2011 trifft, nicht geführt. Er hatte konkret darzulegen, inwiefern er die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Hierzu gehörte insbeso n- dere die Darlegung der Bemühungen, die er unternommen hat, um eine rech t- zeitige Abrechnung sicherzustellen (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 107/08, aaO; vgl. v. Brunn/Emmerich in Bub/Treier, aaO, III. Rn. 262) . Hieran fehlt es. Denn nach den rechtsfehlerfre ien Feststellungen des Ber u- fungsgerichts hat der Kläger insoweit lediglich geltend gemacht, die bis zum 31. Dezember 2012 tätige Hausverwaltung habe die Wohngeldabrechnung der Hauseigentümer für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse von der Wohnungseigentümergemeinschaft zum 31. Dezember 2012 abberufen worden. Die neue, ab 1. Januar 2013 tätige Hausverwaltung sei mit Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 20. August 2013 zur Abrechnung der Wohngelde r für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese - nachdem die bisherige Hausverwaltung zuvor noch erfolglos zur Erstellung ordnungsgemäßer Jahresabrechnungen für die vorbezeichneten Abrechnungszeiträume aufgefordert worden war - i m N o- vember 2013 fertiggestellt. 45 46 - 22 - Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Kläger selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Laufe des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig erstellen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass si e sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrec h- nung eignet e . Übergangenen Sachvor trag zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie sich auf den Schriftsatz des Klägers vom 8. September 2014 beruft, enthält dieser nur die vorstehend genannte Darstellung der Vorgehensweise der Wo h- nungse igentümergemeinschaft, die den Schluss, der Kläger habe den ihm o b- liegenden Entlastungsbeweis geführt, nicht zulässt. 3. Hinsichtlich des Abrechnungszeitraums 2012 ist die Betriebskostena b- rechnung vom 7. Dezember 2013 hingegen, wie das Berufungsgericht zutre f- fend angenommen hat und wovon auch die Parteien im Revisionsverfahren ausgehen, rechtzeitig innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erfolgt. Trotzdem steht dem Kläger der hinsichtlich dieser Betriebskostenabrechnung geltend gemachte Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 47 48 - 23 - 389 BGB durch die vom Kläger vorgenommene Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch der Dr. Milger Dr. Achilles Dr . Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 26.11.2014 - 4 C 81/14 - LG Mannheim, Entscheidung vom 14.10.2015 - 4 S 142/14 -
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