BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 250/05 Verk374ndet am: 29. M344rz 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB 247 577 Das gesetzliche Vorkaufsrecht steht dem Mieter einer umgewandelten Eigentums-wohnung auch im freien Wohnungsbau nur f374r den ersten Verkaufsfall nach der Um-wandlung zu. Es besteht deshalb nicht, wenn die Eigentumswohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des 247 570 b BGB a.F., der Vorg344ngerbe-stimmung des 247 577 BGB, bereits einmal verkauft worden ist und nach diesem Zeit-punkt erneut verkauft wird (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 141, 194). BGH, Urteil vom 29. M344rz 2006 - VIII ZR 250/05 - LG M374nchen I AG M374nchen - - 2 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. M344rz 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil der 31. Zivilkammer des Landgerichts M374nchen I vom 15. September 2005 wird zur374ckge-wiesen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger begehren von den Beklagten Auskunft und Feststellung einer Schadensersatzverpflichtung wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts. Dem liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: 1 Die Kl344ger sind als Mitglieder einer Wohngemeinschaft Mieter, die Be-klagten waren Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in M. , J. stra337e . Die Kl344gerin zu 1) ist nach ihren Angaben Anfang Januar 1983, der Kl344ger zu 2) ist im Laufe des Jahres 1986 in die Wohnung eingezo-gen. Am 26. Januar 1983 wurde das Anwesen in Wohnungseigentum aufgeteilt. Aufgrund eines Kaufvertrages vom 2. Februar 1983 erwarb die inzwischen ver- 2 - 3 - storbene und von den Beklagten beerbte E. S. die Wohnung. Am 20. Januar 1984 wurde sie als Eigent374merin im Grundbuch eingetragen. Die Beklagten ver344u337erten die Wohnung mit Kaufvertrag vom 4. November 2003 an den jetzigen Eigent374mer A. J. , ohne die Kl344ger hiervon zu unterrichten. 3 Die Kl344ger sind der Auffassung, dass ihnen ein gesetzliches Vorkaufs-recht nach 247 577 BGB (247 570 b BGB a.F.) zugestanden habe. Da die Beklagten sie 374ber den Verkauf an den Erwerber J. nicht unterrichtet und dadurch die Geltendmachung des Vorkaufsrechts vereitelt h344tten, seien sie ihnen - den Kl344-gern - zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei komme es nicht darauf an, dass die Wohnung vor dem am 1. September 1993 erfolgten Inkrafttreten des 247 570 b BGB a.F. schon einmal verkauft worden sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kl344ger zur374ckgewiesen. Mit der vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. 4 Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgef374hrt: 5 Ein Auskunftsanspruch stehe den Kl344gern nicht zu, weil sie bei der Ver-344u337erung der Wohnung im Jahre 2004 nicht vorkaufsberechtigt gewesen seien und die Beklagten ihnen deshalb nicht zum Schadensersatz verpflichtet seien. Das Vorkaufsrecht des Mieters bestehe nur f374r den ersten Verkaufsfall nach der 6 - 4 - Umwandlung der Mietwohnung; dieser sei jedoch bereits am 2. Februar 1983 erfolgt. Damals habe den Mietern kein Vorkaufsrecht zugestanden, da 247 570 b BGB a.F. erst am 1. September 1993 in Kraft getreten sei. Durch die 334ber-gangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes vom 21. Juli 1993, nach der 247 570 b BGB a.F. auf vor dem 1. September 1993 abgeschlossene Kaufvertr344ge nicht anzuwenden sei, habe der Gesetzgeber zu erkennen gegeben, dass die Vorschrift f374r "Altf344lle", bei denen der erste Ver-kauf vor dem 1. September 1993 erfolgt sei, nicht gelten solle. II. Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen 334berpr374fung stand. 7 1. Die Revision des Kl344gers zu 2) ist bereits deshalb unbegr374ndet, weil sein Mietverh344ltnis nach seinem eigenen Vorbringen erst im Jahre 1986, mithin mehrere Jahre nach der Begr374ndung des Wohnungseigentums am 26. Januar 1983, abgeschlossen worden ist. Auf eine solche Fallgestaltung ist 247 577 BGB, der durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) mit geringf374gigen sprachlichen 304nderungen und einer Klarstellung an die Stelle des 247 570 b BGB a.F. getreten ist, nach seinem Wortlaut von vornherein nicht an-wendbar. 247 577 BGB setzt ebenso wie 247 570 b BGB a.F. voraus, dass das Wohnungseigentum erst nach der 334berlassung der Wohnr344ume an den Mieter begr374ndet worden ist. 8 2. Die Revision der Kl344gerin zu 1) bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begr374ndung hat das Berufungsgericht einen Schadenser-satzanspruch der Kl344gerin wegen Vereitelung eines Vorkaufsrechts verneint. 9 a) 247 577 BGB r344umt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Ab-schluss des Mietvertrages und 334berlassung der Wohnung an ihn Wohnungsei- 10 - 5 - gentum an dieser Wohnung begr374ndet wird und die Eigentumswohnung sodann an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihen-folge Mietvertrag und 334berlassung - Umwandlung - Verkauf aus. Die durch das Vierte Mietrechts344nderungsgesetz vom 21. Juli 1993 (BGBl. I, 1257) in das B374rgerliche Gesetzbuch eingef374gte Bestimmung des 247 570 b BGB (a.F.) ge-w344hrte erstmals allen Mietern, auch im freien Wohnungsbau, das gesetzliche Vorkaufsrecht. Die hierzu erlassene 334bergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes schlie337t nach ihrem Wortlaut nur diejeni-gen Verkaufsf344lle aus, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1. September 1993 erfolgt sind. Ob der Ausschluss auch f374r einen weiteren Verkauf nach die-sem Zeitpunkt gelten soll, l344sst sich der Bestimmung nicht unmittelbar entneh-men und ist umstritten. Nach einer Auffassung soll das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf der Wohnung bestehen (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 577 Rdnr. 4), nach anderer Ansicht f374r alle Verkaufsf344lle nach dem 31. August 1993 (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., 247 577 Rdnr. 3; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 577 Rdnr. 3). Eine dritte Auffassung h344lt 247 577 BGB (247 570 b BGB a.F.) nur f374r den ersten Verkaufsfall nach Inkrafttreten des Vierten Miet-rechts344nderungsgesetzes am 1. September 1993 f374r anwendbar, wobei offen bleibt, ob dies auch f374r den Fall gilt, dass die umgewandelte Wohnung bereits einmal vor dem 1. September 1993 verkauft worden ist (so LG Oldenburg, WuM 1997, 436 und Palandt/Weidenkaff, aaO Rdnr. 1 a.E.; nicht eindeutig Bamber-ger/Roth/Reick, BGB, 247 577 Rdnr. 18). Soweit ein Vorkaufsrecht nur f374r den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung (M374ller/Walther/Krenek, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2005, 247 577 Rdnr. 19) oder ohne n344here zeitliche Differenzierung angenommen wird (Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 577 Rdnr. 4, und M374nchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., 247 577 Rdnr. 11), d374rfte im Hinblick auf den Ausschlusstatbestand des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet- 11 - 6 - rechts344nderungsgesetzes ersichtlich gleichfalls nur der erste Verkaufsfall nach dem 31. August 1993 gemeint sein. Schlie337lich wird die Auffassung vertreten, nach dem Zweck des 247 577 BGB (247 570 b BGB a.F.) sei das Vorkaufsrecht des Mieters auch dann ausgeschlossen, wenn - wie im vorliegenden Fall - die Woh-nung vor dem 1. September 1993 bereits einmal verkauft worden sei und nach diesem Stichtag ein weiterer Verkauf stattfinde (Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., 247 577 Rdnr. 5; Emmerich/Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., 247 577 Rdnr. 31; unklar insoweit jedoch ders., aaO Rdnr. 16). b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Sie steht im Einklang mit dem Wort-laut und Zweck der 334bergangsvorschrift des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Miet-rechts344nderungsgesetzes und wird insbesondere auch dem Sinn und Zweck des 247 577 BGB (fr374her: 247 570 b BGB) gerecht. 12 aa) Die Vorschrift des 247 570 b BGB a.F. ist dem - inzwischen durch Art. 6 Nr. 2 des Gesetzes zur Reform des Wohnungsbaurechts vom 13. September 2001 (BGBl. I, 2376) mit Wirkung vom 1. Januar 2002 aufgehobenen - 247 2 b WoBindG nachgebildet (vgl. dazu die Begr374ndung zu dem Entwurf eines Ge-setzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts, BT-Drucks. 12/3013, S. 18, sowie die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes, BT-Drucks. 12/3254, S. 40). F374r diese Vorschrift, deren Anwendungsbereich auf den 366ffentlich gef366rderten Woh-nungsbau beschr344nkt war, hat der Senat in einem Urteil vom 14. April 1999 (BGHZ 141, 194) klargestellt, dass das dort geregelte gesetzliche Vorkaufsrecht dem Mieter nicht f374r jeden, sondern nur f374r den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung der Mietwohnung zusteht. Entscheidend hat er dabei auf den Sinn und Zweck der Bestimmung abgestellt (aaO S. 198 ff.). 13 - 7 - Mit der Schaffung des 247 2 b WoBindG hat der Gesetzgeber das Ziel ver-folgt, der Gefahr einer spekulativen Umwandlung von Sozialmietwohnungen in Eigentumswohnungen und der sich daraus ergebenden Verdr344ngung der Mieter entgegenzuwirken (Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschusses f374r Raumordnung, Bauwesen und St344dtebau, BT-Drucks. 8/3403, S. 35 und 40 f.). Diese Gefahr besteht, wie der Senat in seinem Urteil vom 14. April 1999 ausge-f374hrt hat (aaO S. 199), regelm344337ig nur beim ersten Verkauf nach der Umwand-lung, weil der Eigent374mer, der von der Umwandlung profitieren will, sein Speku-lationsinteresse typischerweise durch einen baldigen Verkauf der umgewandel-ten Wohnungen realisieren will. 14 bb) Allerdings hatte der Senat bei der Pr374fung des Anwendungsbereichs des 247 2 b WoBindG nicht zu entscheiden, ob die Beschr344nkung auf den ersten Verkaufsfall auch dann gilt, wenn zu jenem Zeitpunkt das gesetzliche Vorkaufs-recht des Mieters - wie hier - noch nicht bestanden hat und eine R374ckwirkung der entsprechenden Bestimmung ausgeschlossen ist (Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes). Sinn und Zweck des 247 2 b WoBindG und eben-so des ihm nachgebildeten 247 570 b BGB a.F. (jetzt 247 577 BGB) gebieten jedoch eine Auslegung in diesem Sinn. 15 In dem Gesetzgebungsverfahren, das dem Vierten Mietrechts344nde-rungsgesetz vorausgegangen war, ist zur Begr374ndung der Einf374hrung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts im freien Wohnungsbau wiederholt betont worden, f374r die Ausweitung des im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht gef366rderten oder bindungsfrei gewor-denen Bestand spreche, dass der Schutz des Mieters "vor einer Verdr344ngung im Zusammenhang mit einer Umwandlung" bei frei finanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3013 S. 18; BT-Drucks. 12/3254 S. 40). Ein solcher Zusammenhang ist aber in aller Regel 16 - 8 - nur beim ersten Verkauf einer Eigentumswohnung nach der erfolgten Umwand-lung gegeben, weil hier bei dem Eigent374mer, der die Umwandlung vorgenom-men hat, das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufser-l366ses im Vordergrund steht (BGHZ 141, 194, 199). Ver344u337ert dagegen der Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheidet sich dieser Ver-kauf insoweit nicht vom Verkauf eines anderen Wirtschaftsgutes; der vom Ge-setzgeber als ausl366sendes Moment f374r die drohende Verdr344ngung des Mieters angenommene Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in eine Ei-gentumswohnung besteht hier regelm344337ig nicht mehr. Ist eine durch die Um-wandlung verursachte gesteigerte Verdr344ngungsgefahr bei einem sp344teren er-neuten Verkauf der Wohnung aber nicht mehr vorhanden, ist der Eingriff in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungseigent374mers (Art. 14 Abs. 1 GG) auch nach der Vorstellung des Gesetzgebers nicht mehr gerechtfertigt. cc) Der Umstand, dass im Zeitpunkt des ersten Verkaufs der umgewan-delten Wohnung (hier: im Februar 1983) das gesetzliche Vorkaufsrecht noch nicht bestand, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Situation ist in diesem Fall vergleichbar mit der vom Senat (aaO) entschiedenen Fallgestaltung, in welcher bei der ersten Ver344u337erung der umgewandelten Wohnung dem Mieter ein Vorkaufsrecht deshalb nicht zustand, weil der Eigentumserwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgte (247 471 BGB; fr374her: 247 512 BGB a.F.). 17 dd) Daf374r, dass der Gesetzgeber die "Altf344lle", in denen der erste Ver-kauf einer umgewandelten Mietwohnung vor dem 1. September 1993 stattge-funden hat, aus dem Anwendungsbereich des 247 570 b BGB a.F. herausnehmen wollte, spricht auch die 334bergangsbestimmung des Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechts344nderungsgesetzes; hierauf hat das Berufungsgericht zu Recht hin-gewiesen. H344tte der Gesetzgeber dem Mieter ein Vorkaufsrecht f374r alle sp344te- 18 - 9 - ren Verkaufsf344lle einr344umen wollen, so h344tte es nahe gelegen, dies in 247 570 b BGB a.F. oder zumindest in Art. 6 Abs. 4 des Vierten Mietrechts344nderungsge-setzes ausdr374cklich zu regeln (BGHZ 141, 194, 199). Auch die Reform des Mietrechts durch das Gesetz vom 19. Juni 2001 hat er nicht zum Anlass ge-nommen, eine entsprechende "Klarstellung" in 247 577 BGB einzuf374gen, obwohl zu diesem Zeitpunkt das genannte Senatsurteil bereits vorlag und der Gesetz-geber in anderem Zusammenhang bei der Begr374ndung des Entwurfs zu 247 577 BGB auf die Rechtsprechung des Senats eingegangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 92). III. Stand den Kl344gern nach alledem bei dem Verkauf der Wohnung durch die Beklagten an A. J. am 4. November 2003 ein Vorkaufsrecht nicht zu, entf344llt damit die Grundlage f374r einen Schadensersatzanspruch wegen 19 - 10 - Vereitelung des vermeintlichen Vorkaufsrechts und damit auch f374r den geltend gemachten Auskunftsanspruch. Die Revision ist daher zur374ckzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 07.12.2004 - 433 C 30983/04 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 15.09.2005 - 31 S 1217/05 -
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