ECLI:DE:BGH:2017:210717UVZR250.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 250/15 Verkündet am: 21. Juli 2017 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 B egründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass w eitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner z usätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten. BGB § 444 a) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB. b) Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insowe it müssen keine konkreten dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenve r- dacht erhärten. Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenve r- dacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver - 2 - Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine s e- kundäre Darlegungslast. BGH, Urteil vom 21. Juli 2017 - V ZR 250/15 - OLG Saarbrücken LG Saarbrücken - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juli 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des 4. Zivilsenats des Saarländischen Oberlandesgerichts vom 29. Oktober 2015 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die auf das arglistige Ve rschweigen der früheren Nutzung des Grundstücks W . gestützte, gegen die Beklagten zu 1 und 3 als G e- samtschuldner gerichtete Klage hinsichtlich des Zahlungsantrags des Antrag s auf Feststellung der Pflicht zum Ersatz weiterer Schäden abgewiesen und die Berufung des Klägers insoweit z u- rückgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ve r- handlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand : Der Kläger erwarb von der Beklagten zu 1 durch notariellen Kaufvertrag vom 30. September 2003 mehrere mit einem Gewerbepark bebaute Grundst ü- cke in W . Die Haftung der Beklagten zu 1 für Sachmängel wurde ausgeschlossen, mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz und Arglist. Der Beklagte zu 3 , von Beruf Bauingenieur und Geschäftsführer der Komplement ä- rin der Beklagten zu 1, hatte die Grundstücke im Jahre 1989 von einem Hoch - und Tiefbauunternehmen erworben. Ihm war bekannt, dass auf den Grundst ü- cken in den 1960er bis 80er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren . D ie dama lige Verkäufer in hatte in dem mit de m Beklagten zu 3 geschlossenen Vertrag versichert, dass ihr Bodenverunreinigungen nicht bekannt seien. Der Kläger verlangt - soweit hier noch von Interesse - von den Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner wegen ei nes aufgrund der früheren Nutzung der Grundstücke nach seiner Behauptung bestehenden Altlastenverdachts Schadensersatz in Höhe der Wertdifferenz zwischen dem Kaufobjekt in mange l- freiem und in mangelbehaftetem Zustand sowie die Feststellung, dass die Beklagten zu 1 und 3 als Gesamtschuldner verpflichtet sind, ihm weitere, aus dem Er werb der Grund stücke in diesem Zusammenhang entstehen de Schäden zu ersetzen . Das Oberlandesgericht hat diese erstma ls in der Berufungsinstanz gestellten Anträge abgewiesen . Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, ve r- folgt der Kläger die Anträge weiter . 1 2 - 5 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht lässt offen, ob hinsichtlich der streitgegenständl i- chen Grundstücke ein Altlastenverdacht besteht. Dieser fiele jedenfalls unter den vertraglich vereinbarten Haftungsausschluss. Der Berufung der Beklagten auf den Haftungsausschluss stehe § 444 BGB nicht entgegen. Hinsicht lich des Altlastenverdachts sei weder eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung vorgetragen noch habe der Kläger bewiesen, dass die Beklagte zu 1 den Altla s- tenverdacht arglistig verschwiegen habe. A llein aus der Kenntnis von dem vo r- maligen Betrieb eine r Asphaltmischa nlage und eines Klärschlammrückhalteb e- ckens könne nicht auf ein arglistiges , der Beklagten zu 1 zuzurechnendes Ve r- halten des Beklagten zu 3 bezüglich des Bestehens eines Altlastenverdachts geschlossen werden. Zwar sei schon der Verdacht der Belastung eines Grun d- stücks mit Altlasten ein Fehler der Kaufsache, dies jedoch nur bei einem ko n- kreten Verdacht, wenn also konkrete und gewichtige Tatsachen das Vorha n- densein von Altlasten nahelegten. Es bestehe aber die vom Kläger nicht wide r- legte Möglic hkeit, dass der Beklagte zu 3 angesichts der ihm vo n seiner Ve r- käufer in gegebenen Zusicherung davon ausgegangen sei, dass keine Altlasten vorhanden seien und kein Altlastenverdacht bestehe. Zudem habe die Bewei s- aufnahme ergeben, dass bei einer Demontage ve rgleichbarer Anlagen übl i- cherweise auch die Fundamente herausgerissen und eventuelle Verunreinigu n- gen ausgebaggert wo rden seien . D er Kläger habe auch nicht bewiesen, dass der Beklagte zu 3 von einer konkreten Kontamination der Grundstücke Kenntnis gehabt h abe. 3 - 6 - II. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. A uf der Grundlage de r Feststellungen des Berufungsgerichts kann ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1 aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB auf Ersatz sachmangelb e- dingter Schäden hinsichtlic h der erworbenen Grundstücke nicht verneint we r- den . 1. Zugunsten der Revision ist davon auszugehen, dass die frühere Nu t- zung der streitgegenständlichen Grundstücke objektiv einen Altlastenverdacht und damit einen Sachmangel begründet. a) Besteht a ufgrund der frühere n Nutzung eines Grundstücks ein Altla s- tenverdacht, stellt bereits dies - was das Berufungsgericht offenbar nicht in vo l- ler Tragweite erkannt hat - regelmäßig einen offenbarungspflichtigen Sachma n- gel dar. Ein altlastenverdächtiges Grundst ück weist unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel schon wegen des Risikos der öffen t- lich - rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung nicht die übliche Beschaffenheit i.S.v. § 434 A bs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 11). Zwar ist nicht jedes Grundstück, dessen Nutzung als Industriegelände schon Jahrzehnte zurückliegt, von vornherein als altlastenverdächtig einzust u- fen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Oktober 1993 - III ZR 156/92, DNotZ 1994, 452, 453, insoweit in BGHZ 123, 363 nicht abgedruckt; Senat, Urteil vom 8. Juli 2016, V ZR 35/15, aaO, Rn. 8). Anders liegt es aber, wenn die frühere Nutzung die Gefahr von erheblichen Sch adstoffbelastungen begründet, wie e t- 4 5 6 7 - 7 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2901) oder einer Tankstelle (Senat, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 218/98, NJW 1999, 3777, 3778 unter II. 1.). Auch die Nutzung eines Grundstücks als Werksdeponie in den sechziger und siebziger Jahren des letzten Jahrhunderts ohne anschließend durchgeführte Entsorgung stellt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung einen offenbarungspflicht i- gen Sachmangel dar, weil bei einer Deponie immer die Möglichkeit in Rec h- nung gestellt werden muss, dass auf ihr auch Abfälle gelagert wurden, die w e- gen ihrer chemischen Zusammensetzung eine besondere Gefahr darstellen (Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 15 49, 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369). b) Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss der aus der früheren Nutzung des Grundstücks abgeleitete Altlastenverdacht nicht durch n- sein. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks objektiv einen Altla s- tenverdacht, weist dieses vielmehr einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass w eitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten . 2. a) Zutreffend geht das Berufungsge richt im rechtlichen Ausgangspunkt davon aus, dass die Beklagte zu 1 sich hinsichtlich dieses Mangels auf den ve r- traglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängel haftung berufen kann , wenn nicht der Kläger beweist, dass sie den von ihm behaupteten Mangel arg listig verschwiegen hat ( § 444 BGB ) . 8 9 - 8 - b ) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist jedoch seine Auffassung, das argli s- tige Verschweigen des sich aus einem Altlastenverdacht ergebenden Sac h- mangels setze voraus, dass der Verkäufer aufgrund konkreter und gewich tiger Tatsachen einen konkreten und naheliegenden Verdacht hinsichtlich des ta t- sächlichen Vorhandenseins von Altlasten gehabt habe. aa ) Arglistig i.S.v. § 444 BGB handelt bei einer Täuschung durch Ve r- schweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wer einen Sachmangel mi n- destens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Sachmangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlo s- sen hätte (vgl. nur Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550). b b ) Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet , so handelt er objektiv ar g- listig i.S.v. § 4 44 BGB. Bezogen auf den subjektive n Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich , wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass di e- se einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkre ten dem Verkäufer bekannte n - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten. So kommt es etwa bei einer früheren Nutzung als Deponie oder wilde Müllkippe nicht darauf an, ob der Verkäufer Kenntnis von den konkret dort hi n- gelangten Materialien und Schadstoffen hatte (vgl. Senat, Urteil vom 3. März 1995 - V ZR 43/94, NJW 1995, 1549, 1550; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - III ZR 16/90, BGHZ 117, 363, 369; Senat, Urteil vom 12. Juli 1991 - V ZR 121/90, NJW 1991, 2900, 2 901). Dem Käufer soll durch die Offenbarung der früheren Nutzung gerade die Möglichkeit zur Untersuchung 10 11 12 - 9 - des Baugrundes und zur Abschätzung etwaiger Mehrkosten im Falle der Übe r- nahme des mangelhaften Grundstücks gegeben werden. Diese r Zielrichtung der Aufk lärungspflicht liefe es zuwider , wenn den Verkäufer eine Offenbarung s- pflicht erst dann träfe, wenn er konkrete, über das Wissen um die frühere Nu t- zung hinausgehende Anhaltspunkte dafür hat, dass das Grundstück tatsächlich kontaminiert ist. 3. Die Ents cheidung erweist sich nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO) . Insbesondere kann die Abweisung der Klage nicht aufgrund der Erwägung des Berufungsgericht s bestehen bleiben , ein arglistiges Handeln des Beklagten zu 3 sei (auch deshalb) nicht darge legt und bewi e sen, weil ihm bei de m Erwerb der Grundstücke von der damaligen Verkäufer in vertraglich vers i- chert worden sei , dass dieser keine Bodenverunreinigungen bekannt seien , und weil es nach den Angaben eines Zeugen üblich gewesen sei , bei der - hier vor dem Erwerb de r Grund stücke durch den Beklagte n zu 3 erfolgten - Demontage von entsprechenden Anlagen auch die Fundamente herauszureißen und eve n- tuelle Verunreinigungen auszubaggern . a ) Zwar kann ein arglistiges Handeln zu verneinen sein, wenn Um st ände vorliegen, aufgrund derer der Verkäufer davon ausgehen darf, eine Schadstof f- belastung bestehe trotz einer gefahrenträchtigen Nutzung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 8. Juli 2016 - V ZR 35/15, ZfIR 2016, 783 Rn. 19 mwN ). So kann es beispielsweise liegen , wenn d er Verkäufer oder ein Dritter - etwa ein vormaliger Eigentümer - das Grundstück mit negativem Ergebnis auf Altlasten hat unters u- chen oder tatsächlich vorhandene Schadstoffe durch eine Spezialfirma hat b e- seitigen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 19. F ebruar 2016 V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 17 ff. für die Beseitigung von Hausbock in einem Holzhaus). 13 14 - 10 - b) Vergleichbare Umstände hat das Berufungsgericht aber nicht festg e- stellt. aa) Die von ihm angeführten Umstände lassen nämlich objektiv ni cht den Schluss zu, dass ein durch die frühere Nutzung begründeter Altlastenverdacht ausgeräumt war. Dass der Verkäuferin keine Bodenverunreinigungen bekannt waren, besagt für sich genommen nichts über das Bestehen eines - von der tatsächlichen Kontaminati on eines Grundstücks zu trennenden - Altlastenve r- dachts. Ob die nach Aussage eines Zeugen übliche Vorgehensweise bei der Demontage anderer Altanlagen im Fall der an den Kläger verkauften Grund - stücke angewendet wurde, ist offen; auch fehlen Feststellungen dazu, ob hie r- durch ein Altlastenverdacht vollständig und nicht nur in der unmittelbaren U m- gebung der Anlagen beseitigt worden wäre. b b ) Zwar lässt sich nicht ausschließen, dass der Beklagte zu 3 aufgrund dieser Gegebenheiten gleichwohl davon überzeugt war, dass kein Altlastenve r- dacht mehr bestand. Dann fehlte es an dem subjektiven Tatbestand der Arglist, weil diese nicht vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfert i- ge oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt werden darf (Senat, Urteil vo m 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 21). Dass es sich so verhalten hat, kann dem angefochtenen Urteil aber nicht entnommen werden. Denn das Berufungsgericht hat die genannten Umstände unter Zugrundelegung eines unzutreffenden rechtlichen Ausgangspunkts, nä m- lich in der Annahme berücksichtigt, der Kläger habe (über die frühere Nutzung des Grundstücks hinaus) konkrete Tatsachen darzulegen, aus denen der B e- klagte zu 3 auf einen Altlastenverdacht schließen musste. Sie dienten damit nur zum Bele g, dass die Darlegungen des Klägers nicht ausreichten; zu einer Wü r- 15 16 17 18 - 11 - digung der subjektiven Seite der Arglist hatte das Berufungsgerichts von se i- nem Standpunkt aus keinen Anlass. I II. Das Berufungsurteil kann daher bezogen auf die hier interessierende n Anträge keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben und der Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 1. a) D er Rechtsstreit ist nicht zur Entscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), da das Berufungsgerich t - aus seiner Sicht folgerichtig - keine Feststellungen zu der unter Sachverständigenbeweis gestellten Behauptung des Klägers getroffen hat, die frühere Nutzung der streitgegenständlichen Grundstücke begründe ( typischerweise ) einen Altlastenverdacht . b) Zudem wird das Berufungsgericht u nter Berücksichtigung der darg e- stellten Maßstäbe neu zu beurteilen haben, ob die Voraussetzungen des su b- jektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung hinsichtlich der den Altlaste n- verdacht begründenden früheren Nutzu ng der Grundstücke vorliegen. Dabei wird den Beklagten Gelegenheit zu geben sein, im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast zu etwaigen entlastenden Umständen ergänzend vorzutragen. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen: Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträc h- tigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenve r- dacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiv er Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine s e- 19 20 2 1 22 - 12 - kundäre Darlegungslast. Zwar hat der Käufer grundsätzlich nicht nur den obje k- tiven, sondern auch den subjektiven Tatbestand der Arglist darzulegen und zu beweisen. Ihm kommen insowe it aber Beweiserleichterungen zugute. Der S e- nat hat bereits entschieden, dass der für die negative Tatsache der unterblieb e- nen Offenbarung beweispflichtige Käufer nach den Grundsätzen der sekund ä- ren Darlegungslast lediglich die von dem Verkäufer in räumlic her, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu spezifizierende Aufklärung ausräumen muss (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 12). Ebenso ist es in Bezug auf den subjektiven Tatbestand der Arglist Sache des Verkäufers, di e- jenigen Umstände in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise zu konkretisi e- ren, aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausg e- gangen sein will, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel gehabt (Senat, Urteil vom 12. November 2010 - V ZR 181/09, aaO, Rn. 15). Nichts anderes gilt, wenn der Verkäufer, der von einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks Kenntnis und einen daraus resultierenden Altlastenverdacht für möglich gehalten hatte, behauptet, er sei davon ausgegangen, die ser Verdacht sei ausgeräumt. In diesem Fall obliegt es ihm, diejenigen objektiven Umstände zu konkretisieren, auf denen diese Annahme beruhte. 2. Das Berufungsurteil unterliegt auch insoweit der Aufhebung und Z u- rückverweisung, als das Berufungsgericht die Klage hinsichtlich der Schaden s- ersatzansprüche gegenüber dem Beklagten zu 3 abgewiesen hat. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht eine persönliche Haftung des Beklagten zu 3 bejaht hätte, wenn es die Voraussetzungen des objekt iven und des subjektiven Tatbestands der arglistigen Täuschung zutreffend erkannt hätte. 23 - 13 - 3. Für den Fall, dass dem Kläger dem Grunde nach ein Schadensersat z- anspruch gegen die Beklagten aus § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB zustehen sol l- te, ist zur Schade nshöhe auf Folgendes hinzuweisen : D er Käufer kann im Rahmen des sog. kleinen Schadensersatzes Au s- gleich des mangelbedingten Minderwerts oder Ersatz der Mängelbeseitigung s- kosten verlangen (Senat, Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, BGHZ 200, 350 Rn . 31, 33). Verlangt er , wie hier der Kläger, Ausgleich des merkantilen Minderwerts der erworbenen Grundstücke, so erschöpft sich dieser nicht zwi n- gend in dem Betrag, um den der Wert der Grund stücke wegen des bestehe n- den Altlastenverdachts gem indert ist. Be weist der Käufer, dass die Grundstücke tatsächlich kontaminiert sind, so ist vielmehr diese Kontamination in die Be - 24 25 - 14 - rechnung des Minderwerts einzustellen . Die Haftung des Verkäufers für den Sachmangel, der sich aus einer früheren gefahrenträchtigen Nutzung eines Grundstücks ergibt, die einen Altlastenverdacht begründet, erfasst auch die Folgen des Verdacht s , der sich realisiert. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorinstanzen: LG Saarbrücken, Entscheidung vom 20.04.2010 - 9 O 192/04 - OLG Saarbrücken, Entscheidung vom 29.10.2015 - 4 U 266/10 - 77 -
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