BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 251/10 Verkündet am: 12. Oktober 2011 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 546 a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig. b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschloss e- nen Mietvertrag über eine Garage sprich t eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Wide r- legung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rech t- fertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garag e nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück li e- gen. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10 - LG Duisburg AG Duisburg - 2 - Der V III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider , die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Rec ht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 21. September 2010 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Duisburg vom 7. Mai 2010 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, die linke (gr ößere) Garage im Haus D . - straße 7 in D uisburg zu räumen und an die Kläger he r- auszugeben. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits und d ie durch die Streithilfe verursachten Kosten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Haus D . - straße 2 in D uisburg - H . , die der verstorbene Ehemann der Beklagten von der S. M. S . - AG (im Folgenden: S - AG) als deren Werksangehöriger gemäß dem Mietv ertrag vom 31. März 1958 seit dem 16. Juli 1955 zu einer Miete von damals 131,95 DM angemietet hatte. Die S - AG ve r- mi e tete an den Ehemann der Beklagte n mündlich auch eine Garage, die in das 1 - 3 - Erdgeschoß des 150 Meter entfernt gelegenen Wohnhauses D . - straße 7 integriert ist. Von einer Garage ist i n de m Mietvertrag vom 31. März 1958 über die Wohnung in der D . - straße 2 nicht die Rede . Eigentümer der Grundstücke D . - straße 2 und 7 war ursprünglich die S - AG. Danach wurde die Streithelfe rin Eigent ü m erin beide r Grundstücke und auch R echtsnachfolge rin der S - AG a ls Vermieter in s owohl der Wohnung als auch der Garage . Später ging die Vermieterstellung auf die D . Bau - und Verwaltungs GmbH (im Folgenden: D - GmbH) und danach auf die G . D . G emeinnützige Baugesellschaft AG über . Im J ahr 2009 ver kauf te die Streithelferin das Grundstück D . - straße 7 an die Kläger . Die Kläger erklärten nach Eigentumsübergang die Kündigung des Mie t- verhältnisses hinsichtlich der auf ihrem Grun dstück gelegenen Garage und fo r- derten die Beklagte zur Räumung auf. Die Beklagte kam dem nicht nach. Sie ist der Auffassung, das Mietverhältnis über die Garage im Haus D . - straße 7 könne nicht unabhängig von d em Mietverhältnis über die Wohnung im Ha us D . - straße 2 gekündigt werden. Mit ihrer Klage begehren die Kläger die Räumung und Herausgabe der Garage. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugela s- senen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsbegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Dem von de n Kläger n geltend gemachten Anspruc h aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung der Garage stehe entgegen, dass die Kläger die Garage nicht getrennt von der Wohnung der Beklagten hätten kündigen können. Nac h- dem die Kläger die Garage gekauft hätten, seien sie als neue Mitvermieter in den ursprüngliche n Mietvertrag über Wohnung und Garage eingetreten; eine Teilkündigung sei bei einem solchen einheitlichen Mietverhältnis nicht zulässig. Soweit sich die Kläger darauf beriefen, es liege kein einheitliches Mietverhältnis vor, könnten sie damit keinen Erfolg haben. In der Regel sei davon auszug e- hen, dass Wohnung und Garage vom gleichen Vermieter in einem einheitlichen Mietverhältnis vermietet würden, wenn die Garage zum gleichen Anwesen g e- höre wie die Wohnung und auch sonst ein gewisser Zusammenhang gegeben s ei. Das gelte unabhängig davon, ob Garage und Wohnung in einer Mietve r- tragsurkunde erwähnt worden seien oder die Vermietung der Garage erst sp ä- ter erfolge. So liege der Fall hier. Die Mietvertragsparteien seien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausg egangen, da in der Vergangenheit die Wohnungsmiete mit der Garage n- miete einheitlich geltend gemacht worden sei . Die Garage liege mit einer En t- fernung von 150 Meter auch noch in der Nähe der Wohnung, zumal es durc h- aus üblich sei, dass zwischen Wohnung und G arage eine gewisse Entfernung bestehe. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, aus der späteren Handhabung 5 6 7 8 - 5 - zu folgern, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien einen einheitlichen Mietvertrag über Garage und Wohnung gewollt hätten. Allein der Umstand, d ass die Garage sich im Erdgeschoß eines anderen Wohngebäudes befinde , vermöge daran nichts zu ändern. Soweit die Kläger darauf abstellten, dass kein einheitliches Anwesen vorhanden sei, weil die G e- bäude auch schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvert rages über die Wohnung auf verschiedenen Grundstücken gelegen hätten, verhelfe dies der Berufung deshalb nicht zum Erfolg, weil die dingliche Rechtslage den Vertrag s- parteien jedenfalls auf Mieterseite bei Vertragsschluss in der Regel nicht vor Augen stehe, so dass bei der Auslegung der Vereinbarungen nur Rückgriff g e- nommen werden dürfe auf die örtliche Lage, wie sie sich den Parteien darbiete. Das führe hier dazu, dass ein Zusammenhang zwischen den Gebäuden nicht verneint werden könne. Wie sich nämlich aus der Satellitenansicht entnehmen lasse, bef ä nden sich beide Gebäude in einem weitläufigen Park, der die Ve r- bindung zwischen beiden Gebäuden herstelle. Soweit sich aus den von der Streithelferin eingereichten Plänen entnehmen lasse, dass früher - anders als heute - auch Gebäude mit den Hausnummern 4, 6 und 8 vorhanden gewesen seien, die dementsprechend zwischen dem heutigen Anwesen mit der Hau s- nummer 2 und dem Haus mit der Hausnummer 7 gestanden haben müssten, führe das nicht dazu, dass ein einheitliches E n se mble zu verneinen wäre, da es sich nicht um eine geschlossene Bebauung handele. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht ein Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB auf Räumung und Herausgabe der Garage zu. Die Revision r ügt mit Recht, dass das Berufungsgericht die rechtl i- 9 10 - 6 - chen Voraussetzungen für eine Einheitlichkeit des Mietverhältnisses über eine Wohnung und eine Garage verkannt und den Sachverhalt nicht verfahrensfe h- lerfrei gewürdigt hat (§ 286 ZPO). 1. Im Ausgangspu nkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die von den Klägern ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage wirksam ist, wenn es sich bei dem Mietverhältnis über die Garage um ein von dem Mietverhä ltnis über die Wo h- nung der Beklagten unabhängiges Rechtsverhältnis handelt. Sind Wohnung und Garage dagegen Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Woh n- raum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig. 2. Im vorliegenden Fall rechtfertigen die tatrichterlichen Feststellungen, soweit sie verfahrensfehlerfrei getroffen worden sind, nicht die Anna hme eines einheitlichen, sowohl die Wohnung als auch die Garage umfassenden Mietve r- hältnisses. Gegenstand des schriftlichen Mietvertrag s vom 31. März 1958 ist nur di e Wohnung im Haus D . - straße 2 mit den im Einzelnen aufgeführten Rä u- men und N ebenräumen. Von einer Garage ist nicht die Rede. Diese ist vielmehr Gegenstand eines separaten, mündlich abgeschlossenen Mietvertrags . Bei g e- trennt abgeschlossenen Verträgen spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der jeweili g en Vereinbarungen ( st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 6. November 1980 - VII ZR 12/80, BGHZ 78, 346, 349). Diese Vermutung ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht durch die besonderen Umstände des vorliegenden Falles widerlegt. Dies geht zu Lasten der Beklagten , der die Darlegungs - und Beweislast für ihre B e- 11 12 13 14 - 7 - hauptung obliegt, dass der mündlich geschlossene Mietvertrag über die Garage in der D . - straße 7 nach dem Willen der ursprünglichen oder späteren Ve r- tragsparteien mit dem schrif tlichen, auf die Wohnung in der D . - straße 2 beschränkten Mietvertrag eine rechtliche Einheit bilde n sollte . a ) Das Berufungsgericht meint, nach den i m Rechtsentscheid des Obe r- landesgerichts Karlsruhe vom 30. März 1983 (NJW 1983, 1499) entwick elten Kriterien sei hier von einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohnung und G a- rage auszugehen. Das trifft nicht zu. aa) Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat einen engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Wohnung und Garage, der es auch bei einer nachträglich angemieteten Garage im Regelfall rechtfertigt, eine Ei n- beziehung der Garage in den Wohnraummietvertrag anzunehmen, nur für den Fall bejaht, dass die Garage zu demselben Anwesen gehört, auf dem sich auch die Wohnung befindet ( OLG Karlsruhe , aaO ). Dem hat sich das Bayerische Oberste Landesgericht i n seine m Rechtsentscheid vom 12. Dezember 1990 angeschlossen ( BayObLGZ 1990, 329 ff. ) . Aus der Formel des Rechtsen t- scheids des Oberlandesgerichts Karlsruhe ( aaO) er gibt sich hierzu, d ass der im Gesetz nicht näher bestimmte Begriff "Anwesen" gleichzusetzen ist mit dem Hausgrundstück, auf dem die Wohnung und die Garage sich befinden (BayObLGZ aaO S. 333 ) . Dementsprechend hat a uch die Rechtsprechung der Miet gerichte wiederholt ein einheit liches Mietverhältnis über Wohnung und G a- rage dann bejaht, wenn sich beide Mietgegenstände auf demselben Grundstück befunden haben, aber dann verneint, wenn beide auf verschiedenen Grundst ü- cken gelegen sind (BayObLG Z aaO mwN). Diesen rechtlichen Ansatz häl t auch der Senat für zutreffend. 15 16 - 8 - bb) E ntgegen der Auffassung des Berufungsgericht s liegt hier k ein R e- gelfall im Sinne d ieser Rechtsprechung vor. Denn Wohnung und Garage liegen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts gerade nicht auf demselben Hau sgrundstück oder Anwesen, sondern auf verschiedenen Grundstücken , die etwa 150 Meter voneinander entfernt sind. Soweit das Berufungsgericht dagegen meint, es komme nicht entsche i- dend auf die dingliche Rechtslage an, weil diese für den Mieter nicht ohne We i- teres erkennbar sei, sondern auf das äußere Erscheinungsbild, verkennt es, dass Wohnung und Garage hier nicht nur nach der dinglichen Rechtslage, so n- dern auch nach dem äußeren Erscheinungsbild auf verschiedenen Grundst ü- cken liegen . Angesichts d er räuml ichen Entfernung zwischen den Häusern, in denen sich die Wohnung einerseits und die Garage andererseits befinden, und des Umstandes, dass die Garage baulich in das Erdgeschoss des Wohnhauses D . - straße 7 integriert ist, besteht auch nach dem äuße ren Erscheinung s- bild kein Zweifel daran, dass die Garage mit dem Hausgrundstück D . - straße 7 und nicht mit dem - auf der gegenüber lie g enden Straßenseite geleg e- nen - Hausgrundstück D . - straße 2 eine rechtliche und wirtschaftliche Ei n- heit bi ldet. Daran ändert auch nichts, dass sich beide Gebäude, wie das Berufung s- gericht festgestellt hat, " aus der Satellitensicht " in einem weitläufigen Parkg e- lände bef i nden . Soweit das Berufungsgericht daraus herleiten will, dass dieser Park die Verbindung zwischen beiden Gebäuden herstelle und deshalb " ein einheitliches Ensemble " zu bejahen sei , verkennt es den Begriff des Anwesens oder Hausgrundstücks, der für die rechtliche Zuordnung maßgeblich ist. 17 18 19 - 9 - b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht keine Ums tände festg e- stellt, durch welche die Vermutung getrennter Vertragsverhältnisse widerlegt würde. Das Berufungsgericht meint, in der Vergangenheit seien die Wohnungs - und Garagenmiete einheitlich geltend gemacht worden und daraus sei her zu le i- ten, dass di e (ursprünglichen) Mietvertragsparteien von einem einheitlichen Mietverhältnis ausgegangen seien . Dabei bezieht sich das Berufungsgericht a uf ein Urteil des Amtsgerichts Duisburg aus dem Jahr 197 8 über eine von der Streithelferin erhobene Klage auf Zustimm ung zu eine r Mieterhöhung sowohl der Wohnung als auch der Garage sowie ein Schreiben de r D - GmbH aus dem Jahr 1991. Die Revision rügt mit Recht, dass die vom Berufungsgericht insoweit angeführten Umstände die Annahme einer Einheit von Wohnungs - und Gar a- genm ietverhältnis nicht rechtfertigen. aa) Dem steht bereits entgegen, dass das Verhalten von Rechtsnachfo l- ger n des ursprünglichen Vermieters 20 beziehungsweise mehr als 30 Jahre nach Abschluss des Wohn ungs mietvertrages nicht ohne Weiteres einen Rüc k- schlus s auf den Willen de r ursprünglichen Vertragsparteien erlaubt. Ein solcher Rückschluss ist jedenfalls dann unzulässig, wenn - wie hier - keine Umstände aufgezeigt werden, aus denen sich erg äbe , dass die für die Streithelferin und die D - GmbH Handelnden Kennt nis von einem entsprechenden Willen der u r- sprünglichen Vertragsparteien gehabt h ä tten. b b ) Davon abgesehen hat die Streithelferin , worauf die Revision zutre f- fend hinweist , im Verfahren vor dem Amtsgericht Duisburg die Miete für Wo h- nung und Garage gerad e nicht einheitlich geltend gemacht, sondern getrennte Mietbeträge für die Wohnung und die Garage angesetzt. Davon geht auch das Berufungsgericht aus. Auch das Amtsgericht stellt ausdrücklich fest, dass kein 20 21 22 23 - 10 - einheitlicher Mietzins für Wohnung und Garage ve reinbart worden ist. Ang e- sichts dessen kann aus dem Klageverfahren vor dem Amtsgericht Duisburg nicht auf eine Einheitlichkeit des Mietverhältnisses von Wohnung und Garage geschlossen werden . c c) A us dem späteren Schreiben der D - GmbH vom 21. Juni 1991 ergibt sich nichts anderes . In diesem Schreiben ist lediglich ein Gesamtb etrag von 762 DM für "Grundmiete einschließlich Wassergeldpauschale und Garagennu t- zung" ausgewiesen. Auch dieses Schreiben erlaubt keine n Rückschl u ss auf den Willen der ursprünglichen Vertragsparteien , zumal die Streithelferin als Rechtsvorgängerin der D - GmbH die Wohnungs - und Garagenmiete, wie ausg e- führt, nicht zusammengefasst, sondern getrennt hat. dd) Schließlich ist nichts dafür ersichtlich, dass etwa erst durch die spät e- ren Ve rtragsparteien - die D - GmbH oder deren Rechtsnachfolgerin auf der e i- nen Seite und den Ehemann der Beklagten oder diese selbst auf der anderen Seite - im Wege einer Vertragsänderung eine Einheitlichkeit der Mietverhältni s- se über die Wohnung und die Garage b egründet worden wäre. Das macht die Beklagte auch nicht geltend. III. Das Berufungsurteil kann nach alledem keinen Bestand haben. Es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in dieser Sache selbst, weil weitere Feststellungen nich t zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Da die mündlich vereinbarte Anmietung der Garage nicht Bestandteil des Wohnungsmietvertrages geworden ist, handelt es sich bei der von den Klägern 24 25 26 27 - 11 - ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses über die von der Beklagten genutzte Garage nicht um eine unzulässige Teilkündigung eines Wohnung s- mietverhältnisses, sondern um eine zulässige Kündigung eines separaten G a- ragenmietvertrages. Auf die Rechtsmittel der Kläger ist der Räumungsklage daher stattzugeben. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Duisburg, Entscheidung vom 07.05.2010 - 6 C 3799/09 - LG Duisburg, Entscheidung vom 21.09.2010 - 13 S 145/10 -
Full & Egal Universal Law Academy