BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 251/ 11 Verkündet am: 28. September 2012 Weschenfelder Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamt in der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG § 21 Abs. 3 u. 4, § 23 Abs. 4 Satz 1; BGB § 242 Cd a) Es liegt in der Kompetenz der Wohnungseigentümer, die Aufnahme eines Kredites zur Deckung des Finanzbedarfs der Wohnungseigentümerg e- meinschaft zu beschließen. b) Dagegen fehlt es jedenfalls seit der vom Gesetzgeber nachvol lzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) an der Kompetenz, den Wohnungseigentümern eine gesamtschuldnerische Haftung durch Mehrheitsbeschluss aufzubü r- den. c) Ein Wohnungseigentümer hat grundsätzl ich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eines bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt; etwas 2 anders gilt nur dann, wenn schwerwiegende Gründe - etwa bei einer e r- heblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräf tig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) e r- scheinen lassen. BGH, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11 - LG Karlsruhe AG Ettlingen 3 Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2012 durc h die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth, die Richterin nen Dr. Brückner und Weinland sowie den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Land - gerichts Karlsruhe vom 19. Juli 2011 wi rd auf Kosten des Klägers zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien bilden die im Rubrum näher bezeichnete Wohnungseige n- tümergemeinschaft. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. April 2009 wurde zu dem Tagesordnungspu nkt (TOP ) 2 mit 1 4 von 17 Stimmen die Gesamtsani e- rung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt 550.000 e s- sen - h- ren beschlossen . Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wir t- schaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungse i- D er Beschluss wurde nicht angefochten. 1 4 Auf einer weiteren Versammlung wurde am 6. November 2009 zu TOP 3 mehrheitlich die Zurückweisung des Antrag s des Klägers beschlossen , diesen von jeglicher Haftung aus der Finanzierung freizustellen. Den Antrag hatte der Kläger damit begründet, dass er seinen Anteil aus eigenen Mitteln aufbringen und deshalb an der beschlossenen Finanzierung nicht teilneh men wolle. Die am 30. November 2009 eingereichte Klage, mit der der Kläger die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses vom 29. April 2009 zu TOP 2 und die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses vom 6. November 2009 zu TOP 3 beantragt hat, ist in bei den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der zugela s- senen Revision verfolgt der Kläger seine Anträge weiter. Die Beklagten bea n- tragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht steht auf dem Standpunkt, dass der d ie Finanzi e- rung betreffende Beschluss wirksam sei. Nichtigkeitsgründe lägen nicht vor. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme falle in die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Ob die Finanzierung ordnungsgemäßer Verwaltung en t- spr e che, sei nicht me hr zu prüfen, nachdem der Kläger den Beschluss zu TOP 2 nicht innerhalb der Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 WEG an ge fochten habe. Entgegen der herrschenden Meinung könne davon abgesehen auch die Aufnahme eines langfrist ig en und höheren Kredites ordnungsgem äßer Verwa l- tung entsprechen. Der Beschluss zu TOP 3 sei nicht zu beanstanden. Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Haftungsfreistellung zu. Bei Abwägung der w i- derstreitende n Belange überwögen die Interessen der Gemeinschaft an einer Haftung auch des Klägers. 2 3 4 5 II. D er Revision bleibt der Erfolg versagt. 1. Der Beschluss vom 29. April 2009 zu TOP 2 ist bestandskräftig. Nic h- tigkeitsgründe liegen nicht vor. Zutreffend bejaht das Berufungsgericht insb e- sondere die Beschlusskompetenz für eine Kreditaufnahme . a) Die Befugnis der Wohnungseigentümer, den Finanzbedarf der Wo h- nungseigentümergemeinschaft auch durch die Aufnahme von Darlehen zu d e- cken, ergibt sich zwar nicht ausdrücklich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, wird von diesem jedoch vorausgesetzt. Über die Deckung des Finanzbedarfs des nunmehr rechtsfähigen Verbandes (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) durch B e- schluss zu befinden, ist Sache der Wohnungseigentümer. Dass hierzu auch die Entscheidung darüber gehört, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf vorha n- dene Rück lagen, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Au f- nahme von Darlehen gedeckt werden soll, hat der Senat bereits für die Recht s- lage vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemei n- schaft entschieden (Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 202). Für die Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgese t- zes gilt nichts anderes (vgl. Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 197/10, NJW - RR 2011, 1093 Rn. 19; LG Bielefeld, NJW - RR 2012, 143; Abramenko, ZMR 2011, 8 97; Elzer, NZM 2009, 57, 59 u. 61; wohl auch BayObLG, NJW - RR 2006, 20, 23; Merle in Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn. 215; unklar Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Auflage, § 10 Rn. 93a). Zunächst bietet das Gesetz mit der Regelung des § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG - danach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Tilgungsbeträge anzufordern, in Empfang zu nehmen und a b- zuführen, soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wo h- 5 6 7 6 nungseigentümer handelt - zumindest einen Anhalt dafür, dass eine Beschlus s- ko mpetenz für die Deckung des Finanzbedarfs auch durch eine Kreditaufnahme besteht ( Elzer, aaO, S. 59 aaO; vgl. auch LG Bielefeld, NJW - RR 2012, 143 u n- ter Bezugnahme auf § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F. ). Vor allem aber bestand ein Kernanliegen der Reform gerade da rin, die Verwaltung des Gemeinschaftse i- gentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BT - Drucks 16/887, S. 1, 10 f.). Im Detail heftig u mstritten ist allerdings die hiervon zu trennende Frage, ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen die Aufnahme eines Kredites, bei dem es nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in übe r- schaubarer Höhe geht, den Grundsätzen einer ordnungsgemäße n Verwaltung entspricht (vgl. dazu und zum Streitstand BayObLG, NJW - RR 2006, 20, 23; LG Bielef eld, NJW - RR 2012, 143 ff.; Merle in Bärmann, aaO, § 27 Rn. 215; Abr a- menko, aaO, S. 897 f.; Elzer, aaO, S. 57, 61 f.; jeweils mwN). Nur kommt es darauf vorliegend nicht an, weil ein Beschluss zur Aufnahme eines nicht or d- nungsgemäßer Verwaltung entsprechend en Kredits nach der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes nur auf fristgerecht erhobene Anfechtungsklage hin (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu beanstanden ist (vgl. nur Elzer, NZM 2009, 57, 61). Daran fehlt es hier. Der Finanzierungsbeschluss ist in Bestandsk raft e r- wachsen. b) Soweit die Revision auf Grundrechte des Klägers verweist, führt dies weder zu einer Einschränkung der Beschlusskompetenz im Wege der verfa s- sungskonformen Auslegung noch wird dadurch die Wirksamkeit des Beschlu s- ses unter dem Blickwinke l der Regelungen nach § § 134 , 138 BGB in Frage g e- stellt . aa) Allerdings ist es richtig, dass bei der Auslegung und Anwendung des sog. einfachen Rechts der Ausstrahlwirkung der Grundrechte der Wohnungse i- 8 9 10 7 gentümer - insbesondere aus Art. 2 Abs. 1 GG und A rt. 14 GG - Rechnung zu tragen ist. Das daraus auch in vermögensrechtlicher Hinsicht fließende Selbs t- bestimmungsrecht jedes Wohnungseigentümers ändert jedoch nichts daran, dass es mit Rücksicht auf die besonders engen nachbarschaftlichen Verhältni s- se inner halb der Wohnungseigentümergemeinschaft in erhöhtem Maße einer gemeinschaftsverträglichen Ausbalancierung der widerstreitenden Belange durch Herstellung praktischer Konkordanz bedarf (zumindest im Ergebnis ebenso Hogenschurz in Jennißen, aaO, § 13 Rn. 2 u. § 14 Rn. 1; Timme/ Dötsch, aaO, § 14 Rn. 1 f.; § 14 Rn. 7 ff. u. 31 f.; vgl. auch BVerfG, NJW 2010, 220 f. u. Abramenko, ZMR 2011, 897 f., der für eine starke Gewichtung der I n- teressen finanzschwacher Wohnungseigentümer eintritt). Es steht jedoch im Gesta ltungsspielraum des Gesetzgebers, ob er der Wirkkraft der Grundrechte über die zivilrechtlichen Generalklauseln oder über andere Regelungen Geltung verschafft. bb) Den zuletzt genannten Weg hat der Gesetzgeber hier in verfa s- sungskonformer Weise beschri tten. Er hat den Wohnungseigentümern die Kompetenz zugewiesen, die Aufnahme von Krediten durch die Wohnungse i- ge n tümergemeinschaft als Verband zu beschließen, und die Frage der Rech t- mäßigkeit von Finanzierungen dem Kriterium der ordnungsgemäßen Verwa l- tung m it der Folge einer Überprüfungsmöglichkeit im Rahmen einer Anfec h- tungsklage zugewiesen. Bei der Frage, ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in d er Regel - und so auch hier - einen Ermessen s spielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten U m- stände abzuwägen sind (Timme/Elzer, WEG, § 21 Rn. 164 f.; Merle in Bä r- mann, aaO, § 21 Rn. 28; jeweils mwN; vgl. auch Senat, Beschluss vom 25. September 2003 - V ZB 21/03, BGHZ 156, 192, 203). Hierzu gehören in s- besondere auch grundrechtsrelevante Positionen und Interessen. 11 8 D ass ein Wohnungseigentümer insoweit effektiven Rechtsschutz grun d- sätzlich nur innerhalb der Ausschlussfristen nach § 46 Abs. 1 Sa tz 2 WEG e r- reichen kann, ist verfassungsrechtlich unbedenklich. Die den zeitnahen Eintritt der Bestandskraft anfechtbarer Beschlüsse sichernde Regelung ist Ausdruck des legitimen gesetzgeberischen Anliegens, über die Herstellung von Rechtss i- cherheit und Re chtsklarheit zu gewährleisten, dass für die Wohnungseigent ü- mer und für den zur Ausführung von Beschlüssen berufenen Verwalter zumi n- dest im Hinblick auf Anfechtungsgründe alsbald Klarheit darüber hergestellt wird, ob, in welchem Umfang und aufgrund welcher tatsächlichen Grundlage gefasste Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden (vgl. Senat, Urteil vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230, 237 Rn. 20; Urteil vom 2. Oktober 2009 - V ZR 235/08, BGHZ 182, 307, 312 Rn. 14). c ) Sowe it der Kläger schließlich der Sache nach argumentiert, es fehle jedenfalls an der Kompetenz, die Übernahme einer gesamtschuldnerischen Haftung durch die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu beschließen, ist das im rechtlichen Ausgangspunkt zwar richtig . Spät estens seit der vom Gesetzgeber nachvollzogenen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentüme r- gemeinschaft als Verband (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG), die ganz entscheidend mit der Ausschaltung einer gesamtschuldnerischen Haftung begründet worden ist (Se nat, Beschluss vom 2 . Juni 2005 - V ZB 32/05, BGHZ 1 63, 154, 163 u. 172 ff.), fehlt es an einer dahingehenden Kompetenz (Heinemann in Jennißen, aaO, § 21 Rn. 106 mwN; der Sache nach ebenso Jennißen in Jennißen, aaO, § 10 Rn. 93a; vgl. auch Klein in Bärmann , aaO, § 10 Rn. 304 i.V.m. Rn. 74: Betracht, wenn sich die einzelnen Wohnungseigentümer selbst neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichten (Senat, aaO, 172 f.; K lein in Bärmann, aaO, § 10 Rn. 304; Elzer, NZM 2009, 57, 59 mit Fn. 30). Dass der Gesetzgeber diese Sichtweise übernommen hat, wird dadurch best ä- tigt, dass er mit der Regelung des § 10 Abs. 8 WEG ausdrücklich und mit B e- 12 13 9 dacht nur eine anteilsmäßige (teilsch uldnerische) persönliche Außenhaftung der Wohnungseigentümer angeordnet hat (vgl. BT - Drucks. 16/887, insbesondere S. 65 f.). Der Kläger übersieht indessen, dass seine Argumentation zur gesam t- schuldnerischen Haftung in dem Beschluss vom 29. April 2009 z u TOP 2 keine Grundlage findet . Maßgeb end für die Auslegung von Beschlüsse n der Wo h- nungseigentümer sind Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt ; Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen wer den, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind ( grundlegend Senat, Beschluss vom 10. September 1998 - V ZB 11/98, BGHZ 139, 288, 291 f.; vgl. auch Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010 , 2801 Rn. 1 ). Der B e- schluss enthält jedoch nicht den geringsten Anhaltspunkt da für , dass eine g e- samtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer begründet werden sol l- te . E r ist daher nächstliegend da hin auszulegen , dass vollen Umfangs lediglich der recht sfähige Verband und die einzelnen Wohnungseigentümer nur entspr e- chend ihren Anteilen für die Darlehensverbindlichkeiten einstehen sollen (§ 10 Abs. 8 WEG). 2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht er a ch t et das Berufungsgericht auch die gegen den Beschluss vom 6. November 2009 zu TOP 3 gerichtete Anfec h- tungsklage für unbegründet. a) Der den Antrag des Klägers zurückweisende Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Wohnungseigentümer haben sich bei nächstliegender Auslegung des bestandskräftigen Finanzierungsbeschlusses vom 29. April 2009 für eine Kreditaufnahme ohne Haftungsfreistellung einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis entschieden ; sie haben eine solche Freistellung auch nicht einer gesonderten Beschlussfassung vorbehalten . Ob 14 15 16 10 eine derartige schematische Regelung unter Einbeziehung auch derjenigen Wohnungseigentümer, die über ausreichende Liquidität verfügen und diese zur Abwendung einer Kreditfinanzierung einsetzen wollen, ordnungsgemäßer Ve r- waltung entspricht, ist streitig (bejahe nd etwa Abramenko, ZMR 2011, 897 f.; verneinend Jennißen in Jennißen, aaO, § 16 Rn. 10a mwN auch zum Strei t- stand) , braucht hier aber nicht entsch ie den zu werden. Denn e in Wohnungse i- gentümer hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass die Ausführung eine s bestandskräftigen Beschlusses unterbleibt, weil die Verwaltung des gemei n- schaftlichen Eigentums vorrangig de n Beschlüssen der Wohnungseigentümer entsprechen muss (§ 21 Abs. 4 WEG) ; e in bestandskräftiger Beschluss schließt zumindest den Einwand aus, die B eschlussfassung habe nicht ordnungsgem ä- ßer Verwaltung entsprochen (Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 - V ZR 202/10, NJW 2011, 2660, 2661 Rn . 16 ; Urteil vom 3. Februar 2012 V ZR 83/11, WuM 2012, 399, 400 ) . b) Etwas anders gilt allerdings dann, wenn schwe rwiegende Gründe etwa bei einer erheblichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse - die Durchführung der bestandskräftig beschlossenen Maßnahme als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lassen ( zum Ganzen Merle in Bärmann, aaO, § 21 Rn . 54 mwN ; vgl. auch S enat, Urteil vom 3. Februar 2012, aaO ). Das ist hier jedoch nicht ersichtlich. Dass in fehlerhafter Umsetzung des Finanzierungsb e- schlusses über die anteilige Haftung nach § 10 Abs. 8 WEG hinaus ein die g e- samtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer vo rsehender Darl e- hensvertrag abgeschlossen worden wäre, ist nicht festgestellt ; auch die Revis i- on verweist auf kein dahingehendes tatsächliches Vorbrin gen. Im Übrigen wäre ein solcher Darlehensvertrag zumindest insoweit schwebend unwirksam gew e- sen ( § 177 Abs . 1 BGB i . V . m § 139 BGB) , so dass es in der Macht jedes Wo h- nungseigentümer s gestanden hätte, zumindest die eigene gesamtschuldner i- sche Haftung durch Verweigerung der Genehmigung abzuwenden . 17 11 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele Vorinstanzen: AG Ettlingen, Entscheidung vom 23.04.2010 - 4 C 17/09 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 19.07.2011 - 11 S 75/10 - 18
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