BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 25/13 Verkündet am: 7. Februar 2014 Langendörfer - Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 14 Nr. 1, § 22 Abs . 1 Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene fin anzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen. WEG § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung d es Gemeinschaftseige n- tums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des G e- meinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es be steht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentü mergemeinschaft , und zwar auch für Wiederherstellungsa n- sprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des S e- natsurteils vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.). BGH, Urteil vom 7. Februar 2014 - V ZR 25/13 - LG Hamburg AG Hamburg - Wandsbek - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Czub, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 18 - vom 16. Januar 2013 unter Zurüc k- weisung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und ins o- weit aufgehoben, als festgestellt worden ist, dass die Beklagte verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand des Hauses des Klägers B . Straße in H . , die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terra ssenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - Wandsbek vom 15. Februar 2012 zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte zu 80 % und der Kl äger zu 20 %. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand : Den Parteien steht jeweils das Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage zu. Anfang 2008 errichtete die Beklagte direkt an der zur benachbarten Einheit des Klägers hin gelegenen Außenwand, die nach vorne versetzt ist, eine Überdachung ihrer Terrasse. Auf der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008, in der alle Wohnungseige n- tümer vertreten waren, war diese Baumaßnahme Diskussionsgegenstand. In dem Protokoll heißt es zu TO P 10 Diskussion über den Inhalt der Teilungse r- klärung unter anderem: Es wird darauf hingewiesen, dass alle anderen anwesenden Eigentümer sich einig sind, dass Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungsma ß- nahmen nur durchgeführt werden können, wenn keine optische Verä n- derung vorgenommen wird. Änderungen am Äußeren der Gebäude sind zustimmungspflichtig. (...) Weiterhin sind in diesem genannten Bereich Probleme der äußeren Instandhaltung zu erwarten, da ja die linken und rechten Eigentümer zur Umsetzung von Instandhaltungs - und Instan d- setzungsmaßnahmen an den äußeren Wänden ihres Wohnungseige n- tums durch den Aufbau dieser Überdachung eine Einschränkung sehen. Die betroffenen Eigentümer sind si ch einig, dass über die Möglichkeiten der ordentlichen Instandsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände es zwischen den Betroffenen eine schriftliche Vereinbarung geben wird. Nur unter dieser Voraussetzung haben die übrigen Eigentümer dem Umbau zugestim mt, den veranlasst hat. Eine solche schriftliche Vereinbarung zwischen den Parteien kam nicht zustande. Mit der Klage verlangt der Kläger die Entfernung der Terrassenübe r- dachung sowie die Feststellung, dass die Beklagte verpflichtet i st, mögliche n- bringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte En t- fernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen . Das Amt s- 1 2 - 4 - gericht hat die Klage abg ewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers hin stattgegeben. Dagegen wendet sich die Beklagte mit der zugela s- senen Revision, mit der sie die Zurückweisung der Berufung erreichen will. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmitt els. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in ZWE 2013, 418 ff. veröffentlicht ist, sieht die Terrassenüberdachung als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG an. Es lässt offen, ob der Kläger - wie es das A mtsgericht angenommen hat - die auf eine schriftliche Vereinbarung über die Instandsetzung und Instandhaltung der Außenwände bezogenen Angebote der Beklagten im Sinne von § 162 Abs. 1 BGB treuwidrig abgelehnt hat. Eine for m- lose Zustimmung der Wohnungseigen tümer reiche ohnehin nicht aus, weil nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Neufassung des § 22 Abs. 1 WEG ein för m- licher Beschluss zwingend erforderlich sei. Die Auslegung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 10. März 2008 ergebe, dass eine solc he B e- schlussfassung über die nachträgliche Genehmigung der Maßnahme nicht e r- folgt sei; ebenso wenig sei eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG getroffen worden. Dass die Maßnahme für den Kläger im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig sei, folge scho n daraus, dass die Außenwände im gemei n- schaftlichen Eigentum stünden und mangels einer abweichenden Bestimmung in der Teilungserklärung durch die Gemeinschaft instandzuhalten seien. Die Überdachung erschwere etwaige Sanierungsarbeiten an den Außenwänden au ch dann, wenn die auf dem Ständerwerk aufliegende Konstruktion entfernt werde. Der Feststellungsantrag sei ebenfalls begründet, weil die Beklagte g e- 3 - 5 - genüber dem Kläger gemäß § 823 Abs. 1, § 249 Abs. 1 BGB verpflichtet sei, mögliche Schäden an der Außenwand seines Hauses zu beseitigen. II. Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. 1. Im Hinblick auf den Klageantrag zu Ziff. 1 nimmt das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an, dass der Kläger die Beseitigung der Terrassenüberdac h- ung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB verlangen kann, weil ihn keine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB trifft. a) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäuße r- ten Auffassung des Prozessbevollmächtigten der Beklagten ist der Kläger akti v- le gitimiert. Auch wenn sich ein Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums bezieht, kann ihn ein einzelner Miteigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung g e- richtlich geltend machen. Eine gemeinsc haftliche Rechtsverfolgung kommt nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft - woran es hier fehlt - die Rechtsau s- übung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verb andes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (st. Rspr.; näher Senat, Urteil vom 17. Dezember 2010 - V ZB 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 9 f.). b) Zutreffend sieht das Berufungsgericht den Bau der Terrassenübe r- dachung als Maßnahme nach § 22 Abs. 1 W EG an. Daran, dass die bauliche Maßnahme - wie es § 22 Abs. 1 WEG voraussetzt (Hogenschurz in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 2) - das gemeinschaftliche Eigentum betrifft, besteht kein Zweifel, weil die Außenwände der Reihenhäuser gemäß § 5 Abs. 1 WEG 4 5 6 7 - 6 - zw ingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Entgegen der Auffassung der Revision führt der Umstand, dass die Beklagte nach der mündlichen Ve r- handlung vor dem Berufungsgericht einen an der Außenwand befestigten Ba l- ken entfernt haben soll, zu keiner andere n Beurteilung. Denn selbst wenn das Ständerwerk im Übrigen auf einer Fläche errichtet worden sein sollte, für die der Beklagten ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist, unterfiele die Maßnahme § 22 Abs. 1 WEG. Eine nach dieser Norm erforderliche Zustimmung ist in der Zuweisung des Sondernutzungsrechts nur enthalten, soweit bauliche Veränd e- rungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden h a- ben oder wenn sie nach dem Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts übl i- cherweise vorgenommen werde n und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen (näher Senat, Urteile vom 2. Dezember 2011 - V ZR 74/11, NJW 2012, 676 Rn. 8 und vom 22. Juni 2012 - V ZR 73/11, ZWE 2012, 377). Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreit et die übl i- che Nutzung einer Gartenfläche und ist von dem Sondernutzungsrecht ohne eine ausdrückliche Regelung nicht umfasst. c) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme, dass in der Eigentümerve r- sammlung vom 10. März 2008 kein Beschluss über eine Genehmigu ng gefasst worden ist. Der einschlägige Tagesordnungspunkt ist lediglich mit Diskussion und nicht mit Beschlussfassung bezeichnet; auch ist kein Beschlussantrag g e- stellt worden. Schließlich ist die - hier unterbliebene - Feststellung und Verkü n- dung des A bstimmungsergebnisses im Regelfall notwendige Wirksamkeitsv o- raussetzung eines Beschlusses (Senat, Beschluss vom 23. August 2001 - V ZB 10/01, BGHZ 148, 335, 341 f.). Auch den Abschluss einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG über die Genehmigung d er baulichen Ma ß- nahme verneint das Berufungsgericht nachvollziehbar und von der Revision unbeanstandet. 8 - 7 - d) Ob § 22 Abs. 1 WEG in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung die Entscheidung durch förmlichen Beschluss zwingend vorschreibt oder ob - wie n ach der zuvor geltenden Fassung der Norm - weiterhin eine formlose Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer ausreicht, deren Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erforderlich ist, ist umstritten. Dies betrifft vor allem Fallkonstellationen, i n denen ein Wohnungseigentümer erre i- chen will, dass ihm gestattet wird, im Eigeninteresse auf seine Kosten bauliche Veränderungen vorzunehmen, oder dass solche Veränderungen - wie hier - nach eigenmächtiger Vornahme nachträglich genehmigt werden. Teilweise wird vertreten, die Neufassung habe nur der Klarstellung dienen sollen; die bisherige Rechtslage gelte der Sache nach unverändert fort (MünchKomm - BGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 22 WEG Rn. 6; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 22 Rn. 3; Hogenschurz in Jennißen , WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 13 f.; Müller in Lemke, Immobilienrecht, § 22 WEG Rn. 2; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 429; Armbrüster, ZWE 2008, 61, 64 f.; Häublein, NZM 2007, 752, 754; Schmidt, ZWE 2013, 399, 400 f.). Nach anderer Ansicht, der das Ber u- fungsgericht folgt, ist nunmehr ein förmliches Beschlussverfahren vorgeschri e- ben (LG Berlin, ZWE 2011, 181, 182; LG München I, ZWE 2010, 98 f.; Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 123 ff.; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 22 Rn. 6; Rieck e/Schmidt/Drabek, WEG, 3. Aufl., § 22 Rn. 10, 23; Spielbauer, WEG, 2. Aufl., § 22 Rn. 8; BeckOK WEG/Elzer, Edition 18, § 22 Rn. 59 ff.; Hügel, FS Merle [2010], 167 ff.; Hügel/Elzer, NZM 2009, 457, 465; Lüke, ZfIR 2008, 225, 228 f.). e) Der Senat hat di ese Frage bislang offen gelassen (Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10, NJW - RR 2012, 140 Rn. 6). Sie bedarf auch hier keiner Entscheidung, weil die Revision hinsichtlich des Klageantrags zu 1 nach beiden Auffassungen zurückzuweisen ist. Nach der zuers t genannten Au f- fassung träfe den Kläger nämlich nur dann eine Duldungspflicht, wenn alle 9 10 - 8 - Wohnungseigentümer der Maßnahme (formlos) zugestimmt hätten; wenn dies der Fall wäre, müsste allerdings auch nach der zweiten Auffassung geprüft werden, ob das auf den Formmangel gestützte Beseitigungsverlangen als tre u- widrig anzusehen ist (vgl. Senat, Urteil vom 21. Oktober 2011 - V ZR 265/10, NJW - RR 2012, 140 Rn. 6; Niedenführ, ZWE 2012, 476, 477). An der erforderl i- chen Zustimmung aller Wohnungseigentümer fehlt es ind es. aa) Einer baulichen Maßnahme müssen gemäß § 22 Abs. 1 WEG alle Wohnungseigentümer zustimmen, denen über das bei einem geordneten Z u- sammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erwächst. Nachteil ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Sie muss konkret und objektiv sein; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsa n- schauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständl i- cherweise beeinträchtigt fühlen kann (Senat, Urteil vom 14. Dezember 2012 - V ZR 224/11, BGHZ 196, 45 Rn. 4 mwN). Ob - wovon die Wohnungseige n- tümer selbst offenbar ausgegangen sind - allein die optische Veränderung, die mit der Terrassenüberdachung einhergeht, einen solchen Nachteil begründet (vgl. dazu Senat, Urteil vom 14. De zember 2012 - V ZR 224/11, aaO Rn. 5), lässt das Berufungsgericht zwar offen. Nach den getroffenen Feststellungen verursacht die Terrassenüberdachung aber jedenfalls bauliche Behinderungen - und damit einhergehend einen erhöhten Kostenaufwand - bei etwaige n I n- standsetzungsarbeiten an den Fassaden, die zu den Einheiten des Klägers und eines weiteren Nachbarn hin liegen; selbst bei einer Entfernung der aufliege n- den Konstruktion, die die Beklagte für solche Vorhaben angeboten hat, e r- schwert das verbleibende St änderwerk die Aufstellung eines Gerüsts, und zwar unabhängig von dem Balken, den die Beklagte von der Außenwand entfernt haben soll. Derartige Behinderungen dürften im Übrigen auch bei Instandse t- zungsarbeiten an der zu der Einheit der Beklagten gehörenden Fassade auftr e- ten. 11 - 9 - bb) Solche Erschwernisse bei der Fassadensanierung, die Mehrkosten verursachen können, stellen für jeden Wohnungseigentümer einen Nachteil dar. Sämtliche Außenwände stehen nämlich - wie ausgeführt - in gemeinschaftl i- chem Eigentum. U nd weil die Teilungserklärung - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei feststellt - keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung enthält (vgl. hierzu: Senat, Urteil vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, NJW 2012, 1722 Rn. 7), obliegt di e Instandhaltung und Instan d- setzung der Fassaden allen Wohnungseigentümern (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Sie haben auch die damit verbundenen Kosten zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Entgegen der Auffassung der Revision entfällt ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nicht aufgrund einer von der Beklagten angebotenen Kompensation; diese kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu bewegen. cc) Dem Protokoll der Eigentümerversammlung zufolge haben die übr i- gen Wohnungseigentümer dem Umbau zwar zugestimmt, aber nur unter der Voraussetzung, dass eine schriftliche Vereinbarung zwischen der Beklagten und den Sondereigentümern der benachbarten Einheiten hinsichtlich der Mö g- lichkeiten der ordentlichen In standsetzung und Instandhaltung der äußeren Wände getroffen wird. Offensichtlich gingen die Wohnungseigentümer davon aus, dass der Kläger für eine Instandsetzung der zu seiner Einheit hin geleg e- nen Außenfassade zuständig ist, was allerdings nur im Einzelf all und b e- schränkt auf die Kosten aufgrund einer besonderen Kostenregelung gemäß § 16 Abs. 4 WEG der Rechtslage entsprechen kann. dd) Ob der Kläger den Abschluss der Vereinbarung - wie es das Amtsg e- richt angenommen hat - im Sinne von § 162 Abs. 1 BGB t reuwidrig vereitelt hat, prüft das Berufungsgericht nicht. Der Senat kann diese Frage selbst 12 13 14 - 10 - beurteilen, weil ausreichende Feststellungen getroffen worden sind. D a- bei ist der von den Wohnungseigentümern eingenommene Rechtsstandpunkt zugrunde zu legen, w onach die Instandhaltung der Außenfassade dem So n- dereigentümer obliegt. Auch wenn alle Wohnungseigentümer unter Einschluss des Klägers in der Eigentümerversammlung eine Zustimmung unter Vorbehalt erteilt haben, verstößt die spätere Weigerung des Klägers, d ie Vereinbarung abzuschließen, nicht gegen Treu und Glauben. Dies gilt auch unter Zugrund e- legung des Vorbringens der Revision, wonach ihm die Beklagte angeboten hat, die aufliegende Konstruktion bei Bedarf zu entfernen und ihm die Mehrkosten zu erstatten, die bei einem Anstrich der Außenfassade entstehen. Denn die Wohnungseigentümer wollten dem Anbau nur dann zustimmen, wenn es g e- lang, Streitigkeiten über die spätere Instandhaltung durch eine Vereinbarung nachhaltig zu unterbinden und den Frieden in der Gem einschaft wieder herz u- stellen. Dass dem Kläger damit bestimmte Verhandlungspflichten auferlegt werden sollten, lässt sich dem Protokoll der Eigentümerversammlung dagegen nicht entnehmen. Zudem verstößt sein Verhalten auch deshalb nicht gegen Treu und Glaub en, weil die Beklagte ihrerseits kein schutzwürdiges Vertrauen für sich in Anspruch nehmen kann. Denn sie hat die Terrassenüberdachung ohne Zustimmung ihrer direkten Nachbarn und ohne eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung errichten lassen; insbesonde re hat sie die mit der ba u lichen Maßnahme verbundenen Aufwendungen nicht etwa im Vertrauen auf den Bedingungseintritt getätigt, sondern schon vor Erteilung der bedingten Z u- stimmungen. 2. Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht dagegen den unter Ziff. 2 g e- stellten Feststellungsantrag als begründet an. a) Weil die Fassaden im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, ist der Kläger nicht, wie das Berufungsgericht offenbar meint, alleiniger Inhaber von 15 16 17 - 11 - Ansprüchen, die die Beseitigung von etwaigen Beschädigungen der Auße n- wand zum Inhalt haben. Solche Ansprüche stehen den Wohnungseigentümern vielmehr gemeinschaftlich zu. Sie richten sich auf Schadensersatz in Form der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB). Schadensersatzansprüche sind nach der Rechtsprechung des Se nats im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es be steht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 10 Abs. 6 Sa tz 3 Halbsatz 1 WEG (Urteil vom 10. Dezember 2011 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 Rn. 10 mwN). Dies gilt auch für einen auf § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB g e- stützten Wiederherstellungsanspruch (aA Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 319). Richti g ist zwar, dass dieser in Konkurrenz zu dem Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB treten kann. Aber schon weil die Wahl zwischen Naturalr e- stitution (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) gemeinschaf t- lich getroffen werden muss, sind Schadensersatzan sprüche insgesamt als g e- meinschaftsbezogene Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG anzusehen. b) Ob der Kläger das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderl i- che schutzwürdige Eigeninteresse geltend machen könnte (dazu Senat, Urte il vom 19. Juli 2013 - V ZR 109/12, ZWE 2014, 25 Rn. 9; für den Verwalter Senat, Urteil vom 28. Januar 2011 - V ZR 145/10, BGHZ 188, 157 Rn. 15), kann d a- hinstehen, weil es jedenfalls an seiner Ermächtigung durch die übrigen Wo h- nungseigentümer hinsichtlich der Klageerhebung fehlt. 18 - 12 - I II . Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Stresemann Czub Brückner Weinland Kazele Vorinstanzen: AG Hamburg - Wandsbek, Entscheidung vom 15.02.2012 - 740 C 1/11 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.201 3 - 318 S 55/12 - 19
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