BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 25/14 Verkündet am: 10. Dezember 2014 Ermel , Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Zur Kündigung eines M ietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14 - LG Berlin AG Berlin - Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Dezember 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 2013 aufgehoben. Die S ache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung in Anspruch. Die Beklagte und ihre Schwester Carolin S . sind Erbinnen nach ihrer am 7. Januar 2012 verstorbenen Mutter, die aufgrund eines Mietvertrags vom 5. März 1995 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung in Berlin war. Die Klägerin ist die Vermieterin. Die Beklagte und ihre Schwester zeigten der Klägerin mit Schreiben vom 1. Februar 2012 den Tod ihrer Mutter an. Das Schreiben war mit den Abse n- deranschriften der Beklagten unter der streitgegenständlichen Wohnung und ihrer Schwester in D . versehen . Sie trugen darin vor : 1 2 3 - 3 - e- lebt und sind nun nach § 563 Abs. 2 BGB per Gesetz an die Stelle uns e- rer Mutter in das Mietverhältnis getreten. Hiermit erklären wir, dass wir das bestehende Mietverhäl tnis fortsetzen wollen. Weitere Erben oder Anspruchsberechtigte gibt es nicht. Die Miete wird in Zukunft von Sophie S . überwiesen. Im Schriftverkehr wenden Sie sich bitte auch an S o- phie S . ." Hierauf erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. F ebruar 2012 die Kündigung. Als Empfänger ist in dem Kündigungsschreiben unter der Anschrift der streitgegenständlichen Wohnung angegeben : "Frau S . , Sophie wobei der Vorname handschrif tlich eingefügt ist . In dem Kündigungsschreiben heißt es: "Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit mache ich von meinem So n- derkündigungsrecht l t. BGB § 563 (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters) Ge brauch, da S ie nicht im Haushalt I hrer Mutter gelebt haben. Ich kü n- Auf dem Schreiben befindet sich ein han dschriftlicher Vermerk , der von der Beklagten unterschrieben ist: "Am 2 9 .02.12 erhalten: Diese Kündigung wird u mgehend an die Schwester, Frau C arolin S . weitergeleitet". Mit Schreiben vom 6. September 2012 erklärt e die Klägerin gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester erneut die Kündigung und berief sich hierbei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB. Es folgten weitere Kündigung s- schreiben. 4 5 6 7 - 4 - § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags lautet: "Für die Rechtswirksamkei t einer Erklärung d es Vermieters genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserkläru n- gen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mi e- ter bevollmächtigten sich hiermit gegenseitig zur Abgabe und Entgege n- nahme von Willenserklärungen, und zwar unter gegenseitiger Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB. Dies gilt nicht für die Künd i- gung eines Mieters." Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die dagegen g e- richtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsb e- gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (L G Berlin, Urteil vom 13. Dezember 2013, 63 S 94/13, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausg e- führt: Der Klägerin stehe gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung nicht z u ( § 546 Abs. 1 , § 985 BGB ) . Die Kündigung vom 29. Feb ruar 2012 sei nicht gemäß § 564 BGB wirksam. Tr ä ten mehre re Erben die Rechtsnachfolge des Verstorbenen an, müsse gegenüber sämtlichen gekündigt werden. Die allein der Beklagten übe r- reichte Kündigung vom 29. Februar 2012 genüge insoweit nicht, da sie sich n ur an diese richte. Die Klägerin behaupte selbst nicht, eine Adressierung auch an 8 9 10 11 12 - 5 - die Schwester der Beklagten vorgenommen zu haben, wohingegen die Auffo r- derung zur Weitergabe an diese - bei handschriftlich eingefüg tem Namen der Beklagten im Adressfeld - ni cht eine an sie gerichtete Willenserklärung ersetze. Daran ändere auch die unbestimmte Anrede im Zusammenhang mit dem We i- terleitungszusatz nichts. Soweit sich die Kündigung nur an die Beklagte richte, vermöge § 20 Ziff. 2 des Mietvertrags daran nichts z u ändern. Denn eine vorformulierte Ve r- tragsklausel, die bestimme, dass sich mehrere Vermieter oder Mieter gegense i- tig bevollmächtigten, Erklärungen entgegenzunehmen, sei zwar wirksam; dies gelte auch dann, wenn sie den Empfang der Kündigung einschließe, wä hrend jedoch eine Klausel, wonach die Kündigung an einen Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses mit Wirkung gegen alle Mieter bewirke, keine Bevollmächt i- gung enthalte, sondern entgegen § 425 Abs. 2 BGB die Wirkung gegen die G e- samtschuldner anordne und unwirksam sei. Eine Empfangsvollmacht besage nämlich nur, dass der Empfangsvertreter eine an den Mieter gerichtete Künd i- gung entgegennehmen könne. Eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 563 Abs. 4 BGB könne dem Schreiben nicht entnommen werden. Di e weiteren Kündigungen gegenüber der Beklagten und ihrer Schwester seien ebenfalls nicht nach § 564 BGB wirksam, weil sich die Klägerin auf die fehlende Kenntnis von der Erbenstellung nach § 564 BGB nicht berufen könne. Sie seien auch nicht nach § 563 B GB gegenüber der Beklagten wirksam, ohne dass es auf die streitige Frage der vorherigen gemeinsamen Haushalt s- führung ankom me. Denn die Klägerin habe diese weiteren Kündigungen nicht innerhalb der Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB aus wichtigem Grund erklärt , 13 14 15 16 - 6 - so dass die Beklagte und ihre Schwester als Erben das Mietverhältnis ihrer ve r- storbenen Mutter gemäß § 564 Satz 1 BGB fort ge setzt hätten . II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gege benen Begründung kann der von der Klägerin mit der Kündigung vom 29. Februar 2012 geltend gemachte Räumungs anspruch g e- mäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die ( formelle ) Wirksamkeit der Kündigung vom 29. Februar 2012 scheitert jedenfalls nicht - wie vom Ber u- fungsgericht angenommen - daran, dass sich die Kündigung nur an die Bekla g- t e und nicht an deren Schwester C arolin S . richtete. Ob die Klägerin ihr Sonderkündigungsrecht mit Schreiben vom 29. Februar 2012 im Übrigen wir k- sam aus geübt hat, k ann auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beantwortet werden. 1. Anders als die Revisionserwiderung meint, ist die Klage allerdings nicht bereits wegen eines fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, we il die Klägerin nur die Beklag te, nicht aber deren Schwester als mögliche Mitmi e- terin auf Räumung in Anspruch genommen hat. Es ist unerheblich, dass die Klägerin Räumung der Wohnung ( zunächst ) nur der Beklagten gegenüber begehrt. Die Rückgabepflicht meh rerer Mieter ist eine Gesamtschuld, die gegen jeden der Schuldner besonders geltend gemacht werden kann, §§ 427, 431 BGB ( RGZ 89, 203, 207 ; vgl. ferner Senatsbeschlü s- se vom 22. November 1995 - VIII ARZ 4/95, NJW 1996, 515 unter III 2 a, vom 5. Oktober 2005 - VIII ZB 52/04, NJW 2005, 3786 unter II 2 b cc ). 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Künd i- gungserklärung der Klägerin vom 29. Februar 2012 dahingehend auszulegen 17 18 19 20 - 7 - ist, dass sie (auch) eine Kündigung nach § 564 BGB enth ä lt . Nach den insoweit rechtsfehlerfrei getroffenen, von der Revision nicht angegriffenen Feststellu n- gen des Berufungsgerichts hat die Klägerin durch die Formulierung "hiermit mache ich von meinem Sonderkündigungsrecht lt . BGB § 563 [ ] Ge brauch, da Sie nicht im Hau shalt Ihrer Mutter gelebt haben " den Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 BGB bestritten und ihr Räumungsverlangen in materieller Hinsicht auf die (nachrangig zu prüfende) Kündigungsregelung in § 564 BGB gegen die Beklagte als (Mit - )Erb in und Rechtsnachfolgerin nach ihrer verstorbenen Mutter als Mieterin gestützt. 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Künd i- gung gemäß § 564 BGB gegenüber sämtlichen Erben als Rechtsnachfolgern des verstorbenen Mieters erfolgen muss. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Würd i- gung des Berufungsgerichts, dieses sei im vorliegenden Fall nicht erfolgt, da die Kündigung sich nur an die Beklagte richte und die im handschriftlichen Zusatz zugesagte Weitergabe des Schreibens vom 29. Februar 2 012 an deren Schwester nicht eine an diese gerichtete Kündigung ersetze. a) Zwar handelt es sich bei der Ermittlung des Sinngehalts einer von den Parteien abgegebenen Willenserklärung um eine in erster Linie dem Tatrichter obliegende Auslegung, die revi sionsrechtlich nur daraufhin überprüfbar ist, ob der Tatrichter gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Den k- gesetze oder Erfahrungssätze verletzt oder wesentlichen Auslegungsstoff a u- ßer Acht gelassen hat (st. Rspr., so BGH, Urteil e vom 17. April 2012 - II ZR 198/10, juris Rn. 22; vom 27. Juni 2001 - VIII ZR 235/00, NJW 2001, 3775 unter II 1). Solche Rechtsfehler sind hier indes gegeben. b) Die Auslegung des Berufungsgerichts schöpft den Wortlaut des Schreibens vom 29. Februar 2012 einsch ließlich de r darauf vermerkten han d- 21 22 23 - 8 - schriftlichen Zus ä tze nicht aus und verkürzt auf diese Weise unzulässig deren rechtsgeschäftlichen Bedeutungsgehalt. Insbesondere hat d as Berufungsg e- richt unberücksichtigt gelassen, dass die Klägerin ihre auf § 564 BGB ge stützte Kündigung ersichtlich an beide Töchter als nach dem Tod der Mieterin in B e- tracht kommende Erben richten wollte, §§ 133, 157 BGB , und dies auch - wie allein schon der auf das Kündigungsschreiben gesetzte Weiterleitungsvermerk zeigt - für alle Beteil igten ersichtlich war . aa) Eine empfangsbedürftige Willenserklärung - wie hier die Künd i- gungserklärung - ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erkl ä- rungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehr s- sitte verstehen mu sste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berüc k- sichtigung aller ihm erkennbare n Umstände zu prüfen, was der Erklärende g e- meint hat ( st. Rspr.; BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 ). Entscheidend ist dabei der durc h normative Auslegung zu ermi t- telnde objektive Erklärungswert d es Verhaltens des Erklärenden ( BGH, Urteil vom 5. Oktober 1961 - VII ZR 207/60, BGHZ 36, 30, 33; Palandt/Ellenberger, BGB, 7 4 . Aufl., § 133 Rn. 9). Zwar ist ein entsprechender Wille der Kläg erin aus der maßgeblichen Sicht der Schwester der Beklagten als Empfängerin - entgegen der Ansicht der Revision - nicht schon der allgemein gehaltenen Anrede "Sehr geehrte Damen und Herren" zu entnehmen, wohl jedoch dem Inhalt des handschriftlichen Z u- satze s auf diesem Schreiben. Hiernach verpflichtet e sich die Beklagte, die Kü n- digung umgehend an die namentlich genannte Schwester weiterzuleiten. bb) Das Berufungsgericht, das dem Vermerk den Sinn beigemessen hat, die Schwester habe auf diesem Weg lediglic h von der Kündigung gegen über der Beklagten erfahren sollen, wird dem Erklärungsgehalt des Zusatzvermerks 24 25 26 - 9 - nicht gerecht. Eine derart beschränkende Er klärung sbedeutung hätte für die Klägerin in rechtlicher Hinsicht keinen Sinn ergeben . Ihr ging es ersichtli ch nicht um eine Kenntnis der Schwester von der gegenüber der Beklagten erfolgten Kündigung, sondern um die Beendigung des Mietverhältnisses insgesamt . Dies war nur durch die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber beiden Töchtern der verstorbenen Mieter in als deren Erbinnen zu erreichen . D ieser objektive Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes konnte einem redlichen Erkl ä- rungsempfänger nicht verborgen bleiben. 4. Mit diesem Inhalt ist das Kündigungsschreiben vom 29. Februar 2012 beiden Mieterinne n innerhalb der Monatsfrist des § 564 S atz 2 BGB auch rech t- zeitig zugegangen. Es kann dahinstehen, ob die formularmäßige Vollmachtsklausel in § 20 Satz 2 des Mietvertrags, die - anders als die in dem Rechtsentscheid des S e- nats vom 10. September 1997 (V III ARZ 1/97, BGHZ 136, 314) zu beurteilende Klausel - mit der Bestimmung kombiniert ist, dass für die Rechtswirksamkeit einer Willenserklärung des Vermieters die Abgabe gegenüber einem von me h- reren Mietern genügt, einer AGB - rechtlichen Inhaltskontrolle st andhielte. Denn in dem von der Beklagten und Carolin S . gemeinsam verfassten und unte r- zeichneten Schreiben vom 1. Februar 2012 ist die Klägerin ausdrücklich geb e- ten worden, den Schriftverkehr im Mietverhältnis an die Beklagte zu richten. Diese Er klärung, die der Senat, da weitere Feststellungen nicht zu erwa r- ten sind, selbst auslegen kann, enthält eine Bevollmächtigung der Beklagten durch die Mitmieterin Carolin S . zur Entgegennahme von Willenserklärungen der Klägerin, die das Mietverhältnis b etreffen. Dem Schreiben ist zu entne h- men, dass (nur) die Beklagte in der Wohnung wohnen wird, während Carolin S . in einer anderen Stadt wohnt. Zudem wird weiter mitgeteilt, dass die Mi e- 27 28 29 - 10 - te in der Zukunft allein von der Beklagten gezahlt werden wird. J edenfalls unter diesen Umständen, die es nahelegen, dass alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag im Innenverhältnis der Mieterinnen bei der Beklagten liegen sollen, ist die auch von Carolin S . geäußerte Bitte, den Schriftverkehr an die B e- klagt e zu richten, aus der maßgeblichen Sicht der Klägerin als Erteilung einer Vollmacht zur Entgegennahme von Willenserklärungen aus dem Mietverhältnis auszulegen. III. Nach all e dem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs . 1 ZPO). Da die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist, ist sie zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird hi n- sichtlich der bei der Klärung der materiellen Begrün detheit der Kündigung g e- mäß § 564 BGB vorab zu prüfenden Frage, ob ein Eintritt der Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB als im Haushalt der verstorb e- nen Mieterin lebendes Kind erfolgt ist , zu bedenken haben, dass insoweit keine üb erspannten Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere muss das Kind g e- mäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt 30 - 11 - zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt haben, sondern es reicht aus, dass es lediglich in dessen Haush alt gelebt ha t . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin - Schöneberg, Entscheidung vom 14.02.2013 - 2 C 318/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.12.2013 - 63 S 94/13 -
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