BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 252/05 Verk374ndet am: 21. Juli 2006 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 497, 503 a.F. Verkauft die 366ffentliche Hand ein Grundst374ck zum Zwecke der Ansiedlung von Fami-lien zu g374nstigen Konditionen und vereinbart sie ein Wiederkaufsrecht, um die zweckentsprechende Nutzung des Grundst374cks sicherzustellen und Bodenspekulati-onen zu verhindern, kann das Wiederkaufsrecht mehr als 30 Jahre nach seiner Be-gr374ndung nicht mehr ausge374bt werden. BGH, Urt. v. 21. Juli 2006 - V ZR 252/05 - OLG Hamm LG Detmold - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 21. Juli 2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, die Richter Dr. Lemke und Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und den Richter Dr. Czub f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 5. Zivilsenats des Ober-landesgerichts Hamm vom 19. September 2005 wird auf Kosten des Beklagten zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Wirksamkeit eines 1930 begr374ndeten und durch eine R374ckauflassungsvormerkung gesicherten Wiederkaufsrechts zu-gunsten des Landes L. , dessen Rechtsnachfolger der Beklagte ist. 1 Mit Vertrag vom 11. Dezember 1930 verkaufte das Land L. ein in der Gemarkung K. belegenes Grundst374ck zum Preis von 0,20 Goldmark je qm, insgesamt 601 Goldmark, an den Ziegler W. R. . Dieser verpflich-tete sich, auf dem Grundst374ck ein Wohnhaus mit mindestens sechs Zimmern zu errichten. F374r das Land L. wurde ein durch Eintragung einer Vormerkung zu sicherndes Wiederkaufsrecht auf die Dauer von 90 Jahren vereinbart, und zwar 2 - 3 - hinsichtlich von Grund und Boden zum Erwerbspreis und hinsichtlich der Ge-b344ude nach - n344her bestimmter - Taxe. Das Wiederkaufsrecht kann unter ande-rem ausge374bt werden, wenn der K344ufer oder sein Rechtsnachfolger das Wohn-haus seit mehr als drei Jahren nicht selbst bewohnt oder bewirtschaftet, das Grundst374ck ganz oder teilweise ver344u337ert oder wenn 374ber das Verm366gen des Eigent374mers das Konkursverfahren er366ffnet wird. Der Kl344ger ist Insolvenzverwalter 374ber das Verm366gen des Grundst374cks-eigent374mers und Rechtsnachfolgers des K344ufers. Im Hinblick auf den beabsich-tigten Verkauf einer Teilfl344che des Grundst374cks verlangt er von dem Beklagten die Abgabe einer L366schungsbewilligung f374r das Wiederkaufsrecht. Der Beklagte ist zu einem Verzicht auf das Wiederkaufsrecht an der Teilfl344che nur gegen Zahlung von rund 38.500 200 bereit. 3 Das Landgericht hat festgestellt, dass dem Beklagten bez374glich des Grundst374cks kein Wiederkaufsrecht und kein Recht auf R374ckauflassung zu-steht. Ferner hat es den Beklagten verurteilt, auf die im Grundbuch eingetrage-ne Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Wiederkauf zu verzichten und die L366schung dieses Rechts zu bewilligen. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist erfolglos geblieben. 4 Mit der von dem Oberlandesgericht zugelassenen Revision, deren Zu-r374ckweisung der Kl344ger beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Klageabwei-sungsantrag weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht h344lt das Wiederkaufsrecht wegen Versto337es ge-gen die guten Sitten gem344337 247 138 Abs. 1 BGB f374r unwirksam. Die preisg374nstige Abgabe von Bauland mit dem Ziel, auch weniger beg374terten Kreisen das Bauen zu erm366glichen, rechtfertige zwar gewisse Bindungen des Erwerbers, nicht aber die mit dem hier vereinbarten Wiederkaufsrecht verbundenen langj344hrigen Be-schr344nkungen. Dem Erwerber und seinen Rechtsnachfolgern sei es im Hinblick auf den geringen Wiederkaufpreis - dieser betrage heute f374r Grund und Boden bei einem Verkehrswert von mehr als 200.000 200 lediglich 10.577,60 200 - insbe-sondere nur sehr eingeschr344nkt m366glich, das Grundst374ck zu beleihen; ferner sei ihnen f374r fast ein Jahrhundert die M366glichkeit genommen, mit dem Ver-kaufserl366s ein gleichwertiges Objekt an einem anderen Ort zu erwerben. Jeden-falls versto337e die Bindungsdauer von 90 Jahren aus heutiger Sicht gegen das Anstandsgef374hl aller billig und gerecht Denkenden; sie sei deshalb hilfsweise im Wege erg344nzender Auslegung auf das noch zul344ssige Ma337 zu reduzieren. Ei-ner genauen zeitlichen Festlegung bed374rfe es insoweit nicht. Der Rechtspre-chung zu den so genannten Einheimischen-Modellen lasse sich entnehmen, dass vergleichbare Bindungen f374r einen 25 Jahre 374bersteigenden Zeitraum als unvertretbar anzusehen seien. Folglich sei die angemessene Aus374bungsfrist f374r das Wiederverkaufsrecht seit langem abgelaufen. 6 II. Das h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung im Ergebnis stand. 7 - 5 - 1. Dahinstehen kann, ob der Auffassung des Berufungsgerichts zu folgen ist, die vereinbarte Aus374bungsfrist f374r das Wiederkaufsrecht sei nach den bei Abschluss des Kaufvertrags im Jahr 1930 herrschenden Wertvorstellungen sit-tenwidrig und schon aus diesem Grund auf das zul344ssige Ma337 zu reduzieren (vgl. zur M366glichkeit der Teilnichtigkeit: BGHZ 146, 37, 47). 8 2. Der Kl344ger kann die L366schung der im Grundbuch eingetragenen Vor-merkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs aus einem Wiederkauf ge-m344337 247 894 BGB jedenfalls deshalb verlangen, weil die Aus374bung des Wieder-kaufsrechts mehr als 70 Jahre nach dessen Begr374ndung unverh344ltnism344337ig ist, was zur Folge hat, dass der durch die Vormerkung gesicherte R374ckauflas-sungsanspruch des Beklagten nicht mehr entstehen kann. 9 a) Der Beklagte ist Teil der mittelbaren Staatsverwaltung in Form der K366rperschaft des 366ffentlichen Rechts (247 1 Abs. 1, 247 2 des Gesetzes 374ber den Landesverband L. vom 5. November 1948, GVBl NRW 1949, 269; vgl. auch Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 14. Aufl., 247 21 Rdn. 8 ff.) und damit grunds344tzlich weitergehenden Bindungen unterworfen als eine Privatperson. Er hat nicht nur die Schranken von Treu und Glauben (247 242 BGB), sondern ins-besondere auch die Einhaltung des 334berma337verbots zu beachten (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 106). Der Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit bestimmt auch ohne ausdr374ckliche gesetzliche Regelung das gesamte Handeln der 366ffentli-chen Verwaltung, und zwar auch dann, wenn sie f374r ihre Aufgaben, wie hier, die Gestaltungsformen des Privatrechts w344hlt (Senat, aaO, S. 97 f). Der Beklagte ist daher verpflichtet, vor der Aus374bung eines ihm aus der Erf374llung 366ffentlicher Aufgaben zustehenden Rechts im Wege einer Ermessensentscheidung zu pr374-fen, ob und inwieweit das Recht geltend gemacht werden soll (Senat, aaO, S. 106; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 301). 10 - 6 - b) Dieses Ermessen ist hier dahin reduziert, dass dem 334berma337verbot nur durch einen Verzicht auf die Aus374bung des vereinbarten Wiederkaufsrechts Rechnung getragen werden kann. 11 aa) Aus dem Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit folgt, dass der Staat ei-nem Subventionsempf344nger zur Sicherung der Zweckbindung der Subvention keine beliebigen Beschr344nkungen auferlegen darf. Die Beschr344nkungen m374s-sen vielmehr geeignet und erforderlich sein, um den mit der Subvention zul344s-sigerweise verfolgten Zweck f374r einen angemessenen Zeitraum sicherzustellen. Dient das in einem Grundst374ckskaufvertrag mit der 366ffentlichen Hand vereinbar-te Wiederkaufsrecht der vertraglichen Absicherung von mit dem Verkauf ver-bundenen Zielen im Bereich der Wohnungsbau-, Siedlungs- oder Familienpoli-tik, m374ssen die Bindungen, denen der K344ufer und seine Rechtsnachfolger hier-durch unterworfen werden, in einem angemessenen Verh344ltnis zu ihrem Zweck stehen (vgl. Senat, BGHZ 153, 93, 103 f.; Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302; Jachmann, MittBayNot 1994, 93, 102 ff.). 12 bb) Die Geltendmachung des Wiederkaufsrechts durch den Beklagten steht mit diesen Anforderungen nicht in Einklang. 13 Nach den - ma337geblich auf dem von dem L. Landespr344sidium 1926 herausgegebenen 204Merkblatt f374r die F366rderung des Wohnungsbaus223 be-ruhenden und von der Revision nicht angegriffenen - Feststellungen des Beru-fungsgerichts diente der verbilligte Verkauf von Bauland durch das Land L. an W. R. im Jahr 1930 der F366rderung des Wohnungsbaus. Zweck des zugunsten des Landes vereinbarten Wiederkaufsrechts war es, einer spe-kulativen Ausnutzung der g374nstigen Verkaufskonditionen entgegenzuwirken. Die Nutzungs- und Verf374gungsbeschr344nkungen, die sich aus dem Wiederkaufs-recht ergaben - ein Verkauf des Grundst374cks oder eine drei Jahre 374bersteigen- 14 - 7 - de Fremdnutzung des darauf befindlichen Hauses l366sten das Recht des Landes aus, das Grundst374ck zu dem vereinbarten Wiederverkaufspreis zur374ckzuerwer-ben -, sollten mithin gew344hrleisten, dass der K344ufer das von ihm errichtete Haus tats344chlich f374r sich und seine Familie nutzte, dass also die ihm aus staat-lichen Mitteln gew344hrte Verg374nstigung ihren Zweck erf374llte, den Bau eigenge-nutzter Einfamilienh344user bei Vermeidung von Bodenspekulationen zu f366rdern. Das Wiederkaufsrecht war grunds344tzlich geeignet, diese Zweckbindung der Subvention sicherzustellen. Eine 90 Jahre dauernde Bindung des K344ufers war allerdings nicht erforderlich. Sp344testens nachdem seine Familie das Grund-st374ck f374r die Dauer einer Generation, also f374r etwa 30 Jahre, selbst genutzt hat-te, war das mit dem verbilligten Verkauf verbundene Ziel, einer Familie zu ei-nem Eigenheim und damit zu einer Lebensgrundlage zu verhelfen, erreicht (vgl. auch Senat, Urt. v. 30. September 2005, V ZR 37/05, WM 2006, 300, 302). Ins-besondere stellte sich ein Verkauf des Grundst374cks nach einer solchen Zeit-spanne nicht als eine dem Subventionszweck zuwiderlaufende Bodenspekulati-on auf Kosten der Allgemeinheit dar. 15 Die 30 Jahre 374bersteigende Bindungsdauer dient in der heutigen Zeit, in der kaum ein Eigenheim 90 Jahre von derselben Familie genutzt wird, letztlich nur noch dem Zweck, die gew344hrte Subvention und die zwischenzeitliche Stei-gerung des Bodenwerts bei den Rechtsnachfolgern des Beg374nstigten ganz o-der teilweise wieder abzusch366pfen. Das mag aus Sicht des Beklagten nicht un-billig erscheinen, weil er auf diese Weise Mittel f374r neue F366rderma337nahmen erh344lt, rechtfertigt die Aus374bung des Wiederkaufsrechts aber nicht. Nachdem die Subvention 374ber einen l344ngeren Zeitraum zweckentsprechend verwendet worden ist, ist der Grund f374r die Beschr344nkung der Eigent374merrechte des Ge-meinschuldners entfallen. 16 - 8 - cc) Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, dass es dem Land L. m366glich gewesen w344re, weitergehenden und grunds344tzlich unbefristeten Ein-fluss auf Verf374gungen 374ber das Grundst374ck und auf dessen Nutzung zu neh-men, indem es den Bauplatz 1930 als Reichsheimst344tte nach dem Reichsheim-st344ttengesetz ausgegeben h344tte. 17 Hierauf kann sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil den weitergehenden Verf374gungsbeschr344nkungen bei einem Verkauf als Reichsheimst344tte besondere Vorteile des K344ufers, insbesondere der Vollstre-ckungsschutz (247 20 RHeimstG) sowie Steuer- und Geb374hrenbefreiungen (247 34 RHeimstG), gegen374ber gestanden h344tten. Nachdem der K344ufer und seine Rechtsnachfolger von den Vorteilen nicht profitiert haben, kann ihnen nicht vor-gehalten werden, dass es - h344tte das Land L. diese Handlungsform ge-w344hlt - m366glich gewesen w344re, ihnen zeitlich unbeschr344nkte Verf374gungsbe-schr344nkungen aufzuerlegen. 18 Zum anderen ist zu ber374cksichtigen, dass der Gemeinschuldner in der Verf374gungsbefugnis 374ber sein Grundst374ck heute selbst dann nicht mehr be-schr344nkt w344re, wenn der Rechtsvorg344nger des Beklagten das Grundst374ck 1930 als Reichsheimst344tte ausgegeben h344tte. Die - dem vereinbarten Wiederkaufs-recht vergleichbaren - unbefristeten Ausgeberbefugnisse nach 247 11 Abs. 1 und 247 12 Abs. 1 RHeimstG i.V.m. 247 17 Abs. 1 Nr. 3 u. 4 der Verordnung zur Ausf374h-rung des Reichsheimst344ttengesetzes (in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Glie-derungsnummer 2332-1-1, ver366ffentlichten bereinigten Fassung) sind n344mlich mit der Aufhebung des Reichsheimst344ttengesetzes im Jahr 1993 (BGBl. I, S. 912) ersatzlos weggefallen (vgl. dazu BVerfG, NJW 1996, 584). Dabei war die - ebenfalls auf dem Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit beruhende - 334berle-gung ma337geblich, dass es sich bei den Verf374gungs- und Verwertungsbe-schr344nkungen, denen die Heimst344tter unterlagen, um - im Vergleich zu anderen 19 - 9 - Grundst374ckseigent374mern - unbillige und nicht mehr zu rechtfertigende Sonder-opfer handelte (vgl. BT-Drucks. 12/3977 S. 6). dd) Schlie337lich kann der Beklagte nichts zu seinen Gunsten daraus her-leiten, dass es seinem Rechtsvorg344nger auch m366glich gewesen w344re, den Bauplatz in Form eines auf 90 Jahre befristeten Erbbaurechts auszugeben. 20 Zwar w344re der Beklagte in diesem Fall noch Eigent374mer des Grund-st374cks und damit alleiniger Nutznie337er der Bodenwertsteigerungen. Sein Rechtsvorg344nger hat aber nicht diese Form der F366rderung gew344hlt, sondern ein Grundst374ck aus eigenen Best344nden verkauft. Damit verbunden war die Ent-scheidung, dass das Grundst374ck nach einer angemessenen Zeit in das unbe-schr344nkte Eigentum des K344ufers bzw. dessen Rechtsnachfolger 374bergeht. H344t-te der Rechtsvorg344nger des Beklagten von Bodenwertsteigerungen unabh344ngig davon profitieren wollen, ob die dem K344ufer gew344hrten Verg374nstigungen zweckentsprechend verwendet worden sind, h344tte er das Grundst374ck nicht ver-kaufen, sondern nur mit einem Erbbaurecht zugunsten des Rechtsvorg344ngers des Gemeinschuldners belasten d374rfen. 21 Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, inwieweit der Erwerber - sei er K344ufer oder Erbbauberechtigter - in der Verf374gung 374ber seine Siedlerstelle be-schr344nkt werden kann, um zu verhindern, dass die aus 366ffentlichen Mitteln ge-w344hrten Verg374nstigungen - insbesondere ein verbilligter Kaufpreis oder niedri-ger Erbbauzins - durch einen Weiterverkauf des Grundst374cks oder des Erbbau-rechts ihren Zweck verfehlen. H344tte das Land L. dem Rechtsvorg344nger des Gemeinschuldners ein Erbbaurecht an dem streitgegenst344ndlichen Grundst374ck einger344umt, w344ren Verf374gungs- und Nutzungsbeschr344nkungen, die zur Siche-rung der Zweckbindung der verbilligten Abgabe des Bauplatzes vereinbart wor-den w344ren, ebenfalls an dem Grundsatz der Verh344ltnism344337igkeit zu messen 22 - 10 - und h344tten deshalb heute - mehr als 70 Jahre nach ihrer Begr374ndung - ebenso wenig Bestand wie das vereinbarte Wiederkaufsrecht (vgl. Grziwotz, DNotZ 1999, 646, 650). 3. Da der Beklagte aus dem Wiederkaufsrecht heute keine Rechte mehr herleiten, insbesondere keine R374ckauflassung des Grundst374cks verlangen kann, hat das angefochtene Urteil auch Bestand, soweit die Berufung des Be-klagten gegen die im erstinstanzlichen Urteil enthaltene entsprechende Fest-stellung zur374ckgewiesen worden ist. 23 - 11 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 24 Kr374ger Lemke Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Detmold, Entscheidung vom 22.03.2005 - 9 O 562/04 - OLG Hamm, Entscheidung vom 19.09.2005 - 5 U 57/05 -
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