BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/06 Verk374ndet am: 16. Januar 2008 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; AnfG 247 3 Abs. 1; ZVG 247 57a Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsver-steigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der K374ndigung des Mietverh344ltnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr we-gen Gl344ubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgesch344ft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverh344ltnisses eine Verwertung des Grundst374cks zu zumut-baren wirtschaftlichen Bedingungen nicht m366glich ist und die Bank dadurch er-hebliche Nachteile erleiden w374rde. BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 - VIII ZR 254/06 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 10. August 2006 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Siegburg vom 16. Dezember 2005 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin nimmt die Beklagten auf R344umung und Herausgabe eines von ihnen bewohnten Hausgrundst374cks in Anspruch, welches sie im Rahmen eines gegen den Beklagten zu 2 betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens erworben hat. Die Beklagten berufen sich demgegen374ber auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1. 1 Die Kl344gerin war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschaf-ter und Gesch344ftsf374hrer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 verb374rgte sich f374r die Darlehensforderungen und lie337 zur Sicherung der Darlehen eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundst374ck, an dem schon eine vor- 2 - 3 - rangige Grundschuld f374r eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Kl344gerin eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Beklagte zu 2 ebenso wie die E. GmbH in finanzielle Schwierigkeiten. 3 Am 11. September 2000 wurde 374ber das Verm366gen der E. GmbH das Insolvenzverfahren er366ffnet. Die Kl344gerin leitete am 22. Februar 2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundst374ck ein, das am 1. M344rz 2001 be-schlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte der Beklagte zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld 374ber 200.000 200 zu-gunsten der Beklagten zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen wurden. Die Beklagten heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wur-de das Insolvenzverfahren 374ber das Verm366gen des Beklagten zu 2 er366ffnet. Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die Beklagten dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des Beklagten zu 2 mit der Beklagten zu 1 vor. Dieser enth344lt die folgende Vereinbarung: 4 "Frau R. P. hat Hr. R. S. ein Darlehen gew344hrt, in H366he von 400.000,- DM. Daf374r hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei." Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgege-ben wurden, ersteigerte die Kl344gerin das Grundst374ck durch Zuschlag vom 19. November 2004. Mit der Beklagten zu 1 am 30. November 2004 zugegange-nem Schreiben k374ndigte die Kl344gerin das Mietverh344ltnis unter Berufung auf 247 57a ZVG und 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 28. Februar 2005. 5 Das Amtsgericht hat der Klage auf R344umung und Herausgabe stattgege-ben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abge344ndert und die 6 - 4 - Klage abgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehrt die Kl344-gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision der Kl344gerin hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 8 Der auf 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gest374tzten K374ndigung des Miet-vertrages vom 15. Februar 2000 liege kein berechtigtes Interesse an der Ver-344u337erung des Hausgrundst374cks seitens der Kl344gerin zugrunde, weil die beab-sichtigte Verwertung nach den Gesamtumst344nden nicht angemessen sei. Der Mietvertrag unterfalle nicht der Anfechtung gem344337 247247 1, 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG. Es seien keine ausreichenden Anhaltspunkte daf374r gegeben, dass der Mietver-trag zum Zweck der Gl344ubigerbenachteiligung geschlossen worden sei. Die Kl344gerin habe die Kenntnis der Beklagten zu 1 von einer etwaigen Benachteili-gungsabsicht des Beklagten zu 2 zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses we-der bewiesen, noch ausreichende Indizien vorgetragen, die einen Schluss dar-auf mit hinreichender Sicherheit rechtfertigen k366nnten. Die Kl344gerin habe nicht dargelegt, aus welchen Gr374nden die Beklagte zu 1 positive Kenntnis dar374ber gehabt haben solle, dass das Hausgrundst374ck f374r die Schulden der E. GmbH gehaftet habe, deren Gesellschafter und Gesch344ftsf374hrer der Beklagte zu 2 gewesen sei. 9 - 5 - II. 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts h344lt einer rechtlichen Nachpr374-fung nicht stand. 11 1. Die Kl344gerin kann nach 247 546 Abs. 1, 247 985 BGB die R344umung und Herausgabe der Wohnung von der Beklagten zu 1 verlangen, weil das Mietver-h344ltnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen K374ndigung beendet ist. Der Kl344gerin steht das Sonderk374ndigungsrecht nach 247 57a ZVG, 247 573d Abs. 2 BGB zu. Sie hat das Grundst374ck in der Zwangsversteigerung erworben und konnte demgem344337 das Mietverh344ltnis an der Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist k374ndigen. Allerdings kann das K374ndigungsrecht gem344337 247 573d Abs. 1 BGB nur unter Beachtung der K374ndigungsschutzvorschrift des 247 573 BGB ausge374bt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht an-genommen, die K374ndigung der Kl344gerin zur Verwertung des Hausgrundst374cks nach 247 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB sei unberechtigt. 12 a) Der von der Kl344gerin beabsichtigte Verkauf des von den Beklagten bewohnten Hausgrundst374cks stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwer-tung gem344337 247 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar. 13 aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll eine K374ndigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunf344higen Darlehensschuldners er-steigert und sodann das Mietverh344ltnis k374ndigt, um die Immobilie m366glichst ge-winnbringend verkaufen zu k366nnen. Notleidende Kredite geh366rten, so wird gel-tend gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht 374ber die K374ndigungsbefugnis auf den Mieter abgew344lzt werden k366nnten (vgl. LG 14 - 6 - Wiesbaden, WuM 1993, 54; LG Dortmund, WuM 1992, 23; LG D374sseldorf, WuM 1987, 321; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 573 BGB Rdnr. 159; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., 247 573 Rdnr. 48 Fn. 269; siehe dagegen aber OLG Hamm, NJW-RR 1994, 1496; St366ber, Zwangsversteige-rungsgesetz, 18. Aufl., 247 57a Rdnr. 6; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 f.). Dies kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gl344ubiger-benachteiligung zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgl344ubi-gers von diesem nach 247 3 Abs. 1 AnfG angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbed374rfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverh344ltnis begr374nden kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der K374ndi-gungsvorschriften, die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Woh-nung sch374tzen sollen (Begr. in BT-Drs. 7/2011, S. 7 zu 247 564b BGB aF), nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat. bb) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den Voraussetzungen f374r die Anfechtung des Mietvertrages gem344337 247 3 Abs. 1 AnfG zum Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie durch die Kl344gerin gefehlt habe. Nach dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gl344ubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der ande-re Teil zur Zeit der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint. 15 (1) Der zwischen den Beklagten geschlossene Mietvertrag benachteiligt die Gl344ubiger des Beklagten zu 2 objektiv. Eine Gl344ubigerbenachteiligung ist bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsm366glichkeit auf das Verm366gen des Schuldners f374r den Gl344ubiger erschwert oder verz366gert wird (Huber, Anfech-tungsgesetz, 10. Aufl., 247 1 Rdnr. 33). Die Beklagte zu 1 erhielt mit dem Mietver- 16 - 7 - trag die M366glichkeit zum mietfreien Wohnen 374ber einen Zeitraum von zehn Jah-ren. Dies ging zu Lasten der Kl344gerin als Grundpfandgl344ubigerin, da mit R374ck-sicht auf das langfristige Mietverh344ltnis keine Gebote abgegeben wurden, so dass eine Verwertung nicht m366glich war und die Kl344gerin keinen Erl366s im Rah-men der Zwangsversteigerung erzielen konnte. 17 (2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsge-richt Bezug nimmt, handelte der Beklagte zu 2 auch vors344tzlich. Liegt eine in-kongruente Deckung vor, dann ist darin regelm344337ig ein starkes Indiz f374r den Gl344ubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners zu sehen (BGHZ 123, 320, 326; BGH, Urteil vom 2. Dezember 1999 - IX ZR 412/98, WM 2000, 156, unter II 2; BGH, Urteil vom 20. Juni 2002 - IX ZR 177/99, WM 2002, 1690, unter III 3; BGH, Urteil vom 22. April 2004 - IX ZR 370/00, WM 2004, 1250, unter II 3 b aa). Mit der Einr344umung eines zehnj344hrigen Nutzungsrechts hat der Beklagte zu 2 der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Beklagte zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) Darlehensforde-rungen mit der monatlichen Miete einschlie337lich Nebenkosten f374r einen Miet-zeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem Beklagten zu 2 war be-kannt, dass er mit dem Abschluss des Mietvertrages der Beklagten zu 1 eine inkongruente Deckung gew344hrte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation die anderen Gl344ubiger benachteiligt wurden. Umst344nde, welche das Beweisan-zeichen f374r den Gl344ubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 entkr344f-ten k366nnten, sind nicht ersichtlich. (3) Die Beklagte zu 1 hatte zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages Kenntnis von dem Gl344ubigerbenachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2. Die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach 247 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG vermutet, wenn der Anfechtungsgegner Kenntnis von der drohen-den Zahlungsunf344higkeit des Schuldners und der objektiven Gl344ubigerbenach- 18 - 8 - teiligung der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der Beklagten zu 1 der Fall. 19 Nach den Angaben, die die Beklagte zu 1 im amtsgerichtlichen Verhand-lungstermin vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des Mietvertrages bekannt, dass die E. GmbH 204gewisserma337en den Bach hinun-ter ging223 und dass es dem Beklagten zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass die Zahlungsunf344higkeit des Beklagten zu 2 damals zumindest drohte, war der Beklagten zu 1 somit bekannt. Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der Beklagten zu 1 ferner entnommen, dass der Beklagten zu 1 die objektive Benachteiligung anderer Gl344ubiger durch den Abschluss des Mietvertrages vom 15. Februar 2000 be-kannt war. Denn es ging der Beklagten zu 1 mit dem Abschluss des Mietvertra-ges gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des Beklagten zu 2 wegen der erheblichen Geldbetr344ge abzusichern, die sie dem Beklagten zu 2 als Darlehen zur Verf374gung gestellt hatte und deren R374ckzahlung ihr gef344hrdet erschien. Dass durch den Abschluss des Mietvertrages unter Verrechnung mit der Darlehensschuld des Beklagten zu 2 dessen andere Gl344ubiger benachteiligt w374rden, kann der Beklagten zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, nicht verborgen geblieben sein. 20 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, f374r die Fest-stellung der Kenntnis der Beklagten zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des Beklagten zu 2 m374sse die Kl344gerin darlegen, aus welchen Gr374nden die Beklag-te zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundst374ck f374r die Schulden der E. GmbH haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermu-tung des 247 3 Abs. 1 Satz 2 AnfG greift, oblag es der Kl344gerin schon nicht, den 21 - 9 - Nachweis zu erbringen, dass die Beklagte zu 1 von dem Vorsatz des Beklagten zu 2 wusste. Aber auch f374r die Kenntnis von der Gl344ubigerbenachteiligung war es nicht erforderlich, dass der Beklagten zu 1 bekannt war, f374r welche konkre-ten Verbindlichkeiten das Hausgrundst374ck haftete. Insoweit sind keine h366heren Anforderungen zu stellen, als es f374r die Feststellung der Kenntnis von dem Gl344ubigerbenachteiligungsvorsatz nach 247 3 Abs. 1 Satz 1 AnfG der Fall ist. Die-se ist bereits dann anzunehmen, wenn der Anfechtungsgegner im Allgemeinen von dem Gl344ubigerbenachteiligungsvorsatz gewusst hat; von den konkreten Zust344nden muss er hingegen keine Kenntnis haben (BGH, Urteil vom 19. De-zember 2002 - IX ZR 377/99, ZIP 2003, 488, unter II 3 b; Kreft in: Heidelberger Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., 247 133 Rdnr. 21; Paulus in: K374b-ler/Pr374tting, InsO, Stand 2007, 247 133 Rdnr. 12; Hess/Weis/Wienberg, InsO, 2. Aufl., 247 133 Rdnr. 33; M374nchKommInsO/Kirchhof, 247 133 Rdnr. 19). b) Die Kl344gerin wird durch die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundst374cks gehindert. Ein Verwertungshindernis ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverh344ltnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen m366glich w344re (BVerfGE 79, 283, 290 f.; BVerfG, WuM 1992, 46, 47; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 163; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen hier nicht m366glich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgef374hrt, dass Einfamili-enh344user im vermieteten Zustand nur schwer verk344uflich sind, weil diese Objek-te gew366hnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwer-ber nach 247 566 Abs. 1 BGB bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Ver344u337erungserl366s zu erzie-len. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen lediglich von der Kl344gerin ein Gebot abgegeben wurde. 22 - 10 - c) Die Fortsetzung des Mietverh344ltnisses w374rde auch dazu f374hren, dass die Kl344gerin erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundst374ck dann von Anfang an der durch die Vermie-tung begr374ndete Minderwert anhaftet (M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 573 Rdnr. 90; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), 247 573 Rdnr. 152; jeweils m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann au337er Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich gesch374tztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietver-h344ltnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag f374r den Erwerber anfechtbar war. 23 d) Das K374ndigungsschreiben der Kl344gerin gen374gt auch den Anforderun-gen des 247 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum fr374hestm366glichen Zeitpunkt Klarheit 374ber seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Er-forderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 6 f. zu 247 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Gen374ge getan, wenn das K374ndigungsschreiben den K374ndigungsgrund so be-zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gr374nden unterschieden werden kann (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, unter II 4). Diesen Anforderungen wird das K374ndigungsschreiben der Kl344gerin vom 29. November 2004, in dem die Gr374nde f374r die K374ndigung im Einzelnen ausge-f374hrt werden, gerecht. 24 2. Die Kl344gerin kann nach 247 985 BGB die R344umung und Herausgabe der R344umlichkeiten auch von dem Beklagten zu 2 verlangen. 25 a) Die gegen den Beklagten zu 2 erhobene Klage ist zul344ssig. 26 - 11 - Es besteht ein Rechtsschutzbed374rfnis, da die Kl344gerin aufgrund eines al-lein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten R344umungstitels nicht die zwangsweise R344umung des Hausgrundst374cks gegen den Beklagten zu 2 betreiben k366nnte. Der Beklagte zu 2 hat als Ehemann der Beklagten zu 1 durch Aufnahme in die Wohnung Mitbesitz daran erlangt (BGHZ 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann da-her eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er als Vollstreckungsschuldner aufgef374hrt wird (BGHZ, aaO). 27 b) Die Klage ist auch begr374ndet. Der Beklagte zu 2 leitete sein Besitz-recht aus dem zwischen der Kl344gerin und der Beklagten zu 1 bestehenden Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame K374ndigung des Mietvertrages entfallen. 28 III. Nach den vorstehenden Ausf374hrungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tats344chlicher Feststellungen 29 - 12 - nicht bedarf (247 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das erstin-stanzliche Urteil ist zur374ckzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 16.12.2005 - 115 C 112/05 - LG Bonn, Entscheidung vom 10.08.2006 - 6 S 32/06 -
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