ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Ab s. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame V ereinb a- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin - Mitte - 2 - Der VIII. Zivil senat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren g e- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Sc hmidt für Recht erkannt : Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewi e- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kl äger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Be r- lin. Der M ietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelung en : " § 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt _____________ zzt . EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR _______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt __________ _ zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz. - Stellplatz __________________________ zzt. EUR _______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten iebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch E r- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. " 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger i n der Zeit von Mitte Juli 20 15 b is Januar 2017 Mit der vorliegenden Klage begehrt er - u nter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ve r- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende R echtsgrundlos igkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rü ckzahlung dieser Summe . Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeä n- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Ber u- fungsgeri cht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahre n von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ve r- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien . Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungsko s- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab . N ach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung ( BetrKV ) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten ( § 1 Abs. 2 N r. 1 BetrKV ) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesm a- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtun g der U n- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend au s- g e legt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwa l- tungskosten auf den Kläger ver e inbart hätten, sondern die Beklagte mit Bene n- nung der Verwaltungskoste npauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpausch a- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele . Gegen eine solche Einordnung der Ve r- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in A b- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs - und Heizkosten - vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der H öhe der Mietkaution nicht eingeflossen ; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietve rtrag angegebenen Nettokaltmiete b e- messen worden . Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB . Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - a uch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge . Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Be wirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht - bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand , so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist . Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angeno m- men, d ass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoß es gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und d em Kläger de shalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen z u st eht . 1. Gemäß § 556 Abs. 1 , 2 BGB können die P arteien eines Wohnrau m- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskoste n- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlunge n mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). E iner solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden La s- ten zu tragen hat . Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgesta ltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der v ereinbarten Mie te abgegolten werden (vgl. BGH, Ur teil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW - RR 2012, 1034 Rn. 13; BT - Drucks. 14/4553, S. 50; Münch KommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. , § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Uml ag e bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschauba ren und klar def i- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT - Drucks. VI/2421, S. 4; BT - D rucks. 7/2011, S. 8). V ielmehr kann er im Fall einer Betriebskoste n- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlu n- gen von Betriebskosten jede r Partei diese Anpa ssungsmöglichkeit nach einer A brechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB alle r- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim - mungen des § 556 Abs. 1 , Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abwe ichen, unwir k- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsg e- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiet e nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufg e- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten , die nach der ausdrückl i- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von B e- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV ) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesb egründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfach ung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mö g- lich ist (vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 50 ). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskoste n- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei e ine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 5 5 6 Abs. 4 BGB unwirksame Verei n- barung gese hen. Entgegen der Auffas sung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine " zusätzl i- che Preishauptabrede über die Nettomiete " handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe , dass in der Netto - oder Grun d- miete Al lerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund - ) M iete beziehun gsweise (Netto - )Miete vorzunehmen und dadurch ei nen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hi n- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW - RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch f ür Verwa l- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete " einpreisen " oder auch separat als weiteren Bestan d- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bilde t, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustel len ist (§ 558 Abs. 1 BGB). D as Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen , dass in der hier formularmäßig vereinbarten " Verwaltungs kosten pauschale " eine bloß e O f- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und re d- lichen Vertragspartnern unter Abwä gung der Interessen der normalerweise b e- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; v gl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW - RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VI II ZR 137/15, NJW 2016 , 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegung s- möglichkeiten ernsthaft in Betrac ht kommen. Denn z umindest n ach der gebot e- nen kundenfeindlichsten Auslegung k ann die hier vereinbarte Verwaltungsko s- ten pauschale nicht als weitere r Mietbestandteil angesehen werden . Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungsko s- ten se it jeher nicht als Betriebskoste n umgeleg t werden können, dafür spr e- chen, dass mit der genannten P auschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werde n sollten, sondern lediglich ein - u n- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war , der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummi e- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt s c hon die Bezeichnung als " Verwaltungsko s- tenpauschale " die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund - ) Miete Bezeic h- nungen als " P auschal e " oder als " Vor schuss " fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natu r nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind . 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht a ls sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können , während in der Geschäftsraummi e- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 200 9 - XII ZR 109/08, BGHZ 18 3 , 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpa uschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § g e- nau dem dreifachen Betrag der im Mietv Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit z u- treffend verweist, nicht verwehr t, weniger als den Maximalbetrag von drei M o- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarte n- den , hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorb eha lten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Ka p- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag verein bart ist. Eine so l- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwa l- tungskosten ihrer Nat ur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO ) , spricht dies aus Sicht e i- nes verständ igen und redlichen Mieters , jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinba rung , mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist , dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertr a- ges mit den Kosten für Garage und Kfz - Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind , ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale B estandteil der Grundmiete sein sollte . D enn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, d as - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ei n- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anl a- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betrieb s- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von d en umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung i m Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen au s- weislich ihres Wortlautes - " insbesondere " ; " u.a. " - nicht a bschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin - Mitte, Entscheidung vom 08 .06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25
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