BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/04 Verk374ndet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 557a Abs. 3, Abs. 4 334bersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar-ten K374ndigungsverzichts des Mieters den nach 247 557a Abs. 3 BGB zul344ssigen Zeit-raum von vier Jahren, so ist der K374ndigungsverzicht gem344337 247 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit-raum 374berschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344ger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zur374ckwei-sung des Rechtsmittels im 334brigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Ab344nde-rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September 2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die Kl344ger nicht verpflichtet sind, f374r die Zeit ab dem 1. April 2003 f374r das Mietobjekt R. stra337e in M. an den Beklagten Miete zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 28. M344rz 2002 mieteten die Kl344ger von dem Beklag-ten ein Einfamilienhaus in l344ndlicher Umgebung am Ortsrand von M. . In 247 2 des Mietvertrages hei337t es unter der 334berschrift "Mietzeit" wie folgt: "Das Mietverh344ltnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird f374r die Dauer von 60 Monaten geschlossen und l344uft bis zum 30-04-2007. Er verl344ngert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gek374ndigt wird. 205" Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingef374gte Laufzeit des Ver-trages entsprach dem ausdr374cklichen Wunsch der Kl344ger. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag 247 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen": 2 "247 4 226 Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu-satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. 247 5 226 304nderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu-satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. 247 21 226 Beendigung des Mietverh344ltnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche K374ndigung des Mietverh344ltnisses. Die Parteien sind sich dar374ber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. 205" Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge-nannte "Staffelmietvereinbarung". 3 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 k374ndigten die Kl344ger das Mietverh344ltnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. M344rz 2003. Zur Be- 4 - 4 - gr374ndung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in 247 21 Satz 1 der Anla-ge zum Mietvertrag nach 247 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach-teil des Mieters von der Regelung des 247 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be-klagte widersprach der K374ndigung. 5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kl344ger mit ih-rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverh344ltnis aufgrund ihrer K374n-digung mit dem Ablauf des 31. M344rz 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. M344rz 2002 gerichteten Erkl344rungen wegen arglistiger T344uschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben sie behauptet, dass ein ortsans344ssiger Gro337bauer, der Zeuge S. , aufgrund einer beh366rdlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel-der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von G374lle nut-ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie-ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kl344ger haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich-tet seien, f374r die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchf374hrung einer Be-weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abge344ndert und die Klage abgewie-sen. Hiergegen wenden sich die Kl344ger mit der vom Senat zugelassenen Revi-sion. 6 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 7 Die Revision ist nur teilweise begr374ndet. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgef374hrt: 9 Die K374ndigung der Kl344ger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver-h344ltnis nicht zum 31. M344rz 2003 beendet, weil die Kl344ger in dem Mietvertrag wirksam auf ihr K374ndigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet h344tten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen K374ndigungs-rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kl344ger, dass der K374ndigungsver-zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son-dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser-heblich. Die Kl344ger h344tten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in 247 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdr374cklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfsk374ndigung h344tten vermeiden wol-len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger K374ndigungsverzicht bezweckt gewesen. Der K374ndigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine dar374ber hinausgehende Verpflichtung der Kl344ger. Das Mietverh344ltnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erkl344rte Anfechtung der Kl344ger wegen arglistiger T344uschung beendet worden. Die Kl344ger h344tten nicht bewiesen, dass die Verteilung von G374lle ange-sichts der erkennbar l344ndlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausma337 er- 10 - 6 - reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. h344tten best344tigt, dass sie mit dem Beklag-ten 374ber dieses Thema gesprochen h344tten. II. 11 Diese Entscheidung h344lt nur bez374glich des Hauptantrags der Kl344ger im Ergebnis der rechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision insoweit zu-r374ckzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das Mietverh344ltnis der Parteien durch die ordentliche K374ndigung der Kl344ger vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gem344337 247247 542, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. M344rz 2003 beendet worden ist. 12 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru-fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdr374cklichen Wunsch der Kl344ger erfolgten Regelung der Laufzeit in 247 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das K374ndigungsrecht f374r die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass deshalb dem einseitigen K374ndigungsverzicht der Kl344ger in 247 21 der Anlage zum Mietvertrag unabh344ngig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenst344n-dige Bedeutung zukommt. 13 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der K374ndigungsverzicht der Kl344ger ihrer K374ndigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht. 14 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten 15 - 7 - K374ndigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In-krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zul344ssig (Urteil vom 22. Dezember 2003 226 VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen K374ndi-gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 226 VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 226 VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 226 VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 226 VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur f374r Mietvertr344ge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer-den, hingegen nicht f374r solche Zeitmietvertr344ge, bei denen keiner der Befri-stungsgr374nde des 247 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gem344337 247 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverh344ltnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin-giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des 247 575 BGB. Ein solcher setzt nach 247 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor-aus, dass das Mietverh344ltnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe-gr374ndung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par-teien nicht zu. Dieser ist zwar nach 247 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge-schlossen und l344uft bis zum 30. April 2007. Er verl344ngert sich jedoch jeweils um zw366lf Monate, falls er nicht gek374ndigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge-schlossen. bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht ber374cksichtigt, dass die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. M344rz 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier 247 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das K374ndigungsrecht des Mieters f374r h366chstens vier Jahre seit Abschluss der 16 - 8 - Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. 17 (1) Hier haben die Kl344ger auf die ordentliche K374ndigung des Mietvertra-ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in 247 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das K374ndigungsrecht der Kl344ger entgegen 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB f374r mehr als vier Jahre seit Ab-schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. M344rz 2002 ausgeschlossen. Dass die Staffelmietvereinbarung nach den 247247 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt 226 entgegen der vom Beklagten bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung 226 keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des fr374heren 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorg344ngerregelung zu 247 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab-schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein-barung (Urteil vom 29. Juni 2005 226 VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). F374r die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des 247 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. M344rz 2002 zu berechnen. Das K374ndigungsrecht der Kl344ger konnte da-her h366chstens bis zum Ablauf des 28. M344rz 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden. (2) Daraus, dass das K374ndigungsrecht der Kl344ger nach 247 2 des Mietver-trages entgegen 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB f374r mehr als vier Jahre seit Ab-schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. M344rz 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der K374ndigungsverzicht der Kl344ger nach 247 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung 374ber- 18 - 9 - schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (M374nch-KommBGB/Artz, 4. Aufl., 247 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., 247 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/B366rstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., 247 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 226 VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 226 VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularm344337igen K374ndi-gungsverzicht des Mieters f374r die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu-larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie-ters nach 247 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf-rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten-den Reduktion von Formularklauseln auf einen zul344ssigen Kern nicht in Be-tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der K374ndigungs-verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre betr344gt, ergibt sich allerdings 226 anders als nach 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 226 VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) 226 nicht aus dem Wortlaut des 247 557a Abs. 4 BGB. W344hrend 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdr374cklich bestimmte, dass eine Beschr344nkung des K374ndigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, l344sst die Formulierung von 247 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegr374ndung zu 247 557a BGB l344sst sich inso- 19 - 10 - weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "334bereinstimmung mit dem gel-tenden Recht" die Rede; diese 334bereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar-auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) K374ndigungsrecht des Mieters h366chstens f374r vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur-teil vom 25. Januar 2006, aaO). Daf374r, dass eine zum Nachteil des Mieters von 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach 247 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, n344m-lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des K374ndigungsverzichts des Mie-ters vier Jahre 374berschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des K374ndigungsverzichts des Mieters in 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegr374ndung zu der, wie oben erw344hnt, insoweit 374bereinstimmenden Vorg344ngerregelung in 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Vertr344ge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das K374ndigungsrecht des Mieters f374r l344ngere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Ber374cksichtigung der m366glichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor-derlich, den Ausschluss des K374ndigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem-ber 2005 226 VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit-liche Begrenzung des K374ndigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas-sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gew344hrleistet, weswegen 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines 374ber die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden K374ndigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unver344ndert auch f374r 247 557a BGB. So hei337t es in der Gesetzesbegr374ndung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderk374ndigungsrechts des Mieters nach vier Jahren 205 20 - 11 - dieser hinreichend gesch374tzt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats-urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch 247 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von 247 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines K374ndigungsverzichts wie bisher gem344337 247 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des-sen vier Jahre 374berschreitende Dauer zu beschr344nken. Aus 247 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei-nes Rechtsgesch344fts nichtig ist, das ganze Rechtsgesch344ft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein w374r-de. Ma337gebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil-nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Ber374cksichtigung der Verkehrssit-te gehoffen h344tten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv Vern374nftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden Fall einen vierj344hrigen K374ndigungsverzicht vereinbart h344tten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in 247 2 des Mietvertrags mit dem darin lie-genden beiderseitigen K374ndigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus-dr374cklichen Wunsch der Kl344ger entsprach. 21 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts-hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter 374berlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren F344llen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se-nats Bierlieferungsvertr344ge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer 374berm344337ig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver-sto337en, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil vom 21. M344rz 1990 226 VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzul344ssigkeit der R374ckf374hrung einer formularm344337ig vereinbarten, 374berm344337ig 22 - 12 - langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh-nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschr344nkung auf das noch zu billigende Ma337 zur374ckgef374hrt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 226 II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 226 II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Dar374ber hinaus hat der Senat gem344337 247 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach 247 551 Abs. 1 BGB zul344ssige Ma337 374berschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 226 VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.). (3) Ist der in 247 2 des Mietvertrages liegende K374ndigungsverzicht der Kl344-ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab-schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. M344rz 2002 374berschreitet, steht er einer ordentlichen K374ndigung der Kl344ger bis zum Ablauf des 28. M344rz 2006 und damit auch zum 31. M344rz 2003 entgegen. 23 2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die K374ndigung der Kl344ger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages nach 247 123 BGB angef374hrten Gr374nden jedenfalls als au337erordentliche K374ndi-gung (247247 543, 569 BGB) wirksam. Sie 374bersieht, dass nach 247 569 Abs. 4 BGB der zur K374ndigung f374hrende wichtige Grund in dem K374ndigungsschreiben an-zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die K374ndigung unwirksam (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 226 VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen K374ndigungsschreiben der Kl344-ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts-streits behauptete Beeintr344chtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin-tensive Ausbringen von G374lle auf den benachbarten Feldern keine Erw344hnung. 24 - 13 - Vielmehr haben die Kl344ger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass die Vereinbarung in 247 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. III. 25 Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kl344ger h344lt die Entscheidung des Beru-fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachpr374fung dagegen nicht stand. 26 1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kl344ger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. M344rz 2002 gerichteten Willenser-kl344rungen nicht mit Erfolg gem344337 247 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger T344u-schung mit der Begr374ndung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die Beeintr344chtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen von G374lle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die R374ge der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht die von den Kl344gern benannte Zeugin B. zum Ausma337 der Geruchs-bel344stigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs-bel344stigung seinerzeit auch unter Ber374cksichtigung der l344ndlichen Umgebung des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausma337 erreicht hat. Jedenfalls hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die Kl344ger h344tten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin-gung der G374lle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. best344tigt h344tten, dass sie mit dem Beklagten 374ber dieses Thema gesprochen h344tten. 27 - 14 - Insoweit r374gt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge-richt gegen 247 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO versto337en hat, indem es die Aussage des Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die daf374r im Protokoll angef374hrte Begr374ndung des Berufungsgerichts, gegen das Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor-aussetzungen, unter denen gem344337 247 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach 247 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden m374ssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil 226 wie hier 226 der Nichtzu-lassungsbeschwerde nach 247 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003 226 VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro-tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den Entscheidungsgr374nden des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs-gr374nden des Berufungsurteils hei337t es n344mlich, der Zeuge S. habe 226 eben-so wie der Zeuge C. 226 nicht best344tigt, mit dem Beklagten 374ber dieses Thema, das hei337t 374ber die Verteilung von G374lle auf den Feldern in der Umge-bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbez374gliche Beweisfrage, die einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch den schrifts344tzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis-aufnahme entnehmen l344sst. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird von der Revision nicht geltend gemacht. 28 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht nicht gepr374ft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erkl344rte Anfechtung des Mietvertrags entsprechend 247 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin enthaltene au337erordentliche K374ndigung des Mietvertrags durch die Kl344ger we- 29 - 15 - gen der von ihnen behaupteten Beeintr344chtigung des Mietgebrauchs umzudeu-ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. F374r die Frage, ob die K374ndigung gegebenenfalls berechtigt w344re, w374rde es nicht auf die vom Beru-fungsgericht gem344337 den vorstehenden Ausf374hrungen ohne durchgreifenden Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge-ruchsbeeintr344chtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem durch die bislang nicht geh366rte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um-fang. Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru-fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tats344chlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand-lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen. 30 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -
Full & Egal Universal Law Academy