ECLI:DE:BGH:2017:151217UVZR257.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 257/16 Verkündet am: 15. Dezember 2017 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 a) Der Erwerber von Wohnungs - oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erh e- bung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von S e- nat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197). b) Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abwe i- chend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrückl i- chen Regelung in dem Be schluss über die Erhebung der So n derumlage. BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017 - V ZR 257/16 - LG Stuttgart AG Stuttgart - Bad Cannstatt - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2017 d urch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und die Richter Dr. Kazele und Dr. Hamdorf für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart 10. Zivilkammer - vom 12. Oktober 2016 wird auf Kosten des Bekl agten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand : In der Eigentümerversammlung der klagenden Wohnungseigentüme r- gemeinschaft R. - Straße 15 vom 28. August 2014 wurden u.a. folgende B e- schlüsse gefasst: Die drin genden Baumaßnahmen werden gemäß vorliegenden Unterlagen ei n- stimmig beschlossen. Der Beklagte wurde am 31. Oktober 2014 als Eigentüme r eines Miteige n- tumsanteils an dem Grundstück R. - Str aße 15 verbunden mit dem Sondereige n- tum an einer Garage in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 11. Dezember 2014 forderte der Verwalter den Beklagten erfolglos zur Zahlung des auf dessen Miteigen tumsanteil entfallenden Anteils der Sonderumlage von 2.400 Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage der Klägerin stattgegeben; die seitens des Beklagten hiergegen eingelegte Berufung hat das Landgericht z u- rückgewiesen. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, der Beklagte sei zur Zahlung der anteiligen Sonderumlage verpflichtet. Erwerber von Wohnungseigentum hafteten für Be i- träge aus Umlagebeschlüssen, die vor ihrem Eigentumserwerb gefasst worden seien, wenn die Beiträge erst nach dem Eigentumserwerb fällig würden. Die Sonderumlage sei hier gemäß § 28 Abs. 2 WEG erst mit ihrem Abruf durch den Verwalter fällig geworden, mithin nach dem Eigentumserwerb des Beklagten. Zwar könnten Beschlüsse über Sonderumlagen bei dringenden Instandse t- zungsmaßnahmen unter Umständen so ausgelegt werden, dass die jeweiligen Anteile sofort zur Zahlung fällig würden. Allein der Umstand, dass die So n- derumla ge in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung und zur Fina n- zierung dringender Baumaßnahmen beschlossen worden sei, genüge hierfür jedoch nicht. 3 4 - 4 - II. Dies hält rechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend geht das Berufung s- gericht davon aus, dass der Beklagte anteilig die beschlossene Sonderumlage schuldet. 1. Nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftl i- chen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Die Vorschrift ist auch dann anwendbar, wenn die Verpflichtungen aus einer Sonderumlage resultieren (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 V ZB 14/88, BGHZ 10 7, 285, 287; BGH, Beschluss vom 24. März 1983 VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 139 f.; BayObLG, NZM 1998, 918, 919). Die Klägerin hat daher einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung des auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Anteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1 Abs. 6 WEG) der Sonderumlage. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Zahlungsverpflic h- tung nicht entgegen, dass die Sonderumlage vor der Eintragung des Beklagten als Teileigentümer in das Grundbuch beschlossen wurde. a) Nach der Rechtsprechung des Senats hat der Wohnungseigentümer die Beitragsvorschüsse zu leisten, die während der Dauer seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wir t- schaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wo h- nungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum 5 6 7 8 - 5 - Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, etwa auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre ha n- delt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen begründet wurden (§ 28 Abs. 5 WEG), erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist (Senat, B eschluss vom 21. April 1988 V ZB 10/87, BGHZ 104, 197; vgl. auch Beschluss vom 30. November 1995 V ZB 16/95, BGHZ 131, 228 , 230 ). Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwe r- ber hingegen nicht ( vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 1989 - V ZB 14/88, BGHZ 107, 285, 288; Beschluss vom 23. September 1999 - V ZB 17/99, BGHZ 142, 290, 299). b) Offen gelassen hat der Senat bislang, ob der Erwerber auch Beitrag s- leistungen schuldet, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden (vgl. Senat, B e- schluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87, BGHZ 104, 197, 204). Diese Frage ist umstritten. aa) In der Literatur stellen eini ge Stimmen in dieser Konstellation nicht auf die Fälligkeit der Beitragsleistung, sondern darauf ab, dass diese mit der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entstehe und erfüllbar sei (vgl. Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 16 WEG Rn. 8c; Müller, Prakt ische Fragen des Wohnungseigentums, 6. Aufl., 6. Teil, Rn. 59 ff.; Becker, ZWE 2000, 162, 165). bb) Die überwiegende Ansicht in Rechtsprechung und Literatur wendet hingegen die Fälligkeitstheorie auch hier an mit der Folge, dass der Erwerber für die w ährend seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft fällig gewordene n 9 10 11 - 6 - Beiträge zu einer Sonderumlage unabhängig davon haftet, ob er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Umlage schon Mitglied der Gemeinschaft war (vgl. OLG Hamm, NJW - RR 1996, 911, 912; O LG Köln, NZM 2002, 351, 352; OLG Karlsruhe, OLGR 2005, 497, 498; LG Saarbrücken, NJW - RR 2009, 1167, 1168; Elzer/Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 214; MüKoBGB/ Engelhardt, 7. Aufl., § 16 WEG Rn. 75; BeckOGK/Falkner, [01.07.2017], § 16 WEG Rn. 59; Staudinger/Häublein, [2018], § 28 WEG Rn. 202 ff.; BeckOGK/ Hermann, [01.07.2017], § 28 WEG Rn. 71; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 61; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 16 WEG Rn. 47, § 28 WEG Rn. 19). cc) Der Senat entscheidet die Strei tfrage im Sinne der letztgenannten Ansicht. Der Erwerber von Wohnungs - oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren E r- hebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. (1) Die Sonderumlage ist eine Ergänzung des geltenden Wirtschaft s- plans und kann als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung beschlossen we r- den, wenn die Ansätze des Wirtschaftsplans unrichtig waren, durch neue Ta t- sachen überholt werden oder wenn der Plan aus anderen Gründen nicht durc h- geführt werden kann (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47; Urteil vom 13. Januar 2012 - V ZR 129/11, ZWE 2012, 125, 126). Sie folgt daher den für den Wirtschaftsplan geltenden Regeln (vgl. OLG Hamm, NJW - RR 1996, 911; OLG Düsseldorf, NZM 2001, 1039; OLG Frankfurt, OLGR 2006, 94, 96 f.; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 24; BeckOK BGB/Hügel, [15.06.2017], § 28 WEG Rn. 9). Dies rechtfertigt es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nac h dem Wir t- schaftsplan von den Wohnungseigentümern zu erbringende Vorschüsse (§ 28 12 13 - 7 - Abs. 2 WEG), namentlich Wohngeldforderungen, für die nach der Fälligkeit s- theorie bei einem Eigentumswechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres - und s o- mit nach Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan - bis zu dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels der Veräußerer (vgl. Senat, Beschluss vom 30. N o- vember 1995 - V ZB 16/95, BGHZ 131, 228, 231 f.) und ab diesem Zeitpunkt der Erwerber (vgl. Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/ 87, BGHZ 104, 197, 201) bzw. Ersteher (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Juni 1985 VII ZB 16/84, BGHZ 95, 118, 121) haftet. (2) Zwar handelt es sich bei dem Wohngeld regelmäßig um monatlich wiederkehrende Vorschusszahlungen, während Sonderumlagen oftmals als einmalige Beiträge zur Finanzierung einer entstandenen oder absehbaren D e- ckungslücke beschlossen werden. Dies allein rechtfertigt aber keine unte r- schiedliche Behandlung, zumal die Wohnungseigentümer auch für Sonderu m- lagen beschließen können, dass diese als Vorschüsse in monatlichen Raten zu zahlen sind (vgl. etwa LG Saarbrücken, NJW - RR 2009, 1167) oder dass eine anstehende bauliche Maßnahme durch eine Kreditaufnahme finanziert werden soll (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 244/14, BGHZ 207, 99) und die Darlehensraten als Sonderumlage anteilig von den Wo h- nungseigentümern getragen werden. (3) Etwas anderes folgt entgegen der Ansicht der Revision auch nicht daraus, dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten B e- sc hluss über eine Sonderumlage mangels Eigentümerstellung nicht mitwirken konnte, denn die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseige n- tümers an Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht die Au s- nahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG a ngeordnete Regel. Diese Vorschrift stellt zugleich den von der Revision vermissten Rechtsgrund für den Übergang 14 15 - 8 - der Beitragspflicht auf den Beklagten als Sonderrechtsnachfolger des bisher i- gen Eigentümers dar. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerb er führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Ba u- maßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrages und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende kaufvertragliche Regelungen Rechnung getragen werden. 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass die So n- derumlage hie r nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig wurde. a) In der Literatur ist allerdings umstritten, wann anteilig von den Wo h- nungseigentümern geschuldete Z ahlungen auf beschlossene Sonderumlagen fällig werden. aa) Nach einer Ansicht werden Sonderumlagen gemäß § 271 Abs. 1 BGB sofort fällig, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer keine andere Fälligkeitsregelung enthält (Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 61; Spielbauer in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 76. Aufl., § 28 WEG Rn. 19; BeckOGK/Falkner, [01.07.2017], § 16 WEG Rn. 57.1; NK - BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 16 WEG Rn. 43). bb) Die Gegenansicht wendet auf Sonde rumlagen § 28 Abs. 2 WEG an, wonach die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, nach Abruf durch den Ve r- walter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu lei s- 16 17 18 19 - 9 - ten (vgl. Bärmann/Becker, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 48; MüKoBGB/Engelhardt, 7. Auf l., § 28 WEG Rn. 19; BeckOGK/Hermann, [01.07.2017], § 28 WEG Rn. 71; Reichel - Scherer in: jurisPK - BGB, 8. Aufl., § 28 WEG Rn. 57, 74, 77; Lemke/Müller, Immobilienrecht, 2. Aufl., § 28 WEG Rn. 8; wohl auch Staudi n- ger/Häublein, BGB [2018], § 28 WEG Rn. 171). cc) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. Da die Sonderumlage einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan der Gemeinschaft darstellt, begründet der Beschluss über die Sonderumlage für die Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung gemäß § 2 8 Abs. 2 WEG (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1989 - V ZB 22/88, BGHZ 108, 44, 47). Die anteiligen Beiträge der Wohnung s- eigentümer zu einer Sonderumlage werden danach erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. § 28 Abs. 2 WEG geht als spezielle Regelung für die nach dem Wirtschaftsplan zu erbringen den Vorschusszahlungen der Wohnungseigent ü- mer der allgemeinen Regelung über die Leistungszeit in § 271 Abs. 1 BGB vor. Es besteht auch kein Anlass, abweichend von dieser Systematik eine sofortige Fälligkeit von Sond erumlagen anzunehmen. Dass die Wohnungseigentümer erst nach Abruf durch den Verwalter verpflichtet sind, die dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten, entspricht nämlich im Regelfall auch dann ihren Interessen, wenn es sich um eine dringliche Ma ß- nahme handelt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, erfordert nicht jede Dringlichkeit die sofortige Fälligstellung der Sonderumlage. Die Wo h- nungseigentümer haben vielmehr ein generelles Interesse daran, ihre anteiligen Beiträge zu der Sonderumlage erst leisten zu müssen, wenn die beschlossenen Beiträge für die Finanzierung der anstehenden, aber noch nicht beauftragten Maßnahme tatsächlich benötigt werden. Da der Verwalter sowohl die finanzielle Lage der Wohnungseigentümergemeins chaft kennt als auch die anstehenden 20 - 10 - Maßnahmen in deren Namen zu beauftragen hat, kann er im Regelfall am be s- ten einschätzen, wann letzteres der Fall ist. b) Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges, die Entscheidungsmacht der Wo hnungseigentümer begrenzendes Recht zur Fälli g- keitsbestimmung ein; diese können durch Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen abweichend regeln (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Oktober 2003 - V ZB 34/03, BGHZ 156, 279, 289), folg lich auch die s o- fortige Fälligkeit einer Sonderumlage beschließen. Der angefochtene B e- schluss, den der Senat in vollem Umfang ohne Bindung an die Auslegung durch und normativ zu erfolgen hat ( Senat , Urteil vom 8. Mai 2015 V ZR 163/14, ZWE 2015, 328 Rn. 16), enthält eine solche Fälligkeitsregelung aber nicht. Dass die Sonderumlage der Finanzierung einer dringenden Ba u- maßnahme dienen sollte, reicht hierfür nicht a us. Nach dem oben Gesagten rechtfertigt es die Interessenlage der Wohnungseigentümer nicht, Beschlüsse über Sonderumlage n zur Finanzierung dringender Reparaturmaßnahmen gen e- rell dahin auszulegen, dass die anteiligen Beiträge zu der Umlage sofort fällig sei n sollen. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es vielmehr einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Eine solche Regelung enthält der ang e- griffene Beschluss nicht. 21 - 11 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Kazele Hamdorf Vorin stanzen: AG Stuttgart - Bad Cannstatt, Entscheidung vom 02.03.2016 - 10 C 1853/15 WEG - LG Stuttgart, Entscheidung vom 12.10.2016 - 10 S 22/16 - 2 2
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