BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVII ZR 26/03Verkündet am: 13. November 2003Heinzelmann,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB § 195 aFProspekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell verjähren in der regelmäßigenFrist des § 195 BGB aF.BGH, Urteil vom 13. November 2003 - VII ZR 26/03 - OLGStuttgartLGStuttgart - 2 -Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 13. November 2003 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler und dieRichter Prof. Dr. Thode, Dr. Kuffer, Prof. Dr. Kniffka und Baunerfür Recht erkannt:Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des 11. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Stuttgart vom 19. Dezember 2002 wirdkostenpflichtig zurückgewiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Klägerin verlangt vom Beklagten Schadensersatz aus Prospekthaf-tung.Der Beklagte war Alleingesellschafter der K.-GmbH, einer inzwischen in-solvent gewordenen Bauträgergesellschaft. Diese ließ in den Jahren 1991 bis1993 in B. eine aus mehreren Häusern bestehende Wohnanlage durch einenGeneralunternehmer schlüsselfertig errichten. Der bundesweite Vertrieb derWohnungen lag in den Händen einer Vertriebsgesellschaft. Zur Gewinnung vonErwerbern der noch zu errichtenden Wohnungen dienten für die einzelnen Häu-ser erstellte, hinsichtlich der allgemeinen Angaben inhaltsgleiche Prospekte. Indiesen fehlte ein Hinweis, daß in den mit 85 % des Gesamtaufwands bezeich-neten Kosten für Grundstückserwerb und Herstellung eine an die Vertriebsge-sellschaft zu zahlende sogenannte Innenprovision von 17,1 % des Kaufpreises - 3 -enthalten war. Die vertragliche Abwicklung lag in den Händen eines Treuhän-ders, über den die Klägerin 1991 im Haus 1 A eine Galeriewohnung erwarb. DieGröße dieser Wohnung war in dem Prospekt für das Haus 1 A mit24,20 m2 angegeben.Die Klägerin stützt ihre Klage auf den fehlenden Hinweis auf die Innen-provision sowie darauf, daß die Wohnfläche fehlerhaft zu hoch angegeben wor-den sei. Sie hat zuletzt 92.831,51 nrnt-stellung begehrt, daß der Beklagte auch den weiter entstehenden Schaden zuersetzen habe. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsge-richt hat ihr bis auf einen Teil der Zinsen stattgegeben. Mit der zugelassenenRevision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter.Entscheidungsgründe: Die Revision ist nicht begründet.Die Beurteilung richtet sich nach dem bis zum 31. Dezember 2001 gel-tenden Bürgerlichen Gesetzbuch und den zur Verjährung ergangenen Überlei-tungsvorschriften (Art. 229 § 5 Satz 1, § 6 EGBGB).I.1. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beklagte ein für den Inhaltdes Prospekts verantwortlicher sogenannter Hintermann des Bauträgermodells.Er habe die Entscheidung über den Grundstückskauf getroffen. Zwar habe er - 4 -die technische Durchführung des Projekts weitgehend delegiert. Er habe sichjedoch laufend informieren lassen, habe jederzeit die Kontrolle behalten unddamit maßgeblichen Einfluß ausgeübt. Der Prospekt sei mit seinem Wissen inden Verkehr gebracht worden. Dieser Prospekt enthalte zwei für die Erwerbs-entscheidung der Klägerin wesentliche Fehler. Zum einen sei die Innenprovisi-on nicht ausgewiesen. Zum anderen habe die Wohnung eine Fläche von24,20 m2 aufweisen sollen. Eine Teilfläche von 5,52 m2 sei jedoch bauaufsichts-rechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt von Personen zugelassen.2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.Durch die Schadensersatzklage des Erwerbers einer anderen Galerie-wohnung war der Senat bereits mit dem Bauvorhaben in B. und der Verantwort-lichkeit des Beklagten für den Inhalt eines Prospekts befaßt. Er hat in seinemUrteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99, BGHZ 145, 121, die Verurteilungdes Beklagten zu Schadensersatz gebilligt. Auf die dortigen Ausführungen wirdBezug genommen. Die Angriffe der Revision gegen das Berufungsurteil führenzu keiner anderen Beurteilung.a) Der Beklagte gehört als sogenannter Hintermann zum Kreis der Per-sonen, die für den Inhalt des Prospekts verantwortlich waren. Das Berufungsge-richt würdigt das Ergebnis der Beweisaufnahme vertretbar und damit revisions-rechtlich unangreifbar dahin, daß der Beklagte auf die Durchführung des Pro-jekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat und der Prospekt mit seinem Wissenin den Verkehr gebracht worden ist. Die Revision zeigt keine Rechtsfehler zumNachteil des Beklagten auf. Sie versucht lediglich, die Beweiswürdigung desBerufungsgerichts durch ihre eigene zu ersetzen. - 5 -b) Gegen die Prospekthaftung des Beklagten bestehen keine verfas-sungsrechtlichen Bedenken. Die Grenzen richterlicher Rechtsfortbildung sindnicht wegen eines Wertungswiderspruchs zu § 13 Abs. 2 GmbHG überschritten.Der Beklagte meint, dies sei deshalb der Fall, weil er als Alleingesell-schafter der K.-GmbH lediglich deren wirtschaftliche Interessen im Auge ge-habt, sich sein aktives Tun auf die Vorfinanzierung und die Kaufentscheidungreduziert und er lediglich Kenntnis vom Inverkehrbringen des Prospekts gehabthabe. Er übersieht, daß das Berufungsgericht unter Berücksichtigung nicht nurdieser, sondern noch weiterer Gesichtspunkte rechtsfehlerfrei festgestellt hat,daß er auf die Durchführung des Projekts maßgeblichen Einfluß ausgeübt hat.Er haftet nicht, weil er Alleingesellschafter war, sondern weil ihm das Publikumwegen seiner Einflußmöglichkeiten und der von ihm getragenen Verantwortungtypischerweise Vertrauen entgegengebracht hat (vgl. BGH, Urteil vom16. November 1978 - II ZR 94/77, BGHZ 72, 382).c) Die Haftung des Beklagten scheitert nicht daran, daß der Klägerin einProspekt für das Haus 3, nicht aber ein solcher für das Haus 1 A übergebenworden ist. Die Klägerin hat unwidersprochen vorgetragen, daß ihr der Prospektfür das Haus 1 A mangels einer ausreichenden Anzahl von Originalen bei denErwerbsverhandlungen in Fotokopie zur Einsicht vorgelegt worden ist. Auch indiesem Prospekt war die Galerie als Wohnfläche ausgewiesen.d) Der Prospekt enthielt folglich einen relevanten Fehler. Die Angaben zuder für Wohnzwecke geeigneten Fläche waren unzutreffend.Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR443/99 aaO dargelegt hat, konnte und durfte ein potentieller Erwerber den Pro-spekt dahin verstehen, daß die in den Grundrissen dargestellten Flächen ein-schließlich der Galerie und abgesehen von den Funktionsräumen uneinge- - 6 -schränkt zu Wohnzwecken genutzt werden konnten. Das war jedoch nicht derFall. Der Beklagte hat selbst eingeräumt, daß durch Auflagen der Baugenehmi-gungsbehörde die Galerie mit einer Fläche von 5,52 m2 nicht zum dauerndenWohnen zugelassen war.Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Innenprovisionen ineinem Prospekt ausgewiesen werden müssen, muß der Senat auch jetzt nichtentscheiden.II.1. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, der Anspruch der Klägerin seinicht verjährt. Für Prospekthaftungsansprüche beim Bauträgermodell gelte wiebeim Bauherrenmodell die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, biszum 31. Dezember 2001 somit eine Frist von 30 Jahren. § 638 BGB sei nichtentsprechend anwendbar. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 2 EGBGB sei die nunmehr3-jährige Verjährungsfrist gehemmt.2. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.a) Entgegen der Ansicht der Revision sind die für Kapitalanlagen maß-geblichen Verjährungsregelungen nicht anwendbar. Hierauf hat der Senat be-reits in seinem Urteil vom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO hingewiesen.Der Erwerb einer Immobilie im Bauherren- oder Bauträgermodell ist anders zubeurteilen als eine Kapitalanlage oder der gesellschaftsrechtlich geprägte Bei-tritt zu einem geschlossenen Immobilienfond.b) Die Verjährung von Prospekthaftungsansprüchen beim Bauträgermo-dell richtet sich wie beim Bauherrenmodell nach § 195 BGB und nicht nach - 7 -§ 638 BGB. Für das Bauherrenmodell hat das der VIII. Zivilsenat des Bundes-gerichtshofs bereits entschieden (Urteil vom 1. Juni 1994 - VIII ZR 36/93, BGHZ126, 166, 171). Dem schließt sich der Senat, der diese Frage in seinem Urteilvom 7. September 2000 - VII ZR 443/99 aaO noch offen lassen konnte, an. Fürdas Bauträgermodell kann wegen der vergleichbaren Situation der Erwerbernichts anderes gelten.DresslerThodeKufferKniffkaBauner
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