VIII ZR 26/03 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 26/03Verkündet am: 9. Juli 2003KirchgeßnerJustizhauptsekretärinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB §§ 564 b, 569a a.F. (jetzt: BGB §§ 577a, 563)InvErlWobauldG (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487) Art. 14Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinnedes § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, demgekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehö-riger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Geset-zes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich derWartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachtenhat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein.BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 9. Juli 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolstfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65des Landgerichts Berlin vom 7. Januar 2003 aufgehoben.Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des AmtsgerichtsSchöneberg, Abteilung 17, vom 2. Oktober 2001 wird zurückge-wiesen.Der Kläger hat die Kosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit der Kündigung eines Mietver-hältnisses wegen Eigenbedarfs.Die Eltern der Beklagten zu 1 mieteten mit Vertrag vom 20. Februar 1952die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung von der damaligen Eigen-tümerin des Hauses. Die Beklagte zu 1 lebte seitdem mit in der Wohnung. ImJahre 1983 begründete die damalige Eigentümerin des Hauses, L. K. , - 3 -Wohnungseigentum an der Wohnung, welches am 11. November 1983 in dasGrundbuch eingetragen wurde. Am 20. November 1985 verstarb die von denEltern der Beklagten zu 1 allein noch lebende Mutter. Die Beklagte zu 1 verbliebin der Wohnung.Mit Auflassung vom 13. Dezember 1995 und Eintragung im Grundbucham 4. März 1997 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung von derGrundstückseigentümerin. Mit Schreiben vom 25. Juli 2000, den Beklagten zu-gegangen am 28. Juli 2000, kündigte der Kläger das Mietverhältnis zum 31. Juli2001 mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seine beiden Töchter.Mit der Klage verlangt der Kläger von der Beklagten zu 1 und den mit ihr in derWohnung lebenden Angehörigen, ihrer Tochter (Beklagte zu 2) und ihrem Enkel(Beklagter zu 3), Räumung und Herausgabe der Wohnung.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kündigung diezehnjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB in Verbindung mitdem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsver-sorgung (BGBl. 1993 I, S. 466, 487) und der Verordnung des Berliner Senatesvom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) entgegenstehe. Auf die Berufungdes Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sichdie - vom Berufungsgericht zugelassene - Revision der Beklagten.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Be-deutung, ausgeführt: - 4 -Der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf sei nach dem Ergebnisder Beweisaufnahme berechtigt. Das Räumungsbegehren des Klägers scheite-re nicht an der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. in Verbin-dung mit dem Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Woh-nungsversorgung und der Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993(GVBl. Berlin 1993, S. 216). Ob die Verordnung wegen sich abzeichnendernachhaltiger Entspannung des Wohnungsmarktes in B. entsprechend derEntscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin zur 2. Zweckentfremdungs-verbot-Verordnung vom 15. März 1994 ab dem 1. September 2000 wegenVerfassungswidrigkeit außer Kraft getreten sei, könne dahin gestellt bleiben,weil die Kündigung bereits zuvor am 25. Juli 2000 ausgesprochen worden sei.Entscheidend für die Anwendung der Kündigungssperrfristen sei jedochdie zeitliche Aufeinanderfolge von Überlassung der Wohnung, Begründung vonWohnungseigentum und dessen Veräußerung. Die Wohnung sei der Beklagtenzu 1 bei der Begründung des Wohnungseigentums nicht überlassen gewesen.Die Überlassung müsse nämlich aufgrund eines Mietvertrages erfolgt sein. DieBeklagte zu 1 habe die Wohnung bis zum Tod ihrer Mutter aber nicht als Miete-rin, sondern lediglich als Angehörige der Hauptmieterin genutzt. Auch nach demSinn der Regelung müsse es auf den Zeitpunkt ankommen, zu dem der Mieterdie Wohnung als "eigene" übernehme. Dies ergebe sich schließlich auch aus§ 570 b Abs. 3 BGB a.F., denn dieser Regelung bedürfte es nicht, wenn einÜberlassen der Wohnung schon ab dem Zeitpunkt gegeben wäre, zu dem derspäter eintretende Mieter die Wohnung bewohnt hat. - 5 -II.Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Überprüfung in dem ent-scheidenden Punkt nicht stand.Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, daß für die auf Ei-genbedarf gestützte Kündigung des Klägers vom 25. Juli 2000 die zehnjährigeWartefrist des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeterWohnungsversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionenund der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993,BGBl. I, S. 466, 487 - im folgenden: Sozialklauselgesetz) in Verbindung mit derVerordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216)keine Anwendung findet.1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts.Sowohl der Tatbestand des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F.als auch der Tatbestand von Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes, die nachArt. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB auf das Mietverhältnis der Parteien bis zum31. August 2004 weiter anzuwenden sind, setzen voraus, daß nach der Über-lassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet und da-nach dieses Wohnungseigentum veräußert wurde (vgl. etwa Grapentin, in:Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IVRdnr. 67 b, und Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl.,Rdnr. 140 ff., jew. m.w.Nachw.). Richtig ist auch die Meinung des Berufungsge-richts, eine Überlassung der Wohnräume im Sinne der genannten Vorschriftenliege nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietver-trages mit dem Bewohner erfolge und es dementsprechend nicht ausreiche,daß die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums aufgrund eines an-deren Rechtsverhältnisses genutzt würden. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut - 6 -der Vorschriften ("Überlassung an den Mieter") und steht in Übereinstimmungmit dem Zweck der Regelungen (allgemeine Meinung, vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 143 m.w.Nachw.; siehe auch BGHZ 65, 137, 139 f.).2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht dem Umstand keine Be-deutung beigemessen, daß die Wohnung zum Zeitpunkt der Begründung desWohnungseigentums der Mutter der Beklagten zu 1 als Mieterin überlassen warund die Beklagte zu 1 nach deren Tod gemäß § 569 a Abs. 2 BGB a.F.(Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 5 EGBGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist. Diesergesetzliche Eintritt in ein Mietverhältnis, bei dem nach Überlassung der Mietsa-che an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet, aber noch nicht ver-äußert worden ist, hat zur Folge, daß die erst mit der Veräußerung des Woh-nungseigentums beginnende Wartefrist für eine Kündigung wegen Eigenbe-darfs auch für die Kündigung gegenüber eingetretenen Familienangehörigengilt.a) Nach § 569 a Abs. 2 BGB a.F. tritt der im gemeinsamen Hausstandmit dem Mieter lebende Familienangehörige in das beim Tod des Mieters be-stehende Mietverhältnis ein. Nach dem Gesetz entsteht kein neues Mietverhält-nis, sondern das bisherige Mietverhältnis wird, abgesehen vom Wechsel in derPerson des Mieters, unverändert fortgesetzt. Der Familienangehörige tritt des-halb grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mie-ters ein (Staudinger/Sonnenschein (1997) § 569 a Rdnr. 17 und 22; ähnlich:Erman/Jendrek, BGB, 10. Aufl., § 569a Rdnr. 5; Soergel/Heintzmann, BGB,§ 569 a Rdnr. 8; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 94). Ist in der Zeit zwi-schen der Überlassung der Wohnung an den bisherigen Mieter, aber vor des-sen Tod, die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt worden, so warenschon zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Voraussetzungen dafür ge-schaffen, daß im Fall der Veräußerung der Wohnung für eine Kündigung des - 7 -Erwerbers wegen Eigenbedarfs die Wartefristen nach §§ 564 b Abs. 2 Satz 2und 3 BGB a.F. bzw. nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes eingreifen.Der sich aus diesen Vorschriften für den Mieter ergebende Kündigungsschutzist in diesem Fall bereits vor dem Eintritt des Familienangehörigen in das Miet-verhältnis angelegt gewesen. Wird deshalb das schon gebildete Wohnungsei-gentum nach dessen Eintritt in das Mietverhältnis veräußert, so kommt es fürdie nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. und nach Satz 2 Nr. 1 desSozialklauselgesetzes erforderliche Voraussetzung, daß Wohnungseigentumerst nach der "Überlassung an den Mieter" gebildet worden ist, nicht auf dieÜberlassung an den eingetretenen Familienangehörigen, sondern auf dieÜberlassung an den verstorbenen ursprünglichen Mieter an (vgl. auch Grapen-tin, aaO, Kap. IV Rdnr. 59).b) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, aus der Regelung des§ 570 b Abs. 1 und 3 BGB a.F. ergebe sich im Umkehrschluß, daß die Überlas-sung der Mietsache an den verstorbenen Mieter dem eintretenden Familienan-gehörigen nicht zugute kommen könne. Die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGBa.F., wonach ein in der Person des verstorbenen Mieters bei Umwandlung inWohnungseigentum entstandenes Vorkaufsrecht auf den eintretenden Ehegat-ten oder Familienangehörigen übergeht, hat jedoch neben dem Vertragseintrittnach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB eine eigenständige Bedeutung. Denn nachdem Grundsatz des § 514 BGB a.F. (= § 473 BGB n.F.) ist ein Vorkaufsrechtgrundsätzlich nicht übertragbar. Ohne die Regelung des § 570 b Abs. 3 BGBa.F. wäre darum zumindest zweifelhaft, ob der Familienangehörige mit demEintritt in das Mietverhältnis auch das in der Person des bisherigen Mieters ent-standene Vorkaufsrecht erwirbt. Die dem § 570 b Abs. 3 BGB a.F. zugrundelie-gende Wertung, wonach zur Wahrung der Schutzfunktion des Vorkaufsrechtsnach Umwandlungen ein beim Tod des Mieters entstandenes, aber noch nichtausgeübtes Vorkaufsrecht den nach § 569 a Abs. 1 und 2 BGB a.F. in den Ver- - 8 -trag eintretenden Personen zugute kommen soll (vgl. Beschlußempfehlung undBericht des Ausschusses für Raumordnung, Städtebauwesen und Städtebau zu§ 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG, BT-Drucks. 8/3403, S. 41), spricht im übrigendafür, dem eintretenden Familienangehörigen auch den durch die frühere Um-wandlung schon angelegten Kündigungsschutz für den Fall des Verkaufs desWohnungseigentums zuzubilligen.c) Dieses aus dem Wortlaut des § 569 a Abs. 2 BGB a.F. und dem Ge-setzeszusammenhang folgende Ergebnis steht auch im Einklang mit Sinn undZweck sowohl des § 569 a BGB a.F. einerseits als auch dem des § 564 bAbs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes ande-rerseits.aa) § 569 a Abs. 2 BGB a.F. dient dem Schutz der mit dem Mieter famili-enrechtlich verbundenen Hausgenossen. Da sie ebenso wie der Mieter ihrenLebensmittelpunkt in der Wohnung haben, wird beim Tod des Mieters der die-sem zukommende Bestandsschutz auf die Hausgenossen erstreckt (vgl. etwaHeile, in: Bub/Treier, aaO, Kap. II Rdnr. 843; Staudinger/Sonnenschein, aaO,§ 569 a Rdnr. 4). Ist noch zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters die Wohnungin eine Eigentumswohnung umgewandelt worden, so konnte der verstorbeneMieter davon ausgehen, daß bei einem Verkauf der Wohnung der Erwerberwegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf der Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2Satz 2 oder 3 BGB oder des Sozialklauselgesetzes wirksam kündigen kann.Dies ist eine den Bestand seines Mietverhältnisses sichernde Rechtsposition,deren Übergang auf den eintretenden Familienangehörigen nach dem genann-ten Zweck des § 569 a BGB a.F. gerechtfertigt ist. Dadurch wird andererseitsder veräußernde Vermieter nicht unbillig belastet. Denn es ist kein Grund dafürersichtlich, warum der zufällige Umstand des Todes des Mieters zwischen er-folgter Umwandlung in Wohnungseigentum und geplanter Veräußerung dem - 9 -Vermieter den Vorteil verschaffen soll, eine mit der Wartefrist nicht mehr bela-stete Eigentumswohnung veräußern zu kö) Die Wartefristen des § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGBa.F. sowie des Satzes 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes dienen dem Schutzdes Mieters einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung davor, daßdurch die nachträgliche Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum undderen Verkauf ein verstärktes Bedürfnis für eine Eigennutzung des Vermietersgeschaffen wird, mit dem der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages noch nichtzu rechnen brauchte (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564 bRdnr. 91; Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 100 f., 109 jew.m.w.Nachw.). Dieser Gedanke gilt in gleicher Weise auch für Familienangehöri-ge, die in die geschützte Rechtsposition eintreten. Dies wird durch Satz 2 Nr. 2Sozialklauselgesetz bestätigt, wonach für den bei einer besonderen Härte überdie 10-Jahresfrist hinausgehenden Kündigungsschutz auch die Härte für ein beidem Mieter "lebendes Mitglied seiner Familie" zu berücksichtigen ist.3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus ei-nem anderen rechtlichen Grund als richtig dar (§ 561 ZPO).Das Berufungsgericht konnte es ohne Rechtsfehler offenlassen, ob dieVerordnung des Berliner Senats vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216),in welcher auf der Grundlage des Sozialklauselgesetzes B. als ein Gebietbestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet-wohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, entsprechend dervom Oberverwaltungsgericht Berlin im Urteil vom 13. Juni 2002 (GE 2002,1128) zur Zweckentfremdungsverordnung für Berlin nach Art. 6 § 1 Abs. 1Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts vom 4. November 1971(BGBl. I, S. 1745) vertretenen Auffassung zum 1. September 2001 außer Kraft - 10 -getreten ist, weil die Voraussetzungen der gesetzlichen Ermächtigung in Berlinnicht mehr vorgelegen haben. Denn die Kündigung des Klägers vom 25. Juli2000 ist den Beklagten am 28. Juli 2000 zugegangen und damit zu einem Zeit-punkt erfolgt, zu dem die genannte Verordnung auch nach dieser Auffassungnoch wirksam gewesen ist. Ohne Erfolg rügt demgegenüber die Revisionserwi-derung, das Berufungsgericht habe nicht berücksichtigt, daß die Kündigung desKlägers vom 25. Juli 2000 in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunktumzudeuten sei, darüber hinaus der Kläger seine Kündigung mit der Klageer-hebung und der Antragstellung im Berufungsverfahren zum nächstmöglichenZeitpunkt wiederholt habe und aus diesen Gründen der Räumungsanspruchjedenfalls nunmehr begründet sei.a) Ob die am 25. Juli 2000 zum 31. Juli 2001 ausgesprochene Kündi-gung in eine Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt umzudeuten ist, kanndahingestellt bleiben, weil auch in diesem Fall der Kündigung die zehnjährigeSperrfrist nach Satz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes (zur Verfassungsmäßig-keit dieses Gesetzes vgl. BGHZ 146, 49, 57 f.) in Verbindung mit der zum Zeit-punkt des Zugangs noch gültigen Verordnung des Berliner Senats vom 11. Mai1993 (aaO) und die fünfjährige Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 Satz 3BGB a.F. in Verbindung mit der erst am 1. Oktober 2000 außer Kraft getretenenVerordnung des Berliner Senats vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin 1995,S. 632) entgegenstünden.Nach ganz überwiegender und zutreffender Meinung in Rechtsprechungund Literatur darf nämlich nach beiden vorgenannten Vorschriften der Vermieterdie Kündigung erst nach dem Ablauf der jeweiligen Wartefrist erklären. Die Fristmuß zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung bereits abgelaufensein, der Vermieter kann nicht während der Wartezeit - unter Beachtung derKündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB a.F. - zu deren Ablauf kündigen (Gra- - 11 -pentin, aaO, Kap. IV Rdnr. 76 a und 76 c; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl.,§ 564 b Rdnr. 51; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 564 b Rdnr. 150 und 159;Staudinger/Sonnenschein, aaO, § 564 b Rdnr. 107, ebenso auch zur entspre-chenden Vorschrift § 577 a Abs. 2 BGB n.F.: Bamberger/Roth/Reick, BGB,§ 577 a Rdnr. 15; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 577 a Rdnr. 12).Dieses Verständnis von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. undvon Satz 2 Nr. 1 Sozialklauselgesetz entspricht insbesondere dem in der Ge-setzgebungsgeschichte der Vorschriften zum Ausdruck gekommenen Willendes Gesetzgebers: Das Oberlandesgericht Hamm hatte in einem Rechtsent-scheid vom 13. Dezember 1980 (OLG Hamm (RE) NJW 1981, 584 = WuM1981, 34) zur Dreijahresfrist nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB, an-knüpfend an den Gesetzeswortlaut, wonach sich der Vermieter erst "nach Ab-lauf von drei Jahren" auf berechtigte Interessen "berufen" kann, entschieden,daß die Kündigung wirksam nicht vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochen wer-den darf und für die nach Ablauf ausgesprochene Kündigung zusätzlich die Fri-sten des § 565 Abs. 2 BGB a.F. gelten. Dieser Auslegung hat sich der Gesetz-geber bei der Einfügung der Sätze 3 und 4 in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGBa.F. durch das Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters vom20. Juli 1990 (BGBl. I S. 1456) ausdrücklich angeschlossen (Gesetzentwurf desBundesrates, BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Für das Sozialklauselgesetz gilt nichtsanderes. Zwar unterscheidet sich dessen Wortlaut in Satz 2 Nr. 1 von § 564 bAbs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. dadurch, daß berechtigte Interessen bis zum Ab-lauf der Frist "nicht berücksichtigt" werden. Damit ist aber kein sachlicher Un-terschied zu § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB beabsichtigt, denn die un-terschiedliche Formulierung beruht allein darauf, daß die Vorschrift ursprünglichnicht als Sperrfrist konzipiert worden war (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 1034= BayObLGZ 1995, 131 unter I 2 b cc m.w.Nachw.). - 12 -Die Kündigung des Klägers wegen Eigenbedarfs vom 25. Juli 2000 istmithin schon deshalb unwirksam, weil ihr zum Zeitpunkt des Zugangs des Kün-digungsschreibens am 28. Juli 2000 sowohl die fünfjährige Sperrfrist des§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 BGB a.F. als auch die zehnjährige Sperrfrist nachSatz 2 Nr. 1 des Sozialklauselgesetzes entgegenstanden. Die Unwirksamkeitdieser Kündigungserklärung würde auch dann nicht beseitigt, wenn die Geltungder Sperrfristen nachträglich mit Wirkung für die Zukunft weggefallen wäre. DasMietverhältnis der Parteien ist deshalb durch die Kündigung vom 25. Juli 2000nicht beendet worden, selbst wenn sie in eine Kündigung zum nächstmöglichenZeitpunkt umgedeutet würde.b) Aus dem von der Revisionserwiderung aufgezeigten Vorbringen ergibtsich nicht, daß der Kläger nach dem 1. September 2000 in den Tatsachenin-stanzen des vorliegenden Rechtsstreits aus denselben Gründen wie im Kündi-gungsschreiben vom 25. Juli 2000 erneut gekündigt hat. Zwar kann in der Er-hebung einer Räumungsklage und in weiteren Prozeßhandlungen eines Räu-mungsrechtsstreits eine schlüssige Kündigungserklärung liegen. Dies setzt je-doch voraus, daß mit hinreichender Deutlichkeit der Wille des Klägers erkenn-bar ist, die Prozeßhandlung solle nicht lediglich der Durchsetzung einer bereitsaußerprozessual erklärten Kündigung dienen, sondern daneben auch eine ma-teriell-rechtliche Willenserklärung enthalten (BGH, Urteil vom 6. November 1996- XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 unter 2 b; vgl. auch BayObLG NJW 1981,2197). Auf einen solchen Willen des Vermieters kann, wenn - wie hier - bereitsvorprozessual gekündigt worden ist, in der Regel nur dann geschlossen wer-den, wenn er sich bei der Klageerhebung oder einer weiteren prozessualen Er-klärung für seinen Räumungsanspruch auf neue Kündigungsgründe oder aufandere Umstände stützt, die die erneute Kündigung für den Fall, daß die ersteKündigung unwirksam gewesen sein sollte, von seinem Standpunkt aus alsaussichtsreich erscheinen lassen. Ein solches Vorbringen zeigt die Revisions- - 13 -erwiderung weder für die am 23. Juni 2001 zugestellte Klageschrift noch im Zu-sammenhang mit dem Berufungsantrag in der mündlichen Verhandlung vom2. Juli 2002 auf, der als solcher auch dem Schriftformerfordernis des § 568BGB n.F. nicht genügen würde. Nach dem Berufungsurteil hat der Kläger viel-mehr in beiden Instanzen ausschließlich die Wirksamkeit seiner Kündigung vom25. Juli 2000 verteidigt und hierzu die Auffassung vertreten, die Sperrfristen des§ 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. und des Sozialklauselgesetzes hättendieser Kündigung nicht entgegengestanden. Daß das Berufungsgericht Sach-vortrag des Klägers hierzu übergangen hat, wird von der Revisionserwiderungnicht gerügt.c) Auch die vom Kläger in der Revisionserwiderung vorsorglich unter Be-zugnahme auf die Gründe im Kündigungsschreiben vom 25. Juli 2000 erklärteerneute Kündigung des Mietverhältnisses zum nächstmöglichen Termin vermagseiner Räumungsklage nicht zum Erfolg zu verhelfen. Diese Kündigungserklä-rung ist nach § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der Revisionsinstanz unbeachtlich.Zwar können aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise nach Ab-schluß der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz eingetrete-ne und für die materiell-rechtliche Beurteilung bedeutsame Tatsachen in derRevisionsinstanz berücksichtigt werden, wenn sie unstreitig sind und schutz-würdige Belange der Gegenpartei nicht entgegenstehen (vgl. BGHZ 139, 214,220 ff. und BGH, Urteil vom 12. Januar 2001 - V ZR 372/99, NJW 2001, 1272unter II 3 d, jew. m.w.Nachw.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nichtvor, weil bei Berücksichtigung der Kündigung eine abschließende Entscheidungdes Revisionsgerichts nicht möglich ist. Das Berufungsgericht hat zu der Fra-ge, ob die Voraussetzungen für den Erlaß der Verordnung des Berliner Senatsvom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin 1993, S. 216) nachträglich weggefallen sind,keine Feststellungen getroffen. Für die Beurteilung der Berechtigung des Räu-mungsbegehrens aufgrund der nunmehr erklärten Kündigung müßte der - 14 -Rechtsstreit deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden. DieZulassung neuen Vorbringens im Revisionsverfahren würde deshalb keine ra-sche und endgültige Streitbereinigung herbeiführen, und es ist deshalb nichtunbillig, den Kläger für die Durchsetzung seiner erneuten Kündigung auf einenweiteren Prozeß zu verweisen (vgl. auch BGHZ 139, 214, 221 f.).III.Das Berufungsurteil ist demgemäß aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Dadie Kündigungserklärung vom 25. Juli 2000, auf die der Kläger sein Räumungs-verlangen stützt, nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhaltunwirksam ist, weil bei deren Zugang die genannten Wartefristen noch nichtabgelaufen waren, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO).Der Senat hat deshalb in der Sache selbst zu entscheiden und die Berufung - 15 -des Klägers gegen das erstinstanzliche klageabweisende Urteil zurückzuwei-sen.Dr. Deppert Dr. HübschDr. Deppert für den wegen urlaubsbe-dingter Abwesenheit ander Unterschrifts-leistung verhindertenRichter am Bundesge-richtshofDr. Leimert. 4.8.2003 Wiechers Dr. Wolst

Full & Egal Universal Law Academy