BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 26/06 Verk374ndet am: 19. Januar 2007 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja WEG 247 18 Abs. 1 a) Die fortlaufend unp374nktliche Erf374llung von Wohngeld- und anderen Zahlungsan-spr374chen der Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer kann den anderen Woh-nungseigent374mern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem s344umigen Woh-nungseigent374mer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigen-tums nach 247 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgem344337e Verwal-tung nachhaltig beeintr344chtigt. b) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der s344umige Wohnungseigent374mer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abge-sehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigent374mern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. c) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfas-sung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigent374mer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten vers344umt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Ber374cksichtigung aller Umst344nde, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung f374hrenden Vorg344nge h344tten sich f374r die Gemeinschaft erledigt. - 2 - BGH, Urt. v. 19. Januar 2007 - V ZR 26/06 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 3 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. Januar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das Urteil der 25. Zivil-kammer des Landgerichts Darmstadt vom 7. Dezember 2005 auf-gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 24. Juni 2005 abge344ndert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kl344ger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer Wohnungseigent374mergemein-schaft. Der Beklagte, der seine Wohnung vermietet hat, zahlte das von ihm ge-schuldete Wohngeld seit 1997 regelm344337ig erst nach gerichtlicher Geltendma-chung. Seine R374ckst344nde beliefen sich im Wirtschaftsjahr 2003/2004 auf 4.036,99 200 und im Wirtschaftsjahr 2004/2005 auf 3.240,00 200, die er im Verlaufe des Rechtsstreits bezahlte. 1 Auf einer Wohnungseigent374merversammlung am 9. August 2004 be-schloss die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer mit Ausnahme des Beklag- 2 - 4 - ten, diesem das Wohnungseigentum zu entziehen, 204da er fortlaufend seine Zah-lungsverpflichtungen gegen374ber der WEG verweigert oder diese erst durch aufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden m374ssen223. Die-ser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Aufforderung der Kl344ger vom 16. August 2004, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, kam der Beklag-te nicht nach. Auch das Angebot der Kl344ger vom 21. September 2004, die ge-richtliche Geltendmachung des Entziehungsbeschlusses zur374ckzustellen, wenn die R374ckst344nde bis zum 6. Oktober 2004 ausgeglichen und das Wohngeld k374nf-tig p374nktlich gezahlt w374rden, nahm der Beklagte nicht zum Anlass f374r entspre-chende Zahlungen. Er zahlte sie vielmehr erst nach dem Urteil erster Instanz. Die Kl344ger m366chten den Entziehungsbeschluss mit der vorliegenden Klage durchsetzen. Dem tritt der Beklagte entgegen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgem344337 verurteilt. Das Beru-fungsgericht hat die Berufung des Beklagten zur374ckgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Beklagten, mit welcher die-ser die Entziehung seines Wohnungseigentums verhindern will. Die Kl344ger be-antragen, die Revision zur374ckzuweisen. 3 Entscheidungsgr374nde: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwar der von dem Amtsgericht herangezogene Entziehungsgrund des Zahlungsr374ckstands (247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG) mit der zwischenzeitlich erfolgten Zahlung entfallen. Die Klage sei aber unabh344ngig hiervon nach 247 18 Abs. 1 WEG begr374ndet. Den Kl344gern sei n344mlich das unregelm344337ige und unp374nktliche Zahlungsverhalten des Beklagten nicht 4 - 5 - l344nger zuzumuten. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Sie liege aber auch vor, weil die Kl344ger dem Beklagten Gelegenheit zum freiwilligen Ver-kauf gegeben und eine Zur374ckstellung der gerichtlichen Durchsetzung des Ent-ziehungsbeschluss bei Ausgleich der R374ckst344nde und k374nftig p374nktlicher Zah-lung in Aussicht gestellt h344tten. II. Das h344lt rechtlicher Pr374fung im Ergebnis nicht stand. 5 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von der Aktivlegitima-tion der Kl344ger als Wohnungseigent374mer aus. Die Wohngeldanspr374che, auf deren unp374nktliche und unregelm344337ige Zahlung die Entziehungsklage gest374tzt wird, stehen zwar nicht den Wohnungseigent374mern, sondern der teilrechtsf344hi-gen (dazu: Wenzel, ZWE 2006, 462, 463 f.) Gemeinschaft der Wohnungs-eigent374mer zu (Senat, BGHZ 163, 154, 169 f.). Die Entscheidung dar374ber, ob dem s344umigen Wohnungseigent374mer das Wohnungseigentum entzogen wer-den soll, betrifft aber nach geltendem Recht die Mitgliedschaft und geh366rt des-halb nicht zur Kompetenz des Verbandes (Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., 247 18 WEG Rdn. 7; Abramenko, ZMR 2005, 585 f.; Jenni337en, ZMR 2006, 203, 205). Die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer k366nnte einzelne Wohnungs-eigent374mer im 334brigen erm344chtigen, ihr zustehende Anspr374che geltend zu ma-chen; dies braucht nicht ausdr374cklich zu geschehen (Senatsurt. v. 24. Juni 2005, V ZR 350/03, NJW 2005, 3146 f.). Eine solche Erm344chtigung w344re in dem Beschluss 374ber die Entziehung zu sehen. Die Kl344ger w344ren deshalb auch dann aktivlegitimiert, wenn der Entziehungsanspruch dem Verband und nicht (mehr) den Wohnungseigent374mern zust374nde. 6 - 6 - 2. Nicht zu beanstanden ist ferner der Ausgangspunkt des Berufungsge-richts, auch die fortdauernd unp374nktliche Erf374llung von Wohngeld- und anderen Zahlungsanspr374chen der Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer k366nne die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. 7 a) Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt nach 247 18 Abs. 1 WEG voraus, dass sich der betroffene Wohnungseigent374mer einer so schweren Ver-letzung seiner ihm gegen374ber den anderen Wohnungseigent374mern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Ge-meinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Zu der Verletzung sol-cher gemeinschaftsbezogenen Pflichten geh366rt die Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach 247 16 Abs. 2 WEG. Das zeigt schon das Ge-setz selbst, wenn es Wohngeldr374ckst344nde in 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG, allerdings unter besonderen Voraussetzungen, als Regelbeispiel f374r eine zur Entziehung des Wohnungseigentums f374hrende Pflichtverletzung benennt. 8 b) Nach 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG ist eine Entziehung wegen Wohngeld-r374ckst344nden allerdings nur m366glich, wenn sich der Wohnungseigent374mer in H366-he eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigen-tums 374bersteigt, l344nger als drei Monate in Verzug befindet und, 247 19 Abs. 2 WEG, diesen R374ckstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags nach 247 57 WEG ausgleicht. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil der Beklagte seinen R374ckstand nach seiner Verurteilung in erster Instanz ausgeglichen hat. Das versperrt aber den R374ckgriff auf die Generalklausel des 247 18 Abs. 1 WEG nicht. 247 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG hebt lediglich einen speziellen Anwendungsfall des 247 18 Abs. 1 WEG beispielhaft hervor und steht der Anwendung des 247 18 Abs. 1 WEG auf andere F344lle der Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kos-tentragung nicht von vornherein entgegen. Die unp374nktliche Erf374llung dieser 9 - 7 - Pflicht kann ein Gewicht erlangen, das den anderen Wohnungseigent374mern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem s344umigen Wohnungseigent374mer unzu-mutbar macht. Das ist f374r die nach 247 543 Abs. 1 und 2 BGB von 344hnlichen Vor-aussetzungen abh344ngige und auch inhaltlich vergleichbare K374ndigung eines Wohnraummietverh344ltnisses aus wichtigem Grund wegen Mietr374ckst344nden an-erkannt (BGH, Urt. v. 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, 1586; M374nchKomm-BGB/Schilling, 4. Aufl., 247 543 Rdn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 543 Rdn. 168; ebenso zu 247 554a BGB a.F. BGH, Urt. v. 23. September 1987, VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77, 78; Urt. v. 6. November 1996, XII ZR 60/95, NJW-RR 1997, 203 f.). F374r den Entziehungsanspruch nach 247 18 Abs. 1 WEG gilt nichts anderes. Das Gemeinschaftseigentum l344sst sich sachgerecht nur verwalten, wenn die Wohnungseigent374mer die Aufbringung der daf374r erforderlichen Mittel nicht nur beschlie337en (dazu Senat, BGHZ 163, 154, 175), sondern die gefassten Be-schl374sse auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Entzieht sich ein Wohnungseigent374mer nicht nur gelegentlich und nicht nur geringf374gig dieser Pflicht, entstehen nicht nur Rechtsverfolgungskosten, die allerdings dem s344umigen Wohnungseigent374mer angelastet werden k366nnten. Ein solches Ver-halten kann vor allem dem Verwalter oder den mit der Verwaltung befassten Wohnungseigent374mern je nach Umfang und H344ufigkeit der Zahlungsverz366ge-rungen die erforderliche Planungssicherheit nehmen und die Verwaltung nach-haltig beeintr344chtigen. Das gilt nicht nur dann, wenn R374ckst344nde auflaufen oder deshalb Sonderumlagen zu beschlie337en und aufzubringen sind, sondern auch dann, wenn der Wohnungseigent374mer auf Mahnung oder Klage oder nur mit Verz366gerung zahlt. St366rt ein solches Verhalten die ordnungsgem344337e Verwal-tung des Gemeinschaftseigentums nachhaltig, kann es die Fortsetzung der Gemeinschaft unzumutbar machen. Das hat das Berufungsgericht hier ange- 10 - 8 - nommen. Diese nur eingeschr344nkt 374berpr374fbare (f374r 247 543 Abs. 1 BGB: BGH, Urt. v. 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04, aaO) tatrichterliche Wertung ist insoweit nicht zu beanstanden. 3. Zu beanstanden ist aber die weitere Annahme des Berufungsgerichts, eine Entziehung des Wohnungseigentums nach 247 18 Abs. 1 WEG wegen fort-laufend unp374nktlicher Erf374llung der Lasten- und Kostentragungspflicht setze eine Abmahnung nicht voraus. 11 a) Dem Berufungsgericht ist allerdings zuzugeben, dass eine Abmah-nung in 247 18 Abs. 1 WEG, anders als in dem erw344hnten Vergleichsfall der K374n-digung eines Wohnraummietverh344ltnisses aus wichtigem Grund (vgl. 247 543 Abs. 3 BGB), nicht ausdr374cklich erw344hnt wird. Teilweise wird eine solche Ab-mahnung deshalb auch nicht besonders angesprochen (Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., 247 18 WEG Rdn. 2; Meyer, WEZ 1987, 17, 18 f.) oder wegen des Ge-wichts des Entziehungsgrundes nicht verlangt (LG T374bingen NJW-RR 1995, 650, 651; Kreuzer in: K366hler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigen-tumsrecht, Teil 13 Rdn. 25; Hogenschurz, NZM 2005, 611, 614; inhaltlich auch AG Erlangen ZMR 2004, 539, 540; weitergehend wohl LG Stuttgart NJW-RR 1997, 589, wonach auch die Kumulation mehrerer Pflichtverletzungen von ge-ringerem Gewicht gen374gen soll). Nach herrschender Ansicht ist Unzumutbarkeit dagegen erst anzunehmen, wenn weniger einschneidende Ma337nahmen, insbe-sondere eine Abmahnung, erfolglos geblieben sind (OLG K366ln ZMR 1998, 48, 49; LG Aachen, ZMR 1993, 233, 234; AG Dachau ZMR 2006, 319, 320; 344hnlich LG K366ln ZMR 2002, 227, 229; AnwKomm-BGB/Schultzky, 247 18 WEG Rdn. 4; Pick in B344rmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., 247 18 Rdn. 14; Palandt/Bassenge, BGB, 66. Aufl., 247 18 WEG Rdn. 1; KK-WEG/Riecke, 247 18 Rdn. 27; M374nch-Komm-BGB/Engelhardt, 4. Aufl., 247 18 WEG Rdn. 2; Niedenf374hr/Schulze, WEG, 12 - 9 - 7. Aufl., 247 18 Rdn. 1; Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], 247 18 WEG Rdn. 2 u. 17; Weitnauer/L374ke, WEG, 9. Aufl., 247 18 Rdn. 1; Becker/K374mmel/Ott, Wohnungsei-gentum, Rdn. 559; noch strenger B344rmann/Pick, WEG, 17. Aufl., 247 18 Rdn. 5: erfolgloses Verfahren nach 247 43 WEG). b) Die herrschende Ansicht 374berzeugt. 13 (1) Das Erfordernis einer Abmahnung folgt aus dem Zweck der Entzie-hungsklage und der Systematik ihrer Tatbest344nde. Der Gesetzgeber hat die Entziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des Gemeinschafts-friedens gegen374ber einem von ihm so genannten 204St366renfried223 eingef374hrt (Ent-wurfsbegr374ndung in BR-Drucks. I/252 S. 27 zu 247 22 und m374ndl. Erl344uterung der Beschlussempfehlung in StenBer I. WP S. 4387 C). Als St366renfried hat er einen Wohnungseigent374mer angesehen, der nicht nur seine Pflichten grob verletzt, sondern b366swillig ist. Das l344sst sich, von Ausnahmef344llen abgesehen, nur fest-stellen, wenn der Wohnungseigent374mer zun344chst zur Einhaltung seiner Pflich-ten angehalten wird, also eine Abmahnung erfolgt. Eine solche Abmahnung wird denn auch in dem Regelbeispiel des 247 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, das im Ver-laufe des Gesetzgebungsverfahrens eingef374hrt worden ist (Beschlussempfeh-lung in BT-Drucks. I/1802), ausdr374cklich angesprochen. Danach liegen die Vor-aussetzungen von 247 18 Abs. 1 WEG insbesondere dann vor, wenn der Woh-nungseigent374mer 204trotz Abmahnung wiederholt gr366blich gegen die ihm nach 247 14 [WEG] obliegenden Pflichten verst366337t223. Demnach bedarf es in dieser Fall-gestaltung mindestens zweier Pflichtverletzungen nach einer Abmahnung (B344r-mann/Pick/Merle, aaO, 247 18 Rdn. 31; Kreuzer in: K366hler/Bassenge, aaO, Rdn. 9; KK-WEG/Riecke, 247 18 Rdn. 33; Niedenf374hr/Schulze, aaO, 247 18 Rdn. 10; Hogenschurz, NZM 2005, 611, 613). Eine Abmahnung ist in dem zwei-ten, dem vorliegenden Fall n344her liegenden Regelbeispiel nach 247 18 Abs. 2 Nr. 14 - 10 - 2 WEG zwar nicht vorgeschrieben. Hier wird aber ein der Abmahnung entspre-chender Effekt dadurch erreicht, dass die Entziehung nach 247 19 Abs. 2 WEG entf344llt, wenn die R374ckst344nde bis zum Zuschlag nach 247 57 WEG ausgeglichen werden. Die Entziehungsklage hat damit selbst lediglich die Wirkung einer Ab-mahnung. Bei anderen Pflichtverletzungen, die ein vergleichbares Gewicht ha-ben m374ssen, auf eine Abmahnung zu verzichten, f374hrte zu einem nicht vermit-telbaren Wertungswiderspruch. (2) Nur mit einer Abmahnung kann auch den aus dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) folgenden Anforderungen an die Vorschrift Rech-nung getragen werden. Das Eigentumsgrundrecht steht einer Entziehung von Wohnungseigentum aus den in 247 18 Abs. 1 WEG bestimmten Gr374nden zwar nicht entgegen; sie kommt aber nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen in Betracht (BVerfG NJW 1994, 241, 242). Sie darf nur als letztes Mittel gegen einen gemeinschaftssch344digenden Wohnungseigent374mer eingesetzt werden (OLG K366ln, ZMR 1998, 48, 49; LG Landau, WuM 1986, 151, 152; LG Aachen, ZMR 1993, 233, 235; LG K366ln, ZMR 2002, 227, 229; LG Augsburg, ZMR 2005, 230 f.; AG Dachau, ZMR 2006, 319, 320; Becker/K374mmel/Ott, aaO, Rdn. 559; Niedenf374hr/Schulze, aaO, 247 18 Rdn. 1; Staudinger/Kreuzer, aaO, 247 18 WEG Rdn. 2; Weitnauer/L374ke, aaO, 247 18 Rdn. 1). Ob das der Fall ist, l344sst sich grunds344tzlich nur beurteilen, wenn der Wohnungseigent374mer abgemahnt wor-den ist. Die anderen Wohnungseigent374mer haben daher die bestehenden und ihnen zumutbaren M366glichkeiten zur Unterbindung st366renden Verhaltens aus-zusch366pfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigent374-mers geh366rt. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, wenn diese der Gemeinschaft unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet (AG Dachau, ZMR 2006, 319, 320; KK-WEG/Riecke, 247 18 Rdn. 28). 15 - 11 - (3) So sieht es auch 247 543 Abs. 3 BGB f374r das Mietrecht vor, an dem sich der Gesetzgeber bei der Schaffung des 247 18 WEG ausdr374cklich ausgerich-tet hat (Entwurfsbegr374ndung aaO) und an das er sich bei ihrer Gesetz gewor-denen Fassung noch st344rker angelehnt hat als der Entwurf (Beschlussempfeh-lung aaO). Auch 247 314 Abs. 2 Satz 1 BGB l344sst die K374ndigung eines Dauer-schuldverh344ltnisses aus einem in einer Pflichtverletzung liegenden wichtigen Grund nur zu, wenn eine Abmahnung erfolglos war. Etwas anderes gilt nach 247 314 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. 247 323 Abs. 2 BGB nur, wenn eine Abmahnung un-zumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. Diese Grunds344tze gelten auch f374r die K374ndigung eines Gesellschaftsverh344ltnisses nach 247 723 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 BGB (M374nchKomm-BGB/Ulmer, aaO, 247 723 Rdn. 32 a. E.) und eines Dienst- oder Arbeitsverh344ltnisses nach 247 626 Abs. 1 (M374nchKomm-BGB/Henssler, aaO, 247 626 Rdn. 89 f.). Ein Grund, von dieser einheitlichen Wertung bei der den genannten Tatbest344nden insoweit vergleichbaren Entziehungsklage abzuwei-chen, ist nicht erkennbar. 16 (4) Danach war hier eine Abmahnung erforderlich. 17 (a) Der Beklagte hat zwar seine Pflicht zur Zahlung des Wohngelds 374ber Jahre hinweg nur auf gerichtliche Inanspruchnahme hin erf374llt. Die Kl344ger ha-ben die Gemeinschaft aber dessen ungeachtet fortgesetzt. F374r den Beklagten war ohne einen entsprechenden Hinweis nicht klar, dass sein Verhalten die Kl344-ger nicht nur zur Einleitung gerichtlicher Verfahren zur Durchsetzung der Gemeinschaftsanspr374che veranlasste, sondern aus ihrer Sicht die Grundlage einer Fortf374hrung der Gemeinschaft ersch374tterte und Anlass zur Entziehung des Wohnungseigentums gab. 18 - 12 - (b) Eine Abmahnung war den Kl344gern zuzumuten. Sie war ohne weiteres m366glich und bedeutete keine Verz366gerung bei der Herstellung geordneter Ver-h344ltnisse. Sie setzte n344mlich - wie bei 247 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG (dazu: Pick in: B344rmann/Pick/Merle, aaO, 247 18 Rdn. 31 a. E.; Erman/Grizwotz, aaO, 247 18 WEG Rdn. 2; M374nchKomm-BGB/Engelhardt, aaO, 247 18 WEG Rdn. 4; Pa-landt/Bassenge, aaO, 247 18 WEG Rdn. 3; Staudinger/Kreuzer, aaO, 247 18 WEG Rdn. 20) - keinen Beschluss der Gemeinschaft voraus; es gen374gte vielmehr dass der Verwalter oder ein Wohnungseigent374mer sie aussprach. Sie war dann auch nicht selbst344ndig anfechtbar (f374r 247 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG: BayObLG NJW-RR 2004, 1020, 1021). 19 (c) Eine Abmahnung war auch nicht aussichtslos. Der Beklagte hat zwar weder den Entziehungsbeschluss noch das Angebot der Kl344ger, von der Durchsetzung dieses Beschlusses bei fristgerechtem Ausgleich der R374ckst344nde und k374nftig p374nktlicher Zahlung Abstand zu nehmen, zum Anlass genommen, die R374ckst344nde auszugleichen. Er hat es vielmehr wiederum auf eine gerichtli-che Entscheidung ankommen lassen. Das besagt aber nicht, dass die zur Ent-ziehung des Wohnungseigentums nach 247 18 Abs. 1 WEG erforderliche Abmah-nung auf den Beklagten ohne Eindruck geblieben w344re. Aus seiner Sicht ging es den Kl344gern bislang nur um den Ausgleich der R374ckst344nde. Diese R374ck-st344nde haben sie gerichtlich durchgesetzt. Gegen einen Ausgleich vor allem der R374ckst344nde wollten sie auf die Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses ver-zichten. Dass es ihnen um mehr, n344mlich um eine generelle 304nderung seines Zahlungsverhaltens und um eine Entziehung des Wohnungseigentums auch f374r den Fall ging, dass er die R374ckst344nde sp344ter doch ausglich, konnte der Beklag-te bei objektiver Sicht nicht erkennen. Aus seiner Sicht hat sich die Gemein-schaft sich mit der Durchsetzung ihrer Zahlungsanspr374che begn374gt. Wollte sie weitergehende Konsequenzen ziehen, musste sie das unmissverst344ndlich deut- 20 - 13 - lich machen (vgl. f374r den insoweit parallelen Fall einer verhaltensbedingten K374ndigung: BAGE 99, 340, 345; BB 2005, 716, 718). Das l344sst sich dem zudem erst nach dem Entziehungsbeschluss an die Beklagten gerichteten Schreiben vom 21. September 2004 zwar bei n344herem Hinsehen entnehmen. Dem Be-klagten wurde das aber erst in der Klagebegr374ndung deutlich. Deshalb rechtfer-tigt sein Verhalten nicht den Schluss, dass ihn eine Abmahnung unbeeindruckt gelassen h344tte. 4. Die erforderliche Abmahnung konnten die Kl344ger entgegen der Hilfs-erw344gung des Berufungsgerichts nicht nachholen. 21 a) Zweifelhaft ist schon, ob die als nachtr344gliche Abmahnungen in Be-tracht zu ziehenden Schreiben der Kl344ger vom 16. August und 21. September 2004 inhaltlich den Anforderungen an eine Abmahnung gen374gen. In dem ersten Schreiben wird der Entziehungsbeschluss erl344utert, dem Beklagten aber nicht Gelegenheit gegeben, ihn abzuwenden. Er wird vielmehr aufgefordert, ihn zu erf374llen. In dem zweiten Schreiben erkl344ren sich die Kl344ger zwar bereit, bei p374nktlicher Erf374llung seiner Pflichten durch den Beklagten die gerichtliche Durchsetzung des Entziehungsbeschlusses zur374ckzustellen. Sie behalten sich aber auf Dauer vor, bei einem neuerlichen Versto337 ohne weitere Beschlussfas-sung eine Entziehungsklage zu erheben. Ob darin eine Abmahnung gesehen werden kann, ist fraglich, kann aber offen bleiben. 22 b) Eine Abmahnung kann den ihr zugedachten Zweck nur erf374llen, wenn sie vor einem Entziehungsbeschluss erfolgt, woran es hier fehlt. Sie soll den Wohnungseigent374mer vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen (LG Aachen, ZMR 1993, 233, 235; KK-WEG/Riecke, 247 18 Rdn. 29; Sauren, WEG, 4. Aufl., 247 18 Rdn. 5; Staudinger/Kreuzer, aaO, 247 18 WEG Rdn. 17). Gleichzeitig 23 - 14 - soll er erfahren, was er zu tun hat, um diesen Beschluss und seinen Vollzug zu vermeiden. Die Abmahnung soll aber auch sicherstellen, dass die 374brigen Wohnungseigent374mer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflicht-verletzung eine Fortf374hrung der Gemeinschaft unzumutbar macht. Dazu sollen sie dem betroffenen Wohnungseigent374mer eine letzte M366glichkeit zur Verhal-tens344nderung geben und ber374cksichtigen, was er auf die Abmahnung zur Rechtfertigung oder Erkl344rung seines Verhaltens vorbringt. Dieser Zweck kann nur erreicht werden, wenn die Abmahnung vor Beschlussfassung erfolgt. Ist der Beschluss einmal gefasst, kann eine Abmahnung nur noch als Druckmittel dazu dienen, den gefassten Beschluss durchzusetzen. Das ist zwar legitim (Bay-ObLGZ 1975, 53, 57; Kreuzer in: K366hler/Bassenge, aaO, Rdn. 34; Staudin-ger/Kreuzer, aaO, 247 18 Rdn. 33), nimmt der Abmahnung aber ihren eigentlichen Sinn und gen374gt deshalb nicht. Damit scheidet eine Entziehung aufgrund des gefassten Entziehungsbeschlusses aus. 5. Der gefasste Entziehungsbeschluss macht dem Beklagten aber - jedenfalls in Verbindung mit dem Schreiben vom 21. September 2004 - klar, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer die fortdauernd unp374nktliche Zahlung der Wohngelder durch den Beklagten nicht l344nger hinnehmen und dies zum Anlass f374r eine Entziehung nehmen will. Er stellt inhaltlich eine Abmah-nung dar, die auch durch die Gemeinschaft der Wohnungseigent374mer erfolgen kann (OLG Hamburg, ZMR 2003, 596; Staundinger/Kreuzer, aaO, 247 18 Rdn. 20 a.E.). Das hat zur Folge, dass ein Entziehungsgrund gegeben ist, wenn der Be-klagte k374nftig, und sei es auch nur einmal, seine Zahlungsverpflichtungen in nicht nur zu vernachl344ssigendem Umfang unp374nktlich erf374llt. Die Gemeinschaft k366nnte dann den nach 247 18 Abs. 3 WEG erforderlichen Entziehungsbeschluss fassen und auf Entziehung klagen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Ber374cksichtigung aller Umst344nde, insbesondere der Dauer seines Wohl- 24 - 15 - verhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung f374hrenden Vorg344nge h344tten sich f374r die Gemeinschaft erledigt (so f374r den insoweit vergleichbaren Fall der verhaltensbedingten K374ndigung: BAG, DB 1987, 1303 und 2367; NZA 1987, 418, 419). III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 91 Abs. 1 ZPO. 25 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Darmstadt, Entscheidung vom 24.06.2005 - 311 C 58/05 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 07.12.2005 - 25 S 121/05 -
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