BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 26/07 Verk374ndet am: 26. Oktober 2007 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja SachenRBerG 247 21 Satz 1 a) Ist dem K344ufer eines volkseigenen Geb344udes das Geb344ude 374bergeben, ein Nut-zungsrecht aber nicht verliehen worden, beruht seine Befugnis zur Nutzung des Grundst374cks auf dem Geb344udekaufvertrag. b) Die Ankaufsfl344che entspricht dann grunds344tzlich der Fl344che, f374r welche ihm nach 247 2 der Durchf374hrungsverordnung zum Verkaufsgesetz ein Nutzungsrecht verliehen worden w344re. BGH, Urt. v. 26. Oktober 2007 - V ZR 26/07 - LG Magdeburg AG Wernigerode - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die m374ndliche Verhandlung am 26. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger, den Richter Dr. Schmidt-R344ntsch, die Richterin Dr. Stresemann und die Richter Dr. Czub und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 6. Februar 2007 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wernigerode vom 21. Februar 2006 wird zur374ckgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand Die Parteien streiten dar374ber, in welchem Umfang die Beklagte der Kl344-gerin Flurst374cke in R. (Sachsen-Anhalt) zu verkaufen hat, auf denen sich eine als "H366hlenrestaurant" bezeichnete Gastst344tte befindet. Deren Betrieb wurde der Kl344gerin am 26. M344rz 1990 beh366rdlich gestattet. Am 30. M344rz 1990 verkaufte ihr der Rat der Gemeinde die dazugeh366rigen Geb344ude auf dem da-mals noch ungeteilten volkseigenen Grundst374ck. Etwa in der Mitte dieses Grundst374cks befand sich eine gro337e Felsgrotte, die dem Restaurant den Na- 1 - 3 - men gab und als Terrasse zur Bewirtschaftung der Restaurantg344ste diente. Das eigentliche Restaurant stand an der einen Seite der Grotten366ffnung. Auf deren anderer Seite befand sich ein Kiosk. Ein Grundst374cksstreifen zwischen der Grotte und den Geb344uden und der vor dem Anwesen verlaufenden 366ffentlichen Stra337e diente als Zufahrt und Parkplatz. Das Grundst374ck wurde der Beklagten nach dem Verm366gensgesetz zur374ck374bertragen und katastertechnisch in vier Flurst374cke 226 Kiosk, Grotte, Parkplatz und Restaurant 226 zerlegt. Das Restaurant, das schon damals bauf344llig war, wurde sp344ter abgerissen, das Flurst374ck, auf dem es stand, an einen Dritten verkauft. Die Kl344gerin nutzt den Kiosk als Re-staurant, die Grotte f374r sanit344re Einrichtungen und im Sommer zur Bewirtung ihrer G344ste im Freien sowie den Parkplatz. In einem vorausgegangenen Rechtsstreit der Parteien wurde die Berech-tigung der Kl344gerin zum Ankauf der Flurst374cke mit dem Kiosk, der Grotte und dem Parkplatz nach Ma337gabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes rechts-kr344ftig festgestellt. Das anschlie337ende notarielle Vermittlungsverfahren f374hrte nicht zum Erfolg, weil sich die Parteien 374ber den Verkauf von Grotte und Park-platz nicht einigen konnten. In dem notariellen Vermittlungsvorschlag ist der vollst344ndige Verkauf dieser Flurst374cke an die Kl344gerin vorgesehen. 2 Das Amtsgericht hat den Vermittlungsvorschlag mit der Ma337gabe best344-tigt, dass von dem Parkplatz nur der vor der Grotte liegende Teil verkauft wird. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht den Vermittlungsvorschlag dahin abge344ndert, dass die Grotte und der Parkplatz bis auf zwei kleine Teilfl344-chen vor dem Kiosk nicht verkauft werden. Dagegen richtet sich die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kl344gerin, mit welcher sie die Wie-derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils anstrebt. Die Beklagte beantragt die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 3 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, dass die Kl344gerin nur den Verkauf des Kiosks, nicht aber den Verkauf der Grotte und des Parkplatzes verlangen kann. Hinsichtlich dieser beiden Flurst374cke beschr344nke sich die Ankaufsberech-tigung auf zwei kleine Teilfl344chen vor dem Kiosk. Zwar sei die Ankaufsberechti-gung der Kl344gerin f374r alle drei Grundst374cke rechtskr344ftig festgestellt. Das besa-ge aber nichts dar374ber, in welchem Umfang die Beklagte ihr diese Grundst374cke zu verkaufen habe. Die zu verkaufende Fl344che bestimme sich nach Art. 233 247 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB, weil es an einem Nutzungsvertrag fehle und ein Nut-zungsrecht allein aus der Gewerbeerlaubnis folgen k366nne. Diese beziehe sich auf das damals noch bestehende Restaurant und den Kiosk. F374r die zweckent-sprechende orts374bliche Nutzung des Kiosks seien die zuerkannten kleinen Teil-fl344chen erforderlich, nicht hingegen die Grotte als G344steterrasse. Dass die Kl344-gerin auf dem Grundst374ck ein Restaurant betreiben wolle, 344ndere daran nichts. Diese Nutzung entspreche nicht dem, was mit der Gewerbeerlaubnis seinerzeit beabsichtigt gewesen sei. Deren Zweck sei es gewesen, eine Restaurierung des Restaurants durch die Kl344gerin zu erreichen. Die 334berlassung des Kiosks sei nur eine 334bergangsl366sung gewesen. Die Kl344gerin habe auch nicht erwarten k366nnen, das ganze Grundst374ck nutzen zu k366nnen, da sich hinter dem Restau-rant noch ein der H366hlenforschung dienender sog. Westbau befunden habe, der nicht zum Verkauf gestanden habe. 4 - 5 - II. Diese Erw344gungen halten einer revisionsrechtlichen Pr374fung im ent-scheidenden Punkt nicht stand. Der Kl344gerin steht nach 247247 121 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe b i.V.m. 247247 61, 65, 21 Satz 1 SachenRBerG ein Anspruch auf An-kauf auch der Grotte und des von dem Amtsgericht zuerkannten Teils des Park-platzes zu. 5 1. Die Ankaufsberechtigung der Kl344gerin nach 247 121 Abs. 1 Satz 3 Buch-stabe b SachenRBerG ist in dem Vorprozess der Parteien rechtskr344ftig festge-stellt worden. Die rechtskr344ftige Feststellung der Ankaufsberechtigung bindet die mit einer Feststellung nach 247247 104, 106 SachenRBerG befassten Gerichte. Das stellt das Berufungsgericht nicht in Frage. 6 2. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass Gegenstand der Bindungswirkung nur die Anspruchsberechtigung als solche, nicht aber die Fl344che ist, auf welche sich das Ankaufsrecht konkret bezieht (Se-nat, Urt. v. 6. April 2001, V ZR 438/99, VIZ 2001, 503, 505; Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001, 3053, 3054; Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 139/04, NJW-RR 2005, 666, 668). Daran 344ndert es nichts, dass die Anspruchsberechti-gung im Vorprozess ausdr374cklich f374r die Flurst374cke mit dem Kiosk, der Grotte und dem Parkplatz festgestellt worden ist. Zu einer Erweiterung der Bindungs-wirkung k366nnte eine solche Feststellung nur f374hren, wenn es sich bei den in der Feststellung bezeichneten Flurst374cken rechtlich um selbst344ndige Grundst374cke handelte (Senat, Urt. v. 14. Januar 2005, aaO). Das ist nach dem Tenor des rechtskr344ftig gewordenen Urteils des Landgerichts Magdeburg vom 9. Januar 2002 (5 O 2369/01) nicht der Fall. Au337erdem besagt auch eine auf einzelne Flurst374cke bezogene Feststellung der Anspruchsberechtigung nach 247 108 Sa- 7 - 6 - chenRBerG nichts dar374ber, welchen Teil der betroffenen Flurst374cke der Nutzer ankaufen darf. 3. Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sich die Ankaufsfl344che auch im Fall des 247 121 Abs. 1 Satz 3 Buchstabe b Sachen-RBerG nach den 247247 21 bis 26 SachenRBerG bestimmt. Das ergibt sich daraus, dass dem Nutzer nach 247 121 SachenRBerG kein eigenst344ndiger Bereinigungs-anspruch zusteht, sondern "die Bereinigungsanspr374che nach Kapitel 2 des Sa-chenrechtsbereinigungsgesetzes". Deshalb bestimmt sich der Kaufgegenstand auch in diesem Fall nach 247247 65, 66 SachenRBerG. Nach 247 65 Abs. 1 Sa-chenRBerG ist Gegenstand des Kaufvertrags das mit dem Nutzungsrecht be-lastete oder bebaute Grundst374ck oder eine abzuschreibende Teilfl344che. Welche Alternative in Betracht kommt, bestimmt sich wiederum nach 247247 21 bis 26 Sa-chenRBerG. 8 4. In der Anwendung dieser Vorschriften kann dem Berufungsgericht in-des nicht gefolgt werden. Die Ankaufsfl344che bestimmt sich nicht nach Art. 233 247 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB, sondern nach 247 21 Satz 1 SachenRBerG. 9 a) Die Bestimmung der Ankaufsfl344che h344ngt entscheidend davon ab, ob die Nutzungsbefugnis des Nutzers mit den Grenzen des Grundst374cks im Katas-ter 374bereinstimmt. Ist das der Fall, ist Ankaufsfl344che nach 247 21 Satz 1 Sa-chenRBerG das gesamte Grundst374ck. Eine Ausnahme gilt dann nach 247 21 Satz 2 SachenRBerG nur, wenn der Grundst374ckseigent374mer nach 247 26 SachenR-BerG oder aus anderen Gr374nden eine Beschr344nkung der Ankaufsfl344che verlan-gen kann. Nur wenn die Nutzungsbefugnis mit den Grenzen des genutzten Grundst374cks ganz oder teilweise nicht 374bereinstimmt, ist die Ankaufsfl344che je nach der Art der Nutzung nach 247247 22 bis 25 SachenRBerG zu bestimmen. Das verkennt das Berufungsgericht nicht. Es meint aber, die Nutzungsbefugnis der 10 - 7 - Kl344gerin lasse sich hier nur aus der ihr erteilten Gewerbeerlaubnis ableiten. Diese habe sich nicht auf das gesamte Grundst374ck oder bestimmte Teile hier-von, sondern in erster Linie auf das inzwischen abgerissene Restaurantgeb344u-de und in zweiter Linie auf den Kiosk bezogen. Bei einer geb344udebezogenen Nutzungsberechtigung bestimme sich der Umfang der Ankaufsfl344che aber nicht nach 247 21 Satz 1 SachenRBerG. Diese 334berlegung 374berzeugt nicht. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts l344sst sich die Nutzungs-befugnis der Kl344gerin nicht aus der ihr erteilten Gewerbeerlaubnis ableiten, die aus diesem Grund auch keinen Anhaltspunkt f374r die Bestimmung der Ankaufs-fl344che bietet. Die Gewerbeerlaubnis hat nach 247247 15, 17, 18 der hier noch ma337-geblichen Verordnung 374ber die F366rderung des Handwerks bei Dienst- und Re-paraturleistungen und die Regelung der privaten Gewerbet344tigkeit vom 12. Juli 1972 (GBl. II S. 541) nur die gewerberechtlichen Aspekte der beabsichtigten T344tigkeit zum Gegenstand. Daran 344ndert auch die im vorliegenden Fall erteilte Auflage nichts, dass das Restaurant an die Kl344gerin zu verkaufen sei. Sie macht im Gegenteil deutlich, dass die rechtlichen Voraussetzungen f374r die Nut-zung der Gastst344tte als Verm366genswert gesondert zu kl344ren waren. 11 c) Die Nutzungsbefugnis der Kl344gerin ergibt sich allerdings entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus einem Nutzungsrecht. Ein solches Nut-zungsrecht hat die Kl344gerin zwar in Nr. 1 Satz 3 ihres Geb344udekaufvertrags mit dem Rat der Gemeinde R. beantragt. Es h344tte ihr nach 247 4 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes 374ber den Verkauf volkseigener Geb344ude vom 7. M344rz 1990 (GBl. I S. 157 226 VerkaufsG) aufgrund des Verkaufs der beiden Gastst344ttenge-b344ude nach 247 1 VerkaufsG verliehen werden k366nnen. Die Verleihung ist aber nicht erfolgt. Sie l344sst sich auch nicht daraus ableiten, dass der Rat der Ge-meinde R. das Vertragsangebot und damit, wie die Revision meint, den Antrag auf Verleihung eines Nutzungsrechts angenommen hat. Ein Nutzungs- 12 - 8 - recht entstand nicht durch Vertrag, sondern nach 247 287 Abs. 1 ZGB und 247 4 Abs. 1 des Gesetzes 374ber die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundst374cken vom 14. Dezember 1970 (GBl. I S. 372, in der hier ma337geblichen Fassung des Gesetzes vom 15. Juni 1984, GBl. I S. 209 226 NRG) durch Verlei-hung, 374ber die nach 247 287 Abs. 2 ZGB und 247 4 Abs. 2 NRG eine Urkunde aus-zustellen war. Nach dem in dieser Urkunde bestimmten Zeitpunkt richtete sich nach 247 4 Abs. 2 NRG das Entstehen des Nutzungsrechts. Zust344ndig f374r die Ver-leihung war auch nicht der Rat der Gemeinde, sondern nach 247 4 Abs. 1 NRG und 247 7 Satz 1 der Durchf374hrungsverordnung zum Verkaufsgesetz vom 15. M344rz 1990 (GBl. I S. 158 226 DVO VerkaufsG) der Rat des Kreises. F374r die An-nahme einer stillschweigenden Verleihung gibt die Stellung des Antrags in dem Kaufvertrag nicht zuletzt deshalb nichts her, weil diese Form der Antragstellung in 247 7 Satz 2 DVO VerkaufsG vorgeschrieben war. d) Die Befugnis der Kl344gerin zur Nutzung des Restaurantgrundst374cks er-gibt sich aber im Sinne von 247 21 Satz 1 SachenRBerG aus Vertrag, n344mlich aus dem Geb344udekaufvertrag selbst. 13 aa) Darin ist die 334bergabe des Geb344udes zum 15. April 1990 vorgese-hen. Sie ist weder von dem eigentumsrechtlichen Vollzug des Geb344udeverkaufs noch von der Verleihung des Nutzungsrechts abh344ngig gemacht. Die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten sollen von der 334bergabe an auf die Kl344gerin 374bergehen. Sie soll also von der 334bergabe an unabh344ngig von sei-nem Vollzug so zur Nutzung des Grundst374cks berechtigt sein wie es dem voll-zogenen Vertrag entspricht. 14 bb) Nach dem Vertrag sollte die Kl344gerin nicht nur das Eigentum an dem Restaurant und Kiosk erhalten, sondern auch ein Nutzungsrecht an dem da-mals ungeteilten und auch als solches in dem Vertrag aufgef374hrten Grundst374ck. 15 - 9 - Auch wenn die Verleihung gesondert zu erfolgen hatte, entsprachen sie und die aus ihr folgende Befugnis zur Nutzung des Grundst374cks dem Inhalt des Ver-trags. Denn der Verkauf eines volkseigenen Geb344udes, wie er in dem Vertrag vorgesehen war, setzte nach 247 4 Abs. 2 VerkaufsG die Verleihung eines Nut-zungsrechts voraus. Ohne sie konnte gesondertes Geb344udeeigentum nicht ent-stehen; ohne sie hatte die Nutzung des Geb344udes keine Grundlage. Ein Nut-zungsrecht wurde regelm344337ig an dem gesamten volkseigenen Grundst374ck be-stellt, auf dem die verkauften Geb344ude standen (Eickmann/Wessels/T366pfer, Sachenrechtsbereinigung, 247 21 SachenRBerG Rdn. 12; RVI/Knauber 247 21 Sa-chenRBerG Rdn. 11). Damit bezog sich die nach 247 21 Satz 1 SachenRBerG ma337gebliche Nutzungsbefugnis der Kl344gerin auf das gesamte Grundst374ck und damit auch dessen heute verbliebenen Rest. Die Ankaufsfl344che besteht des-halb aus dem Kiosk, der gesamten Grotte und dem von dem Amtsgericht zuer-kannten Teil des Parkplatzes. cc) Dem steht nicht entgegen, dass sich auf dem damals ungeteilten Grundst374ck auch der sog. Westbau befand, der H366hlenforschern 374berlassen und nicht verkauft worden war. 16 (1) Diesen Umstand konnte der Rat des Kreises allerdings bei der Ver-leihung des Nutzungsrechts ber374cksichtigen. Er war n344mlich nach 247 2 DVO VerkaufsG nicht verpflichtet, ein Nutzungsrecht an dem gesamten Grundst374ck zu verleihen, auf dem sich die verkauften Geb344ude befanden, sondern berech-tigt, im Zusammenhang mit der Verleihung des Nutzungsrechts Festlegungen zur Grundst374cksgr366337e zu treffen. Er konnte also die Verleihung des Nutzungs-rechts auf Teile des Grundst374cks beschr344nken. Eine solche Beschr344nkung kam f374r den Westbau ernsthaft in Betracht, weil er keinen Bezug zu der H366hlengast-st344tte hatte und der Kl344gerin nicht 374berlassen werden sollte. Das f374hrt aber ent-gegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht dazu, dass sich die vertragli- 17 - 10 - che Nutzungsbefugnis der Kl344gerin nicht mit den Grundst374cksgrenzen deckt und die Ankaufsfl344che nicht mehr nach 247 21 Satz 1 SachenRBerG zu bestim-men ist. (2) Eine solche Begrenzung des Nutzungsrecht wurde n344mlich norma-lerweise in der Form durchgef374hrt, dass das volkseigene Grundst374ck geteilt und dem Geb344udek344ufer an dem hierbei entstehenden neuen Teilgrundst374ck, auf dem das verkaufte Geb344ude stand, ein Nutzungsrecht verliehen wurde (Eick-mann/Wessels/T366pfer, Sachenrechtsbereinigung, 247 21 SachenRBerG Rdn. 17). Nicht anders stellte sich im Ergebnis die Lage dar, wenn, was m366glich war, das volkseigene Grundst374ck nicht geteilt, sondern nur katastertechnisch zerlegt und der Kl344gerin ein Nutzungsrecht an dem Teilflurst374ck mit Restaurant, Grotte, Ki-osk und Parkplatz verliehen worden w344re. In dieser Fallgestaltung deckt sich die Nutzungsbefugnis zwar nicht mit den Grenzen des Gesamtgrundst374cks. Auf einen solchen Fall ist 247 21 Satz 1 SachenRBerG aber entsprechend anwend-bar. Der Gesetzgeber hat diesen Fall nur bei der Zuweisung von Nutzungsrech-ten durch die LPG nach 247 291 ZGB geregelt. Aus 247 22 Abs. 1 Nr. 1 SachenR-BerG ergibt sich, dass in einem solchen Fall nicht Art. 233 247 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB anzuwenden, sondern auf das Flurst374ck abzustellen ist, auf das sich das Nutzungsrecht bezieht (Eickmann/Wessels/T366pfer aaO). Die theoretisch noch m366gliche Verleihung eines auf die Geb344udegrundfl344che begrenzten Nut-zungsrechts (Nr. 75 Abs. 1 der Colido-Grundbuchanweisung vom 27. Oktober 1987, abgedruckt bei: Fieberg/Reichenbach, Enteignung und Offene Verm366-gensfragen in der ehemaligen DDR, 2. Aufl., Bd. III Nr. 4.14.1) schied hier aus, da diese Verleihungsform nur als Ausnahme und nur f374r Eigenheime nebst Ga-ragen und Wohngeb344ude von Wohnungsbaugenossenschaften vorgesehen war. 18 - 11 - dd) Tats344chliche Umst344nde, die den Rat des Kreises zu einer weiterge-henden Beschr344nkung des zu verleihenden Nutzungsrechts h344tten veranlassen k366nnen, bestehen nicht. Die H366hlengastst344tte bildete n344mlich ein in sich ge-schlossenes Ensemble, dessen zentrales Element die Grotte war, die dem An-wesen den Namen gab und seine Besonderheit ausmachte. Das lie337 f374r eine weitergehende Beschr344nkung der Nutzungsbefugnis keinen Raum. 19 e) Die Beklagte kann auch keine Beschr344nkung der Ankaufsfl344che auf den Kiosk verlangen. Ausdr374cklich ist ein solcher Beschr344nkungsanspruch nur in 247 26 SachenRBerG und dort auch nur f374r eine Nutzung von Grundst374cken als Eigenheim vorgesehen. Eine entsprechende Regelung f374r den hier gegebenen Fall einer gewerblichen Nutzung sieht das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht vor. Ob deshalb bei gewerblicher Nutzung eine Beschr344nkung selbst in extrem gelagerten F344llen ausscheidet, bedarf keiner Entscheidung. Denn ein solcher Sonderfall liegt hier ersichtlich nicht vor. Die Grotte und der zuerkannte Teil des Parkplatzes sind keine Fl344chen, denen der Bezug zur Gastst344tte fehlt. Sie bildeten vielmehr, wie ausgef374hrt, mit dem Kiosk und dem fr374heren Restau-rant eine in sich geschlossene gewerbliche Einheit, der die Grotte als Herzst374ck ihr eigentliches Gepr344ge gab. Dass sich der Restaurantbetrieb nach dem Bau-f344lligwerden des Restaurantgeb344udes und seinem sp344teren Abriss auf den ge-gen374berliegenden Kiosk verlagerte, 344ndert daran nichts. 20 f) Folgt die Nutzungsbefugnis aber aus dem Kaufvertrag, kommt es nicht darauf an, ob die Nutzung von Parkplatz und Grotte f374r eine zweckentspre-chende Nutzung einer Bebauung der hier vorliegenden Art orts374blich ist (Art. 233 247 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB). 21 - 12 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus 247 97 ZPO. 22 Kr374ger Schmidt-R344ntsch Stresemann Czub Roth Vorinstanzen: AG Wernigerode, Entscheidung vom 21.02.2006 - 10 C 372/04 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 06.02.2007 - 2 S 153/06 -
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