BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/06 Verk374ndet am: 31. Oktober 2007 Preu337, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle vom 31. Oktober 2007 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja HeizkostenV 247 7 Abs. 1; 247247 9a, 12 Abs. 1 Satz 1 Ist eine verbrauchsabh344ngige Abrechnung der Kosten f374r Heizung und Warmwasser nach 247 7 Abs. 1 oder 247 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) m366glich, k366nnen die Kosten allein nach der Wohnfl344che - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden. BGB 247 556a Abs. 1 Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfl344che von der tats344chlichen Wohnfl344che ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfl344che zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % betr344gt (Fortf374hrung der Senatsurteile vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). BGB 247 556 Abs. 3, Satz 2 und 3 Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Ver-mieter Betriebskosten bis zur H366he der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortf374hrung des Senatsurteils vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499). BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit l344sst sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die W344rmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 31. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 25. August 2006 unter Zur374ckwei-sung der weitergehenden Revision im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Sch366neberg vom 5. Januar 2006 insoweit zu-r374ckgewiesen hat, als das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 200 nebst Zinsen verurteilt hat. Im Umfang der Aufhebung wird der Rechtsstreit zur neuen Ver-handlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisions-verfahrens, an das Berufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung in B . Im Mietvertrag ist die Wohnungsgr366337e mit 94,6 qm angegeben. Der Beklag-te schuldete monatliche Vorauszahlungen f374r Heizung und Warmwasser sowie f374r die sonstigen Betriebskosten von je 145 DM (74,14 200). Seit Januar 2000 hat der Beklagte keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten erbracht. 1 - 3 - Die Kl344gerin hat aufgrund der dem Beklagten im September 2003 374ber-mittelten Abrechnungen f374r Heizung und Warmwasser sowie der sonstigen Ne-benkosten f374r die Jahre 1999 bis 2002 Klage auf Zahlung eines Betrages von 6.268,13 200 nebst Zinsen erhoben. Das Amtsgericht hat der Kl344gerin f374r die Ab-rechnungszeitr344ume 2000 bis 2002 insgesamt 5.342,47 200 zugesprochen und die Klage im 334brigen abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung des Be-klagten zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: Die Berufung des Beklagten hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgef374hrt: 4 Der Beklagte sei zur Zahlung von Nebenkosten f374r die Zeitr344ume 2000 bis 2002 entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts verpflichtet. Der Einwand des Beklagten, er schulde keine Heizkosten, weil die Kl344gerin den Verbrauch nicht erfasst und deshalb zu Unrecht eine Verteilung der Kosten allein nach der Wohnfl344che vorgenommen habe, treffe nicht zu. Es komme nicht darauf an, dass die Kl344gerin die Nichterfassung des Verbrauchs zu vertreten habe; ent-scheidend sei allein die objektive Lage, dass die Verbrauchswerte nachtr344glich nicht mehr festgestellt werden k366nnten. 5 - 4 - Auch eine Verteilung der Kosten nach 247 9a Heizkostenverordnung auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen R344ume in fr374heren Abrech-nungsperioden oder vergleichbarer R344ume im jeweiligen Abrechnungszeitraum sei nicht durchf374hrbar, weil Nebenkostenabrechnungen bis M344rz 1999 aufgrund eines Vergleichs zwischen dem Beklagten und der Rechtsvorg344ngerin der Kl344-gerin nicht erstellt worden seien und Daten 374ber den Verbrauch vergleichbarer R344ume nicht zur Verf374gung st344nden. 6 Die von der Kl344gerin vorgenommene fl344chenanteilige Umlage der Kosten gem344337 247 7 Abs. 1 Satz 2 Heizkostenverordnung unter Abzug von 15 % des auf den Beklagten entfallenden Kostenanteils gem344337 247 12 Heizkostenverordnung sei unter diesen Umst344nden nicht zu beanstanden. 7 Ohne Erfolg r374ge der Beklagte, dass die W344rmeversorgung durch die veraltete Heizungsanlage unwirtschaftlich sei. Der bei Anmietung vorhandene Bestand m374sse vom Mieter grunds344tzlich hingenommen werden; ein Anspruch auf Modernisierung stehe ihm nicht zu. Dass die vorhandene Anlage wirtschaft-licher h344tte betrieben k366nnen, habe der Beklagte nicht behauptet. 8 Der von der Kl344gerin bei ihrer Abrechnung zugrunde gelegte, im Mietver-trag als Wohnfl344che und Abrechnungsma337stab vereinbarte Fl344chenanteil der Wohnung des Beklagten von 94,6 m262 sei auch unter Ber374cksichtigung des Vor-bringens des Beklagten zur Balkonfl344che nicht zu beanstanden, denn auch die einschl344gige Vorschrift des 247 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sehe eine Anrechnung der Balkonfl344che bis zu 275 vor. Eine Abweichung der verein-barten von der tats344chlichen Wohnfl344che habe der Beklagte in der ersten In-stanz trotz einer entsprechenden Auflage des Amtsgerichts nicht substantiiert dargelegt. Mit seinem erst in der Berufungsbegr374ndung erfolgten Vorbringen zur Fl344chenberechnung sei er nach 247 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, denn er 9 - 5 - habe nicht dargetan, dass ihm dieser Vortrag in der ersten Instanz nicht m366glich gewesen sei. Der Ansatz unbeheizter Wohnfl344chen bei der Umlage von Heiz-kosten versto337e, wie der Umkehrschluss aus 247 7 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung ergebe, auch nicht gegen bindende Vorschriften der Heizkostenverordnung. 10 Der von der Kl344gerin als Grundsteuer angesetzte Betrag sei entspre-chend dem von ihr vorgelegten Grundsteuerbescheid berechtigt. Auch die Kos-ten f374r die Stra337enreinigung und M374llabfuhr habe die Kl344gerin umlegen d374rfen. Die Umlage des Rechnungsbetrages auf die einzelnen Abrechnungseinheiten habe die Kl344gerin schon in der ersten Instanz erl344utert. Soweit der Beklagte pauschal 374berteuerte Kosten der Gartenpflege und Hausreinigung r374ge, erg344-ben sich daraus keine Anhaltspunkte f374r ein unwirtschaftliches Verhalten der Kl344gerin. Hinsichtlich der Aufzugskosten habe das Amtsgericht zutreffend einen Reparaturkostenanteil von 22 % abgezogen und nur den in den Rechnungen ausgewiesenen Wartungsanteil von 78 % als umlagef344hig ber374cksichtigt. Dem pauschalen Einwand des Beklagten zur H366he der Kosten lasse sich nicht ent-nehmen, in welchem Umfang der Wartungsaufwand zu hoch bemessen sei. Es best374nden auch keine Anhaltspunkte daf374r, dass die Wartungsfirma aus Gef344l-ligkeit einen zu hohen Wartungsanteil ausgewiesen habe. Die Kl344gerin habe ihre Nebenkostenanspr374che auch nicht verwirkt. Um-st344nde, die ein Vertrauen des Beklagten gerechtfertigt h344tten, die Kl344gerin wer-de diese Anspr374che nicht mehr geltend machen, l344gen nicht vor. Die Kl344gerin habe mit ihren Schreiben vom 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August 2002 eindeutig zu erkennen gegeben, dass sie die Nebenkostenabrechnungen noch erstellen werde. Der blo337e Zeitablauf bis zur tats344chlich erfolgten Ab-rechnung f374hre nicht zur Verwirkung. 11 - 6 - II. 12 Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. 13 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Verurtei-lung des Beklagten zur Zahlung anteiliger Kosten f374r Heizung und Warmwasser f374r die Abrechnungszeitr344ume 2000 bis 2002. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass eine verbrauchsabh344ngige Abrechnung der Kosten f374r Heizung und Warmwassser objektiv nicht mehr m366glich war und die Kl344gerin deshalb eine Umlage dieser Kosten allein nach der Wohnfl344che - unter Abzug von 15 % des auf den Beklag-ten entfallenden Kostenanteils gem344337 247 12 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung 374ber die verbrauchsabh344ngige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Fassung vom 20. Januar 1989, BGBl. I S. 115 (Heizkostenverordnung - Heiz-kostenV) - vornehmen durfte. 14 Gem344337 247 6 Abs. 1 HeizkostenV ist der Geb344udeeigent374mer verpflichtet, die Kosten der Versorgung mit W344rme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Ma337gabe der 247247 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzel-nen Nutzer zu verteilen. Nach 247 7 Abs. 1, 3 HeizkostenV sind mindestens 50, h366chstens 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage bzw. der W344rmelieferung nach dem erfassten W344rmeverbrauch der Nutzer zu vertei-len; 247 5c des Mietvertrags sieht dementsprechend eine Umlage der Heizungs- und Warmwasserkosten zu 30 % nach der Wohnfl344che und zu 70 % nach er-fasstem Verbrauch vor. Die M366glichkeit einer dieser Regelung entsprechenden Kostenverteilung hat das Berufungsgericht zu Recht verneint, weil der Verbrauch - mangels Ausstattung der Wohnungen mit Erfassungsger344ten oder mangels Ablesung - nicht erfasst worden ist. Auch eine Kostenverteilung nach 15 - 7 - 247 9a HeizkostenV hat das Berufungsgericht mangels geeigneter Sch344tzungs-grundlagen zutreffend f374r ausgeschlossen erachtet, weil weder Verbrauchswer-te der Wohnung des Beklagten in fr374heren Zeitr344umen noch der Verbrauch ver-gleichbarer anderer R344ume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zur Verf374gung standen. 16 Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Vermieter die Heizkosten allein nach der Fl344che umlegen darf, wenn eine verbrauchsab-h344ngige Abrechnung nach 247 7 Abs. 1 oder 247 9a HeizkostenV - wie hier - objek-tiv nicht (mehr) m366glich ist. Durch den R374ckgriff auf orts374bliche Durchschnitts-kosten l344sst sich entgegen der Auffassung der Revision kein Ma337stab f374r die Verteilung der tats344chlich entstandenen und der H366he nach feststehenden Heizkosten auf die einzelnen Wohneinheiten gewinnen. Es bleibt damit nur die (ausschlie337liche) Abrechnung allein nach Wohnfl344che oder umbautem Raum; dem K374rzungsrecht des Mieters nach 247 12 Abs. 1 HeizkostenV hat die Kl344gerin dadurch Rechnung getragen, dass sie den dort vorgesehenen Abzug bereits vorgenommen hat. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unerheb-lich, ob die Kl344gerin die unterbliebene Verbrauchserfassung zu vertreten hatte. Ein hierauf gest374tzter Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen einer derartigen Pflichtverletzung der Kl344gerin k344me nur in Betracht, wenn der W344r-me- und Warmwasserverbrauch des Beklagten im Verh344ltnis zu den 374brigen Wohneinheiten so niedrig gewesen w344re, dass die vertraglich vereinbarte Ab-rechnung (70 % nach Verbrauch, 30 % nach Wohnfl344che) f374r den Beklagten g374nstiger gewesen w344re als die Abrechnung allein nach Wohnfl344che unter Ab-zug von 15 % des auf ihn entfallenden Kostenanteils. Hierf374r hat der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte nichts vorgetragen. - 8 - b) Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan-den, dass das Berufungsgericht einen Versto337 der Kl344gerin gegen das Wirt-schaftlichkeitsgebot verneint hat. 17 18 Ein derartiger Versto337 ist nicht darin zu sehen, dass die Kl344gerin bis zu der im Jahre 2005 durchgef374hrten Sanierung das veraltete, heutigen Ma337st344-ben sparsamer Energieverwendung nicht entsprechende Heizungsnetz in der ehemaligen Alliiertensiedlung unver344ndert weiter betrieben hat. Aus dem nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB vom Vermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit l344sst sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, keine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen al-ten, die W344rmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsan-lage herleiten. Ob etwas anderes gilt, wenn der Vermieter aufgrund zwingender 366ffentlichrechtlicher Vorschriften zur Stilllegung bzw. Erneuerung der Heizungs-anlage verpflichtet ist, bedarf keiner Entscheidung, denn der Beklagte hat nicht dargetan, dass der Kl344gerin in den hier zu beurteilenden Jahren 2000 bis 2002 ein derartiger Versto337 zur Last fiel. c) Ohne Erfolg r374gt die Revision, dass die Kl344gerin ihrer Abrechnung ei-ne zu gro337e Wohnfl344che des Beklagten zu Grunde gelegt habe, weil der vor-handene Balkon (5,7 qm) nicht zu 275, sondern allenfalls zu 274 angerechnet wer-den d374rfe. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fl344che von 94,6 qm als Wohnfl344che und Abrechnungsma337stab vereinbart haben. Dies l344sst einen Auslegungsfehler nicht erkennen und entspricht der Rechtsprechung des Senats zu Wohnfl344-chenangaben im Mietvertrag (vgl. Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 2 a). Auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tats344chlichen Wohnfl344che kommt es nach der Rechtsprechung des Se-nats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das hei337t nicht mehr als 19 - 9 - 10 % betr344gt (vgl. Urteile vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 zur Frage der Mietminderung, sowie vom 23. Mai 2007, aaO, unter II 2 b, zur Mieterh366hung nach 247 558 BGB). F374r die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes. Das Berufungsgericht hat deshalb zu Recht die mit 94,6 qm vereinbarte Wohnfl344che als Abrechnungsma337stab zugrunde gelegt, denn die vom Beklagten im Hinblick auf die streitige Anrechnung der Balkonfl344che gel-tend gemachte Abweichung lag jedenfalls unterhalb der 10 %-Grenze. Dem Berufungsgericht ist im 334brigen auch darin beizupflichten, dass die Einbezie-hung nicht beheizter Teilfl344chen in die der Umlegung zugrunde gelegte Wohn-fl344che nicht gegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung verst366337t. Soweit der Beklagte dar374ber hinaus die von der Kl344gerin angesetzte Gesamtfl344che der Abrechnungseinheit allgemein in Zweifel gezogen hat, l344sst sich daraus ein konkreter, ihn benachteiligender Abrechnungsfehler nicht entnehmen. d) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Anspr374che der Kl344ge-rin aus den erst im Jahr 2003 erstellten Nebenkostenabrechnungen f374r die Jah-re 2000 bis 2002 nicht verwirkt. Die tatrichterliche W374rdigung des Berufungsge-richts, dass es an dem f374r die Annahme einer Verwirkung erforderlichen Um-standsmoment fehle, weil die Kl344gerin wiederholt, zuletzt im August 2002, die Abrechnung angek374ndigt habe und der Beklagte deshalb auf das endg374ltige Ausbleiben der Abrechnung nicht habe vertrauen k366nnen, ist aus Rechtsgr374n-den nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich weder aus dem weitgehenden Leerstand der Wohnanlage noch aus der unter-bliebenen Ablesung der Verbrauchsz344hler eine andere Wertung. Diese Um-st344nde berechtigten den Beklagten nicht zu der Annahme, die Kl344gerin werde entgegen ihrer ausdr374cklichen Ank374ndigung nicht mehr abrechnen. Hiervon konnte der Beklagte schon deshalb nicht ausgehen, weil er f374r die streitigen Abrechnungszeitr344ume keine Vorauszahlungen geleistet und die Kl344gerin des-halb erhebliche Betr344ge einzufordern hatte. Der Einwand des Beklagten, die 20 - 10 - Abrechnung mehrerer Abrechnungszeitr344ume kurz hintereinander setze ihn unzul344ssig unter Druck, geht fehl, da er mit der sp344teren Abrechnung und Ein-forderung der Nebenkosten rechnen musste und dies bei seinen finanziellen Dispositionen h344tte ber374cksichtigen k366nnen. 21 2. Bez374glich des Anspruchs der Kl344gerin auf anteilige Erstattung der sonstigen Betriebskosten hat die Revision zu einem geringen Teil einen jeden-falls vorl344ufigen Erfolg, n344mlich hinsichtlich eines Teilbetrags der Grundsteuer im Abrechnungsjahr 2002 (31,44 200) und bez374glich der Positionen Stra337enreini-gung/M374llabfuhr in den Abrechnungszeitr344umen 2000 (165,49 DM = 84,61 200), 2001 (80,05 200) und 2002 (79,07 200). Im 334brigen ist die Revision auch insoweit unbegr374ndet. a) Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, dass nach dem Mietvertrag die Kosten der Stra337en-reinigung/M374llabfuhr, der Versicherung, der Hausreinigung, der Gartenpflege, die Aufzugskosten und die Grundsteuer als Betriebskosten umlagef344hig sind. 22 aa) Mit Erfolg r374gt die Revision jedoch, dass die Kl344gerin bei Erstellung ihrer Abrechnungen zun344chst die anteiligen Kosten der Wohneinheit L. Str. 6, 8, 10 aus den Kosten der gesamten Wohnanlage errechnet hat, ohne die Gesamtkosten und die vorgenommenen Rechenschritte in der dem Beklagten erteilten Abrechnung offen zu legen. 23 Eine formell ordnungsgem344337e Abrechnung setzt nach st344ndiger Recht-sprechung des Senats als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Ge-samtkosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteiler-schl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (Urteile vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 a; vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 24 - 11 - 3135, unter II 2). Die Gesamtkosten sind, wie der Senat nach Erlass des Beru-fungsurteils entschieden hat, auch dann vollst344ndig anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagef344hig sind; es gen374gt nicht, insoweit nur die schon bereinigten Kosten anzugeben (Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 b). Dies gilt entsprechend, wenn der Vermieter - wie hier - Kosten, die sich auf gr366337ere Wirtschaftseinheiten als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung nur die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 Rdnr. 465). Eine formell ordnungsgem344337e Abrechnung hat die Kl344gerin deshalb erst mit der im Laufe des Rechtsstreits in der ersten Instanz von der Kl344gerin - nach Ablauf der Abrechnungsfrist - nachgeholten Mitteilung der Ge-samtbetr344ge und Erl344uterung der Rechenschritte erteilt. (1) Eine erst nach Ablauf der Jahresfrist gem344337 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilte formell ordnungsgem344337e Abrechnung steht der Geltendmachung von Nachforderungen entgegen (247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), die sich auf nach dem 1. September 2001 endende Abrechnungsperioden (Art. 229 247 3 Abs. 9 EGBGB) beziehen. Um Nachforderungen in diesem Sinne handelt es sich aber begrifflich nur, wenn der Vermieter nach Ablauf der zw366lfmonatigen Abrech-nungsfrist einen Betrag verlangt, der eine bereits erteilte Abrechnung oder, falls er eine rechtzeitige Abrechnung nicht erstellt hat, die Summe der Vorauszah-lungen des Mieters 374bersteigt (Senatsurteil vom 9. M344rz 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 5 c). Dies gilt entsprechend, soweit der Mieter ge-schuldete Vorauszahlungen nicht erbracht hat. Nebenkosten bis zum Betrag der geschuldeten Vorauszahlungen kann der Vermieter deshalb auch aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist erteilten Abrechnung geltend machen (Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 470); auf ein etwaiges Zu- 25 - 12 - r374ckbehaltungsrecht wegen unterbliebener Abrechnungen kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. 26 (2) So liegt es hier bez374glich des Abrechnungszeitraumes 2001, f374r den das Berufungsgericht der Kl344gerin nur Betr344ge unterhalb der Summe der ge-schuldeten Vorauszahlungen (889,65 200) zuerkannt hat. F374r das Abrechnungs-jahr 2002 hat das Berufungsgericht den Beklagten hingegen zur Zahlung von Nebenkosten in H366he von insgesamt 921,09 200 verurteilt. In H366he des 374ber die geschuldeten Vorauszahlungen hinausgehenden Differenzbetrages von 31,44 200 handelt es sich um eine unzul344ssige Nachforderung im Sinne des 247 556 Abs. 3 BGB, denn dem Beklagten wurde bez374glich der Position Grundsteuer (442,42 200) eine formell ordnungsgem344337e Abrechnung erst nach dem Ende der insoweit am 31. Dezember 2003 ablaufenden Jahresfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB 374bermittelt. Wegen des Betrages von 31,44 200 ist die Revision des Beklagten deshalb begr374ndet. bb) Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass nach dem vom Berufungsgericht 374bergangenen Sachvortrag des Beklagten die Abrech-nung der Kl344gerin auch bez374glich der Positionen Gartenpflege und Kabelfern-sehen nicht die erforderlichen Angaben 374ber die Gesamtkosten enthalte und deshalb formell fehlerhaft sei. Die Kl344gerin hat die erforderlichen Angaben je-denfalls im Laufe des Rechtsstreits nachgeholt, indem sie f374r die Kabelgeb374h-ren eine auf die Kosten der einzelnen Wohneinheit bezogene Rechnung vorge-legt und f374r die Gartenpflegekosten die ma337geblichen Gesamtkosten mitgeteilt und die einzelnen Rechenschritte erl344utert hat. Da die der Kl344gerin vom Beru-fungsgericht f374r die Jahre 2001 und 2002 zugesprochenen Nebenkosten (mit Ausnahme des bereits oben behandelten Betrages von 31,44 200) die Summe der geschuldeten Vorauszahlungen nicht 374berschreiten, kommt es nicht darauf an, ob dem Beklagten insoweit eine formell ordnungsgem344337e Abrechnung noch 27 - 13 - innerhalb der Jahresfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB oder erst zu einem sp344-teren Zeitpunkt 374bermittelt wurde. 28 b) Die Abrechnung der Kl344gerin weist im Hinblick auf die in der Revisi-onsinstanz noch im Streit befindlichen Nebenkosten - mit Ausnahme der Positi-on M374llabfuhr/Stra337enreinigung - keine inhaltlichen M344ngel auf. 29 aa) Die Revision r374gt allerdings zu Recht, dass das Berufungsgericht den Sachvortrag des Beklagten zum Verteilungsma337stab bei der Position Stra-337enreinigung/M374llabfuhr 374bergangen habe. Der Beklagte hat sich in den von der Revision zitierten Schrifts344tzen darauf berufen, dass die auf das Heizkraft-werk (Hausnummer 22) entfallenden Kosten f374r Stra337enreinigung/M374llabfuhr auf die Wohneinheiten 2-20 umgelegt worden seien, obwohl das Heizkraftwerk unstreitig noch zahlreiche weitere Wohnanlagen im S374den von B. versorge. Die der Kl344gerin entstehenden 366ffentlichen Lasten f374r das Grundst374ck, auf dem sich das von einem Dritten betriebene, unter anderem die Wohnung des Be-klagten mit Fernw344rme versorgende Heizkraftwerk befindet, k366nnen jedoch 374berhaupt nicht als Betriebskosten auf den Beklagten umgelegt werden. Zu den umlegbaren Betriebskosten geh366ren nur die der Kl344gerin in Rechnung ge-stellten Kosten der W344rmelieferung und die 366ffentlichen Lasten des Grund-st374cks, auf dem sich die Mietwohnung befindet. Die Nebenkostenabrechnun-gen der Kl344gerin sind deshalb nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen-den Sachvortrag des Beklagten bez374glich der Position Stra337enreini-gung/M374llabfuhr inhaltlich unrichtig, so dass das Berufungsurteil insoweit keinen Bestand haben kann. bb) Hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Versicherung erweist sich die R374ge der Revision, das Berufungsgericht habe entscheidungserhebli-chen Vortrag des Beklagten 374bergangen, hingegen als unberechtigt. Ausweis- 30 - 14 - lich des von der Kl344gerin vorgelegten Grundsteuerbescheids betraf der umge-legte Betrag - entgegen der Darstellung des Beklagten - nur die Wohneinheiten 2-20. Im 334brigen (hinsichtlich der der Position Versicherung) hat der Beklagte eine inhaltlich unrichtige Abrechnung (angebliche Umlage der auf das Heiz-kraftwerk entfallenden Kosten nur auf die Wohneinheiten 2-20) erstmals mit dem nach Verk374ndung des Berufungsurteils eingereichten Schriftsatz vom 20. September 2006 bem344ngelt. cc) Ohne Erfolg r374gt die Revision, das Berufungsgericht habe der Kl344ge-rin die Kosten f374r Gartenpflege und Hausreinigung/Ungeziefer deshalb nicht zuerkennen d374rfen, weil die Kl344gerin diese Leistungen zu unangemessen ho-hen, in anderen Abrechnungsperioden geringer ausgefallenen Kosten vergeben habe und ihr deshalb ein Versto337 gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit zur Last falle. Aus dem allgemeinen Hinweis auf zu hohe Kosten und Schwankun-gen der Kosten in verschiedenen Abrechnungsperioden ergibt sich, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, kein Abrechnungsfehler. Das gleiche gilt f374r das weitere pauschale Vorbringen des Beklagten, die der Ab-rechnung zugrunde gelegten Aufzugskosten enthielten - in einem gr366337eren Um-fang als in den Rechnungen ausgewiesen und vom Berufungsgericht ange-setzt - nicht umlagef344hige Reparaturkosten und die Kl344gerin habe in die Ab-rechnungen teilweise Kosten eingestellt, die anderen Abrechnungsperioden zuzuordnen seien. 31 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Amtsgericht den Beklagten zur Zahlung von mehr als 5.067,30 200 [Urteils-summe 5.342,47 200 abz374glich 31,44 200 (Teilbetrag der Grundsteuer aus der Ne- 32 - 15 - benkostenabrechnung 2002) sowie 243,73 200 (anteilige Kosten f374r Stra337enrei-nigung/M374llabfuhr in den Abrechnungszeitr344umen 2000 bis 2002)] verurteilt und das Landgericht die Berufung des Beklagten insoweit zur374ckgewiesen hat; es ist daher insoweit aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Im 334brigen ist die Revision des Beklagten unbegr374ndet und daher zur374ckzuweisen (247 561 ZPO). 33 Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, in wel-chem Umfang die von der Kl344gerin abgerechneten Kosten f374r Stra337enreinigung und M374llabfuhr auf das mit dem Heizkraftwerk bebaute Grundst374ck entfallen und deshalb nicht als Betriebskosten umgelegt werden k366nnen. Von der Fest-stellung, inwieweit der Kl344gerin die anteiligen Kosten f374r Stra337enreini-gung/M374llabfuhr zustehen, h344ngt die Entscheidung 374ber den weiteren noch im Streit befindlichen Betrag von 31,44 200 (bez374glich der Grundsteuer 2002) ab; dieser Betrag steht der Kl344gerin insoweit zu, als er zusammen mit den 374brigen der Kl344gerin f374r 2002 zuerkannten Nebenkosten noch innerhalb des Betrags der f374r 2002 vom Beklagten geschuldeten Vorauszahlungen liegt [vgl. oben un-ter II 2 a aa (2)]. - 16 - 34 Im Umfang der Aufhebung ist der Rechtsstreit deshalb zur neuen Ver-handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 05.01.2006 - 10a C 83/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.08.2006 - 63 S 70/06 -
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