BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/07 Verk374ndet am: 28. Mai 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 259, 273, 556 Sind Betriebskosten nach Fl344chenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgem344337en Abrechnung eine Erl344uterung der angesetzten Fl344-chenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte f374r aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund f374r den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchs-werte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeitr344umen auff344llige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Fl344chen- und Verbrauchswerte zutreffen, ber374hrt al-lein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 2. Mai 2008 eingegangenen Schrifts344tze durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Kl344gers wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. August 2007 aufgehoben. Der Rechtsstreit ist in H366he von 438,66 200 in der Hauptsache erle-digt. Im 334brigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Be-rufungsgericht zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Kl344gers in B. , in der sie ihre Rechtsanwaltskanzlei betreiben. Die Parteien streiten um Nachzah-lungsanspr374che des Kl344gers aus Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen f374r die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004. Insoweit ist f374r den Miet-vertrag in einem sp344teren Nachtrag klargestellt worden, dass auf das Mietver- 1 - 3 - h344ltnis unabh344ngig von dem Anteil der gewerblichen Nutzung und der Anzahl der Hauptmieter auch zuk374nftig die Vorschriften des Wohnraummietrechts zu-mindest entsprechend Anwendung finden sollen. Zu den auch hinsichtlich der Heizung und der Warmwassererzeugung umzulegenden Betriebskosten, f374r die eine monatliche Vorauszahlung vereinbart ist, hei337t es weiter: "Die Betriebskosten ... werden nach - dem Verh344ltnis der - Nettomieten - Heizk366rperfl344chen - der Wohnfl344che - Quadratmeterzahl der beheizten Fl344che - dem Stande der W344rmemesser - umgelegt. Die - Heizk366rperfl344che - beheizte Fl344che - Wohnfl344che - ist vereinbart mit 162 qm." Die Parteien streiten angesichts mehrfach wechselnder und zwischen Heizkosten und Warmwasser differierender Wohnfl344chenangaben sowie auff344l-liger Schwankungen der Verbrauchsmengen bei einem gesondert erfassten Gewerbemieter (W344scherei) bereits um die formelle Ordnungsm344337igkeit der auch inhaltlich mehrfach ge344nderten Abrechnungen, ferner um die inhaltliche Richtigkeit der einer Aufteilung zugrunde gelegten Fl344chen- und Verbrauchs-werte sowie um eine von den Beklagten zumindest f374r die Abrechnungszeit-r344ume bis zum Jahr 2000 geltend gemachte Verj344hrung. Dar374ber hinaus ist zwi-schen den Parteien streitig, ob sich ein zun344chst erhobener Anspruch auf Heiz-kostenvorauszahlungen f374r die Monate Januar bis M344rz 2005 in H366he von ins-gesamt 438,66 200 w344hrend des Berufungsrechtszuges in der Hauptsache erle-digt hat. 2 Das Amtsgericht hat etwaige Nachzahlungsforderungen f374r die Zeit bis zum Jahre 2000 als verj344hrt sowie Nachzahlungsforderungen aus den Folge-jahren mit Ausnahme des Jahres 2001, f374r das die Klage zur374ckgenommen war, mangels formell ordnungsgem344337er Rechnungslegung als nicht f344llig ange-sehen und die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des 3 - 4 - Kl344gers zur374ckgewiesen. Hiergegen wendet dieser sich mit seiner vom Beru-fungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgr374nde: 4 Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 5 Etwaige Nachzahlungsforderungen seien f374r den gesamten Zeitraum nicht f344llig, weil den Beklagten mangels Erl344uterung der unterschiedlichen Ge-samtfl344chen, die in den f374r die einzelnen Jahre erstellten Heiz- und Warmwas-serkostenabrechnungen in Ansatz gebracht worden seien, keine formell ord-nungsgem344337en Abrechnungen zugegangen seien. Zwar habe der Kl344ger in den nach Fl344chenma337 vorgenommenen Abrechnungsposten jeweils eine bestimmte Gesamtfl344che und den davon auf die Beklagten entfallenden Fl344chenanteil an-gegeben und sei dadurch den grundlegenden Anforderungen nachgekommen, die auch keinen Vergleich mit entsprechenden Kostenpositionen des Vorjahres verlangten. Das sei jedoch anders, wenn einzelne Posten im Vergleich zu den Vorjahren extreme Steigerungen erfahren h344tten. Gleiches m374sse gelten, wenn Schwankungen bei solchen Posten auftreten w374rden, bei denen sie nicht von vornherein zu erwarten seien. Nicht nachvollziehbar seien insoweit die in all den Jahren st344ndig wechselnden und noch nicht einmal untereinander einheitlichen Angaben zur Gesamtheizfl344che und zur Gesamtfl344che f374r Warmwasser. Selbst wenn die Fl344chen344nderungen auf Umbauten im Geb344ude zur374ckzuf374hren sei-en, h344tte es genauer Erl344uterungen bedurft, wo es im Geb344ude zu welchen 6 - 5 - Umbauten gekommen sei und woraus sich im Einzelnen die Unterschiede zwi-schen den Fl344chen f374r Heiz- und Warmwasserkosten erg344ben, um dem Mieter eine Nachpr374fung der Richtigkeit der Abrechnung zu erm366glichen. Dies sei je-doch weder in den Abrechnungen selbst erfolgt noch sp344ter, auch nicht im Pro-zess, nachgeholt worden. Entsprechendes gelte f374r die auff344llig unterschiedli-chen 326lverbrauchswerte der im Geb344ude untergebrachten W344scherei, die in der Gesamtschau derart uneinheitlich seien, dass die dort jeweils angesetzten Mengen ohne Erl344uterung nicht mehr nachvollziehbar seien. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, dass die auf schwankende Werte zur374ckzuf374hrende Un-verst344ndlichkeit der Abrechnungsgrundlagen zumindest nicht bei der zeitlich fr374hesten Abrechnung betreffend die Heizperiode 1998/1999 gegeben sei. Ab-gesehen davon, dass die bei den sp344teren Abrechnungsjahren aufgetauchten Unklarheiten auf diese Abrechnung zur374ckschl374gen, sei die Abrechnung f374r 1998/1999 zeitlich sp344ter erstellt worden als diejenige f374r 2002, so dass sich auch kein zeitlicher Vorrang feststellen lasse. Hinsichtlich der vom Kl344ger einseitig f374r erledigt erkl344rten Anspr374che auf Zahlung der Heizkostenvorsch374sse f374r Januar bis M344rz 2005 habe vor Eintritt des erledigenden Ereignisses kein durchsetzbarer Anspruch bestanden. Den Beklagten habe vielmehr ein Zur374ckbehaltungsrecht an den laufenden Be-triebskostenvorauszahlungen zugestanden, solange ihnen f374r die vorausge-gangenen Jahre keine formell ordnungsgem344337e Abrechnung vorgelegen habe. 7 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts werden die streitigen Betriebskos-tenabrechnungen den Anforderungen gerecht, die an ihre formelle Ordnungs- 8 - 6 - m344337igkeit zu stellen sind, so dass es auf ihre noch nicht gepr374fte inhaltliche Richtigkeit ankommt. Hinsichtlich der Erledigungsfeststellung ist der Rechts-streit dagegen schon zur Entscheidung reif, weil den Beklagten angesichts der formellen Ordnungsm344337igkeit der vorausgegangenen Jahresabrechnungen das beanspruchte Zur374ckbehaltungsrecht nicht zugestanden hat. 9 1. Die streitigen Heiz- und Warmwasserkosten f374r die Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 sind formell ordnungsgem344337 abgerechnet und da-mit im Umfang ihrer noch festzustellenden sachlichen Berechtigung zur Nach-zahlung f344llig geworden. a) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die F344lligkeit einer Betriebskostennachzahlung den Zugang einer formell ordnungsgem344337en Abrechnung voraussetzt (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059, Tz. 8). Formell ord-nungsgem344337 ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des 247 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstel-lung der Einnahmen und Ausgaben enth344lt. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Geb344uden mit mehreren Wohneinhei-ten regelm344337ig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstel-lung der Gesamtkosten, die Angabe und Erl344uterung der zugrunde gelegten Verteilerschl374ssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug sei-ner Vorauszahlungen (Senatsurteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07, unter II 1 a, zur Ver366ffentlichung bestimmt; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, m.w.N.). 10 aa) Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsm344337igkeit einer Abrechnung eine Erl344uterung erfordert, ist umstritten. 334berwiegend wird angenommen, dass der Vermieter schon in der Abrechnung selbst Besonder- 11 - 7 - heiten zu erl344utern habe, namentlich bei auff344lligen Betriebskostensteigerungen oder Verbrauchsschwankungen (OLG D374sseldorf, NJOZ 2001, 287, 295; Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 556 Rdnr. 121; Langenberg, Betriebskos-tenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. G Rdnr. 149; L374t-zenkirchen, MDR 1998, 134, 136), bei Abweichungen hinsichtlich abrechnungs-relevanter Nutzfl344chenangaben in aufeinander folgenden Jahren (KG, ZMR 2006, 446; LG Berlin, GE 1998, 1025) oder bei Verwendung verschiedener Fl344-chenschl374ssel oder gemischter Umlegungsma337st344be (OLG N374rnberg, WuM 1995, 308; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 355; L374tzenkirchen, WuM 2002, 179, 184). Andere verneinen dagegen ein solches Erl344uterungserfordernis, weil es f374r die formelle Ordnungsm344337igkeit nur auf eine Nachvollziehbarkeit der Abrechnung aus sich heraus ankomme (M374nchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., 247 556 Rdnr. 75 f.), oder - was im Ergebnis auf dasselbe hinausl344uft - meinen, dass in F344llen, in denen nach Wohnfl344che verteilt werde, lediglich auf diesen Umstand hingewiesen und angegeben wer-den m374sse, welche Bezugsgr366337en (Gesamtfl344che, Fl344che der Wohnung) in ein Verh344ltnis zueinander gesetzt worden seien, w344hrend die richtige Bildung die-ses Verh344ltnisses und die Richtigkeit der Berechnungen nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrechnungen sei (Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., 247 556 BGB Rdnr. 75). bb) Der Senat tritt letztgenannten Auffassungen bei. Soweit er in der Ver-gangenheit einen zur formellen Ordnungsm344337igkeit einer Betriebskostenab-rechnung geh366renden Erl344uterungsbedarf angenommen hat, ist es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen, bei denen entweder der Verteilerschl374s-sel als solcher aus sich heraus nicht verst344ndlich war (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1) oder bei denen vor Anwendung des Verteilerschl374ssels die 374ber ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechen-schritt um nicht umlagef344hige Kosten zu bereinigen waren, ohne dass dieser 12 - 8 - Rechenschritt offen gelegt war und durch eine dadurch hergestellte Transpa-renz vom Mieter nachvollzogen werden konnte (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142, Tz. 24; Senatsurteil vom 14. Februar 2007, aaO, Tz. 9 - 11). In diesen F344llen ist der Mieter also allein schon mangels Verst344ndlichkeit des Schl374ssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten au337erhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, au337erstande gewesen, die get344tigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. b) Hier hat der Kl344ger mit den untereinander ins Verh344ltnis zu setzenden Fl344chenangaben zur beheizten und mit Warmwasser versorgten Gesamtfl344che einerseits und dem hieran jeweils bestehenden Fl344chenanteil der Beklagten andererseits bestimmte Werte mitgeteilt, die den Mieter gedanklich und rechne-risch nicht vor Schwierigkeiten stellen. Die m366gliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte ist deshalb sachlich zu kl344ren und f374hrt wie in denjenigen F344llen, in denen sich der abrechnende Ver-mieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschl374ssels im Verteilungsma337-stab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verst344ndlich dargestellt hat (dazu Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b; Senatsurteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 116/04, MietPrax-AK 247 556 Nr. 10, unter II 2), bei Feststellung eines Messfehlers nur zu einer entsprechenden betragsm344337igen Korrektur des mit der Abrechnung f344llig gewordenen Abrechnungssaldos. 13 Dasselbe gilt f374r die von den Beklagten als nicht nachvollziehbar bean-standeten Heiz366lverbrauchsmengen. Soweit bestimmte, durch Messeinrichtung erfasste Verbrauchswerte in die Abrechnung eingestellt werden, bedarf es grunds344tzlich keiner n344heren Erl344uterung. Denn solche Werte sind aus sich heraus verst344ndlich. Ob sie zutreffend angesetzt sind, ist nicht eine Frage der 14 - 9 - formellen Ordnungsm344337igkeit, sondern der materiellen Richtigkeit der Abrech-nung (Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04, NJW 2005, 3135, unter II 2 c m.w.N.). Steht wie hier fest, dass f374r einen gewissen Zeitraum der Zwi-schenz344hler zur gesonderten Erfassung des Heiz366lverbrauchs eines gewerbli-chen Mieters ausgefallen war, wird die formelle Ordnungsm344337igkeit der erteilten Abrechnung schlie337lich auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Kl344ger dies aufgegriffen und die Verbrauchsabrechnung unter Hinweis auf den Defekt in der Weise umgestellt hat, dass er aus dem gemessenen Gesamtverbrauch eigens f374r die betroffene W344scherei einen Heiz366lverbrauch herausgerechnet hat, der nunmehr auf einer an den Verbrauchswerten der Vorjahre orientierten Sch344tzung mittels Bildung eines Durchschnittwertes beruht. Ob diese Sch344t-zung sachlich zutrifft, ber374hrt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtfertigen die von ihm innerhalb des Zeitraums von 1998 bis 2004 festgestellten Differenzen bei den Angaben zur Gesamtheizfl344che und zur Gesamtfl344che f374r Warmwasser sowie die extremen Schwankungen bei den abgelesenen Heiz366lverbrauchswer-ten der W344scherei keine Steigerung der in formeller Hinsicht an die Betriebs-kostenabrechnungen zu stellenden (Erl344uterungs-) Anforderungen. Denn das Berufungsgericht 374bersieht bei der von ihm 374ber den genannten Zeitraum an-gestellten Gesamtschau, dass 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB, dessen Anwendbar-keit zwischen den Parteien vereinbart ist, den zeitlichen Rahmen f374r die zu erstellende Abrechnung auf lediglich ein Jahr erstreckt. Dem entsprechend muss der Vermieter in seinem Rechenwerk nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung anstehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen (Blank/B366rstinghaus, aaO, 247 556 Rdnr. 103). Den formellen Anforderungen ei-ner Abrechnung wird deshalb gen374gt, wenn die in diesem Jahreszeitraum ange- 15 - 10 - fallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit derart klar, 374bersichtlich und aus sich heraus verst344ndlich abgerechnet sind, dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirt-schaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschlie337en und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechungsjahr bezogenen Abrechungssaldo des Vermieters nachzupr374fen (Senatsurteil vom 9. April 2008, aaO, unter II 1 b; Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO, unter II 2). Eines Ab-gleichs mit anderen Abrechnungszeitr344umen bedarf es dazu nicht, so dass der Vermieter sich hier374ber auch nicht zu 344u337ern braucht. Soweit ein gleichwohl vorgenommener Abgleich auff344llige Abweichungen oder Schwankungen ge-gen374ber den Ans344tzen und Werten anderer Abrechnungszeitr344ume offenbart, kann dies in besonderer Weise Anlass geben, die inhaltliche Richtigkeit der betreffenden Posten zu bezweifeln und sie einer 334berpr374fung auf ihre sachliche Berechtigung zu unterziehen. Ungeachtet der den Vermieter in diesem Rahmen treffenden Darlegungs- und Beweislast, die ihm dann ggf. auch n344here Erl344ute-rungen abverlangen kann, bleibt die formelle Ordnungsm344337igkeit seiner Ab-rechnung von derartigen sachlichen Ungereimtheiten jedoch unber374hrt. 2. Soweit es den vom Kl344ger einseitig f374r erledigt erkl344rten Anspruch auf Leistung der vereinbarten Vorauszahlungen f374r die Monate Januar bis M344rz 2005 anbelangt, ist dar374ber zu entscheiden, ob die Erledigung eingetreten ist oder nicht. Das beurteilt sich danach, ob die urspr374nglich auf Leistung dieser im Mietvertrag vorgesehenen Vorauszahlungen gerichtete Klage zul344ssig und be-gr374ndet gewesen sowie nach Rechtsh344ngigkeit durch ein erledigendes Ereignis gegenstandslos geworden ist (BGHZ 155, 392, 395). 16 Entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts ist die urspr374ngliche Klage zul344ssig und begr374ndet gewesen. Da die formelle Ordnungsm344337igkeit der erteilten Abrechnungen nicht zu beanstanden ist, hat einer uneingeschr344nk- 17 - 11 - ten Durchsetzung des Vorauszahlungsanspruchs kein Zur374ckbehaltungsrecht gem344337 247 273 BGB entgegengestanden, das im 334brigen auch von der Rechts-folge her nicht die erkannte Klageabweisung, sondern gem344337 247 274 Abs. 1 BGB nur eine eingeschr344nkte Verurteilung zur Zahlung Zug um Zug gegen Er-teilung einer wirksamen Abrechnung h344tte tragen k366nnen. 18 Die hiernach begr374ndete Klage auf Leistung der Vorauszahlungen hat sich dadurch erledigt, dass der Kl344ger nach den Feststellungen des Berufungs-gerichts 374ber die im Jahre 2005 angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten abgerechnet hat. Dadurch ist der Anspruch untergegangen mit der Folge, dass der Kl344ger ab diesem Zeitpunkt nur noch die Zahlung eines sich aus der Ab-rechnung zu seinen Gunsten etwa ergebenden Saldos beanspruchen kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben und ist aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Hinsichtlich der festzustellenden Teilerledi-gung kann der Senat bereits abschlie337end selbst entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Soweit es die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnungen der Jahre 1998/1999 bis 2000 und 2002 bis 2004 anbelangt, ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es weiterer tats344chlicher Feststellungen zur sachli- 19 - 12 - chen Richtigkeit der erteilten Abrechnungen bedarf. Insoweit ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zur374ckzuver-weisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 05.10.2006 - 106 C 275/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.08.2007 - 63 S 363/06 -
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