BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/10 Verkündet am: 13. Juli 2011 Ermel Justizangestellte als Urkun dsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 6 Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Förderve r- trages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Dur chschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigung s- scheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durc h- schnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete e r- höht, wirksam. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - VIII ZR 261/10 - LG Berlin AG Berlin - Tiergarten - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mü ndliche Verhandlung vom 13. Juli 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Rich terinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie d ie Richter in Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision de r Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 6. September 2010 wird zurückg e- wiesen. D ie Beklagte n ha ben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tr a- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: D ie Beklagte n sind seit 1. Juli 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in B . Ge mäß § 4 Abs. 1a) des Mietvertrages beträgt die Miete 399,73 u- züglich Nebenkosten. Der Kläger hat die Wohnung im Rahmen eines Fördervertrages mit der Stadt B . modernisiert . Nach den Bedingungen des Fördervertrages darf der Kläger von Mietern, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, keine 1 2 - 3 - höhere Miete als die Durchschnittsmiete im s ozia len Wohnungsbau verlangen . Hierauf nimmt der Mietvertrag der Par teien unter Hinweis darauf Bezug, dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13 etrage und bis zur B e- kanntgabe im Amtsblatt fü r B . über einen fortgeschriebenen Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Du r chschnittsmiete übersteige, könne der Mieter die Verminderung der Miete auf die Durchschnitt s miete verlangen. Ferner enthält d er Vertrag die Formulierung " weil ein WBS vorgelegt wurde, beträgt die Miete 383,06 " . Für den Fall, dass ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt wurde, ist eine " Erhöhung der Miete nach § 2 und 3 MGH " [richtig: MHG] gemäß § 4b des Mietvertrags ausgeschloss en. Zu Beginn des Mietverhältnisses entrichteten die Beklag t en dementspr e- chend eine Nettomiete von 383,06 § 4 des Mietvertrags genannten Miete erhielt der Kläger von de r Investition s- bank B . . Im Amtsbla tt vom 7. Dezember 2007 wurde eine Erhöhung der Durc h- schnittsmiete im sozialen Wohnungsbau mit Wirkung vom 1. April 2008 auf 4,40 je qm bekannt gegeben . Dementsprechend sank der von der Investit i- onsbank an den Kläger ausgezahlte Zuschuss um 13,52 ,15 Mit Schreiben vom 16. Oktober 2008 informierte die Hausverwaltung des Kl ä- gers die Beklag t en über diese Änderungen und forderte sie auf, rückwir kend ab dem 1. April 2008 eine entsprechend angeglichene Miete in Höhe von 396,58 (383,06 zu züglich 13,52 Die Beklagten entrichteten lediglich für die Monate November 2008 bis Februar 2009 einen Teil des jeweiligen Erhöhungsbetrages. Der Kläger hat Zahlung des verbleibenden Mietd ifferenzbetrages für d en Zeitr aum April 2008 b is Februar 2009 begehrt, insgesamt 127,12 s- 3 4 5 - 4 - gericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zug e- lassenen Revision erstreben die Bek lagten die Wiederherstellung des amtsg e- richtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausg e- führt: Dem Kläger stehe aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 des zw i- schen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags der geltend gemachte A n- spruch auf restliche Mietzahlung zu. Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags eine Nettokaltmiete von 399,73 den Beklag t en zu tragende Anteil - bei Beginn des Mietverhältnisses 383,06 - im Falle einer Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wo h nungsbau bis (maximal ) zu diesem Betrag erhöhen könn e. Eine derartige Ve r einbarung sei wirksam, weil die Parteien v on vornherein individuell eine mona t liche Miete ve r- einbart hätten; es komme deshalb nicht darauf an, ob die ortsü b liche Ve r- gleichsmiete, wie die Beklag t en vorgetragen hätten, darunter lieg e. Da die Durchschnittsmiete zum 1. April 2008 erhöht und der von der Investition s bank 6 7 8 9 - 5 - für die Wohnung der Beklagten gezahlte Anteil um 13,52 sich der von den Beklagten selbst zu zahlende Anteil auf 396,98 Der Kläger sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Erhöhung des von den Beklagten zu zahlenden Anteils gemäß den Regeln über die Erhöhung der Miete gemäß den §§ 558 ff. BGB anzukündigen, denn die vereinbarte monatl i- che Nettokaltmiete sei gar nicht erhöht worden. Auf den hier vorliegenden Fall, dass sich lediglich der vom Mieter selbst zu tragende Anteil der Miete erhöhe, weil aufgrund öffentlich - rechtlicher Vo rschriften der von einer öffentlichen Stelle hinzutretende Teil der Miete verringert werde, seien §§ 558 ff. BGB nicht a n- wendbar. II. Die se Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag dahin gewürdigt, dass von vornherei n eine Nettokaltmiete von 399,73 zu zahlende Anteil insoweit verringern sollte, als der Klä ger nach dem Förde r- vertrag im Hinblick auf eine n vorgelegten Wohnberechtigungsschein nur eine niedrigere Miete vom Mieter selbst verlangen durfte und er im Gegenzug die Differenz als Zuschuss von der Investitionsbank erhielt . Gegen diese - zu - treffende - A uslegung von § 4 des Mietvertrags bringt die Revision nichts E r- he b liches vor. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, verstößt eine solche Ve r- tragsgestaltung nicht gegen § § 558 ff. BGB. Eine Mieterhöhung nach § 558 10 11 12 13 - 6 - BGB (früher § 2 MHG) ist , worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, durch § 4 b des Mietvertrags für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter e i- nen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat, für die Dauer der F örderung g e- rade ausgeschlossen. Die Regelung in § 4 des Mie tvertrags trägt lediglich d en Einschränku n- gen Rechnung, denen d er Kläger durch den Fördervertrag unterliegt. Danach darf der Kläger von Mietern, die - wie die Beklagten - über einen Wohnberecht i- gungsschein verfügen, nur die (geringere) Durchschnittsmiete v erlangen, s o- lange die se unter der im Mi etvertrag vereinbarten Mie te liegt; den Differenzb e- trag erhält der Vermieter als Zuschuss von de r Investitionsbank. Mit der hier getroffenen vertragliche n Regelung wird nicht die Miete e r- höht, die der Kläger für d ie Wohnung erhält, sondern es wird lediglich berüc k- sichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinken o der - sofern die Beklagten nicht mehr über einen gültigen Wohnberechtigung s- schein verfügen - auch ganz entfallen kann. Wirtschaf t lich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Kläger jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen de r im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durc h- schnittsmiete im sozial en Wohnungsbau) somit als Mietz uschuss zugunsten der Bek lagten dar, der lediglich nicht an die Beklagten ausgezahlt, sondern direkt dem Kläger als Vermieter zur Verfügung gestellt wird . Bei einer derartigen Ve r- tragsgestaltung stellt die Änderung des von den Beklagten als Mieter zu tr a- genden Anteils der im Mietv ertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus öffentlichen Mitteln an den Kläger als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Mie t- erhöhung nach § 558 BGB dar. 14 15 - 7 - Entgegen der Auffassun g der Revision folgt aus dem Senatsurteil vom 12. November 2003 (VIII ZR 41/03, NJW - RR 2004, 518) nichts a nderes. Denn der damaligen Entscheidung lag eine andere Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Vermieterin durch eine Zusatz vereinba rung zum Mietver trag gestattet wurde, zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere als die im Mietvertrag verei n- barte Miete zu verlangen, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einzuhal ten. Demgegenüber war hier von vornherein die jetzt auch vom Kläge r verlangte Miete ve reinbart und hing lediglich die Höhe des vom Mieter hiervon zu tragende n Anteils davon ab, ob eine Änderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der Investitionsbank an den Kläger gezahlten Betr a- ges eintrat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. S chneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin - Tiergarten, Entscheidung vom 26.11.2009 - 7 C 61/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.09.2010 - 67 S 8/10 - 16
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