BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 262/01Verkündet am: 27. September 2002K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja SachenRBerG § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c) und g), § 12 Abs. 1 und Abs. 2Bauliche Maßnahmen an einem Eigenheim, die in der Erwartung der Enteignung desGrundstücks und der Verleihung eines Nutzungsrechts am Gebäude vorgenommenwurden, begründen nur dann einen Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungs-gesetz, wenn sie zu einer Rekonstruktion oder Änderung der Nutzungsart des Ge-bäudes geführt und nach Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprochenhaben; baulichen Maßnahmen aufgrund eines Überlassungsvertrages stehen sienicht gleich (im Anschluß an Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, WM 1999, 94).BGH, Urt. v. 27. September 2002 - V ZR 262/01 - OLG Rostock LG Neubrandenburg - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 27. September 2002 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Dr. Lemke, Dr. Gaier und Dr. Schmidt-Räntschfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 7. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Rostock vom 28. Juni 2001 aufgehoben.Die Sache wird zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Beklagten sind Erben und Erbeserben der zu Zeiten der DDR imGrundbuch eingetragenen, in der Bundesrepublik lebenden Eigentümer einesmit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in P. . Der Kläger be-wohnt das 1932 erstellte Gebäude seit 1985. Auf der Grundlage des Berichtseines Bausachverständigen (Schwerpunkte u.a.: Erneuerung von Dacheinde-ckung, Außenputz und Sanitäranlage) erteilte ihm der Rat der Stadt am28. Februar 1985 die Zustimmung zur "Rekonstruktion und Modernisierung"nach den Vorschriften der Eigenheimverordnung. Durch Vereinbarung mit demRat des Kreises vom 3. Oktober 1985 verpflichtete sich der Kläger, die Maß- - 3 -nahmen mit einer Bausumme von 45.425 M/DDR durchzuführen. Nachdem ihrder Rat des Kreises bestätigt hatte, daß dem Kläger "nach Klärung der Eigen-tumsverhältnisse" ein Nutzungsrecht an dem Grundstück verliehen werde,stellte ihm die Kreissparkasse ein zweckgebundenes, durch Aufbauhypothekgesichertes Darlehen zur Verfügung. Nach dem 25. Februar 1986 beantragteder Rat der Stadt zur Sicherung von Werterhaltungsmaßnahmen an dem Ge-bäude die Enteignung des Grundstücks nach dem Baulandgesetz und seineBestellung zum Rechtsträger. Der Bezirksbaudirektor stimmte dem nach Prü-fung der Werterhaltungsmaßnahmen zu. Zu einer Enteignung ist es nicht ge-kommen. Ab April 1985 nahm der Kläger Arbeiten an dem Wohnhaus in Angriff.Der Kläger hat behauptet, er habe bis 1990 61.332,33 M/DDR, in denJahren 1992/1993 für die Umstellung der Heizungsanlage auf Erdgas weitere11.274,90 DM aufgewendet. Er hat beantragt, seine Anspruchsberechtigungnach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz festzustellen. Die Klage hatte inden Tatsacheninstanzen Erfolg. Mit der Revision erstreben die Beklagten dieAbweisung der Klage. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechts-mittels.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht läßt offen, ob der Kläger eine Rekonstruktion imSinne des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes durchgeführt hat. Es könne(nämlich) angenommen werden, daß er Aufwendungen für bauliche Investitio-nen aufgrund eines Überlassungsvertrages vorgenommen habe, die den für - 4 -diesen Fall geltenden Anforderungen entsprächen. Aus der Rechtswirklichkeitder DDR, insbesondere aufgrund eines Zeitwertgutachtens aus dem Jahre1984 und aufgrund des Umstandes, daß Aufbauhypotheken als "Eigentum desVolkes" eingetragen worden seien, ergebe sich, daß das Grundstück unterstaatlicher Verwaltung gestanden habe. Der Rat der Stadt habe, auch wenn eszur förmlichen Eintragung des Volkseigentums nicht gekommen sei, gegenüberdem Kläger eine Rechtsstellung eingenommen, als sei er bereits als Rechts-träger im Grundbuch eingetragen. Überlassungsverträgen und den nach In-krafttreten des Zivilgesetzbuches abgeschlossenen "Nutzungsverträgen gemäߧ 287 ZGB" sei gemeinsam gewesen, daß der Nutzer die öffentlichen Lastenzu tragen und die Instandhaltung von Grundstück und Gebäude zu überneh-men gehabt habe. Auch bei Nutzungen nach § 287 ZGB sei ein Entgelt nichtzwingend zu zahlen gewesen. So hätten die Dinge, wie sich aus der Inan-spruchnahme des Grundstücks (nach dem Baulandgesetz) und der Vereinba-rung vom 3. Oktober 1985 ergebe, beim Kläger gelegen. Er habe in der, ohnedie Veränderung der politischen Verhältnisse begründeten, Erwartung inves-tiert, eine eigentümerähnliche Stellung zu erhalten.Dies hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.II.1. Nach §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 c, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerGist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf den Erwerb oder Bau von Eigen-heimen anzuwenden, wenn Grundstücke mit Billigung staatlicher Stellen in Be-sitz genommen und mit einem Eigenheim bebaut worden sind. Zu den in § 5 - 5 -Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 genannten Regelbeispielen zählen Bebauungen mit oderan Eigenheimen aufgrund von Überlassungsverträgen (Buchst. c) und der Fall,daß Eigenheime aufgrund einer die bauliche Nutzung des fremden Grund-stücks gestatteten Zustimmung nach der Eigenheimverordnung (oder einer an-deren Billigung staatlicher Stellen) errichtet wurden, die Zuweisung eines Nut-zungsrechtes, die nach den Vorschriften der DDR für diese Art der Bebauungvorgeschrieben war, jedoch ausblieb (Buchst. g). Für bauliche Maßnahmen anbestehenden Gebäuden, die im Streitfall nur in Frage kommen, gilt, wenn sieaufgrund eines Überlassungsvertrages erfolgten ("Bebauungen an Eigenhei-men"), die Besonderheit, daß sie bereits dann - wie die Errichtung von Gebäu-den - zu den Bebauungen zählen, wenn sie die Wohnfläche um mehr als50 v.H. vergrößerten (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG) oder, worauf dasBerufungsgericht abstellt, wenn der Wert der Aufwendungen nach näherer Be-stimmung die Hälfte des Sachwertes des überlassenen Gebäudes überstieg(§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG). Sonst sind bauliche Maßnahmen anbestehenden Gebäuden nur dann Bebauungen, wenn sie eine Rekonstruktiondes wegen schwerer Bauschäden nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder eineÄnderung der Nutzungsart zum Gegenstand hatten und die Maßnahmen nachihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen (§ 12 Abs. 1SachenRBerG). Das Berufungsgericht hat die Baumaßnahmen des Klägers amGebäude der Beklagten zu Unrecht wie eine Bebauung aufgrund eines Über-lassungsvertrags behandelt. Abzustellen ist auf das Regelbeispiel des § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenRBerG, mit dem sich das Berufungsge-richt nicht näher befaßt hat. Diese Vorschrift begründet einen Bereinigungsan-spruch (§ 14 SachenRBerG) allerdings nur dann, wenn den Voraussetzungendes § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügt ist. - 6 -a) Die nach einem Muster des Ministeriums der Finanzen der DDR(später des Amtes für Rechtsschutz der DDR, vgl. BAROV-Schriftreihe Heft 5- 1993 - S. 11 ff, 65 ff), vornehmlich Anfang der siebziger Jahre über sog.Westgrundstücke abgeschlossenen, Überlassungsverträge waren nach demBeitritt in ihrer Legitimität und Wirksamkeit umstritten (näher: Staudinger/Rauscher, BGB, 1996, Art. 232 § 1 a EGBGB, Rdn. 4 f). Das Registerverfah-renbeschleunigungsgesetz vom 20. Dezember 1993 bestimmte mit Art. 232§ 1 a EGBGB deren Wirksamkeit und definierte zugleich die Tatbestands-merkmale des wirksamen Geschäfts. Überlassungsverträge sind danach vordem 3. Oktober 1990 geschlossene Verträge, durch die ein bisher staatlichverwaltetes (§ 1 Abs. 4 VermG) Grundstück durch den staatlichen Verwalteroder die von ihm beauftragte Stelle gegen Leistung eines Geldbetrages für dasGrundstück sowie etwa aufstehende Gebäude und gegen Übernahme der öf-fentlichen Lasten einem anderen zur Nutzung überlassen wurde. An diese De-finition knüpfen die Gesetze zur Überleitung in das Rechtssystem der Bundes-republik, § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG, §§ 28, 34 ffSchuldRAnpG, an. Daß die Voraussetzungen des Art. 232 § 1 a EGBGB imFalle des Klägers nicht erfüllt sind, verkennt auch das Berufungsgericht nicht.Sein Versuch, einen Bereinigungsanspruch auf der Grundlage eines Überlas-sungsvertrages gleichwohl zu begründen, hat rechtlich keinen Bestand.b) Eine Anwendung der für Überlassungsverträge geltenden Grundsätzedurch Heranziehung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG, der seinemWortlaut nach passen könnte, scheidet aus. Nach der Rechtsprechung desSenats ist der für Eigenheimfälle geltende Auffangtatbestand des § 5 Abs. 1Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG (ebenso wie der Auffangtatbestand für gewerblicheund andere Nutzungen, § 7 Abs. 1 SachenRBerG) auf "unentdeckte Fälle" he- - 7 -ranzuziehen, die bei wertender Betrachtung einem der Regelfälle, hier desSatzes 2 des § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG, gleichzustellen sind (BGHZ 134,50, 53; Urt. v. 3. Mai 2002, V ZR 246/01, zur Veröffentl. bestimmt). Der Fall desKlägers steht der Bereinigung aufgrund eines Überlassungsvertrags nichtgleich. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG stellt einen der Tatbe-stände dar, in denen im Wege der Rückausnahme (§ 2 Abs. 1 Nr. 2, 2. Halbs.SachenRBerG) das Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf schuldrechtlicheRechtsverhältnisse anwendbar ist. Der Senat hat diesen Ausnahmecharakterbetont und dem Pächter, der mit staatlicher Billigung bauliche Maßnahmen zuWohnzwecken durchgeführt hatte, einen Bereinigungsanspruch nach den fürÜberlassungsverträge geltenden Grundsätzen (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2Buchst. c i.V.m. § 12 Abs. 2 SachenRBerG) versagt (Urt. v. 16. Oktober 1998,V ZR 390/97, WM 1999, 94). Der vorliegende Fall gibt keinen Anlaß zu abwei-chender Beurteilung. Hierbei kann es dahinstehen, ob der für die Veräußerungvon Vermögenswerten durch den staatlichen Verwalter (§ 1 Abs. 1 Buchst. cVermG) vom Bundesverwaltungsgericht entwickelte Begriff der faktischen Ver-waltung (BVerwG KPS § 1 I c VermG 3/94; vgl. aber Senat, Urt. v. 26. April1994, V ZR 233/92, KPS § 1 I c VermG 2/94) auf den Bereinigungstatbestandübertragen werden könnte. Das Berufungsgericht trifft nämlich keine Feststel-lungen dazu, daß die Voraussetzungen für die Anordnung einer staatlichenVerwaltung aufgrund der von § 1 Abs. 4 VermG erfaßten Vorschriften gegebengewesen wären. Aus den einleitenden Angaben des Zeitwertgutachtens ergibtsich lediglich, daß die damaligen Eigentümer in Westdeutschland lebten; derUmstand, daß bereits vor der Finanzierung durch den Kläger Aufbauhypothe-ken bestellt waren, ist kein zureichender Hinweis auf den Status des Vermö-genswertes. Nach der Rechtswirklichkeit der DDR kam für die Verwaltung sog.Westvermögens nicht nur die Einsetzung eines staatlichen Verwalters in Be- - 8 -tracht; dies war grundsätzlich nur bei einem illegalen Verlassen der DDR oderbei "altem Westbesitz", d.h. bei Vermögen von Personen, die bereits beiKriegsende in Westdeutschland lebten, der Fall. Daneben kamen rechtsge-schäftliche Verwaltungen, Verwaltungen aufgrund zivilrechtlicher Pflegschaftenoder treuhänderische Verwaltungen auf anderer Rechtsgrundlage in Frage, dieeiner Verwaltung im Sinne des § 1 Abs. 4 VermG auch faktisch nicht gleichzu-stellen waren. Auch ein de-facto-Zugriff in Fällen, in denen die Voraussetzun-gen einer staatlichen Verwaltung nicht vorlagen, führte nicht zu einer § 1Abs. 4 VermG gleichzustellenden faktischen Verwaltung (BVerwG KPS § 1 IVVermG 2/96). Selbst wenn indessen von einer faktischen Verwaltung auszuge-hen wäre, die auch im Sinne des Art. 232 § 1 a VermG einer staatlichen Ver-waltung nach § 1 Abs. 4 VermG gleichstände, käme der Bereinigungstatbe-stand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c SachenRBerG nicht zum Zuge. Zi-vilrechtliche Verträge zählen, auch wenn sie vom staatlichen Verwalter abge-schlossen wurden, nach dem Gesetzeswortlaut und nach dessen Sinn (Senat,Urt. v. 16. Oktober 1998, V ZR 390/97, aaO) nicht bereits aus diesem Grundezu den in die Sachenrechtsbereinigung einbezogenen Überlassungsverträgen.Wesentlich für einen Überlassungsvertrag war, daß der Nutzer bei Vertrags-abschluß den Gegenwert für das Grundstück und bei Vorhandensein von Ge-bäuden auch für diese zu hinterlegen hatte, wofür ihm (bzw. seinen Erben), beiÜbernahme der öffentlichen Lasten, nach Ablauf von 20 bis 30 Jahren (in Ein-zelfällen nach lebenslänglicher Nutzungszeit) ein Erwerbsrecht, allerdings un-verbindlich, in Aussicht gestellt wurde (vgl. Schmidt-Räntsch, ZOV 1992, 2,4 f). Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, daß derKläger für die Übernahme von Besitz und Nutzungen an Boden- und Wohnflä-che ein Entgelt entrichtet hätte. Es geht, wie sich aus den Entscheidungsgrün-den ergibt, sogar vom Gegenteil aus, denn es argumentiert damit, auch für ein - 9 -Nutzungsrecht an einem volkseigenen Grundstück, § 287 ZGB, sei ein Entgeltnicht zwingend vorgeschrieben gewesen. Die Nutzung durch den Kläger einerNutzung aufgrund eines Überlassungsvertrages gleichzustellen, verkennt diewirtschaftlichen Grundlagen der Überlassung von "Westvermögen" auf derGrundlage des Vertragsmusters der DDR-Verwaltung. Sie liefe auch dem dieSachenrechtsbereinigung mitprägenden Nachzeichnungsgrundsatz zuwider,denn nach einem Beschluß des Ministerrats der DDR vom 23. Dezember 1976(BAROV-Schriftreihe aaO, S. 178) sollten fortan keine Überlassungsverträgemehr abgeschlossen, sondern ausschließlich die im Zivilgesetzbuch vorgese-henen Gestaltungsformen gewählt werden.c) Der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzesnach Maßgabe des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g ist nach den inhaltlichunstreitigen Dokumenten des Klägers dagegen gegeben. Der Kläger hat diebaulichen Maßnahmen am Hausgrundstück der Beklagten aufgrund einer Zu-stimmung nach der Eigenheimverordnung durchgeführt. Die Enteignung desGrundstücks war durch den Rat der Stadt, der Rechtsträger werden sollte, indie Wege geleitet. Ein Nutzungsrecht an dem Grundstück nach dessen Über-führung in Volkseigentum war für den Kläger, wie sich aus der Bestätigung desRates des Kreises gegenüber der Kreissparkasse ergibt, vorgesehen. Aller-dings verlangt der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. g SachenR-BerG nach seinem Wortlaut die Errichtung, nicht nur den Ausbau eines Eigen-heims. § 12 Abs. 1 SachenRBerG, der neben der Errichtung von Gebäudenauch bauliche Maßnahmen an bestehenden Gebäuden unter bestimmten Vor-aussetzungen zu den Bebauungen zählt, ist als solcher nicht dazu bestimmt,den sachlichen Anwendungsbereich des Gesetzes über die Tatbestände der§§ 4 bis 7 SachenRBerG hinaus zu erweitern. Er legt nur im Anschluß an Be- - 10 -reinigungstatbestände, die von der Bebauung ausgehen, fest, was hierunter zuverstehen ist. Wenn die baulichen Maßnahmen des Klägers indessen die Vor-aussetzungen der Rekonstruktion oder, was wohl kaum in Frage kommt, derÄnderung der Nutzungsart im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG erfüllen, istes gerechtfertigt, sie den Regeln des § 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. gSachenRBerG unmittelbar oder in Verbindung mit dem Auffangtatbestand des§ 3 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 SachenRBerG zu unterstellen. Denn eine Nutzungs-rechtsverleihung kam nach den Vorschriften des DDR-Rechts (§§ 287 ff ZGB,§ 2 des Nutzungsrechtsgesetzes vom 14. Dezember 1970) auch dann in Frage,wenn die Rekonstruktion von Wohngebäuden in Aussicht genommen war, dienach ihrem Bauzustand für den Abriß vorgesehen waren, oder wenn es um dieUmgestaltung früher nicht zu Wohnzwecken bestimmter Gebäude zu Eigen-heimen ging. Solche Maßnahmen standen dem Neubau von Eigenheimengleich (Bodenrecht, Autorenkollektiv unter Leitung von Rohde, 1989, S. 90).2. Nach Zurückverweisung der Sache wird das Berufungsgericht zuprüfen haben, ob die baulichen Maßnahmen des Klägers den Anforderungendes § 12 Abs. 1 SachenRBerG genügen. Hierbei wird es nicht wie bisher aufeinen im Jahr 2000 liegenden Wertermittlungsstichtag abstellen können. Unbe-rücksichtigt zu bleiben hat die 1992/1993 erfolgte Umstellung der Heizungsan-lage auf Erdgas. Genügen die baulichen Maßnahmen des Klägers den Voraus-setzungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG nicht, steht ihm der Bereinigungsan-spruch, dessen Feststellung er begehrt, nicht zu. - 11 -Im Hinblick auf die Zurückverweisung der Sache erübrigt sich ein nähe-res Eingehen auf die Gegenrüge des Klägers, insbesondere darauf, ob die be-haupteten Tatsachen in irgendeiner Beziehung zum Abschluß eines Überlas-sungsvertrages stehen könnten.WenzelTropf LemkeGaierSchmidt-Räntsch
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