BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 267/12 Verkündet am: 3. Juli 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verh andlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Münste r vom 3. Juli 2012 aufgehoben. D ie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 1984 Mieter eine r Doppelhaushälfte der Klägerin in Ahlen. Das um das Jahr 1913 gebaute Haus ist Teil einer wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zechensiedlung für Bergarbeiter. In der zweiten Hälfte der 1980er Jahre nahm die Kläg erin bauliche Maßnahmen an dem bis dahin im Zustand des Erric h- tungsjahres verbliebenen Haus vor, um dieses modernen Wohnbedürfnissen anzupassen. Für diese Baumaßnahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förde r- zuschüsse. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 verl angte die Klägerin von den Bekla g- ten unter Bezugnahme auf den von der Stadt Ahlen, dem Mieterbund Ostwes t- falen - Lippe e.V. und dem Haus - und Grundeigentümerverein Ahlen e.V. erstel l- ten (einfachen) Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand: 1. Januar 2004) die Z u- st immung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das 8 5 , 51 q m große Haus von 4 32 , 65 qm ) auf 4 52 , 65 9 je qm ) mit Wirkung zum 1. Oktober 2005. Der vorgenannte Mietspiegel, in dessen Date n- basis die Mietobjekte der Klägerin in d er Zechensiedlung nicht eingeflossen sind, unterscheidet nach sechs Baualtersklassen und drei Wohnlagen (einf a- che, mittlere und gute Wohnlage). Für Einfamilienhäuser ist, da deren Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels nicht erhoben wurden, ein Zuschla g auf den Quadratmeterpreis in Höhe von zehn Prozent möglich. Für die Einordnung von durch Umbau neu geschaffenen Wohnungen sieht der Mietspiegel in Ziffer 5 unter bestimmten Voraussetzungen die Zugrundelegung der Mietwerte einer Neubauwohnung vor. In ih rem Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 stellte die Klägerin die bisherige und die verlangte Miete gegenüber und nahm eine Vergleichsb e- rechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel vor. Dabei ordnete sie das Haus der Beklagten in die Baualtersklasse 1981 bis 1990 und in die mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus (mit zehnprozenti gem Z u- schlag) ein und bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage s- klasse führte die Klägerin in ihrem vorstehend genannten Schreiben aus: " Die Baualtersklasse, in di e wir die von Ihnen angemietete Wohnung ei n- gruppiert haben, weicht vom ursprünglichen Baujahr ab, da in der Folg e- zeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht wird (Vollmode r- nisieru ng). " 2 3 - 4 - Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der erstrebten Mieterhöhung gerichtete Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewi e- sen. Dabei ist das Amtsgericht im Wege der Schätzung n ach § 287 ZPO unter Zuhilfenahme des auch vom Sachverständigen herangezogenen Ahlener Mie t- spiegels zu der Beurteilung gelangt, dass bereits die von den Beklagten gezah l- te Miete höher sei als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Klägerin deshalb keine Zu stimmung zur Mieterhöhung verlangen könne. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht nach Einholung des Gutachtens eines anderen Sachverständigen das Urteil des Amtsgerichts a b- geändert und der Klage stattgegeben . Hiergegen richtet sich die vom Be r u- fungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederhe r- ste l lung des amtsgerichtlichen Urteils erstreben. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei, da die maßgeblichen A n- forderungen des § 558a BGB erfüllt seien, formell ordnungsgemäß begründet worden und daher wirksam. An den Inhalt der Begründ ung des Mieterhöhung s- verlangens dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werden. Die B e- gründung müsse die verlangte Erhöhung anhand von Tatsachen darlegen und 4 5 6 7 8 9 - 5 - dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen . Nehme der Vermieter - wie hier - zur Begründung des Erh ö- hungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug, so müsse er erkennen lassen, wie er die Wohnung eingruppiert habe. Die sachliche Richtigkeit der Eingruppi e- rung sei keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Ent gegen der Auffassung der B e- klagten genüge das Erhöhungsverlangen diesen Anforderungen. Die Klägerin habe darin unter Bezugnahme auf den einfachen Mietspiegel der Stadt Ahlen dargelegt, dass das Mietobjekt in einem Umfang saniert und neuzeitlichen Wohnanspr üchen angepasst worden sei, der ungeachtet des tatsächlichen Ba u jahrs eine Umgruppierung in die Baualtersklasse " 1981 - 1990 " rechtfertige ( " Vollmodernisierung " ). Hierdurch habe sie in ausreichendem Maße die Tats a- chen mitgeteilt, aus denen sie ihren Anspruch herleite. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei materiell gerechtfertigt. Die Klägerin habe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Z u- stimmung zu einer Erhöhung bis z ur ortsüblichen Vergleichsmiete , nachdem die weiteren Voraussetzungen d es § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB (Wartefrist, Sperrfrist) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) - insoweit zwischen den Parteien unstreitig - erfüllt seien. Der Anspruch der Klägerin lasse sich - materiell - allerdings nicht aus der Begründung des Mie terhöhungsverlangens herleiten. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handele es sich nicht um eine durch Umbau neu geschaffene Wohnung im Sinne von Ziffer 5 des Mie t- spiegels der Stadt Ahlen. Aus dem von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachvers tändigen S . ergebe sich jedoch, dass die Klägerin die geltend gemachte Miete beanspruchen könne, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung der Kammer fest, dass die orts übliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Mieto b- 10 11 - 6 - qm betrage. Die von der Klägerin bea n- spruchte Mieterhöhung liege innerhalb dieser Spanne. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete folge die Kammer in vollem Umfang den überze u- genden Ausführungen des von ihr beauftragten Sachverständigen. Demgege n- über sei der einfache Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand 1. Januar 2004) für die Kammer nicht als taugliche Erkenntnisquelle in Betracht gekommen. Gegen eine E inordnung der Mietobjekte in der ehemaligen Zechensiedlung in diesen Mietspiegel bestünden grundsätzliche Bedenken. Unstreitig seien die Wohnu n- gen in der ehemaligen Zechensiedlung in die Datenerhebung zu diesem Mie t- spiegel nicht eingeflossen. Nach den einl euchtenden Ausführungen des Sac h- verständigen sei der Mietspiegel aus diesem Grund zur Bestimmung der ortsü b- lichen Vergleichsmiete für den Wohnraum in der ehemaligen Zechensiedlung nur sehr eingeschränkt nutzbar. Denn die Wohnungen in dieser Siedlung stel l- t en einen nicht zu vernachlässigenden Anteil am Gesamtmietmarkt der Stadt Ahlen dar. Darüber hinaus wiesen diese Wohnungen verschiedene bedeutsame Besonderheiten auf, die allgemein einem Vergleich mit dem Mietwohnraum im übrigen Stadtgebiet, der in den Miet spiegel eingeflossen sei, entgegenstünden. Eine sachgerechte Einordnung der Objekte in der ehemaligen Zechensiedlung in den einfachen Mietspiegel sei insbesondere im Hinblick auf die Wohnlage, den Wohnungstyp und die Beschaffenheit des Wohnraums (Höhenlage der N e- benräume und geringe Raumhöhe) nicht möglich, wie der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert habe. Insoweit begegne es keinen Bedenken, anstelle des von der Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens h erangezogenen Mietspiegels für die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens auf ein Sachverständigengu t- achten abzustellen, das die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einze l- vergleichsmiete konkret ermittle. Bei Vorliegen eines - wie hier - formell wirks a- men Mieterhöhungsverlangens sei vom Tatrichter materiell - rechtlich zu übe r- 12 - 7 - pr ü fen, ob die verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt sei, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Ab s. 2 BGB liege. Das Gericht sei bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens nicht an das zunächst vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Es müsse klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungsverlang ens und der Fes t- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entgegen der Auffassung der B e- kla g ten stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem nicht entgegen. Demnach sei die sachlich zutreffende Einordnung einer Mietwohnung in ein Mietspiegelfeld ke ine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begrü n- detheit eines auf das Begründungsmittel des Mietspiegels gestützten Mieterh ö- hungsverlangens. Zu der Frage, ob eine unzutreffende Einordnung in den Mie t- spiegel zwingend zur Abweisung der Klage wegen m aterieller Unbegründetheit führe, obgleich die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mieterhöhungsverlangen (teilweise) entspreche, habe der Bundesgerichtshof sich in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht geäußert. Die gegen das Gutachten des Sachverständige n erhobenen Einwände der Beklagten griffen nicht durch. Nicht zu beanstanden sei, dass der Sachve r- ständige bei der Begutachtung ausschließlich Wohnungen aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen habe. Angesichts der großen Anzahl zur Verfügung stehender Vergleichsobjekte in dieser Siedlung, deren Vergleichbarkeit die Beklagten im Übrigen nicht in Abrede stellten, sei kein Grund dafür ersichtlich, dass der Sachverständige auf Objekte außerhalb der Siedlung hätte zurückgreifen müsse n. Die Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts der Mieten setze nicht voraus, dass die Vergleichsobjekte mit e i- ner großen Streubreite über das Gemeindegebiet verteilt seien. Der vergleic h- bare Wohnraum dürfe zudem auch vom selben Vermieter stammen und sogar im selben Haus gelegen sein. Darüber hinaus hätte ein Vergleich mit Mietobje k- 13 - 8 - ten aus dem übrigen Stadtgebiet - den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen folgend - hier nicht zu realistischen Ergebnissen geführt. Die Doppelhaushälfte der Be klagten stimme in mehrfacher Hinsicht nicht mit den " üblichen " Doppelhaushälften außerhalb der ehemaligen Zechensiedlung übe r- ein. Mit knapp 86 qm bleibe das Objekt der Beklagten weit hinter der sonst übl i- chen Größe von 120 bis 150 qm zurück. Auch die beson dere Typik der Wo h- nung der Beklagten, die sich in den zum Teil geringen Raumhöhen und den leichten Höhenunterschieden der Räume im Erdgeschoss zueinander niede r- schlage, spreche gegen eine Vergleichbarkeit mit " normalen " Doppelhaushäl f- ten. Schließlich fehle es auch - wie der Sachverständige weiter dargelegt habe - an einer belastbaren Datenbasis für einen Vergleich mit Objekten im sonstigen Stadtgebiet. Die Stadt Ahlen, der Eigentümerverein und der Mieterverein hätten die in den Mietspiegel 2004 eingeflossen en Daten entweder nicht archiviert oder sich gegenüber der vom Sachverständigen erbetenen Auskunft auf den Datenschutz berufen. Auch die Recherche bei Maklern, Immobilienverwaltern und Banken führe nicht zu verwertbaren Vergleichsmieten. Der eigene Date n- p ool des Sachverständigen enthalte keine repräsentative Anzahl von geeign e- ten Vergleichsobjekten. Demgegenüber sei in der ehemaligen Zechensiedlung - was nach Angaben des Sachverständigen sehr selten vorkomme - eine Vie l- zahl von tauglichen Vergleichsobjekt en und damit eine äußerst belastbare D a- tenbasis vorhanden. Die weitere Vorgehensweise des Sachverständigen bei der Ermittlung der zur Verfügung stehenden Vergleichsobjekte sei ebenfalls nicht zu bea n- standen. Der Sachverständige habe ausgeführt, er habe von der Klägerin auf Nachfrage eine Aufstellung der Mietanpassungen und Neuvermietungen der Jahre 2001 bis 2006 erhalten. Dabei habe er ausgehend von der zu begutac h- tenden Wohnung Vorgaben im Hinblick auf die Lage (Quartier), den Zuschnitt und den Wohnungs typ gemacht. Auf diese Datenbasis habe er sich bei der 14 - 9 - Auswahl der Vergleichsobjekte gestützt. Für die Kammer sei kein Grund e r- sich t lich, weshalb der Sachverständige sich nicht auf die Listen der Klägerin hätte stützen dürfen. Zu Recht habe der Sachverstän dige darauf hingewiesen, dass ihm eine Kontrolle dieser Listen nicht möglich gewesen sei. Auch sei nicht ersichtlich, dass er auf anderem Wege an die gewünschten Informationen hätte gelangen können. Es bestünden zudem keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass di e Listen der Klägerin unvollständig oder fehlerhaft seien. Konkrete Einwendungen gegen die Richtigkeit dieser Listen hätten die Beklagten nicht erhoben. Auch die Auswahl der Vergleichsobjekte begegne insgesamt keinen B e- denken. Es führe nicht zur Unbrauc hbarkeit des Gutachtens, dass Mieterh ö- hungen, die vor dem 1. Oktober 2002 wirksam geworden seien, nicht in die B e- gutachtung eingeflossen seien. Es sei nicht ersichtlich, dass die Nichtberüc k- sichtigung dieser Objekte zu einer fehlerhaften Ermittlung der ort süblichen Ve r- gleichsmiete geführt habe oder dass die Beklagten hierdurch benachteiligt wo r- den seien. Nicht zu beanstanden sei zudem, dass bei den Vergleichsmieten aus qm nicht in die Begutac h- tung eingeflossen seien. Hier sei weder eine fehlerhafte noch eine die Klägerin begünstigende Auswahl der Objekte du rch den Sachverständigen festzu stellen. Ebenso beanstandungsfrei habe der Sachverständige ein gleichmäßiges Verhältnis von Neuvermietungs - Vergleichsobjekten und Mieterhöhungs - Vergleichsobjekten zugrunde gelegt. Zwar sei den Beklagten insoweit zuzug e- steh en, dass die Anzahl der Mieterhöhungen die Anzahl der Neuvermietungen im Begutachtungszeitraum deutlich übersteige. Hieraus folge indes nicht, dass die Mietanpassungen im Verhältnis zu den Neuvermietungen stärker berüc k- sichtigt werden müssten. 15 16 17 - 10 - Die von d en Beklagten angestellten " Kontrollüberlegungen " anhand des Mietspiegels der Stadt Ahlen, Stand 1. Januar 2010, der für Wohnraum mit Ba u qm vorsehe, gingen fehl. Zwar seien die Wohnungen in der ehemalig en Zechensiedlung in die D a- tenerhebung für diesen Mietspiegel unstreitig eingeflossen. Der Sachverständ i- ge habe aber die ortsübliche Vergleichsmiete durch direkten Einzelvergleich ermittelt und hierbei mehrfach auf die Besonderheiten der Wohnungen in der e hemaligen Zechensiedlung hingewiesen. Ein Rückgriff auf den pauschalen Mietspiegel verbiete sich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das Miet erhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist (§ 558a BGB) und auch die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Sperrfrist und Ka p- pungsgrenze) eingehalten sind. Ein Anspruch der Klägerin nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der gel tend gemachten Mieterhöhung kann j e- doch mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht we r- den. 1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen im Schreiben vom 12. Juli 2005 formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB b e- gründet hat. a) Die Revision vertritt die Auffassung, die Ausführungen im Erhöhung s- verlangen der Klägerin zu den durchgeführten Bau - und Modernisierungsma ß- 18 19 20 21 - 11 - nahmen an dem streitgegenständ lichen Haus seien nicht geeignet, die von der Klägerin vorgenommene Eingruppierung in die jüngere Baualtersklasse nac h- zuvollziehen. Die Begründung enthalte insoweit keine Tatsachen, sondern l e- di g lich eine Rechtsauffassung. Außerdem lasse der Ahlener Mietsp iegel eine Baualtersklassenumgruppierung infolge " Vollmodernisierung " nicht zu, da let z- tere dort nicht als Sortierkriterium enthalten sei. Auch der Vortrag der Klägerin vor dem Amtsgericht zu den vorgenommenen Bau - und Modernisierungsma ß- nahmen enthalte kei ne formell ordnungsgemäße Begründung des Mieterh ö- hungsverlangens. In derart gravierenden Fällen wie hier sei das Erhöhungsve r- langen formell unwirksam. b) Dieser Angriff der Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenomme n, dass bereits der Inhalt des Schreibens der Klägerin vom 12. Juli 2005 den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügt. aa) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erk lären und zu begründen. Dem Mieter sollen mit dem Miet - erhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tats a- chen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Miete r- höhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzwe ise - überprüfen zu können (Senatsurteile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 9; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW - RR 2012, 710 Rn. 14; jeweils mwN), also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel - wie hier der Fall - die Einordnung der Wohnung in die b e- tre f fende Kategorie des Mietspiegels (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8 mwN). Dabei dürfen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine überhöht en Anforderungen gestellt werden; es genügt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, die Angabe der 22 23 - 12 - nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO mwN). Die Rich tigkeit dieser Einordnung ist, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ang e- nommen hat, keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 2 39 Rn. 8). Einer Beifügung des Mietspiegels b e- darf es für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht, wenn der Mietspiegel - wie hier nach den vom Berufungsgericht in Bezug genomm e- nen Feststellungen des Amtsgerichts der Fall - allgemein zug änglich ist (S e- natsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW - RR 2009, 1021 Rn. 6; jeweils mwN). bb) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kläg e- rin im Schreiben vom 12. Juli 2005, das die Einstufung der Wohnung nach Baualtersklasse, Lage, Ausstattung und Größe mitteilt und die dafür im Mie t- spiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. Dies gilt, anders als die Revision meint, auch hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualter s- klasse. Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, dass der im Mieterhöhungsverlangen insoweit verwendete Begriff der Vollm odern i- sierung im Mietspiegel nicht enthalten ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfe h- lerfrei angenommen, dass sich gleichwohl aus der die Baualtersklasse betre f- fenden Passage des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit der einschl ä- gigen Ziffer 5 des in Be zug genommenen Mietspiegels mit ausreichender Deu t- lichkeit ergibt, dass die streitgegenständliche Doppelhaushälfte nach Auffa s- sung der Klägerin mit einem so wesentlichen Bauaufwand saniert und neuzeitl i- chen Wohnansprüchen angepasst worden ist, dass gemäß Z iffer 5 des Mie t- spiegels die Einordnung in die dem Zeitpunkt der Durchführung dieser baul i- 24 - 13 - chen Maßnahmen entsprechende Baualtersklasse gerechtfertigt ist. Entgegen der Auffassung der Revision begegnet es daher auch keinen rechtlichen B e- denken, dass das Ber ufungsgericht unter Würdigung der Umstände des vorli e- genden Falles für die Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens we i- tergehende Angaben zu der von der Klägerin angeführten Vollmodernisierung nicht für erforderlich erachtet hat. Entgegen der Auffa ssung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens auch nicht entgegen, dass die angeführten ba u- lichen Maßnahmen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Gro ß- teil lediglich der Instandhaltung des Hauses dienten und dami t keinen Umbau im Sinne der Ziffer 5 des Mietspiegels darstellten. Denn hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht um eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterh ö- hungsverlan gens. 2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind hingegen nicht frei von Rechtsfehlern. a) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht allerdings z u- treffend davon ausgegangen, d ass der Tatrichter bei der Beurteilung der B e- gründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überze u- gungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt ist ( Senatsu r- teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558b Rn. 29; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558b BGB Rn. 97; jeweils mwN). Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell - rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesond e- 25 26 27 - 14 - re ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmie te liegt (Senatsu r- teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 mwN). Hierzu durfte das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision den von der Kl ä- gerin im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel ang e- botenen Sachverst ändigenbeweis erheben. b) Wie die Revision mit Recht rügt, ist das vom Berufungsgericht eing e- holte Gutachten des Sachverständigen S . jedoch als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von den Beklagten gemiet e- te D oppelhaushälfte ungeeignet. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entge l- ten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, g e- ändert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll ( BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Ve r- gleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisque l- len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterli che Überzeugungsbi l- dung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO m wN; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Diesen Anforderungen genügt das vom Berufungsgericht verwertete Gutachten des Sachverständi gen S . nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Ve r- gleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen 28 29 30 - 15 - Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, Berücksicht i- gung finde n . Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten b efindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast ident i- scher Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art " Spezialmietspiegel " für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleich smiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ung e- fähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den V ergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu - oder Abschläge Rechnung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur B e- gründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreif en (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerich t- liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ve r- schiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21 . Oktober 2010 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl von Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repr ä- sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pr o- zess d ar. Das Berufungsgericht hat daher zu Unrecht den vom Sachverständigen S . auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Den einfachen Mietspiegel der Stadt Ahlen hingegen hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft als vermeintlich nicht ta ugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen. Wie der Senat aber bereits entschieden hat, darf auch ein - hier gegebener - Mie t- 31 32 - 16 - spiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem qualifizierten Mie tspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Ve r- gleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweilige n Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den E r- kenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII Z R 46/12, aaO Rn. 16 ). Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bisher keine Feststellungen getroffen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 A bs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt folg e- richtig - bisher keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung der oben unter II 2 b aufgezeigten Maßstäb e getroffen hat. 33 - 17 - Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Ber u- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Ahlen, Entscheidung vom 11.05.201 0 - 9 C 540/05 - LG Münster, Entscheidung vom 03.07.2012 - 6 S 78/10 -
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