BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 268/01Verkündet am: 18. Oktober 2002K a n i k,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja SachenRBerG § 82 Abs. 1 Nr. 1a) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Ersatz der Aufwendungen für die Besei-tigung eines abbruchreifen und nicht mehr nutzbaren Gebäudes bzw. einer ent-sprechenden baulichen Anlage (§ 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG) setzt den An-kauf des Gebäudes/der baulichen Anlage durch den Grundstückseigentümer vor-aus.b) Der dingliche Vollzug des Gebäudekaufs ist nicht Voraussetzung für die Gel-tendmachung des Anspruchs aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG; er kann Be-standteil der einvernehmlich vorgenommenen oder der von dem Notar vermittel-ten (§§ 87 ff SachenRBerG) Bereinigung sein.SachenRBerG § 108 Abs. 1 - 2 -Der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG kann Gegenstand einer Fest-stellungsklage sein. Der Zulässigkeit einer solchen Klage steht nicht entgegen, daßdie Feststellung des Anspruchs unter der Bedingung des Ankaufs von Gebäudeund/oder baulicher Anlage verlangt wird, sofern das Ankaufsrecht geltend gemachtworden ist.BGH, Urt. v. 18. Oktober 2002 - V ZR 268/01 - OLG Naumburg LG Halle - 3 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 18. Oktober 2002 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenatsdes Oberlandesgerichts Naumburg vom 26. Juni 2001 im Kosten-punkt und insoweit aufgehoben, als das Oberlandesgericht demHaupt-Feststellungsantrag stattgegeben hat.Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der 6. Zivilkammerdes Landgerichts Halle vom 1. Dezember 2000 abgeändert.Es wird festgestellt, daß die Beklagten verpflichtet sind, die demKläger durch die Beseitigung der Bausubstanz der auf denGrundstücken der Gemarkung A. , Flur 2, Flurstücke 4/8und 4/9 sämtlichen aufstehenden Gebäude und baulichen Anla-gen - insbesondere Sauenstall, Wirtschaftsgebäude/Futterhaus,Sauenstall-Eckstall mit Anbau, ein weiteres Stallgebäude, zweiNebengebäude und Güllegrube - sowie durch die Beseitigung derBausubstanz der auf dem Grundstück der Gemarkung A. ,Flur 2, Flurstücke 4/7 befindlichen zwei Flachsilos entstehendenAufwendungen nach Ankauf der Gebäude und baulichen Anlagenals Gesamtschuldner zu ersetzen.Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 1/4 unddie Beklagten als Gesamtschuldner zu 3/4.Von Rechts wegen - 4 -Tatbestand: Die Beklagten sind als Gesellschafter bürgerlichen Rechts Rechtsnach-folger einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft, die, bzw. derenRechtsvorgängerin, auf verschiedenen Grundstücken des Klägers in A. Gebäude und bauliche Anlagen errichtet und betrieben hat. Diese Gebäudeund Anlagen sind nicht mehr nutzbar, da sie jahrelang nicht unterhalten wordensind und sich in schlechtem baulichen Zustand befinden. Einer Forderung desKlägers, den Abriß vorzunehmen, sind die Beklagten nicht nachgekommen. Mitder vorliegenden Klage verlangt er soweit noch Gegenstand des Revisions-verfahrens die Feststellung, daß die Beklagten verpflichtet sind, die Kostenfür den Abriß, hilfsweise nach dem Ankauf der Gebäude und wiederum hilfs-weise nach dem Ankauf und dem Ablauf einer angemessenen Frist zur Beseiti-gung, zu tragen. Das Landgericht hat den ursprünglich allein gestellten Haupt-antrag als unbegründet abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihm stattgege-ben. Mit der Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des land-gerichtlichen Urteils. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-tels.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hält den Haupt-Feststellungsantrag für zulässig.§ 104 SachenRBerG stehe dem nicht entgegen, weil ein notarielles Vermitt-lungsverfahren im Bereich des hier anzuwendenden § 82 SachenRBerG nur - 5 -insoweit erforderlich sei, als diese Norm ein Ankaufsrecht begründe. Hier gehees aber nicht um die Feststellung des Inhalts eines Ankaufsrechts, sondern umAbbruchkosten. Der Anspruch sei nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG auchsachlich begründet. Er setze nicht voraus, daß der Kläger zuvor das Eigentuman den Gebäuden und Baulichkeiten erwerbe. Vielmehr enthalte die Norm eineschuldrechtliche Verpflichtung des Nutzers und Gebäudeeigentümers, denAbriß unter den genannten Voraussetzungen zu dulden und die Aufwendungenfür die Beseitigung zu ersetzen.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht in allenPunkten stand.1. Die Feststellungsklage ist mit dem Hauptantrag zulässig, aber nichtbegründet.a) Die Zulässigkeit hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht be-jaht. Sie ergibt sich aus § 108 Abs. 1 SachenRBerG, wonach sowohl Nutzer alsauch Grundstückseigentümer Klage auf Feststellung des Bestehens oderNichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach dem Sachenrechtsbereini-gungsgesetz erheben können, wenn ein rechtliches Interesse an alsbaldigerFeststellung besteht. Eine solche Anspruchsberechtigung ist nicht nur in denRechten des Nutzers auf Bestellung eines Erbbaurechts oder auf Ankauf desGrundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG) zu sehen, sondern auch in demRecht des Grundstückseigentümers, unter bestimmten Voraussetzungen im - 6 -Eigentum des Nutzers stehende Gebäude oder bauliche Anlagen anzukaufenoder aus baulichen Investitionen entstandene andere als Eigentumsrechte ab-zulösen (§ 15 Abs. 4 SachenRBerG). Auch diese Berechtigung kann daherGegenstand einer Feststellungsklage nach § 108 Abs. 1 SachenRBerG sein(Erman/Ebbing, BGB, 10. Aufl., § 108 SachenRBerG Rdn. 1; Vossius, Sachen-rechtsbereinigungsgesetz, 2. Aufl., § 108 Rdn. 8). Nicht anders kann der hiervorliegende Fall behandelt werden, daß der Grundstückseigentümer die Fest-stellung des ihm im Zusammenhang mit dem Ankaufsrecht nach § 81 Abs. 1SachenRBerG zustehenden (s. zu diesem Zusammenhang noch im folgenden)Anspruchs auf Ersatz der Aufwendungen für den Abriß von Gebäuden undBaulichkeiten nach § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG begehrt. Auch dabei han-delt es sich um eine Berechtigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz,nicht lediglich um bloße Elemente eines Bereinigungsanspruchs, für die § 108Abs. 1 SachenRBerG nicht gedacht ist (vgl. Tropf, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 108 Rdn. 8). Der Klägererstrebt nämlich eine Entscheidung über seine Anspruchsberechtigung nach§ 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG als solche, nicht lediglich über Teilaspektedieses Anspruchs oder über die Höhe oder sonstige Umstände, deren Klärungdem notariellen Vermittlungsverfahren vorbehalten ist (§§ 87 ff SachenRBerG;vgl. zur Abgrenzung auch Senat, Urt. v. 18. Mai 2001, V ZR 239/00, NJW 2001,3053, 3054).b) Der Haupt-Feststellungsantrag ist entgegen der Auffassung desBerufungsgerichts nicht begründet, weil der Anspruch aus § 82 Abs. 1 Nr. 1SachenRBerG nach dem gesetzlichen Konzept nicht losgelöst von dem Rechtdes Grundstückseigentümers auf Ankauf von Gebäuden und Baulichkeitennach § 81 Abs. 1 SachenRBerG (insbesondere §§ 81 Abs. 1 Nr. 2, 29 - 7 -SachenRBerG) betrachtet werden kann, die Geltendmachung des Ankaufs-rechts vielmehr voraussetzt. Dies berücksichtigt der Haupt-Feststellungsantragnicht.aa) Der Interessenwiderstreit zwischen Grundstückseigentümer undNutzer findet in den vom Sachenrechtsbereinigungsgesetz erfaßten Fällen inzwei verschiedenen, sich gegenseitig ausschließenden Regelungen eine Lö-sung. Im Vordergrund steht das Recht des Nutzers auf Bestellung eines Erb-baurechts oder auf Ankauf des Grundstücks (§ 15 Abs. 1 SachenRBerG). Ineiner Reihe von Ausnahmefällen, die in § 81 Abs. 1 SachenRBerG geregeltsind, sollen demgegenüber die Rechte des Nutzers hinter dem Interesse desGrundstückseigentümers zurückstehen. Hier kann der Grundstückseigentümerdie Bereinigung in der Weise gleichsam umgekehrt (vgl. Tropf, aaO, § 81Rdn. 1; Hügel, daselbst, § 15 Rdn. 37) erreichen, daß er das Gebäude oderdie bauliche Anlage von dem Nutzer hinzuerwirbt (oder bestehende andere alsEigentumsrechte ablöst). Das Gesetz gibt ihm dazu ein Ankaufs- bzw. Ablö-sungsrecht (§§ 15 Abs. 4 Satz 1, 81 Abs. 1 SachenRBerG). Diese Rechte ver-drängen die Ansprüche des Nutzers aber erst, wenn sie geltend gemacht wer-den (§ 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG). Nur dann erlischt das Recht des Nut-zers auf Bestellung eines Erbbaurechts oder auf Ankauf des Grundstü) An diesen Regelungsmechanismus knüpft § 82 Abs. 1 Nr. 1SachenRBerG an. Der dort genannte Fall der nicht mehr nutzbaren und zumAbriß bestimmten Gebäude und baulichen Anlagen nimmt die Regelung des§ 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG auf, die wiederum auf § 29 SachenRBerG Be-zug nimmt. Hierauf aufbauend, gewährt § 82 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG unterden dort genannten Besonderheiten einer nicht mehr nutzbaren Baulichkeit - 8 -dem Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Ersatz der für den Abriß er-forderlichen Aufwendungen.Wollte man diesen Anspruch unabhängig von der Geltendmachung desAnkaufs- oder Ablösungsrechts des Grundstückseigentümers zubilligen, blie-ben nach § 15 Abs. 4 Satz 2 SachenRBerG die Rechte des Nutzers nach § 15Abs. 1 SachenRBerG bestehen. Das wäre kein sinnvolles Ergebnis. Einen An-spruch auf Ersatz der Abrißkosten kann der Grundstückseigentümer nur ha-ben, wenn er das Grundstück unbelastet im Eigentum behält.Außerdem wäre der vom Gesetz vorgesehene Abrechnungsmodus ge-stört. Der Wert des Gebäudes oder der baulichen Anlage gebührt dem Nutzer.Bei einem Ankauf durch den Grundstückseigentümer ist er zu entgelten (§ 81Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG). Zwar entfällt bei der Bemessung dieses Wertsbei nicht mehr nutzbaren Baulichkeiten der Bodenwertanteil (§ 81 Abs. 3SachenRBerG). Der Gebäudewert ist aber grundsätzlich auszugleichen. Ob einsolcher Restwert trotz der Erforderlichkeit des Abrisses gegeben ist denkbarbei betriebsbedingtem Abriß (dazu Eickmann, Sachenrechtsbereinigung, § 82SachenRBerG Rdn. 5) und in welcher Höhe er anzusetzen ist, ist im nota-riellen Vermittlungsverfahren zu klären, § 87 Abs. 1 SachenRBerG (vgl. Tropf,aaO, § 81 Rdn. 25; Faßbender, RVI, B 410, § 87 SachenRBerG Rdn. 13). DieBewertung des Gebäudes und ihre Berücksichtigung zugunsten des Nutzersentfiele, würde man den Anspruch auf Ersatz der Abrißkosten ohne eine Bin-dung an den Ankauf des Gebäudes oder der baulichen Anlage gewähren.Richtigerweise sind diese Kosten daher im notariellen Vermittlungsverfahrenüber den Ankauf zu berücksichtigen. Sie vermindern den Kaufpreis bzw. ste- - 9 -hen dem Grundstückseigentümer zu, soweit sie ihn übersteigen (vgl. Vossius,§ 81 Rdn. 30).Einer isolierten Gewährung des Anspruchs aus § 82 Abs. 1 Nr. 1SachenRBerG steht auch entgegen, daß in diesem Fall das Nutzungsrecht,welches Grundlage für das Entstehen von selbständigem Gebäudeeigentumwar, nicht erlöschen würde, der Berechtigte also an sich zur Wiedererrichtungdes abgerissenen Gebäudes berechtigt wäre. Allerdings ist im konkreten Falldas der Rechtsvorgängerin der Beklagten zustehende Nutzungsrecht aus § 18LPGG durch Außerkrafttreten der Norm mit Gesetz vom 28. Juni 1990 (GBl -DDR I S. 483) erloschen. Doch ist auf diesen Fall Art. 233 § 2 b EGBGB anzu-wenden (s. nur Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., Art. 233 § 2 b EGBGBRdn. 1), so daß nach Abs. 4 dieser Vorschrift in Verbindung mit Art. 233 § 4Abs. 3 EGBGB der Gebäudeeigentümer nach dem Untergang des Gebäudesdas Recht behält, ein neues Gebäude zu errichten. Durch den Abriß und dieErstattung der hierfür aufgewendeten Kosten allein wäre daher eine Bereini-gung nicht herbeigeführt. Voraussetzung ist vielmehr ein Ankauf des Gebäu-des.Allerdings bedarf es für die Geltendmachung des Anspruchs aus § 82Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG nicht des vorherigen dinglichen Vollzugs des Ge-bäudekaufs. Es genügt, wenn das Ankaufsrecht geltend gemacht wird. Derdingliche Vollzug kann Bestandteil der einvernehmlich vorgenommenen oderder von dem Notar vermittelten (§§ 87 ff SachenRBerG) Bereinigung sein. Imgerichtlichen Verfahren (§§ 103 ff SachenRBerG) können die erforderlichenErklärungen (§§ 81 Abs. 5, 78 SachenRBerG, § 875 BGB) Gegenstand desUrteils sein. - 10 -2. Zulässig und begründet ist demgegenüber der erste Hilfs-Fest-stellungsantrag, daß dem Kläger der geltend gemachte Anspruch nach demAnkauf der Gebäude zustehe.a) Der Zulässigkeit dieses Antrags steht nicht entgegen, daß der Klägerdie Feststellung einer Anspruchsberechtigung unter der Bedingung einer nochfehlenden Voraussetzung, nämlich des Ankaufs der Gebäude und baulichenAnlagen, begehrt. Denn auch mit dieser Besonderheit erstrebt der Kläger wievon § 256 ZPO (und ebenso von § 108 SachenRBerG) gefordert eine Ent-scheidung über das Bestehen eines gegenwärtigen Rechtsverhältnisses (dazuBGH, Urt. v. 10. Oktober 1991, IX ZR 38/91, NJW 1992, 436; Musielak/Foerste,ZPO, 3. Aufl., § 256 Rdn. 3). Es geht nämlich um die Frage, ob zwischen denParteien ein Rechtsverhältnis besteht, das dem Kläger den geltend gemachtenAnspruch aus der Sachenrechtsbereinigung gewährt. Dabei ist sein Interessenicht auf die Klärung eines nur künftigen, hypothetischen Sachverhalts gerich-tet, sondern auf eine schon bestehende Rechtsbeziehung. Der daraus sichnach Auffassung des Klägers ergebende Anspruch ist lediglich noch von einerBedingung abhängig, dem Ankauf der Baulichkeiten. Das genügt als Grundla-ge für einen Feststellungsantrag (vgl. BGH, Urt. v. 10. Oktober 1991,IX ZR 38/91, aaO). Der Eintritt dieser Bedingung ist auch nicht eine nur vageMöglichkeit, die das Interesse an einer alsbaldigen Feststellung (§ 256 Abs. 1ZPO, § 108 Abs. 1 SachenRBerG) entfallen ließe. Vielmehr hat der Kläger mitSchreiben vom 3. November 1999 ein Ankaufsrecht geltend gemacht und soden Boden für den Eintritt der Bedingung bereitet. - 11 -b) Die Klage auf Feststellung des Anspruchs nach § 82 Abs. 1 Nr. 1SachenRBerG ist in Gestalt des ersten Hilfsantrags begründet.a) Durch die Geltendmachung des Ankaufsrechts mit Schreiben vom3. November 1999 hat der Kläger die Voraussetzung für die Verfolgung desAnspruchs auf Ersatz der Abrißkosten geschaffen (s.o.).bb) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht die weiteren Voraus-setzungen des § 81 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG bejaht. Nach seinen von derRevision nicht angegriffenen Feststellungen sind die Baulichkeiten auf denGrundstücken des Klägers aufgrund schlechten baulichen Zustands nicht nutz-bar, und zwar weil sie die Beklagten seit 1990/91 nicht mehr instandgesetztund unterhalten haben.Wenn die Revision meint, auf die mangelnde Instandhaltung komme esnicht an, da die fehlende Nutzbarkeit auf eine vereinigungsbedingte Aufgabeder Nutzung zurückzuführen und damit der die Beklagten privilegierende Tat-bestand des § 82 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG anzuwenden sei, verkennt siedas Verhältnis von Abs. 1 und Abs. 2 der Norm. Abs. 1 greift stets ein, wennder schlechte Zustand der Gebäude auf mangelnde Instandsetzung zurückzu-führen ist. Privilegiert wird der Nutzer nach Abs. 2 nur, wenn ihm eine unterlas-sene Instandhaltung nicht anzulasten ist (Tropf, aaO § 82 Rdn. 10), wenn näm-lich andere Gründe dazu geführt haben, daß die Gebäude und baulichen Anla-gen nicht mehr genutzt werden. Hier kommt es auch nicht auf die objektiv feh-lende Nutzbarkeit an, sondern lediglich darauf, daß die Nutzung aufgegebenwurde. Ebensowenig muß der bauliche Zustand zum alsbaldigen Abbruch nöti-gen. Vielmehr wird an die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaf- - 12 -tung des Grundstücks angeknüpft. Ob die unterlassene Instandhaltung ihrer-seits auf Gründe zurückzuführen ist, die mit den wirtschaftlichen Veränderun-gen nach der Wiedervereinigung zusammenhängen, ist für die Anwendung desAbsatzes 1 ohne Belang. Denn darauf, ob den Nutzer an der Unterlassung einVerschulden trifft, kommt es nicht an (MünchKomm-BGB/Grüneberg, 3. Aufl.,§ 82 SachenRBerG Rdn. 6; Vossius § 82 Rdn. 6). Die objektive Zurechenbar-keit, an der hier kein Zweifel besteht, genügt.Soweit die Revision schließlich Feststellungen zu der Voraussetzungvermißt, daß ein alsbaldiger Abbruch erforderlich ist, rechtfertigt dies nicht dieVerneinung des geltend gemachten Anspruchs. Der Kläger hat nämlich unwidersprochen vorgetragen, daß die Gebäude und Anlagen baufälligseien. Dann kann im Regelfall davon ausgegangen werden, daß ein alsbaldi-ger Abbruch geboten ist. Besonderheiten, die einen solchen Schluß im kon-kreten Fall nicht erlauben, wären von den Beklagten als Nutzern ) Ob die Voraussetzungen des § 82 Abs. 3 Satz 1 und 2SachenRBerG vorliegen (angemessene Frist zur Selbstbeseitigung), bedarfkeiner Entscheidung. Das Fehlen einer Fristsetzung hindert nicht die Entste-hung des Anspruchs. Abs. 3 der Norm enthält lediglich einen Einredetatbe-stand. Die Beklagten haben indes ein Selbstbeseitigungsrecht nicht einrede-weise geltend gemacht. Sie haben lediglich gerügt, daß die mit Schreiben vom3. November 1999 gesetzte Frist zu kurz gewesen sei, im übrigen aber eineSelbstbeseitigung und Pflicht zur Kostentragung abgelehnt. - 13 -III.Die Kostentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4ZPO.Wenzel Tropf Krüger Lemke Gaier
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