BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 269/06 Verk374ndet am: 22. Juni 2007 Langend366rfer-Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 577 Abs. 1 a) Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters aus 247 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann nur bei dem ersten Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehen (Best344tigung von BGHZ 167, 58, 61 ff.). b) Auf nachfolgende Verk344ufe erstreckt es sich auch dann nicht, wenn die M366glich-keit zur Aus374bung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangeh366rigen verkauft wurde (247 577 Abs. 1 Satz 2 BGB), oder wenn die Ermittlung des anteiligen Preises, der f374r die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, f374r den Mieter schwierig gewesen w344re. BGH, Urt. v. 22. Juni 2007 - V ZR 269/06 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 22. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Klein, Dr. Lemke, Dr. Schmidt-R344ntsch und Dr. Roth f374r Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 16. Zivilkammer des Land-gerichts Hannover vom 17. November 2006 wird auf Kosten der Kl344ger zur374ckgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger sind Mieter einer Wohnung, die sich in einem Mehrfamilien-haus befindet. Jahre nach der Anmietung wurde das Hausgrundst374ck von dem Sohn des Beklagten zu 1 gekauft, der im Januar 1999 als Eigent374mer in das Grundbuch eingetragen wurde. Im Folgenden wurde das Grundst374ck nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. Nachdem eine Gl344ubigerin die Anordnung der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung erwirkt hatte, ver344u337erte der Sohn mit Zustimmung der Gl344ubigerin u.a. die von den Kl344gern bewohnte Eigentumswohnung an den Beklagten zu 1, der am 10. M344rz 2004 als Eigent374-mer eingetragen wurde. Mit notariellem Vertrag vom 4. Mai 2004 verkaufte der Beklagte zu 1 die Wohnung an die Beklagte zu 2, zu deren Gunsten eine Auf-lassungsvormerkung eingetragen wurde. Nachdem die Kl344ger mit Schreiben vom 16. Juni 2004 dem Beklagten zu 1 erkl344rt hatten, sie machten von ihrem Vorkaufsrecht nach 247 577 BGB Gebrauch, kam es zwischen den Parteien zu-n344chst zu einem einstweiligen Verf374gungsverfahren, in dessen Verlauf den Be- 1 - 3 - klagten mit Berufungsurteil des Landgerichts vom 21. Dezember 2004 verboten wurde, die Eintragung der Beklagten zu 2 als Eigent374merin in das Grundbuch zu beantragen (bzw. einen bereits gestellten Eintragungsantrag aufrecht zu er-halten). Das Amtsgericht hat die in der Hauptsache gegen beide Beklagte er-hobene Unterlassungsklage mit dem Ziel der Verhinderung einer Eintragung der Beklagten zu 2 ebenso abgewiesen wie den weiteren Antrag, den Beklagten zu 1 zur Auflassung des Wohnungseigentums und zur Erteilung einer L366schungs-bewilligung zu verurteilen. Die dagegen eingelegte Berufung ist erfolglos geblieben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihre Antr344ge weiter. Die Beklagten beantragen die Zur374ckweisung des Rechtsmittels. 2 - 4 - Entscheidungsgr374nde: I. Das Landgericht hat ein Vorkaufsrecht der Kl344ger mit der Begr374ndung verneint, 247 577 BGB erfasse nur den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Das gelte auch dann, wenn die Wohnung an einen Fa-milienangeh366rigen oder an eine zum Hausstand geh366rende Person mit der Fol-ge verkauft werde, dass ein Vorkaufsrecht nicht zur Entstehung gelange. Eine Einschr344nkung der 204Verf374gungsbefugnis223 desjenigen, der privilegiert nach 247 577 Abs. 1 Satz 2 BGB erworben habe, sei dem Gesetz nicht zu entnehmen. Dass ein missbr344uchlicher Verkauf an privilegierte Personen m366glich sei, rechtfertige keine andere Beurteilung. Missbrauchsf344llen sei mit der Anwendung von 247 242 BGB zu begegnen. Ein Missbrauch lasse sich hier jedoch nicht feststellen. 3 - 5 - II. Das Berufungsurteil h344lt einer revisionsrechtlichen 334berpr374fung stand. 4 1. Die R374ge der Revision, das Berufungsurteil verf374ge nicht 374ber einen Tatbestand und sei deshalb aufzuheben, geht fehl. Das Berufungsgericht nimmt nach 247 540 Abs. 1 ZPO zul344ssigerweise Bezug auf die Darstellung des Sach- und Streitstands in dem erstinstanzlichen Urteil und gibt an, inwieweit die Kla-geantr344ge im Berufungsrechtszug modifiziert worden sind. Auch wenn die Beru-fungsantr344ge selbst nicht ausdr374cklich wiedergegeben werden, wird damit je-denfalls im Zusammenhang mit den Erw344gungen des Berufungsgerichts hinrei-chend deutlich, 374ber welche Antr344ge entschieden worden ist. Das gen374gt (vgl. dazu nur Senatsurt. v. 6. Juni 2003, V ZR 392/02, NJW-RR 2003, 1290, 1291; BGH, Urt. v. 30. September 2003, VI ZR 438/02, NJW 2004, 293, 294; jeweils m.w.N.). 5 2. Auch in der Sache bleibt dem Rechtsmittel der Erfolg versagt. 6 a) Erf374llungsanspr374che gegen den Beklagten zu 1 nach 247247 433 Abs. 1 Satz 1, 464 Abs. 2 BGB bestehen nicht. 7 aa) Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, dass der hier in Rede stehende zweite Verkauf nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kein Vorkaufsrecht der Kl344ger begr374ndet hat. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass nur der erste Verkauf nach der Umwandlung geeignet ist, ein Vorkaufsrechts des Mieter nach 247 577 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begr374nden, und dass dies selbst dann gilt, wenn die Entstehung des Vorkaufsrechts bei dem ersten Verkauf aufgrund gesetzlicher Regelungen - wie etwa bei einem "Ver-kauf" im Wege der Zwangsversteigerung (so 247 471 BGB) - ausgeschlossen ist (BGHZ 167, 58, 61 ff.; vgl. auch BGHZ 141, 194, 198 ff.). Auf dieser Grundlage kann nichts anderes gelten, wenn der Erstverkauf nach 247 577 Abs. 1 Satz 2 8 - 6 - BGB deshalb zu keinem Vorkaufsrecht gef374hrt hat, weil es sich bei dem K344ufer um einen Familien- oder Haushaltsangeh366rigen des Vermieters handelt. (1) Nach der verfassungsrechtlich unbedenklichen Einsch344tzung des Gesetzgebers realisiert sich bei der gebotenen typisierenden Betrachtung bei einem zweiten Verkauf nicht mehr die Gefahr der Verdr344ngung des Mieters aufgrund einer spekulativen Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswoh-nungen, der mit der Regelung des 247 577 BGB begegnet werden soll (vgl. BGHZ 167, 58, 61 f.). Ist eine durch die Umwandlung herbeigef374hrte gesteigerte Ver-dr344ngungsgefahr bei einem sp344teren Verkauf aber nicht mehr vorhanden, ist der mit einem Vorkaufsrecht einhergehende Eingriff in die Vertragsfreiheit ( Art. 2 Abs. 1 GG ) und die wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Wohnungsei-gent374mers ( Art. 14 Abs. 1 GG ) nicht mehr gerechtfertigt (BGHZ aaO, 62 f.). Rechtsmissbr344uchen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass nur zur Ausschal-tung des Vorkaufsrechts an eine nach 247 577 Abs. 1 Satz 2 BGB privilegierte Person ver344u337ert wird, kann im Einzelfall mit der Anwendung von 247 242 BGB begegnet werden (vgl. auch Senat, BGHZ 115, 335, 340). Einer Ausweitung des Vorkaufsrechts auf weitere Verkaufsf344lle nach der Umwandlung bedarf es hierzu nicht (vgl. BGHZ 141, 194, 200). 9 Soweit die Revision geltend macht, der Privilegierungstatbestand des 247 577 Abs. 1 Satz 2 BGB sei in Anlehnung an den auf ein berechtigtes Interes-se abstellenden 247 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geschaffen worden, gibt diese 334berle-gung allenfalls Anlass zur Kl344rung der Frage, ob 247 577 Abs. 1 Satz 2 BGB te-leologisch dahin zu reduzieren ist, dass der Ausschluss des Vorkaufsrechts nur eingreift, wenn dem Erwerber ein Nutzungsinteresse zur Seite steht (zu dieser Frage Staudinger/Rolfs, BGB, [2006], 247 577 Rdn. 46 ff. m.w.N.). Das aber ver-hilft der Klage nicht zum Erfolg. Denn selbst die Bejahung der Frage f374hrte le-diglich dazu, dass der Vorkaufsfall bereits mit dem ersten - hier zwischen dem Beklagten zu 1 und dessen Sohn abgeschlossenen - Kaufvertrag eingetreten 10 - 7 - w344re. Insoweit ist aber weder ein Vorkaufsrecht ausge374bt worden noch sind etwaige Erf374llungsanspr374che gegen den Sohn Gegenstand des Rechtsstreits. (2) Entgegen der Auffassung der Revision rechtfertigt auch der Umstand, dass der erste Verkauf der Wohnung nicht isoliert, sondern "en bloc" - zusammen mit weiteren Eigentumswohnungen - erfolgte, nicht die aus-nahmsweise Zubilligung eines Vorkaufsrechts bei dem nachfolgenden Verkauf. Denn auch in solchen F344llen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht an der von ihm bewohnten Eigentumswohnung bereits aufgrund des ersten Verkaufsfalls zu (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., 247 577 BGB, Rdn. 50, m.w.N.; vgl. auch BGH, Urt. v. 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 f.). Dass bei dem geb374ndelten Verkauf mehrerer Wohnungen die Ermittlung des anteili-gen Kaufpreises schwierig sein kann, rechtfertigt nicht die Annahme, dass das Vorkaufsrecht nur bei einem Einzelverkauf oder bei Angabe des auf die Woh-nung entfallenden Teilkaufpreises gegeben w344re. Zum einen f374hrte das von der Revision bef374rwortete Hinausschieben der Vorkaufsberechtigung auf k374nftige - und damit in der Regel ungewisse - Verkaufsf344lle zu einer nicht akzeptablen Beschneidung des von 247 577 BGB bezweckten Mieterschutzes, weil es auch der Erwerber bei einem Weiterverkauf in der Hand h344tte, das Eingreifen der Vorschrift wiederum durch eine en-bloc-Ver344u337erung mit fehlender Teilkauf-preisbestimmung zu verhindern. Zum anderen kann den Schwierigkeiten des Mieters, den auf seine Wohnung entfallenden anteiligen Kaufpreis zu ermitteln oder zumindest einigerma337en zuverl344ssig abzusch344tzen, bei einem Streit 374ber die H366he des zu zahlenden Kaufpreises 374ber die Anwendung der Grunds344tze von Treu und Glauben (247 242 BGB) Rechnung getragen werden (vgl. BGHZ 141, 194, 200). Dabei k366nnen Zweifel, die dem Mieter bei der Ein-sch344tzung des auf ihn entfallenden Kaufpreises bei seiner Entscheidung 374ber die Aus374bung des Vorkaufsrechts innerhalb der Frist des 247 469 Abs. 2 Satz 1 BGB (dazu Senat, BGHZ 168, 152, 156) berechtigterweise verblieben sind, im 11 - 8 - Einzelfall zu Lasten des Vermieters ausschlagen, weil dieser die die Aus374bung des Vorkaufsrechts erschwerende Vertragsgestaltung zu verantworten hat. bb) Eine abweichende Beurteilung ist nicht nach Treu und Glauben (247 242 BGB) geboten. Das Berufungsgericht hat ein auf Umgehung der Rechts-folgen des 247 577 Abs. 1 Satz 1 BGB gerichtetes rechtsmissbr344uchliches Zu-sammenwirken des Beklagten zu 1 mit seinem Sohn - insbesondere vor dem Hintergrund der angeordneten Zwangsverwaltung und der Abstimmung des Erstverkaufs mit der betreibenden Gl344ubigerin (zu diesem Aspekt BGHZ 141, 194, 202) - rechtsfehlerfrei verneint. 12 cc) Allerdings r374gt die Revision zu Recht, dass sich das Berufungsgericht zumindest nicht ausdr374cklich mit dem an die Kl344ger gerichteten Schreiben des Beklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 befasst hat. Nur f374hrt auch dessen Be-r374cksichtigung nicht zu einer den Kl344gern g374nstigen Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Kl344ger kann dem Schreiben n344mlich nicht entnommen werden, der Beklagte zu 1 habe bindend erkl344rt, dass die Kl344ger wirksam das Vorkaufs-recht ausge374bt h344tten und zwischen ihnen und dem Beklagten zu 1 ein Kauf-vertrag zustande gekommen sei. Nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, auf das das Berufungsurteil Bezug nimmt, hat der Beklagte zu 1 mit sei-nem Schreiben das in dem Verf374gungsrechtsstreit ergangene Berufungsurteil anerkannt. Seine Erkl344rung bezog sich damit bei verst344ndiger W374rdigung allein auf den zuerkannten Unterlassungsanspruch, mithin auf ein Recht, dem ersicht-lich nur die dienende Funktion zukommt sicherzustellen, dass Erf374llungsan-spr374che bis zur Abkl344rung ihres Bestehens nicht vereitelt werden. Nur insoweit wollte der Beklagte zu 1 den Kl344gern entgegen kommen und die Durchf374hrung eines Hauptsacheverfahrens entbehrlich machen. Zu dem Bestehen von Erf374l-lungsanspr374chen und zu der vorgreiflichen Frage, ob den Kl344gern ein Vorkaufs-recht zur Seite steht, verh344lt sich das Schreiben nicht. Die Revision verweist auf kein tats344chliches Vorbringen, auf dessen Grundlage dem Schreiben ein wei- 13 - 9 - tergehender Gehalt beigelegt werden k366nnte. Davon abgesehen zeigt die Revi-sion auch keinen Parteivortrag auf, aus dem sich ergibt, dass die Kl344ger die au337erprozessuale Erkl344rung des Beklagten zu 1 - zumal innerhalb der Frist des 247 147 Abs. 2 BGB - angenommen haben. Im Gegenteil, die Kl344ger haben Klage in der Hauptsache erhoben, was der Be-klagte zu 1 mit seinem "Anerkenntnis" gerade hatte vermeiden wollen. b) Auch im 334brigen bleibt der Klage der Erfolg versagt. 14 aa) Die gegen beide Beklagten erhobene Unterlassungsklage ist zul344s-sig, auch soweit sie sich gegen den Beklagten zu 1 richtet. Zwar k366nnen die Parteien durch Prozessvertrag die Entscheidung im einstweiligen Verf374gungs-verfahren zu einer endg374ltigen machen (vgl. nur Z366ller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., 247 926 Rdn. 4 m.w.N.). Daran fehlt es hier indessen schon deshalb, weil nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Kl344ger die Erkl344rung des Beklagten zu 1 vom 11. Januar 2005 angenommen haben (zu diesem Erforder-nis BGH, Urt. v. 4. Mai 2005, I ZR 127/02, NJW 2005, 2550, 2552; vgl. auch Urt. v. 5. Dezember 1980, I ZR 179/78, NJW 1981, 1955). 15 bb) Die Unterlassungsklage ist jedoch unbegr374ndet, weil f374r "dienende Unterlassungsanspr374che" der in Rede stehenden Art kein Raum mehr bleibt, wenn - wie hier - feststeht, dass Erf374llungsanspr374che nicht bestehen. 16 - 10 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf 247 97 Abs. 1 ZPO. 17 Kr374ger Klein Lemke Schmidt-R344ntsch Roth Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 20.02.2006 - 547 C 15625/05 - LG Hannover, Entscheidung vom 17.11.2006 - 16 S 20/06 -
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