BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 269/12 Verkündet am: 3. Juli 2013 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche V erhandlung vom 3. Juli 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Mün ster vom 3. Juli 2012 aufgehoben. D ie Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 und seine im Jahre 2011 verst orbene Ehefrau, die frühere Beklagte zu 2, mieteten im Jahre 1980 eine Doppelhaushälfte der Kl ä- gerin in Ahlen. Das im Jahre 1912 gebaute Haus ist Teil einer wegen ihres Ch a- rakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Zeche n- siedlung für Bergarbeiter. I m Jahre 1979 nahm die Klägerin bauliche Maßna h- men an dem bis dahin im Zustand des Errichtungsjahres verbliebenen Haus vor, um dieses modernen Wohnbedürfnissen anzupassen. Für diese Bauma ß- nahmen erhielt die Klägerin öffentliche Förderzuschüss e. Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 verlangte die Klägerin von den Bekla g- ten unter Bezugnahme auf den von der Stadt Ahlen, dem Mieterbund Ostwes t- 1 2 - 3 - falen - Lippe e.V. und dem Haus - und Grundeigentümerverein Ahlen e.V. erstel l- ten (einfachen) Mietspiegel der Sta dt Ahlen (Stand: 1. Januar 2004) die Z u- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete für das 72 ,8 6 q m große Haus von 301 4 , 14 qm ) auf 362 , 04 4 , 97 qm ) mit Wirkung zum 1. Oktober 2005. Der vorgenannte Mietspiegel, in dessen Dat e n- basis die Mietobjekte der Klägerin in der Zechensiedlung nicht eingeflossen sind, unterscheidet nach sechs Baualtersklassen und drei Wohnlagen (einf a- che, mittlere und gute Wohnlage). Für Einfamilienhäuser ist, da deren Mieten bei der Erstellung des Miets piegels nicht erhoben wurden, ein Zuschlag auf den Quadratmeterpreis in Höhe von zehn Prozent möglich. Für die Einordnung von durch Umbau neu geschaffenen Wohnungen sieht der Mietspiegel in Ziffer 5 unter bestimmten Voraussetzungen die Zugrundelegung der M ietwerte einer Neubauwohnung vor. In ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 12. Juli 2005 stellte die Klägerin die bisherige und die verlangte Miete gegenüber und nahm eine Vergleichsb e- rechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel vor. Dabei o rdnete sie das Haus der Beklagten in die Baualtersklasse 1971 bis 198 0 und in die mittlere Wohnlage sowie als Einfamilienhaus (mit zehnprozenti gem Z u- schlag) ein und bezifferte die ortsübliche Vergleichsmiete auf dieser Grundlage mit 5, 06 s- klasse führte die Klägerin in ihrem vorstehend genannten Schreiben aus: " Die Baualtersklasse, in die wir die von Ihnen angemietete Wohnung ei n- gruppiert haben, weicht vom ursprünglichen Ba ujahr ab, da in der Folg e- zeit mittels eines wesentlichen Bauaufwandes ein Zustand hergestellt wurde, der neuzeitlichen Wohnungsansprüchen gerecht wird (Vollmode r- nisierung). " Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der erstrebten Mieterhöhung gerichtete Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens abgewi e- sen. Dabei ist das Amtsgericht im Wege der Schätzung nach § 287 ZPO unter Zuhilfenahme des auch vom Sachverständigen herangezogenen Ahlener M ie t- spiegels zu der Beurteilung gelangt, dass bereits die von den Beklagten gezah l- te Miete höher sei als die ortsübliche Vergleichsmiete und die Klägerin deshalb keine Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen könne. Auf die Berufung der Klägerin hat das Land gericht nach Einholung des Gutachtens eines anderen Sachverständigen das Urteil des Amtsgerichts a b- geändert und d er Klage stattgegeben . Hiergegen richtet sich die vom Ber u- fungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederhe r- ste l lung de s amtsgerichtlichen Urteils erstreben. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlan gen der Klägerin sei, da die maßgeblichen A n- forderungen des § 558a BGB erfüllt seien, formell ordnungsgemäß begründet worden und daher wirksam. An den Inhalt der Begründung des Mieterhöhung s- verlangens dürften keine überspannten Anforderungen gestellt werde n. Die B e- gründung müsse die verlangte Erhöhung anhand von Tatsachen darlegen und dem Mieter die Möglichkeit geben, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens 5 6 7 8 9 - 5 - zu überprüfen. Nehme der Vermieter - wie hier - zur Begründung des Erh ö- hungsverlangens auf einen Mie tspiegel Bezug, so müsse er erkennen lassen, wie er die Wohnung eingruppiert habe. Die sachliche Richtigkeit der Eingruppi e- rung sei keine Zulässigkeitsvoraussetzung. Entgegen der Auffassung der B e- klagten genüge das Erhöhungsverlangen diesen Anforderungen. Die Klägerin habe darin unter Bezugnahme auf den einfachen Mietspiegel der Stadt Ahlen dargelegt, dass das Mietobjekt in einem Umfang saniert und neuzeitlichen Wohnansprüchen angepasst worden sei, der ungeachtet des tatsächlichen Ba u jahrs eine Umgruppierun g in die Baualtersklasse " 19 7 1 - 19 8 0 " rechtfertige ( " Vollmodernisierung " ). Hierdurch habe sie in ausreichendem Maße die Tats a- chen mitgeteilt, aus denen sie ihren Anspruch herleite. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei materiell gerechtfertigt. Die Klägerin habe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Z u- stimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nachdem die weiteren Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB (Wartefrist, Sperrfrist) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kap pungsgrenze) - insoweit zwischen den Parteien unstreitig - erfüllt seien. Der Anspruch der Klägerin lasse sich - materiell - allerdings nicht aus der Begründung des Mieterhöhungsverlangens herleiten. Bei dem streitgegenständlichen Mietobjekt handele es si ch nicht um eine durch Umbau neu geschaffene Wohnung im Sinne von Ziffer 5 des Mie t- spiegels der Stadt Ahlen. Aus dem von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachverständigen S . ergebe sich jedoch, dass die Klägerin die geltend gemachte Miete beanspruchen könne, weil sie die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteige. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stehe zur Überzeugung der Kammer fest, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für das streitgegenständliche Mieto b- jekt zwischen 4, 96 4 qm betrage. Die von der Klägerin bea n- 10 11 - 6 - spruchte Mieterhöhung liege innerhalb dieser Spanne. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete folge die Kammer in vollem Umfang den überze u- genden Ausführungen des von ihr beauftragten Sachver ständigen. Demgege n- über sei der einfache Mietspiegel der Stadt Ahlen (Stand 1. Januar 2004) für die Kammer nicht als taugliche Erkenntnisquelle in Betracht gekommen. Gegen eine Einordnung der Mietobjekte in der ehemaligen Zechensiedlung in diesen Mietspieg el bestünden grundsätzliche Bedenken. Unstreitig seien die Wohnu n- gen in der ehemaligen Zechensiedlung in die Datenerhebung zu diesem Mie t- spiegel nicht eingeflossen. Nach den einleuchtenden Ausführungen des Sac h- verständigen sei der Mietspiegel aus diesem Gr und zur Bestimmung der ortsü b- lichen Vergleichsmiete für den Wohnraum in der ehemaligen Zechensiedlung nur sehr eingeschränkt nutzbar. Denn die Wohnungen in dieser Siedlung stel l- ten einen nicht zu vernachlässigenden Anteil am Gesamtmietmarkt der Stadt Ahlen dar. Darüber hinaus wiesen diese Wohnungen verschiedene bedeutsame Besonderheiten auf, die allgemein einem Vergleich mit dem Mietwohnraum im übrigen Stadtgebiet, der in den Mietspiegel eingeflossen sei, entgegenstünden. Eine sachgerechte Einordnung der Ob jekte in der ehemaligen Zechensiedlung in den einfachen Mietspiegel sei insbesondere im Hinblick auf die Wohnlage, den Wohnungstyp und die Beschaffenheit des Wohnraums (Höhenlage der N e- benräume und geringe Raumhöhe) nicht möglich, wie der Sachverständige i n der mündlichen Verhandlung nachvollziehbar erläutert habe. Insoweit begegne es keinen Bedenken, anstelle des von der Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens herangezogenen Mietspiegels für die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens a uf ein Sachverständigengu t- achten abzustellen, das die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer Einze l- vergleichsmiete konkret ermittle. Bei Vorliegen eines - wie hier - formell wirks a- men Mieterhöhungsverlangens sei vom Tatrichter materiell - rechtlich zu üb e r- pr ü fen, ob die verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt 12 - 7 - sei, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB liege. Das Gericht sei bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mi eterhöhungsverlangens nicht an das zunächst vom Vermieter gewählte Begründungsmittel gebunden. Es müsse klar unterschieden werden zwischen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens und der Fes t- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Entgegen der Auffas sung der B e- kla g ten stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem nicht entgegen. Demnach sei die sachlich zutreffende Einordnung einer Mietwohnung in ein Mietspiegelfeld keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begrü n- detheit eines auf das Begründungsmittel des Mietspiegels gestützten Mieterh ö- hungsverlangens. Zu der Frage, ob eine unzutreffende Einordnung in den Mie t- spiegel zwingend zur Abweisung der Klage wegen materieller Unbegründetheit führe, obgleich die ortsübliche Vergleichsmiete dem Mieterhöhungsverlangen (teilweise) entspreche, habe der Bundesgerichtshof sich in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht geäußert. Die gegen das Gutachten des Sachverständigen erhobenen Einwände der Beklagten griffen nicht durch. Nicht zu beanstanden s ei, dass der Sachve r- ständige bei der Begutachtung ausschließlich Wohnungen aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen habe. Angesichts der großen Anzahl zur Verfügung stehender Vergleichsobjekte in dieser Siedlung, deren Vergleich barkeit die Beklagten im Übrigen nicht in Abrede stellten, sei kein Grund dafür ersichtlich, dass der Sachverständige auf Objekte außerhalb der Siedlung hätte zurückgreifen müssen. Die Ermittlung eines repräsentativen Querschnitts der Mieten setze nicht vo raus, dass die Vergleichsobjekte mit e i- ner großen Streubreite über das Gemeindegebiet verteilt seien. Der vergleic h- bare Wohnraum dürfe zudem auch vom selben Vermieter stammen und sogar im selben Haus gelegen sein. Darüber hinaus hätte ein Vergleich mit Mie tobje k- ten aus dem übrigen Stadtgebiet - den überzeugenden Ausführungen des 13 - 8 - Sachverständigen folgend - hier nicht zu realistischen Ergebnissen geführt. Die Doppelhaushälfte der Beklagten stimme in mehrfacher Hinsicht nicht mit den " üblichen " Doppelhaushälft en außerhalb der ehemaligen Zechensiedlung übe r- ein. Mit knapp 73 qm bleibe das Objekt der Beklagten weit hinter der sonst übl i- chen Größe von 120 bis 150 qm zurück. Auch die besondere Typik der Wo h- nung der Beklagten, die sich in den zum Teil geringen Raumhö hen und den leichten Höhenunterschieden der Räume im Erdgeschoss zueinander niede r- schlage, spreche gegen eine Vergleichbarkeit mit " normalen " Doppelhaushäl f- ten. Schließlich fehle es auch - wie der Sachverständige weiter dargelegt habe - an einer belastbare n Datenbasis für einen Vergleich mit Objekten im sonstigen Stadtgebiet. Die Stadt Ahlen, der Eigentümerverein und der Mieterverein hätten die in den Mietspiegel 2004 eingeflossenen Daten entweder nicht archiviert oder sich gegenüber der vom Sachverständig en erbetenen Auskunft auf den Datenschutz berufen. Auch die Recherche bei Maklern, Immobilienverwaltern und Banken führe nicht zu verwertbaren Vergleichsmieten. Der eigene Date n- pool des Sachverständigen enthalte keine repräsentative Anzahl von geeign e- ten V ergleichsobjekten. Demgegenüber sei in der ehemaligen Zechensiedlung - was nach Angaben des Sachverständigen sehr selten vorkomme - eine Vie l- zahl von tauglichen Vergleichsobjekten und damit eine äußerst belastbare D a- tenbasis vorhanden. Die weitere Vorg ehensweise des Sachverständigen bei der Ermittlung der zur Verfügung stehenden Vergleichsobjekte sei ebenfalls nicht zu bea n- standen. Der Sachverständige habe ausgeführt, er habe von der Klägerin auf Nachfrage eine Aufstellung der Mietanpassungen und Neuver mietungen der Jahre 2001 bis 2006 erhalten. Dabei habe er ausgehend von der zu begutac h- tenden Wohnung Vorgaben im Hinblick auf die Lage (Quartier), den Zuschnitt und den Wohnungstyp gemacht. Auf diese Datenbasis habe er sich bei der Auswahl der Vergleichso bjekte gestützt. Für die Kammer sei kein Grund e r- 14 - 9 - sich t lich, weshalb der Sachverständige sich nicht auf die Listen der Klägerin hätte stützen dürfen. Zu Recht habe der Sachverständige darauf hingewiesen, dass ihm eine Kontrolle dieser Listen nicht möglich g ewesen sei. Auch sei nicht ersichtlich, dass er auf anderem Wege an die gewünschten Informationen hätte gelangen können. Es bestünden zudem keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass die Listen der Klägerin unvollständig oder fehlerhaft seien. Konkrete Einwendung en gegen die Richtigkeit dieser Listen hätten die Beklagten nicht erhoben. Auch die Auswahl der Vergleichsobjekte begegne insgesamt keinen B e- denken. Es führe nicht zur Unbrauchbarkeit des Gutachtens, dass Mieterh ö- hungen, die vor dem 1. Oktober 2002 wirk sam geworden seien, nicht in die B e- gutachtung eingeflossen seien. Es sei nicht ersichtlich, dass die Nichtberüc k- sichtigung dieser Objekte zu einer fehlerhaften Ermittlung der ortsüblichen Ve r- gleichsmiete geführt habe oder dass die Beklagten hierdurch benac hteiligt wo r- den seien. Nicht zu beanstanden sei zudem, d ass bei den Vergleichsmieten aus qm nicht in die Begutac h- tung eingeflossen seien. Hier sei weder eine fehlerhafte noch eine die Klägerin begünstigende Auswahl der Objekte durch den Sachverständigen festzu st ellen. Ebenso beanstandungsfrei habe der Sachverständige ein gleichmäßiges Verhältnis von Neuvermietungs - Vergleichsobjekten und Mieterhöhungs - Vergleichsobjekten zugrunde gelegt. Zwar sei den Beklagten insoweit zuzug e- stehen, dass die Anzahl der Mieterhöh ungen die Anzahl der Neuvermietungen im Begutachtungszeitraum deutlich übersteige. Hieraus folge indes nicht, dass die Mietanpassungen im Verhältnis zu den Neuvermietungen stärker berüc k- sichtigt werden müssten. 15 16 17 - 10 - Die von den Beklagten angestellten " Kontr ollüberlegungen " anhand des Mietspiegels der Stadt Ahlen, Stand 1. Januar 2010, der für Wohnraum mit Ba u qm vorsehe, gingen fehl. Zwar seien die Wohnungen in der ehemaligen Zechensiedlung in die D a- tener hebung für diesen Mietspiegel unstreitig eingeflossen. Der Sachverständ i- ge habe aber die ortsübliche Vergleichsmiete durch direkten Einzelvergleich ermittelt und hierbei mehrfach auf die Besonderheiten der Wohnungen in der ehemaligen Zechensiedlung hingewi esen. Ein Rückgriff auf den pauschalen Mietspiegel verbiete sich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell ordnungsgemäß ist (§ 558a BGB) und auch die Voraussetzungen des § 558 BGB (Wartefrist, Sperrfrist und Ka p- pungsgrenze) eingehalten sind. Ein Anspruch der Klägerin nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung kann j e- doch mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht we r- den. 1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen im Schreiben vom 12. Juli 2005 form ell ordnungsgemäß nach § 558a BGB b e- gründet hat. a) Die Revision vertritt die Auffassung, die Ausführungen im Erhöhung s- verlangen der Klägerin zu den durchgeführten Bau - und Modernisierungsma ß- 18 19 20 21 - 11 - nahmen an dem streitgegenständlichen Haus seien nicht geeignet , die von der Klägerin vorgenommene Eingruppierung in die jüngere Baualtersklasse nac h- zuvollziehen. Die Begründung enthalte insoweit keine Tatsachen, sondern l e- di g lich eine Rechtsauffassung. Außerdem lasse der Ahlener Mietspiegel eine Baualtersklassenumgru ppierung infolge " Vollmodernisierung " nicht zu, da let z- tere dort nicht als Sortierkriterium enthalten sei. Auch der Vortrag der Klägerin vor dem Amtsgericht zu den vorgenommenen Bau - und Modernisierungsma ß- nahmen enthalte keine formell ordnungsgemäße Begrün dung des Mieterh ö- hungsverlangens. In derart gravierenden Fällen wie hier sei das Erhöhungsve r- langen formell unwirksam. b) Dieser Angriff der Revision bleibt ohne Erfolg. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass bereits der Inhalt des S chreibens der Klägerin vom 12. Juli 2005 den Anforderungen einer formell ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens genügt. aa) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Dem Miet er sollen mit dem Miet - erhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tats a- chen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Miete r- höhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Sena tsurteile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 9; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW - RR 2012, 710 Rn. 14; jeweils mwN), also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel - wie hier der Fall - die Einordnung der Wohnung in die b e- tre f fende Kategorie des Mietspiegels (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8 mwN). Dabei dürfen an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen gestellt werden ; es genügt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, die Angabe der 22 23 - 12 - nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO mwN). Die Richtigkeit dieser Einordnung ist, w ie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend ang e- nommen hat, keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8). Einer Beifügung des M ietspiegels b e- darf es für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht, wenn der Mietspiegel - wie hier nach den Feststellungen des Berufungsgericht s der Fall - allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, N JW 2010, 225 Rn. 10; Senatsbeschluss vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW - RR 2009, 1021 Rn. 6; jeweils mwN). bb) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Kläg e- rin im Schreiben vom 12. Juli 2005, das die Einstufung der Wohnung nach Baua ltersklasse, Lage, Ausstattung und Größe mitteilt und die dafür im Mie t- spiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. Dies gilt, anders als die Revision meint, auch hinsichtlich der Einordnung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualter s- klasse. Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, dass der im Mieterhöhungsverlangen insoweit verwendete Begriff der Vollmodern i- sierung im Mietspiegel nicht enthalten ist. Das Berufungsgerich t hat rechtsfe h- lerfrei angenommen, dass sich gleichwohl aus der die Baualtersklasse betre f- fenden Passage des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit der einschl ä- gigen Ziffer 5 des in Bezug genommenen Mietspiegels mit ausreichender Deu t- lichkeit ergibt, da ss die streitgegenständliche Doppelhaushälfte nach Auffa s- sung der Klägerin mit einem so wesentlichen Bauaufwand saniert und neuzeitl i- chen Wohnansprüchen angepasst worden ist, dass gemäß Ziffer 5 des Mie t- spiegels die Einordnung in die dem Zeitpunkt der Durc hführung dieser baul i- chen Maßnahmen entsprechende Baualtersklasse gerechtfertigt ist. Entgegen 24 - 13 - der Auffassung der Revision begegnet es daher auch keinen rechtlichen B e- denken, dass das Berufungsgericht unter Würdigung der Umstände des vorli e- genden Falles fü r die Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens we i- tergehende Angaben zu der von der Klägerin angeführten Vollmodernisierung nicht für erforderlich erachtet hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsv erlangens auch nicht entgegen, dass die angeführten ba u- lichen Maßnahmen nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zum Gro ß- teil lediglich der Instandhaltung des Hauses dienten und damit keinen Umbau im Sinne der Ziffer 5 des Mietspiegels darstellten. De nn hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht um eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterh ö- hungsverlangens. 2. Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Be rechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind hingegen nicht frei von Rechtsfehlern. a) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsgericht allerdings z u- treffend davon ausgegangen, dass der Tatrichter bei der Beurteilung der B e- gründetheit eines Mieter höhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überze u- gungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt ist (Senatsu r- teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 14; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558b Rn. 29; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558b BGB Rn. 97; jeweils mwN). Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell - rech tlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesond e- re ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsu r- 25 26 27 - 14 - teil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 mwN). Hierzu durfte das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision den von der Kl ä- gerin im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel ang e- botenen Sachverständigenbeweis erheben. b) Wie die Revision mit Recht rügt, ist das vom Berufungsgericht eing e- holte Gutachten des Sachverständigen S . jedoch als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die von den Beklagten gemiet e- te Doppelhaushälfte ungeeignet. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird g ebildet aus den üblichen Entge l- ten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, g e- ä ndert worden sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Ve r- gleichsmiete darf im Prozes s daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisque l- len bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbi l- dung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt hab en (Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO mwN; vgl. BVerfGE 37, 132, 143). Diesen Anforderungen genügt das vom Berufungsgericht verwertete Gutachten des Sachverständigen S . nicht. Der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Ve r- gleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen. Diese Anforderung ist nicht erfüllt, wenn - wie hier - nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieter s steht, Berücksicht i- gung finde n . 28 29 30 - 15 - Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Ortsteil, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fas t ident i- scher Vergleichsobjekte befindet. Diese Umstände nötigen auch nicht dazu, eine Art " Spezialmietspiegel " für diesen Ortsteil aufzustellen. Denn Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Mietniveau in der gesamten Gemeinde. Zur Ermittlung de r ortsüblichen Vergleichsmiete können deshalb auch Objekte herangezogen werden, die nach Ausstattung, Art, Größe und Lage nur ung e- fähr vergleichbar sind. Einzelnen Unterschieden bei den Vergleichswohnungen kann gegebenenfalls durch Zu - oder Abschläge Rechn ung getragen werden. Im Übrigen kann der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats zwar zur B e- gründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB auf den eigenen Bestand zurückgreifen (Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn 12). Ferner hat es der Senat nicht beanstandet, dass der gerich t- liche Sachverständige die Vergleichswohnungen nur durch Befragungen ve r- schiedener Vermieter ermittelt (Senatsurteil vom 21. Oktober 2010 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 13). Eine Auswahl v on Wohnungen, die sämtlich dem die Mieterhöhung begehrenden Vermieter gehören, stellt aber keine repr ä- sentative Stichprobe für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Pr o- zess dar. Das Berufungsgericht hat daher zu Unrecht den vom Sachverständ igen S . auf diese Weise ermittelten Wert zu Grunde gelegt. Den einfachen Mietspiegel der Stadt Ahlen hingegen hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft als vermeintlich nicht taugliche Erkenntnisquelle außer Betracht gelassen. Wie der Senat aber bereits entschieden hat, darf auch ein - hier gegebener - Mie t- spiegel im Sinne des § 558c Abs. 1 BGB, der die Voraussetzungen des § 558d Abs. 1 BGB nicht erfüllt (einfacher Mietspiegel), in die Überzeugungsbildung des Tatrichters einfließen. Ihm kommt zwar nicht die in § 558d Abs. 3 BGB dem 31 32 - 16 - qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt jedoch ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Ve r- gleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwir kung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels und den Einwendungen der Parteien gegen den E r- kenntniswert der Angaben des Mietspiegels ab (Senatsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/0 9, NJW 2010, 2946 Rn. 12 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16 ). Hierzu hat das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bisher keine Feststellungen getroffen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsger ichts keinen Bestand h a- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt folg e- richtig - bisher keine Feststellungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiet e unter Anwendung der oben unter II 2 b aufgezeigten Maßstäbe getroffen hat. 33 - 17 - Die Sache ist daher neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufung s- gericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bü nger Vorinstanzen: AG Ahlen, Entscheidung vom 01.06.2010 - 9 C 428/05 - LG Münster, Entscheidung vom 03.07.2012 - 6 S 99/10 -
Full & Egal Universal Law Academy