BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/07 Verk374ndet am: 12. November 2008 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 307 Abs. 1 Bb, 557a Abs. 3 Satz 1 Ein formularm344337ig erkl344rter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches K374ndigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der K374ndigungsausschluss zusammen mit einer nach 247 557a BGB zul344ssigen Staf-felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung betr344gt (Best344tigung von BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256). BGH, Urteil vom 12. November 2008 - VIII ZR 270/07 - LG M374nchen II AG Dachau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin werden das Urteil der 12. Zivilkam-mer des Landgerichts M374nchen II vom 25. September 2007 auf-gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dachau vom 30. Januar 2007 abge344ndert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kl344gerin 497,57 200 nebst Zinsen in H366he von 5 Prozentpunkten 374ber dem Basiszinssatz seit dem 13. Juli 2006 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Der Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in K. . 1 In 247 2 des Formularmietvertrages hei337t es: 2 "1. Das Mietverh344ltnis beginnt am 15.8.2004 und wird auf unbestimmte Dauer geschlossen. Es gelten die gesetzlichen K374ndigungsfristen f374r Wohnraum. - 3 - Der Mieter verzichtet unwiderruflich auf sein ordentliches gesetzliches K374ndigungsrecht f374r die ersten 24 Monate der Mietzeit. Sein au337eror- dentliches gesetzliches K374ndigungsrecht bleibt davon unber374hrt." Ferner ist in 247 3 des Vertrags zur Miete vereinbart: 3 "1. Der Mietzins, ausgenommen Betriebskosten, 374ber die nach 247 4 des Mietvertrags gesondert abzurechnen ist, betr344gt bei Beginn des Miet-verh344ltnisses 310 200. 2. Staffelmiete Dar374ber hinaus wird folgende Staffelmiete vereinbart: Datum Wohnungsmiete 1. ab dem 1.9.2005 bis 31.8.2006 319,30 2. ab 1.9.2006 bis 31.8.2007 328,90 3. ab 1.9.2007 bis 31.8.2008 338,70 205 ." Der Beklagte k374ndigte das Mietverh344ltnis mit einem bei der Kl344gerin am 29. September 2005 eingegangenen Schreiben zum 31. Dezember 2005 und zog aus. Die Kl344gerin begehrt Miete f374r die Zeit vom 1. Januar 2006 bis 15. Ap-ril 2006, da sie die Wohnung erst zu diesem Zeitpunkt anderweit vermieten konnte. Im vorliegenden Rechtsstreit macht sie einen Betrag von 497,57 200 nebst Verzugszinsen geltend, der nach Verrechnung mit der Mietkaution unter Ber374cksichtigung weiterer unstreitiger Betr344ge zu ihren Gunsten verbleibt. Der Beklagte begehrt Klageabweisung und im Wege der Widerklage Zahlung eines Betrages von 899,98 200, der sich bei der Kautionsabrechnung ohne Ber374cksich-tigung der zwischen den Parteien streitigen Miete f374r die Zeit vom 1. Januar bis 15. April 2006 zu seinen Gunsten ergibt. 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge-geben. Das Landgericht hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Klagebe-gehren und den Antrag auf Abweisung der Widerklage weiter. 5 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 7 Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass der Kl344gerin die geltend gemachte Miete f374r den Zeitraum vom 1. Januar bis 15. April 2006 nicht zustehe, denn die K374ndigung des Beklagten vom 29. September 2005 habe das Mietverh344ltnis zum 31. Dezember 2005 beendet. 8 Bei der in 247 2 des Formularmietvertrags enthaltenen Klausel 374ber den K374ndigungsausschluss handele es sich um Allgemeine Gesch344ftsbedingungen. Insbesondere sei die Klausel nicht handschriftlich oder in sonstiger Weise ein-gef374gt, die einen R374ckschluss auf eine Individualvereinbarung zulassen w374rde. Der K374ndigungsausschluss sei gem344337 247 307 Abs. 1 BGB wegen unangemes-sener Benachteiligung des Mieters unwirksam, weil er nur f374r den Mieter gelte; ein derartiger einseitiger K374ndigungsausschluss k366nne nicht in Allgemeinen Gesch344ftsbedingungen vereinbart werden. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung nicht stand. 11 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mietverh344ltnis der Parteien nicht durch die K374ndigung des Beklagten vom 29. September 2005 gem344337 247 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 31. Dezember 2005 beendet worden. Die K374ndigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverh344ltnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu k374ndigen (247 573c Abs. 1 Satz 1 BGB) im Mietvertrag wirksam f374r die Dauer von 24 Monaten ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Beru-fungsgerichts h344lt der in 247 2 des Mietvertrags formularm344337ig vereinbarte einsei-tige K374ndigungsverzicht des Mieters der Inhaltskontrolle gem344337 247 307 Abs. 1 BGB stand. 1. Zutreffend und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsge-richt davon ausgegangen, dass es sich bei der Vertragsklausel in 247 2 des Miet-vertrags um Allgemeine Gesch344ftsbedingungen handelt. 12 2. Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenr374ge scheitert die Einbeziehung der Klausel in den Vertrag nicht an 247 305c Abs. 2 BGB. Selbst wenn die Klausel, wie die Revisionserwiderung meint, nicht ein-deutig regelte, ob das Mietverh344ltnis erstmals zum Ablauf von zwei Jahren ge-k374ndigt oder die K374ndigungserkl344rung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums abgegeben werden kann, h344tte eine diesbez374gliche Mehrdeutigkeit nach 247 305c Abs. 2 BGB lediglich zur Folge, dass die Kl344gerin die ihr ung374nstigste Ausle-gungsvariante gegen sich gelten lassen m374sste; auch danach w344re das Miet-verh344ltnis durch die K374ndigung des Beklagten vom 29. September 2005 aber erst nach dem Zeitpunkt beendet worden, f374r den die Kl344gerin im vorliegenden Rechtsstreit Miete begehrt. 13 - 6 - 3. Der formularm344337ige K374ndigungsausschluss in 247 3 des Mietvertrags h344lt auch der Inhaltskontrolle gem344337 247 307 Abs. 1 BGB stand. 14 15 a) Wie der Senat bereits mit Urteil vom 23. November 2005 (VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256, Tz. 13 ff.) entschieden hat, benachteiligt ein formular-m344337ig erkl344rter, einseitiger K374ndigungsverzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches K374ndigungsrecht den Mieter nicht unangemessen, wenn er zusammen mit einer Staffelmiete vereinbart wird und einen Zeitraum von vier Jahren nicht 374berschreitet. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag 226 wie hier 226 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 15). Hieran h344lt der Senat fest. Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Parteien Kalkulationssi-cherheit geben; sie ist auch f374r den Mieter insoweit vorteilhaft, als Mieterh366hun-gen nach 247247 558 bis 559b BGB ausgeschlossen sind (247 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Das B374rgerliche Gesetzbuch sieht in 247 557a Abs. 3 BGB bei der Staffel-miete ausdr374cklich vor, dass das K374ndigungsrecht des Mieters f374r h366chstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es f374r die Wirksamkeit des K374ndigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechselseitig auch f374r den Vermieter gilt. Der Gesetzgeber hat Staffelmietvereinbarungen, die ei-nen einseitigen Ausschluss des K374ndigungsrechts enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren billigen wollen und durch die Bestimmung des 247 557a Abs. 3 BGB zugelassen (Senatsurteil vom 23. November 2005, aaO, Tz. 19). Ein for-mularvertraglicher K374ndigungsausschluss, der 226 wie auch hier 226 der gesetzli-chen Regelung des 247 557a Abs. 3 BGB nachgebildet ist, beinhaltet deshalb im Regelfall keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von 247 307 Abs. 1 BGB (Senatsurteil, aaO, Tz. 14). Eine Abweichung von wesentli- 16 - 7 - chen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (247 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) liegt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gerade nicht vor. 17 b) Ohne Erfolg r374gt die Revisionserwiderung ferner, dass die Regelung des K374ndigungsausschlusses in 247 2 des Mietvertrags nicht hinreichend klar und verst344ndlich sei und den Mieter unter diesem Gesichtspunkt unangemessen benachteilige (247 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ein verst344ndiger, nicht juristisch vor-gebildeter Mieter vermag den Regelungsgehalt der Klausel ohne weiteres zu erfassen, auch wenn daf374r, wie oben dargelegt, mehrere Auslegungsvarianten in Betracht kommen m366gen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Fest-stellungen bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (247 563 Abs. 3 ZPO). Der Beklagte ist in Ab344nderung des amtsgerichtlichen Urteils zur Zahlung des von der Kl344gerin geltend gemachten Betrages von 497,50 200 nebst Zinsen zu verurteilen, der nach Verrechnung der Kaution mit der vom Beklagten 18 - 8 - f374r den Zeitraum von 1. Januar bis 15. April 2006 geschuldeten Miete zu Gun-sten der Kl344gerin noch verbleibt. Die Widerklage ist abzuweisen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Dachau, Entscheidung vom 30.01.2007 - 2 C 1153/06 - LG M374nchen II, Entscheidung vom 25.09.2007 - 12 S 1829/07 -
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