BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 27/07 Verk374ndet am: 20.Februar 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 556 Abs. 3 Satz 1; ZPO 247 138 Abs. 2 a) 247247 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grunds344tzlich zul344ssig. b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Ab-zug nicht umlagef344higer Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandset-zungskosten vor, gen374gt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Ver-mieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzu-schl374sseln, dass die nicht umlagef344higen Kosten herausgerechnet werden k366nnen. c) Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten f374r die Heizungs-anlage k366nnen gesch344tzt werden, wenn gesonderte Z344hler daf374r nicht vor-handen sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Sch344tzung darzulegen. BGH, Vers344umnisurteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 12. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 1. Dezember 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in B. . Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1998 vereinbarten die Parteien j344hrlich abzurech-nende Betriebskostenvorauszahlungen. Das Mietverh344ltnis endete am 28. Feb-ruar 2004. Mit der Klage hat die Kl344gerin Nachzahlungen aus f374nf Heizkosten-abrechungen f374r die Abrechnungszeitr344ume 1999/2000 bis 2003/2004 sowie aus vier Betriebskostenabrechnungen f374r die Abrechnungszeitr344ume 2000 bis 2003 geltend gemacht. 1 Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heizkosten abgewie-sen und die Beklagten zur Zahlung der Betriebskostennachforderungen in H366he 2 - 3 - von insgesamt 1.284,20 200 verurteilt. Das Landgericht hat die Berufung der Be-klagten und die Anschlussberufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die vollst344n-dige Klageabweisung. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. Sie f374hrt zur Aufhebung des angefochtenen Ur-teils und Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Dabei war 374ber die Revision der Beklagten durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da die Kl344-gerin in der Revisionsverhandlung nicht durch einen beim Bundesgerichtshof zugelassenen Anwalt vertreten war; das Urteil beruht jedoch nicht auf der S344umnis der Kl344gerin (vgl. BGHZ 37, 79). 3 I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 368) hat, soweit f374r das Re-visionsverfahren von Interesse, ausgef374hrt: 4 Die streitgegenst344ndlichen Abrechnungen 374ber die "kalten" Betriebskos-ten seien wirksam. Eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip sei grunds344tzlich m366glich und versto337e vorliegend auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar habe der Gesetzgeber in 247 556 BGB eine Jahresfrist f374r die Abrechnung aufge-nommen, die der Beschleunigung der Abrechnung im Interesse des Mieters und seinem Schutz vor hohen, f374r die Vergangenheit aufgelaufenen Kosten diene. Er habe in 247 556 BGB aber keine ausdr374ckliche Entscheidung f374r ein bestimm-tes Abrechnungsprinzip, wie das Zeitabgrenzungsprinzip, getroffen. Allein aus der Fristsetzung des 247 556 Abs. 3 BGB lasse sich dies nicht herleiten. In dieser Vorschrift sei geregelt, dass eine Nachforderung dann m366glich sei, wenn der 5 - 4 - Vermieter die versp344tete Geltendmachung nicht zu vertreten habe. Dies sei namentlich bei sp344terer Rechnungsstellung, zum Beispiel durch Versorgungs-unternehmen oder das Finanzamt, der Fall. Da solche Gl344ubiger ihre Forderun-gen in aller Regel ohnehin zeitnah durchsetzten, sei es f374r den Mieter nicht ent-scheidend, ob diese Forderungen im Rahmen einer Nachberechnung oder nach dem Abflussprinzip in eine sp344tere Abrechnung eingestellt w374rden. Zwar seien F344lle denkbar, in denen die Wahl des Abflussprinzips wegen unverh344ltnism344337i-ger Belastung des Mieters unbillig sei. Dies m374sse dem Vermieter, der eine un-billige Abrechnungsvariante gew344hlt habe, im Einzelfall entgegengehalten wer-den. So liege der Fall hier jedoch nicht. Die Betriebskostenumlage unter Ber374cksichtigung der Hobbyraumfl344-chen sei nicht zu beanstanden. Die Hobbyraumfl344chen seien gem344337 247 1 des Mietvertrags zur Benutzung als Wohnraum vermietet. Nach 247 4 des Mietver-trags sei das Verh344ltnis der Wohn- und Nutzfl344chen als grunds344tzlicher Ma337-stab vereinbart, wobei die Wohnfl344chen solche im Sinne von 247 1 des Mietver-trags seien und nicht solche nach der Bauordnung. 6 Hinsichtlich der Kosten des Hauswarts sei bereits nicht dargelegt, dass h366here Abz374ge f374r Instandsetzung und Verwaltung gemacht werden m374ssten. Insbesondere sei keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erfolgt, aus de-nen sich substantiierte Anhaltspunkte f374r einen h366heren Anteil solcher Kosten an der Entlohnung des Hauswarts ergeben k366nnten. 7 Dem angemessenen Abzug von 5 % der Heizstromkosten von den ge-samten Stromkosten h344tten die Beklagten keine konkreten Einw344nde entge-gengehalten, wonach ein h366herer Abzug h344tte erfolgen m374ssen. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht in allen Punkten stand. Die bisherigen Tatsachenfeststellungen des Berufungsgerichts zum Umfang der umlagef344higen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des Be-triebsstroms der Heizungsanlage am gesamten Hausstrom rechtfertigen den Anspruch der Kl344gerin auf eine Betriebskostennachzahlung nicht, so dass das Berufungsurteil mit der gegebenen Begr374ndung keinen Bestand haben kann. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass es der Kl344gerin nicht verwehrt war, die Betriebskosten nach dem so genannten Ab-flussprinzip umzulegen. 10 a) Wie die nach 247 556 Abs. 3 Satz 1 BGB j344hrlich abzurechnenden Be-triebskosten dem jeweiligen Abrechnungszeitraum zuzuordnen sind, wird in Rechtsprechung und Literatur nicht einheitlich beurteilt. 11 aa) Nach dem von der Revision f374r allein zul344ssig gehaltenen Leistungs-prinzip (auch Zeitabgrenzungs- oder Verbrauchsprinzip genannt) sind diejeni-gen Betriebskosten abzurechnen, die f374r den jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallen sind (ebenso LG Hamburg, NZM 2001, 806, 807). Das entspricht der in der Literatur 374berwiegend vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), 247 556 Rdnr. 117; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., 247 556 Rdnr. 132; Schneider in: M374ller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: Septem-ber 2007, 247 556 Rdnr. 308 ff.; Betriebskostenkommentar/Rips, 2. Aufl., Rdnr. 1860, 1951; Both in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., 247 556 Rdnr. 60; Beyerle in: Lindner-Figura/Opr351e/Stellmann, Gesch344ftsraummiete, 2006, Kap. 11 Rdnr. 125, 142). Sofern nicht die Heizkostenverordnung an-wendbar sei, k366nne ein anderes Abrechnungsprinzip zwar grunds344tzlich verein-bart werden (Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 247 535 Rdnr. 93; zweifelnd 12 - 6 - Staudinger/Weitemeyer, aaO); sei eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden, stehe dem Vermieter jedoch kein Wahlrecht zu (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdnr. 3198a). bb) Demgegen374ber wird auch eine Abrechnung nach dem so genannten Abflussprinzip (auch Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung genannt) f374r zul344ssig gehalten, nach dem die Beklagte verfahren ist. Danach kann der Vermieter alle Kosten, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wird, in die Abrechnung einstellen (LG Wiesbaden, NZM 2002, 944; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., 247 556 Rdnr. 54a, 78a, m.w.N.). 13 cc) Nach einer vermittelnden Auffassung kann der Vermieter nach dem Abflussprinzip jedenfalls dann abrechnen, wenn eine Mehrbelastung des Mie-ters ausgeschlossen ist, weil im Jahr des Verbrauchs beziehungsweise - soweit es sich um verbrauchsunabh344ngige Betriebskosten handelt - im Jahr der Verur-sachung und im Jahr der Abrechnung kein Mieterwechsel stattgefunden hat (LG Berlin, Zivilkammer 64, GE 2006, 725 und GE 1999, 1129, 1131; LG Berlin, Zi-vilkammer 62, MM 2004, 374 LS; LG D374sseldorf, DWW 1990, 51; Blank, DWW 1992, 65 f.). 14 b) Die Streitfrage konnte im Senatsurteil vom 5. Juli 2006 dahinstehen, weil in dem dort entschiedenen Fall der Vermieter die Betriebskostenabrech-nung nicht nach dem Abfluss-, sondern nach dem Leistungsprinzip vorgenom-men hatte (VIII ZR 220/05, WuM 2006, 516 = NJW 2006, 3350, Tz. 13). Der Senat entscheidet die Streitfrage nunmehr dahin, dass dem Vermieter eine Be-triebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip grunds344tzlich nicht verwehrt ist. 15 - 7 - 16 aa) Den Vorschriften der 247247 556 ff. BGB und den Gesetzesmaterialien (BT-Drs. 14/4553, S. 50 ff.) ist nicht zu entnehmen, dass das B374rgerliche Ge-setzbuch den Vermieter auf eine bestimmte zeitliche Zuordnung der Betriebs-kosten festlegt (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., 247 556 Rdnr. 303; Bieber, BGH-Report 2006, 1340). Auch vertraglich ist die Kl344gerin nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden. (1) Aus 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ist nicht herzuleiten, dass eine Be-triebskostenabrechnung allein nach dem Leistungsprinzip zul344ssig w344re. Nach dieser Bestimmung sind Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abh344ngen, nach einem Ma337stab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unter-schiedlichen Verursachung Rechnung tr344gt. Diese Vorschrift trifft keine Be-stimmung 374ber die Zuordnung von Betriebskosten zu einem bestimmten Ab-rechnungszeitraum. Auch eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abfluss-prinzip wird dem Verbrauch bzw. der Verursachung als Abrechnungsma337stab gerecht. 17 (2) 247 556 Abs. 3 Satz 1, 2 und 3 BGB stehen einer Betriebskostenab-rechnung nach dem Abflussprinzip nicht entgegen. Danach ist die - j344hrlich vor-zunehmende - Abrechnung dem Mieter sp344testens bis zum Ablauf des zw366lften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter regel-m344337ig ausgeschlossen. Eine in Rechtsprechung und Literatur vertretene Auf-fassung, die sich auch die Revision zu Eigen macht, verweist darauf, dass f374r den Nachforderungsausschluss nach 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB bei einer Ab-rechnung nach dem Abflussprinzip kein Bed374rfnis bestehe, weil sich dieser in erster Linie bei Abrechnungen nach dem Leistungsprinzip auswirke und bei Anwendung des Abflussprinzips kaum eintrete, und zieht daraus den Schluss, 18 - 8 - 247 556 BGB erlaube nur die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (Staudinger/ Weitemeyer, aaO; Betriebskostenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1953). 19 Diese 334berlegung rechtfertigt indessen nicht die Schlussfolgerung, der Gesetzgeber habe eine Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip ausschlie337en wollen. Die Abrechnungsfrist des 247 556 Abs. 3 Satz 2 BGB und der durch 247 556 Abs. 3 Satz 3 BGB angeordnete Ausschluss von Nachforde-rungen sollen eine zeitnahe Abrechnung gew344hrleisten, damit der Mieter in ei-nem 374berschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder 374ber ein sich zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verf374gen kann oder Gewissheit dar374ber erlangt, ob und in welcher H366he er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (Senatsurteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 1/06, WuM 2007, 196 = NJW 2007, 1059, Tz. 12, m.w.N.). (3) Gegen die Zul344ssigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip l344sst sich auch nicht anf374hren, dass dem Mieter ein Vergleich der Kostenentwicklung 374ber verschiedene Abrechnungsperioden hinweg erschwert werde (so aber Schneider, aaO, 247 556 Rdnr. 310; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 305). Aus diesem Gesichtspunkt folgt nicht, dass dem Vermieter eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip untersagt ist, denn ein solches Erfordernis richtet das Gesetz an eine Betriebskostenab-rechnung nicht. Zudem ist die Anwendung des Abflussprinzips auch f374r den Mieter von Vorteil, weil ihm die Kontrolle der jeweiligen Betriebskostenabrech-nung vereinfacht wird; denn er kann anhand des F344lligkeitsdatums der Rech-nung des Versorgers leicht feststellen, ob ein in die Abrechnung eingestellter Betrag zum Abrechnungszeitraum geh366rt (vgl. Blank, DWW 1992, 65, 66). 20 bb) Auch das Abflussprinzip erm366glicht grunds344tzlich eine sachgerechte Umlage der Betriebskosten, indem es auf die Kosten abstellt, mit denen der Vermieter im Abrechnungszeitraum vom Leistungstr344ger jeweils tats344chlich be- 21 - 9 - lastet wird. Die Betriebskostenabrechnung vereinfacht sich dadurch jedenfalls f374r bestimmte Betriebskostenarten f374r den Vermieter unter Umst344nden erheb-lich (vgl. Blank in: Blank/B366rstinghaus, Miete, 2. Aufl., 247 556 Rdnr. 101). Ob der Vermieter in besonders gelagerten F344llen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (247 242 BGB) gehindert sein k366nnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Ent-scheidung, weil das Mietverh344ltnis der Parteien durchg344ngig sowohl in den betreffenden Verbrauchs- und Verursachungs- als auch in den jeweiligen Ab-rechnungszeitr344umen bestand. 22 c) Die streitgegenst344ndlichen Betriebskostenabrechnungen entsprechen auch den Anforderungen des 247 259 BGB, denn sie enthalten eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben der Kl344gerin. Anders als die Revision meint, steht dem nicht entgegen, dass die Kl344gerin die so genannten "kalten" Betriebskosten unter Anwendung des Abflussprinzips abgerechnet hat, w344hrend sich der jeweilige Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum bei den Heizkostenabrechnungen deckt, denn Heizkosten und die 374brigen Betriebskos-ten k366nnen auch f374r unterschiedliche Zeitr344ume abgerechnet werden (Schmid, aaO, Rdnr. 3194; Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556 Rdnr. 116; Betriebskos-tenkommentar/Rips, aaO, Rdnr. 1946). 23 d) Die Beklagten k366nnen den Betriebskostennachforderungen, anders als die Revision meint, auch nicht entgegenhalten, dass das Abflussprinzip dem Vermieter gestatte, den f374r das Mietverh344ltnis ma337geblichen Abrechnungszeit-raum allein durch sein Zahlungsverhalten zu bestimmen, etwa indem er eine vor dem Jahresende f344llige Forderung eines Versorgers oder Leistungstr344gers erst nach dem Jahreswechsel begleicht. Dieser Einwand ist nicht geeignet, die Zul344ssigkeit einer Betriebskostenabrechnung nach dem Abflussprinzip generell in Frage zu stellen. Ob dem Vermieter eine derartige Kostenverlagerung im 24 - 10 - Einzelfall verwehrt sein k366nnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Eine solche Vorgehensweise der Kl344gerin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; 374ber-gangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. 2. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass die Betriebskos-ten nach der Wohnfl344che unter Einbeziehung des von den Beklagten gemiete-ten Hobbyraums zu ermitteln waren. Nach 247 1 Nr. 1 des Mietvertrags haben die Beklagten unter anderem einen Hobbyraum im Keller zur Benutzung als Wohn-raum gemietet. Als Umlegungsma337stab f374r die Nebenkosten haben die Partei-en das Verh344ltnis der Wohn- und Nutzfl344chen des Hauses vereinbart (247 4 Nr. 4a des Mietvertrags). 25 3. Das Berufungsgericht durfte das Bestreiten der umlagef344higen Kosten f374r den Hauswart durch die Beklagten jedoch nicht als unsubstantiiert behan-deln. Insoweit r374gt die Revision mit Erfolg, dass das Berufungsgericht die An-forderungen an ein wirksames Bestreiten 374berspannt hat. Rechtsfehlerhaft hat es angenommen, dass die Beklagten verpflichtet seien, h366here Abz374ge f374r In-standhaltung, Instandsetzung und Verwaltung darzulegen, als die Kl344gerin die-se in den streitgegenst344ndlichen Betriebskostenabrechnungen ber374cksichtigt hat (247 138 Abs. 2 ZPO). 26 a) Nach dem Mietvertrag der Parteien sind auch die Kosten des Haus-warts umlagef344hig (247 4 Nr. 3b). Zu den umlagef344higen Kosten f374r den Hauswart geh366ren die Verg374tung, die Sozialbeitr344ge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigent374mer dem Hauswart f374r seine Arbeit gew344hrt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Sch366nheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu 247 27 der Zweiten Be-rechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990, BGBl., I S. 2178 - II. BV; ab dem 1. Januar 2004: 247 2 Nr. 14 Halbs. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl., I S. 2346 - BetrKV). 27 - 11 - Danach sind die Kosten f374r den Hauswart, die der Instandhaltung und Instand-setzung sowie Verwaltungst344tigkeiten zuzurechnen sind, nicht umlagef344hig. Davon ist die Kl344gerin in den streitgegenst344ndlichen Betriebskostenabrechnun-gen im Ansatz zutreffend ausgegangen. b) Der Vermieter muss die Kosten der umlagef344higen Hauswartst344tigkeit einerseits und die nicht umlagef344higen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und In-standsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschl374sseln, so dass die nicht umlagef344higen Kosten herausgerechnet werden k366nnen (LG Potsdam, WuM 2003, 743; LG Neuruppin, WuM 2004, 49, 50). Die Darlegungs- und Be-weislast trifft nach einhelliger Ansicht den Vermieter (Staudinger/Weitemeyer, aaO, 247 556 Rdnr. 40; Schmid, aaO, Rdnr. 5336; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 185; Blank in: Blank/B366rstinghaus, aaO, 247 556 Rdnr. 66; Be-triebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3730). Die Darlegungs- und Beweis-last erf344hrt durch die Formulierung "soweit 205 nicht" (Nr. 14 Satz 1 der Anlage 3 zu 247 27 II. BV; 247 2 Nr. 14 Halbs. 1 BetrKV) keine 304nderung. Die Vorschrift be-zweckt nicht, dem Wohnraummieter das Risiko von Darlegungsm344ngeln sowie der Nichterweislichkeit aufzuerlegen, denn es handelt sich durchweg um Um-st344nde aus der Sph344re des Vermieters (Schmid, aaO). Nicht umlagef344hige Kos-ten bilden auch keine Ausnahme von der Regel, weil die T344tigkeit des Haus-warts von den vertraglichen Vereinbarungen und ihrer Handhabung im Einzel-fall abh344ngt. 28 c) Entscheidend ist der tats344chliche Zeitaufwand des Hauswarts f374r die jeweiligen Arbeiten (Schmid, aaO, Rdnr. 5331; Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 3731; Riecke, WuM 2003, 663, 670). Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist lediglich ein Indiz f374r den Umfang der nicht umlagef344higen Kosten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, Rdnr. 186). In den streitgegenst344ndlichen Betriebskostenabrechnungen hat die 29 - 12 - Kl344gerin von den gesamten Kosten f374r den Hauswart lediglich pauschal 10 % als nicht umlagef344hig abgesetzt. Gegen374ber diesem pauschalen Vorbringen der Kl344gerin durften sich die Beklagten mit blo337em Bestreiten begn374gen (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juli 1995 - X ZR 42/93, WM 1995, 1886, unter II 3; Z366ller/Greger, ZPO, 26. Aufl., 247 138 Rdnr. 8a, 10a; siehe auch Musielak/Stadler, ZPO, 5. Aufl., 247 138 Rdnr. 10, m.w.N.). Den pauschalen Abzug hat die Kl344gerin auch nach dem Bestreiten durch die Beklagten nicht konkretisiert. Da somit bereits die Kl344gerin ihre - bestrittene - Forderung nicht hinreichend dargelegt hat (247 138 Abs. 1 ZPO), konnte das Berufungsgericht den entsprechenden Vortrag seiner Entscheidung nicht ohne Rechtsversto337 zugrunde legen. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts kommt es somit hier nicht darauf an, ob das Bestreiten der Beklagten deshalb als unzureichend (247 138 Abs. 2 ZPO) qualifiziert werden kann, weil sie nicht von ihrem Recht Gebrauch gemacht haben, Einsicht in etwaige Abrechnungsbelege, wie Arbeitszettel, Stundenachweise oder 304hnliches, zu nehmen (so Langenberg, Betriebskosten-recht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., K Rdnr. 18, m.w.N.; vgl. aber jetzt Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, 247 556 Rdnr. 495 a.E.; ablehnend Schmid, aaO, Rdnr. 7027). 30 4. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist auch die Annahme des Berufungsge-richts, die Beklagten h344tten dem prozentualen Abzug der Heizstromkosten von den gesamten Stromkosten - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts 5 % - keine konkreten Einw344nde entgegengehalten, wonach die Kl344gerin einen h366heren Abzug h344tte vornehmen m374ssen. 31 Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings darauf abge-stellt, dass es nicht zul344ssig ist, die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkos-ten f374r die Heizungsanlage als Teil des Allgemeinstroms abzurechnen (vgl. nur Betriebskostenkommentar/Wall, aaO, Rdnr. 2955). Demgem344337 hat der Vermie- 32 - 13 - ter den Betriebsstrom f374r alle diejenigen Aggregate, von denen die W344rmeer-zeugung abh344ngt, gesondert zu ermitteln. Sofern es, wie hier, f374r die Heizungs-anlage keinen Zwischenz344hler gibt, ist eine Sch344tzung durch den Vermieter zul344ssig (Schmidt-Futterer/Lammel, aaO, 247 7 HeizkV Rdnr. 24; Betriebskosten-kommentar/Wall, aaO). Die Grundlagen der Sch344tzung muss der Vermieter al-lerdings offen legen (Schmid, aaO, Rdnr. 4169, 5092). Dem ist die Kl344gerin nicht gerecht geworden. Sie hat den Anteil des Heizstroms in Abzug gebracht, ohne die Grundlagen der Sch344tzung darzutun. Das Berufungsgericht hat ange-sichts dessen zu Unrecht angenommen, die Beklagten h344tten einen h366heren Abzug darlegen m374ssen. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil insgesamt keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zur374ck-zuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zum Umfang der umlage-f344higen Kosten des Hauswarts und zum Anteil des Betriebsstroms der Hei- 33 - 14 - zungsanlage am gesamten Hausstrom getroffen werden k366nnen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 01.12.2005 - 2 C 623/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 01.12.2006 - 63 S 113/06 -
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