BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/09 Verk374ndet am: 25. November 2009 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 25. November 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 19. Dezember 2008 wird zu-r374ckgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in M. . Das Geb344ude, in dem sich die Wohnung befindet, besteht aus einer Gewerbeeinheit mit einer Fl344che von 312,9 qm sowie vier Wohneinheiten mit einer Gesamtfl344-che von 295 qm. 1 Die Kl344gerin nimmt die Beklagten unter anderem auf Nachzahlungen aus Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen f374r die Abrechnungszeitr344ume 2004/2005 und 2005/2006 in Anspruch. Soweit f374r das Revisionsverfahren von Interesse, sind hieraus noch die Positionen Wasser, Abwasser und Nieder-schlagswasser in H366he von insgesamt (403,24 200 und 373,82 200) 777,06 200 im Streit. 2 - 3 - Die Kl344gerin ermittelte den auf die vier Wohnungen umzulegenden Was-serverbrauch, indem sie den mittels eines Zwischenz344hlers gemessenen Verbrauch der Gewerbeeinheit von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasser-z344hler abzog. Die Verteilung innerhalb der Wohneinheiten erfolgte nach dem Ma337stab der Wohnfl344che. 3 4 Das Amtsgericht hat der Klage (bis auf einen Teil der Zinsen) stattgege-ben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amts-gerichts unter Zur374ckweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abge-344ndert, dass die Beklagten (lediglich) zur Zahlung von 457,86 200 nebst Zinsen verurteilt werden; die weitergehende Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Be-rufungsgericht im Hinblick auf die Umlage der Kosten f374r Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Aufhebung des Berufungsurteils und die Abweisung der Klage insgesamt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung, soweit f374r das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgef374hrt: 6 Die Abrechnung der Wasserkosten sei von der Kl344gerin korrekt vorge-nommen worden. Die Anwendung der Differenzmethode nach Vorwegabzug des durch Zwischenz344hler gemessenen Verbrauchs der Gewerbeeinheit sei nicht zu beanstanden. Zwar h344tten die Beklagten geltend gemacht, dass neben dem Zwischenz344hler f374r die Gewerbeeinheit auch Zwischenz344hler f374r die ein- 7 - 4 - zelnen Wohnungen vorhanden seien, so dass die Abrechnungen der Wohnun-gen nach Verbrauch erfolgen m374ssten. Eine Beweisaufnahme 374ber diesen Streitpunkt sei aber nicht erforderlich. Denn die Kl344gerin habe das Vorhanden-sein von Messeinrichtungen f374r die einzelnen Wohnungen bestritten, und die Beklagten h344tten daraufhin nicht konkret vorgetragen, dass in ihrer Wohnung ein Zwischenz344hler eingebaut sei. 334blicherweise bef344nden sich derartige Messeinrichtungen in der Wohnung selbst, denn die Anbringung von Zwischen-z344hlern f374r die einzelnen Wohnungen im Keller w344re wegen der dann erforderli-chen gesonderten Steigleitungen unwirtschaftlich. Die Beklagten k366nnten die anteilige Tragung der nach der Differenzme-thode ermittelten Wasserkosten der Mieter auch dann nicht verweigern, wenn es dabei zu h366heren Messungenauigkeiten komme, als bei Vorhandensein ei-nes weiteren Zwischenz344hlers f374r die Wohneinheiten. Dass dies zu einer kras-sen Unbilligkeit und groben Benachteiligung der Mieter f374hre, sei weder von den Beklagten vorgetragen noch sonst erkennbar. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vorerfassung von Heizkosten sei aufgrund der Geset-zeslage nicht ohne weiteres auf die Wasserkosten 374bertragbar. 8 II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Beklagten die in den Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen f374r die Abrechnungszeitr344ume 2004/2005 und 2005/2006 ausgewiesenen anteiligen Kosten f374r Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser in H366he von 777,06 200 zu tragen haben, so dass sich unter Ber374cksichtigung der Vorauszahlungen der Beklagten und von in der Revisionsinstanz nicht mehr streitigen Betr344gen eine 9 - 5 - Zahlungspflicht der Beklagten in H366he des der Kl344gerin vom Berufungsgericht zugesprochenen Betrages von 457,86 200 ergibt. 10 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet geht das Berufungs-gericht davon aus, dass die Parteien die Umlage der Wasserkosten vereinbart haben und die von der Kl344gerin erstellte Abrechnung den formellen Anforde-rungen gen374gt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Abrechnung auch mate-riell richtig. 11 a) Dass die Kl344gerin einen Vorwegabzug f374r die Gewerbeeinheit vorge-nommen hat, wird von der Revision nicht beanstandet und begegnet aus Rechtsgr374nden keinen Bedenken. 12 b) Entgegen der Auffassung der Beklagten ist die Abrechnung der Was-serkosten nicht deshalb fehlerhaft, weil die Kl344gerin nur den Verbrauch der Ge-werbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenz344hler erfasst und den Verbrauch der Wohnungen anhand der sogenannten Differenzmethode ermittelt hat. 13 Zwar ist im Geltungsbereich des 247 5 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eine Vor-erfassung von Nutzergruppen in der Weise erforderlich, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Z344hler erfasst wird (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 57/07, NZM 2008, 767, Tz. 24). Ein Versto337 hiergegen hat gem344337 247 12 HeizkostenV ein K374rzungsrecht in H366he von 15 % bei den zu Unrecht nicht verbrauchsabh344ngig abgerechneten Kosten zur Folge. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat und auch die Revision nicht verkennt, gibt es aber f374r den Bereich der Abrechnung von Kosten f374r Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser keine der Bestimmung des 247 5 14 - 6 - Abs. 2 HeizkostenV entsprechende Vorschrift zur Vorerfassung von Nutzer-gruppen. 15 Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus 247247 315, 556a BGB nicht, dass bei der Abrechnung von Wasserkosten verschiedene Nutzer-gruppen durch jeweils gesonderte Z344hler erfasst werden m374ssten. 247 556a Abs. 1 BGB sieht auch f374r verbrauchsabh344ngige Kosten eine Abrechnung nach der Wohnfl344che vor, sofern nicht die Parteien eine anderweitige Vereinbarung getroffen haben oder tats344chlich eine Verbrauchserfassung f374r alle Mieter er-folgt (vgl. Senatsurteil vom 12. M344rz 2008 - VIII ZR 188/07, NZM 2008, 444, Tz. 12). Die gesetzliche Regelung schreibt mithin eine generelle Verbrauchser-fassung f374r Wasserkosten nicht vor und nimmt die damit verbundenen Messun-genauigkeiten bei Abrechnung in Kauf. Mit dem Vorwegabzug f374r den gewerblichen Mieter tr344gt die Kl344gerin dem unterschiedlichen Verbrauch in der Gewerbeeinheit einerseits und den Wohneinheiten andererseits Rechnung. Eine Verpflichtung der Kl344gerin, im In-teresse einer m366glichst genauen Abrechnung den Gesamtverbrauch der Wohneinheiten mit einem weiteren Zwischenz344hler gesondert zu erfassen, l344sst sich daraus nicht herleiten. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat, ergibt sich aus der fehlenden Vorerfassung der Wohneinheiten auch keine "krasse Unbilligkeit", die gegebenenfalls einen Ab344nderungsanspruch des Mie-ters begr374nden k366nnte (vgl. Senatsurteil vom 12. M344rz 2008, aaO, Tz. 14). 16 Ohne Erfolg macht die Revision schlie337lich geltend, das Berufungsge-richt habe den Vortrag der Beklagten zur Messung des Wasserverbrauchs der Wohnungen durch die Kl344gerin verfahrensfehlerhaft 374bergangen. Die Revision stellt selbst nicht in Abrede, dass Einzelz344hler f374r die jeweiligen Wohnungen nicht vorhanden sind. Soweit die Revision dar374ber hinaus geltend macht, es sei 17 - 7 - m366glich, dass in einem den Beklagten nicht zug344nglichen Kellerraum ein weite-rer Z344hler (Zwischenz344hler) vorhanden sei, mit dem der Gesamtverbrauch aller Wohnungen erfasst werde, zeigt sie einen entsprechenden Vortrag der Beklag-ten in den Tatsacheninstanzen hierzu nicht auf. 18 c) Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Kl344gerin den nach der Differenzmethode ermittelten Gesamtverbrauch der Wohnungen nach dem Ma337stab der Wohnfl344che auf die einzelnen Wohnungen umlegen. aa) Gem344337 247 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfl344che umzulegen, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Eine solche Vereinbarung be-steht nach den tats344chlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Einen revisionsrechtlich beachtlichen Fehler zeigt die Revision nicht auf. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus der (behaupteten) Abrechnungspraxis des Voreigent374mers bei den Abrechnungen 2000/2001 und 2001/2002 kein An-haltspunkt f374r eine stillschweigende vertragliche Ab344nderung des Umlage-schl374ssels (zur Frage einer stillschweigenden Vertrags344nderung bei unbean-standeten Betriebskostenabrechnungen vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81, Tz. 17 ff.). 19 bb) Auch aus 247 556a Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt sich keine Verpflichtung der Kl344gerin zu der von den Beklagten verlangten Abrechnung nach Verbrauch. Diese Bestimmung schreibt eine Umlage von Betriebskosten nach einem Ma337-stab, der dem unterschiedlichen Verbrauch Rechnung tr344gt, nur dann vor, wenn die Betriebskosten von einem erfassten Verbrauch abh344ngen. An einer solchen Verbrauchserfassung fehlt es aber nach den - von der Revision insoweit auch nicht beanstandeten - Feststellungen des Berufungsgerichts, da ein gesonder- 20 - 8 - ter Z344hler f374r den Wasserverbrauch in der Wohnung der Beklagten nicht vor-handen ist. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 19.10.2007 - 10 C 103/06 - LG Mannheim, Entscheidung vom 19.12.2008 - 4 S 178/07 -
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