BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 271/09 Verk374ndet am: 6. Oktober 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 247 280 Abs. 1 und 2, 247 254 Abs. 2 In einem tats344chlich und rechtlich einfach gelagerten Fall bedarf ein gewerblicher Gro337vermieter f374r die Abfassung einer auf Zahlungsverzug gest374tzten K374ndigung eines Wohnungsmietvertrags keiner anwaltlichen Hilfe. Die Kosten f374r einen gleich-wohl beauftragten Rechtsanwalt sind dann vom Mieter nicht zu erstatten. BGH, Urteil vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 271/09 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 6. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. B374nger f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 18. September 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 3. November 2009 wird zu-r374ckgewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Revisionsverfahren noch um die Erstattung vor-gerichtlicher Anwaltskosten. 1 Die Kl344gerin ist ein Unternehmen der Wohnungswirtschaft, das 374ber eine Vielzahl von Mietwohnungen verf374gt. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kl344gerin. Sie gerieten im Fr374hjahr 2008 mit zwei Monatsmieten in Verzug. Daraufhin erkl344rte die Kl344gerin mit Anwaltsschreiben vom 30. Juni 2008 die fristlose K374ndigung wegen eines am 26. Juni 2008 bestehenden Mietr374ckstands von 1.014,24 200 und forderte die Beklagten zur R344umung der Wohnung auf. 2 - 3 - Gleichzeitig verlangte die Kl344gerin Erstattung der f374r die fristlose K374ndigung entstandenen Rechtsanwaltskosten in H366he von 402,82 200. 3 Das Amtsgericht hat die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Kl344gerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 5 Zwar bestehe grunds344tzlich ein Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten aus 247 280 Abs. 2, 247 286 Abs. 1, 2 BGB, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug befinde. Ersatzf344hig seien jedoch nur solche Kosten, die aus der Sicht des Gesch344digten zur Wahrnehmung sei-ner Rechte erforderlich und zweckm344337ig gewesen seien. Auch im Rahmen der 247247 280, 286 BGB gelte die Verpflichtung des Gl344ubigers zur Schadensminde-rung gem344337 247 254 Abs. 2 BGB. Dies f374hre dazu, dass in einem einfach gelager-ten Schadensfall, bei dem die Haftung nach Grund und H366he derart klar sei, dass aus Sicht des Gesch344digten kein Zweifel an der Ersatzpflicht des Sch344di-gers bestehe, die Einschaltung eines Rechtsanwalts nur erforderlich sei, wenn der Gesch344digte hierzu aus besonderen Gr374nden wie etwa einem Mangel an gesch344ftlicher Erfahrung nicht selbst in der Lage sei. 6 - 4 - So verhalte es sich hier nicht. Dem Rechtsstreit liege ein einfach gelager-ter Sachverhalt zugrunde, da die Beklagten unzweifelhaft mit zwei Monatsmie-ten im R374ckstand gewesen seien und eine K374ndigung nach 247 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ohne weiteres gerechtfertigt gewesen sei. In diesem Fall habe die ge-sch344ftserfahrene Kl344gerin das K374ndigungsschreiben ohne erheblichen Aufwand selbst erstellen k366nnen. 7 II. Diese Beurteilung h344lt revisionsrechtlicher Nachpr374fung stand. Der Kl344-gerin steht kein Anspruch aus 247 280 Abs. 1 und 2, 247 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten zu. Die Kl344gerin als gewerbliche Gro337vermieterin h344tte das K374ndigungsschreiben selbst abfassen k366nnen. Durch die gleichwohl erfolgte Beauftragung eines Rechtsanwalts hat sie ihre Schadensminderungspflicht aus 247 254 Abs. 2 BGB verletzt. 8 Der Gesch344digte kann nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckm344337ig waren (Senatsurteil vom 30. April 1986 - VIII ZR 112/85, NJW 1986, 2243 unter B II 2 b; BGH, Urteil vom 8. November 1994 - VI ZR 3/94, BGHZ 127, 348, 350; M374nchKommBGB/Oetker, 5. Aufl., 247 249 Rn. 175). Dies ist hier nicht der Fall. Die Beklagten befanden sich unzweifelhaft mit zwei Monatsmieten in Verzug, so dass eine hierauf gest374tzte K374ndigung nach 247 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB oh-ne weiteres gerechtfertigt war. Ob die Vermietungsgesellschaft eine eigene Rechtsabteilung unterh344lt, ist unerheblich. Ma337geblich ist insoweit nur, wie das Berufungsgericht zutreffend ausf374hrt, ob der Vermieter anwaltlicher Hilfe bei der Abfassung des K374ndigungsschreibens bedarf. Dies ist f374r jeden Vermieter ob-jektiv zu bestimmen. Bei einem gewerblichen Gro337vermieter wie der Kl344gerin bedarf es keiner anwaltlichen Hilfe bei der Abfassung eines auf Zahlungsverzug 9 - 5 - gest374tzten K374ndigungsschreibens, da dieses ohne weiteres durch das kauf-m344nnische Personal eines gewerblichen Gro337vermieters gefertigt werden kann. 10 Entgegen der Auffassung der Revision erfordern auch die formalen An-forderungen an ein K374ndigungsschreiben kein T344tigwerden eines Rechtsan-walts. Die K374ndigung eines Mietverh344ltnisses bedarf gem344337 247 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form, au337erdem ist nach 247 569 Abs. 4 BGB der zur K374ndigung f374hrende wichtige Grund in dem K374ndigungsschreiben anzugeben. Nach der Rechtsprechung des Senats gen374gt es zur Wirksamkeit einer auf Mietzah-lungsverzug gest374tzten K374ndigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begr374ndung des K374ndigungsschreibens erkennen kann, von welchem Miet-r374ckstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen R374ckstand als gesetzli-chen Grund f374r die fristlose K374ndigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Dar374ber hinausgehende Angaben sind selbst dann nicht erforderlich, wenn es sich - anders als hier - nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (Se-natsurteil vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548 Rn. 32 ff.). - 6 - Die Beachtung dieser einfachen Anforderungen kann auch von einem zwar nicht rechtskundigen, jedoch kaufm344nnisch geschulten Personal einer Gro337vermietungsgesellschaft erwartet werden. 11 Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Richter am Bundesgerichtshof Dr. B374nger Dr. Schneider ist arbeitsunf344hig erkrankt und daher gehindert zu unterschreiben. Ball Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 08.04.2009 - 93 C 8201/08 (29) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 18.09.2009 - 2 S 38/09 -
Full & Egal Universal Law Academy