BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 271/12 Verkündet am: 11. Oktober 2013 Lesniak Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 28 Abs. 3 Die Gesamtabrechn ung kann eine nähere Aufschlüsselung der in dem A b- rechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen - und Ausgabenrechnung darst ellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 - V ZR 271/12 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2013 durch die Vorsitze nde Richterin Dr. Stresemann, den Richter Dr. Roth, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland und den Richter Dr. Kazele für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der Zivilkammer 85 des Landg e- richts Berlin vom 17. Oktober 2012 wird auf Kosten der Kläger z u- rückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit Februar 2009 Eigentümer einer Eigentumswohnung. Nach der Gemeinschaftsordnung haften Veräußerer und Erwerber einer Wo h- nung gesamtschuldnerisch für Rückstände des Veräußerers gegenü ber der Wohnungseigentümergemeinschaft; ferner muss der Verwalter einen sich aus der Abrechnung ergebenden Überschuss auszahlen, soweit er nicht verrechnet werden kann. Im Jahr 2010 wurden die Kläger erstinstanzlich zur Zahlung von Wohngeldrückständen der Voreigentümerin in Höhe von 18.095,01 n- sen verurteilt. Im Dezember 2010 zahlten sie darauf einen Teilbetrag von n- schaft. In der Eigentümerversammlung vom 21. Juli 2011 wurde n die Gesam t- jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen für 2010 mehrheitlich gene h- migt (TOP 4). In der Gesamtabrechnung werden die Gemeinschaftskosten in 1 2 - 3 - n- u- die Hausgeldrüc n- schaftserträge - also die von den Klägern gezahlten Zinsen auf die Rückstände - an die einzelnen Eigentümer anteilig ausgekehrt, nicht aber das als Abrec h- nungsergebnis ermittelte Guthaben insgesamt. Tatsächlich führte die Verwa l- tung den von den Klägern auf die Hauptforderung gezahlten Betrag von 11.574,51 Mit der Anfechtungsklage wollen die Kläger erreichen, dass die Gene h- migung der Jahresabrechnung hinsichtlich der Berechnung und Feststellung b- nis: für ungültig erklärt wird. Hilfsweise wollen sie die Nichtigkeit des unter TOP 4 gefassten Beschlusses feststellen lassen. Das Amtsgericht hat den Beschluss hinsichtlich der Einzelabrechn ung der Kläger auf das Anerkenntnis der Bekla g- ten hin für ungültig erklärt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revis i- on, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolg en die Kläger ihr Klageziel hinsichtlich der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen der übrigen Eigentümer weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht meint, sowohl die Gesamtjahresabrechnung als auch die Einzelabrechnungen genügten den Anf orderungen des § 28 Abs. 3 WEG. Die Abrechnung sei verständlich, obwohl die Hausgeldzahlungen aus dem laufenden Jahr mit Zahlungen auf Rückstände der Vorjahre zusammeng e- fasst worden seien. Denn aus den Hausgeldkonten ergebe sich, dass die Za h- lungen das Sol l überstiegen hätten. Danach werde deutlich, dass Hausgelder nicht nur auf das abgerechnete Haushaltsjahr gezahlt worden seien. Die Z u- sammensetzung der Hausgeldzahlungen im Einzelnen könne durch Einsich t- nahme in die Verwaltungsunterlagen in Erfahrung gebra cht werden. Entgegen der Ansicht der Kläger sei es auch nicht zu beanstanden, dass das in der G e- samtabrechnung ermittelte Guthaben dem Rücklagenkonto zugeführt worden sei. Die in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Verpflichtung des Verwa l- ters zur Auszahl ung von Guthaben beziehe sich nur auf die Einzelabrechnu n- gen. Die Wohnungseigentümer hätten darüber zu entscheiden, wie mit einem solchen Überschuss verfahren werden soll. Dazu habe es eines gesonderten Beschlusses nicht bedurft. Vielmehr hätten die Wohnun gseigentümer mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und die Einzelabrechnungen auch darüber beschlossen, dass nur die von den Klägern auf die Rückstände gezahlten Zinsen, nicht aber die weiteren Überschüsse ausgekehrt werden sol l- ten. II. Dies e Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung stand. 4 5 - 5 - 1. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung der Ei n- nahmen und Ausgaben zu erstellen. Dazu hat die Verwaltung eine ge ordnete und übersichtliche Einnahmen - und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung ve r- ständlich sein. Diesen Anforder ungen genügt eine Abrechnung nur, wenn sie, anders als der Wirtschaftsplan, nicht die geschuldeten Zahlungen und die vo r- gesehenen Ausgaben, sondern die tatsächlichen Einnahmen und Kosten au s- weist (S enat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10; Urteil vom 17. Februar 2012 - V ZR 251/10, NJW 2012, 1434 Rn. 16). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibili tät hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollzi e- hen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (Senat, Urteil vom 4. Dezember 2009 - V ZR 44/09, NJW 2010, 2127 Rn. 10, 17; Urteil vom 4. März 2011 - V ZR 156/10, ZWE 2011, 256 Rn. 6; Beschluss vom 15. Mai 2012 - V ZB 282/11, NJW - RR 2012, 1103 Rn. 7). 2. Daran gemessen ist es zunächst nicht zu beanstanden, dass die von den Klägern auf die Rückstände gezahlten Zinsen in Höhe von 1.676,45 n- zelabrechnungen anteilig ausgekehrt wurden . Denn Rechtsfrüchte des Verwa l- tungsvermögens und damit auch Zinserträge auf Hausgeldrückstände gehören zu den Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 1 WEG und stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Solche E r- 6 7 - 6 - träge kö nnen - sofern sie nicht zur Deckung der Kosten und Lasten verwendet werden sollen - an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden; dazu bedarf es einer Beschlussfassung (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 16), die hier mit d er Genehmigung der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen - die die anteilige Auskehrung vorsehen - erfolgt ist. Entgegen der Auffassung der Kläger ist insoweit durch die weitere Bezeic h- Wohnungse i- gentümer erfolgt. 3. Auch die im Dezember 2010 eingegangene Nachzahlung auf das Hausgeld ist richtig dargestellt. a) Weil die Jahresabrechnung als reine Einnahmen - und Ausgabenrec h- nung zu führen ist, stellt auch eine Nachzahlung auf Rückständ e aus Vorjahren - im Gegensatz zu offenen Forderungen - in der Gesamtabrechnung eine Ei n- nahme der Wohnungseigentümergemeinschaft aus Hausgeldzahlung dar, und zwar unabhängig von der Frage der Anrechnung (§ 366 BGB). Da in der Ei n- zelabrechnung des säumigen Wohnungseigentümers rechnerisch ein Guthaben entsteht, kann sowohl die Einzel - als auch die Gesamtabrechnung den buchha l- terischen Stand des Hausgeldkontos unter Einbeziehung der Rückstände aus den Vorjahren informatorisch aufzeigen (BayObLG, ZWE 2002, 577, 580; ZWE 2004, 372, 373; Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 5. Aufl., 9. Teil Rn. 247). Ein solcher Nachweis von Buchhaltungskonten ist jedoch w e- der Bestandteil der Jahresabrechnung noch des Genehmigungsbeschlusses; die daraus ersichtlichen Informationen können lediglich Indizien gegen die Schlüssigkeit der Abrechnung liefern (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 126a ff.). 8 9 - 7 - b) Im Kern wollen die Kläger hinsichtlich der Gesamtabrechnung eine nähere Aufschlüsselung der Hausgeldzah lungen erreichen, aus der die A b- rechnungszeiträume hervorgehen, für die sie geschuldet waren. Eine solche Aufschlüsselung ist jedoch wegen des Charakters der Jahresabrechnung als reiner Einnahmen - und Ausgabenrechnung nicht zwingend erforderlich (vgl. Wand erer in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 5. Aufl., Teil C Rn. 1616, 1628; aA BeckOK - WEG/Batschari, Edition 16, § 28 Rn. 66). Die G e- samtabrechnung wird durch die von den Klägern gewünschten Angaben auch nicht unbedingt übersichtlicher bzw. verstä ndlicher. Denn dass Zahlungen nicht in dem Abrechnungszeitraum geleistet werden, für den sie geschuldet sind, kann vielfältige Gründe haben. Wird beispielsweise das im Dezember fällige Hausgeld erst im Januar des Folgejahres beglichen, ist es erst in dem F olgejahr als Einnahme aufzuführen, obwohl es auf das Vorjahr entfällt; wird umgekehrt eine im Januar des Folgejahres fällige Zahlung schon im vorangehenden D e- zember geleistet, erhöht sie die Einnahmen des Vorjahres (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 28 Rn. 115 mwN; Niedenführ in Niedenführ/ Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 100). Abrechnungsspitzen aus dem Vorjahr werden ebenfalls erst mit dem Beschluss über die Jahresa b- rechnung fällig und sind bei Zahlung im Folgejahr als Einnahme zu v erbuchen. Die Gesamtabrechnung kann die Einnahmen dahingehend aufschlüsseln; rech t lich zwingend sind solche Angaben indes nicht. c) Die Ausführungen in der Revisionsbegründung, wonach die Abrec h- nung widersprüchlich sei, weil in der zusammengefassten Abr echnung unter n- gen genannt werde, verhilft dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg. Der Nachweis der Hausgeldkonten ist - wie ausgeführt - weder Bestandteil der Jahresabrec h- nung noch des Genehmigungsbeschlusses. Dass sich die im Jahr 2010 gezah l- 10 11 - 8 - ten Hausgelder nicht auf den in der Abrechnung genannten Betrag von sie - wie die Beklagte n zutreffend erwider n - nicht auf, dass sie ihre Klage innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG auf diesen Aspekt gestützt h a- ben; nach den getroffenen Feststellungen haben sie sich in erster Instanz ledi g- lich gegen d n- det, nicht aber gegen deren inhaltliche Richtigkeit. 4. Ohne Erfolg wenden sich die Kläger schließlich gegen die Ausweisung eines Guthabens in der Gesamtabrechnung und gegen die Einzelabrechnun gen der übrigen Wohnungseigentümer, weil sie meinen, das Guthaben müsse an alle Wohnungseigentümer ausgekehrt werden. r- gebnis der Gesamtabrechnung, das schon dadurch entstehen kann, das s b e- stehende Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen. Ein so l- ches Guthaben als Ergebnis d er Gesamtabrechnung begründet keinen A n- spruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung. Auch aus § 12 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung ergibt sich das nicht; die dort vorgesehene Auskehrung von Guthaben setzt nämlich - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - voraus, dass die Einzelabrechnungen ein Guthaben ergeben. b) Allerdings kann durch die Zahlung der Kläger auf die Rückstände ein Guthaben entstanden sein, das nicht zur Deckung der laufenden Kosten erfo r- derlich ist. Denn die in früheren Abrechnungszeiträumen entstandenen Haus - geldrückstände müssen in der Vergangenheit durch erhöhte Beiträge der übr i- gen Wohnungseigentümer ausgeglich en worden sein, weil die laufenden Ko s- ten gedeckt werden mussten (zu den Auswirkungen auf den Wirtschaftsplan vgl. Senat, Urteil vom 7. Juni 2013 - V ZR 211/12, WuM 2013, 566 Rn. 15). 12 13 14 - 9 - Folglich sind die übrigen Wohnungseigentümer in Vorleistung getreten, wä h- rend bei dem säumigen Wohnungseigentümer - hier dem Rechtsvorgänger der Kläger - Verbindlichkeiten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden; diese Verbindlichkeiten wurden nun in einem späteren Abrec h- nungszeitraum getilgt. c) Selbst wenn der Betrag von nicht zur laufenden Deckung der Kosten benötigt werden sollte, begründet die Gesamtabrechnung keinen Anspruch auf Auskehrung des Guthabens. Das Guthaben kann - wie sonstige Einnahmen der Wohnungseigentümergemei n- schaft - der Instandhaltungsrücklage zugeführt, zur Deckung der laufenden Ko s ten verwendet oder an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werden (S e- nat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 171/11, ZWE 2012, 373 Rn. 16; vgl. auch Riecke/Schmidt/Abramenko, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 78). Insoweit hat das B e- rufungsgericht zu Recht angenommen, dass der Beschluss über die Jahresa b- rechnung und die Einzelabrechnungen zugleich die Entscheidung beinhaltet, dass das Guthaben jedenfalls vorerst nicht ausgekehrt, sondern auf den Konten d er Wohnungseigentümergemeinschaft verbleiben soll. Eine Beschlussfassung über die Auskehrung des Guthabens oder dessen weitere Verwendung - die die Kläger zunächst herbeiführen müssten - ist nicht Gegenstand des Verfahrens. d) Schließlich ist es auch ni cht - wie die Revision meint - Aufgabe der Gesamtabrechnung, aufzuzeigen, ob die in dem Jahr 2010 entstandenen Ko s- ten durch die laufenden Hausgeldzahlungen des Jahres 2010 gedeckt werden; ein Vermögensstatus ist weder Gegenstand der Jahresabrechnung noch d es Genehmigungsbeschlusses (Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 28 Rn. 126a ff.). Für eine laufende Kostendeckung sorgt vornehmlich der Wir t- schaftsplan. In diesem müssen Hausgeldzahlungen festgelegt werden, die es 15 16 - 10 - der Verwaltung ermöglichen, die vorauss ichtlich entstehenden Kosten zu b e- gleichen. 5. Nach alledem sind auch Nichtigkeitsgründe nicht ersichtlich. III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Roth Brückner Weinland Kazele Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2011 - 74 C 77/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.10.2012 - 85 S 244/11 WEG - 17 18
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