BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VE R SÄUMNIS TEI L - U N D SCHL U SSU R TEIL V ZR 2 72 / 1 0 Verkündet am: 27. Januar 2012 Langendörfer - Kunz Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 463 Bringt der Verpflichtete die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft ein und überträgt er anschließend die Gesel l- schaftsanteile entgeltlich an einen Dritten, ka nn eine den Vorkaufsfall auslöse n- de kaufähnliche Vertragsgestaltung vorliegen. BGB § 467 Satz 2 Der Verpflichtete kann die Erstreckung des Vorkaufs auf andere Gegenstände als diejenigen, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, nicht schon deshalb ve r- lange n, weil ein Verkauf im "Paket" für ihn vorteilhaft ist, sondern nur dann, wenn sich infolge der Trennung der vorkaufsbelasteten Sache kein adäquater Preis für die verbleibenden Gegenstände erzielen lässt. BGH, Urteil vom 27. Januar 2012 - V ZR 272/10 - OLG Düsseldorf LG Wuppertal - 2 - Der V. Zivilsenat des Bunde sgerichtshof s hat auf die mündliche Verhandlung vom 27 . Januar 20 1 2 durch den V orsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger, d i e Richter Dr. Lemke und Prof. Dr. Schmidt - Räntsch , die Richterin Dr. Stresem ann und d en Richter Dr. Czub für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des 9. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 29. November 2010 aufgeh o- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsg e- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Den Klägern gehört seit 1986 eine Eigentumswohnung nebst Stellplatz in Form eines Wohnungs - und Teilerbbaurechts. Zu ihren Gunsten besteht ein dingliches Vo rkaufsrecht für alle Fälle des Verkaufs des Erbbaugrundstücks. Über das Vermögen der ursprünglichen Eigentümerin de s Erbbaug run d- stück s (nachfolgend: Schuldnerin) wurde 2001 das Insolvenz verfahren eröffnet und der Beklagte zu 3 als Insolvenzverwalter best ellt. Dieser bot den Klägern einen ihrem Wohnungs - und Teilerbbaurecht entsprechenden Miteigentums - anteil a n dem Grundstück zu m Kauf an . Das lehnten die Kläger ab, weil ihnen 1 2 - 3 - der Preis zu hoch erschien, während andere Wohnungserbbauberechtigte en t- sprechend e Angebote akzeptierten . Mit notariellem Vertrag vom 2 4. März 2005 übertrug der Beklagte zu 3 das Eigentum an dem Erbbaugrundstück und an weiteren 86, ebenfalls mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken unentgeltlich an die Beklagte zu 1, eine r unmittel bar zuvor gegründete n GmbH & Co. KG . Mit weiterem notariellen Vertrag vom selben Tag übertrug der Beklagte zu 3 die Gesellschaftsanteile an der Beklagten zu 1 und an deren Komplementärin zum Preis von 25.000 die GmbH - e Kommanditanteile auf die V . AG . Die Beklagte zu 1 verwaltet seither die Erbbaurechte für die V . AG. Die Kläger , die aufgrund der am 24. März 2005 geschlossenen Verträge den Vorkaufsfall für eingetreten halten , haben das Vorkaufsrecht aus g e üb t . Ihre Klage, mit der sie von de n Beklagten zu 1 und zu 3 u nter anderem die Übertr a- gung des ihrem Wohnungs - und Teilerbbaurecht entsprechenden Miteige n- tumsanteils an dem Erbbaugrundstück Zug um Zug gegen Zahlung von verlangen, ist in den Ta tsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der B e- klagte zu 3 beantragt, verfolgen die Kläger ihre Anträge weiter . Entscheidungsgründe: I. Da s Berufungsgericht meint, durch die Einbringung des Erbbaug run d- stücks in die Beklagte zu 1 und die anschließende Übertragung von der en G e- sellschaftsanteile n a uf die V . AG sei der Vorkaufsfall nicht eingetreten . E in Kaufvertrag über das Grundstück sei nicht geschlossen worden. Es liege 3 4 5 - 4 - auch kein Um gehungs geschäft vor. Die Übertragung der Gesellschaftsanteile auf die V . AG habe nicht nur dazu gedient , die Rechtsträgerschaft an e i- nem einzelnen Grundstück gegen Entgelt zu verändern ; vielmehr sei ein Unte r- nehmen mit dem Zweck der Gewinnerzielun g durch das Generieren von Er b- bauzinsen ve r kauft worden. Das zeige sich auch daran, dass die Beklagte zu 1 die E rbbaurechte dauerhaft verwalte. II. D ie Revision ist begründet. Hinsichtlich der im Verhandlungstermin nicht vertretenen Beklagten z u 1 ist d ie s durch Versäumnisurteil auszusprechen, welches jedoch inhaltlich auf einer Sachprüfung b e ruht (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81). 1. Zu Unrecht verneint das Berufungsgericht den Eintritt des Vorkauf s- falls und hält d eshalb alle mit der Klage verfol gten Ansprüche für unbegründet. a) Nach der Rechtsprechung des Senats eröffnet § 463 BGB (§ 504 BGB aF) nicht nur dann die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der Verpflic h- tete mit einem Dritten formell einen Kaufvertrag übe r den mit dem Vorkauf s- recht belasteten Gegenstand geschlossen hat. Vielmehr gebietet eine intere s- sengerechte Auslegung der Norm, sie auch auf solche Vertragsgestaltungen zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten anzuwenden, die bei materieller Betrachtun g einem Kauf im Sinne des Vorkaufsrechts so nahe kommen, dass sie ihm gleichgestellt werden können , und in die der Vorkaufsberechtigte zur Wahrung seines Erwerbs - und Abwehrinteresses " eintreten " kann, ohne die vom Verpflichteten ausgehandelten Konditionen zu beeinträchtigen (Senat, Urteil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335, 339 f.; Urteil vom 6 7 8 - 5 - 20. März 1998 - V ZR 25/97, NJW 1998, 2136, 2137; Urteil vom 26. September 2003 - V ZR 70/03, NJW 2003, 3769 ). Eine kaufähnliche Vertragsgestaltung i n diesem Sinne kann gegeben sein, wenn d er Verpflichtete d ie mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft einbr ingt und anschließend die Gesel l- schaftsanteile entgeltlich an einen Dritten überträgt (vgl. OLG Nürnberg, NJW - RR 1992, 461, 462; MünchKomm - BGB/Westermann, 6 . Aufl., § 463 Rn. 19a ; Soergel/ Wertenbruch , BGB 13. Aufl., § 463 Rn. 47 ). Maßgeblich ist auch hier, ob ein interessengerechtes Verständnis der gewählten Vertragsgestaltung zu dem Ergebnis führt, dass allen fo rmellen Vereinbarungen zum Trotz der Wille der Vertragsschließenden auf eine Eigentumsübertragung (auch) der vorkauf s- belasteten Sache gegen Zahlung eines bestimmten Preises gerichtet war (vgl. Senat, Urteil vom 26. September 2003 - V ZR 70/03, aaO. S. 3770 ) ; mehrere Verträge sind dabei in ihrem Zusammenhang zu betrachten ( Senat, Urteil vom 15. Juni 1957 - V ZR 198/55, WM 1957, 1162, 1165) . b) Zu Unrecht hält das Berufungsgericht diese Voraussetzungen hier nicht für gegeben . Mit der Einbringung der Grunds tücke in die Beklagte zu 1 und dem Verkauf der Anteile an dieser Gesellschaft beabsichtigte der Beklagte zu 3, einen Teil der Insolvenzmasse zu verwerten, indem er diese gegen Übe r- tragung des Eigentums zu Geld mach t e. Auch aus Sicht der V . AG ha n- d elte es sich um ein kaufähnliches Rechtsgeschäft. Das zeigt sich daran, dass das wirtschaftliche Ergebnis der Transaktion kein anderes gewesen wäre, wenn der Insolvenzverwalter die 87 Grundstücke an die V . AG verkauft und diese anschließend eine Verwaltungsg esellschaft gegründet und die Grund - stücke darin eingebracht hätte. 9 10 - 6 - Anders als das Berufungsgericht meint, lässt sich diese Bewertung nicht unter Hinweis darauf in Frage stellen, nicht der Verkauf der Grundstücke habe im Vordergrund gestande n, sondern die Übertragung eines - durch die Ausgli e- derung eines Betriebsteils der Schuldnerin in die Beklagte zu 1 entstandene n - Unternehmen s mit dem Zweck der Gewinnerzielung durch d ie Einnahme von Erbbauzinsen . Hierbei wird bereits verkannt, dass die V eräußerung eines U n- ternehmens, welche s keinen anderen Zweck hat, als die in seinem Eigentum stehenden Grundstücke zu verwalten, wirtschaftlich dem Verkauf dieser Grun d- stücke gleich steht. Im hier zu beurteilenden Fall kommt hinzu, dass ein solches selbständ iges Unternehmen zu keiner Zeit existierte; denn die Beklagte zu 1 ist erst am Tag des Verkaufs der Gesellschaftsanteile und damit erkennbar zweck s Verwertung der Grundstücke gegründet worden. Dass mit den Anteilen an der Beklagten zu 1 eine Sachgesamtheit a uf die V . AG übertragen wurde , ist für den Eintritt des Vorkaufsfalls ohne Bedeutung (vgl. § 467 BGB) . Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es schließlich ohne Belang, dass die Beklagte zu 1 noch existiert. Denn die Feststellung, w as durch den Verkauf von Gesellschaftsanteilen b e wi r kt werden soll, hängt nicht davon ab, wie der Käufer dieser Anteile nach dem Erwerb mit der Gesellschaft und deren Vermögen verfährt. 2 . Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Entgegen der Auffassung des Beklagten zu 3 scheitert der gegen ihn gerichtete Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem der Wohnung der Kläger zugeordneten oder zu zu ordne nd en Miteigentumsanteil nicht daran, dass die Be klagte zu 1 zwischenzeitlich als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ausgeschlossen wäre der Anspruch nur dann, wenn dem Beklagten zu 3 die Leistung deshalb unmöglich geworden wäre (§ 275 11 12 13 - 7 - Abs. 1 BGB) . Dies setzte voraus, dass sich das dur ch die Veräußerung eing e- tretene Leistungshindernis nicht durch einen Rückerwerb des Grundstücks bzw. des Miteigentumsan teils , auf das sich das Vorkaufsrecht der Kläger bezieht , beheben lässt (vgl. Senat, Urteil vom 30. Oktober 2009 - V ZR 42/09, NJW 2010, 1074, 1075 Rn. 11). Hierzu ist nichts festgestellt . b) Dem Anspruch steht nicht d ie Vorschrift des § 471 BGB entgegen , wonach das Vorkaufsrecht ausgeschlossen ist, wenn der Verkauf aus der I n- solvenzmasse erfolgt. E in dingliche s Vorkaufsrecht, wie es nac h den getroff e- nen Feststellungen hier besteht, kann auch dann ausgeübt werden, wenn das Grundstück von dem Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird (§ 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB) ; d em steht die Eigentumsü bertragung aufgrund kaufähnl i- che n Rechtsgeschäft s gleich. III. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 1. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil bislang keine Fes t- stellungen dazu getroffen worden sind, ob das zugunsten der Kläger bestehe n- de dingliche Vorkaufsrecht a uf e ine m ihrem Wohnungs - und Teilerbbaurecht entsprechenden Miteigentumsanteil des Grundstücks lastet oder ob es aus a n- deren Gründen zu d em Erwerb eines solchen Anteil s berechtigt; ferner stehen Feststellungen zu der Au sübung des Vorkaufsrechts (§§ 464, 469 BGB) und zu dem Inhalt des mit den Klägern gegebenenfalls zustande gekommenen Kau f- vertrages (§ 464 Abs. 2, § 467 Satz 1 BGB) aus. 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 14 15 16 17 - 8 - a) Ein Nachteil im Sinne von § 467 Satz 2 BGB (§ 508 Satz 2 BGB aF) , der den Beklagten zu 3 zu dem Einwand berechtigte, der Vorkauf müsse auf alle 87 Grundstücke oder auf alle Miteigentumsanteile des vorkaufsbelasteten Grundstücks erstreck t werd en , ist nicht schon im Weg fall der Vorteile zu sehen , die sich aus der Veräußerung der Grundstücke im " Paket " ergeben . Grundsät z- lich bestimmt das Vorkaufsrecht , und nicht der den Vorkaufsfall auslösende Vertrag, welche Gegenstände der Berechtigte erwerben kann ; er ist deshalb in de r Ausübung seines Rechts nicht gehindert, we nn der vorkaufsbelastete G e- genstand als Teil einer Sachgesamtheit veräußert wird (vgl. Senat, Urteil vom 23. Ju n i 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152, 157 f. Rn. 23 f.). Die Bestimmung des § 467 Satz 2 BGB , d ie aus Gründen der Billigkeit den Nachteil berücksic h- tigt, welcher mit der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands von der Sachgesamtheit verbunden sein kann , ist als Ausnahme von diesem Grundsatz restriktiv zu handhaben . Ke in Nachteil i m Sinne dieser Vorschr ift ist es , wenn der Mengenv erkauf für den Vorkaufsverpflichteten vorteilhafter war als ein Ei n- zelverkauf; denn mit der Auflösung des " Pakets " musste der Verpflichtete a n- gesichts des Vorkaufsrechts von vornherein rechnen . Die Erstreckung des Vo r- kaufs auf s ämtliche Gegenstände kann der Verpflichtete nur dann verlangen, wenn sich infolge der Trennung des vorkaufsbelasteten Gegenstands kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen erzielen lässt (vgl. Soergel/Wer - tenbruch, BGB, 13. Aufl., § 467 Rn. 9) . So kann es beispielsweise liegen , wenn zusammen mit dem vorkaufsbelasteten Grundstück eine isoliert nicht sinnvoll nutzbare Fläche oder ein speziell für ein Haus an gefertigte r Einrichtungsgege n- st a nd verkauft w o rd en ist . b) Die Zurückverweisung gibt dem Be rufungsgericht Gelegenheit, auf sachdienliche Anträge hinzuwirken (§ 139 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dabei ist zu b e- achten, dass ein gemäß § 464 Abs. 2 BGB zustande gekommene r Kaufvertrag zwischen den Klägern und dem Beklagten zu 3 als dem Verfügungsberechti g- 18 19 - 9 - ten ü ber das Vermögen der aus dem Vorkaufsrecht verpflichteten Schuldnerin best ünde, so dass sich ein Auflassungsanspruch nur gegen den Beklagten zu 3 richten kann . Hilfsansprüche, die dazu dienen, die Eigentumsumschreibung auf die Kläger zu ermöglichen (§ 1098 Abs. 2 i.V.m. § 888 Abs. 1 BGB; vgl. Senat, U r- teil vom 11. Oktober 1991 - V ZR 127/90, BGHZ 115, 335 sowie Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rn. 988 ff.) , kommen gegen die Beklagte zu 1 in Betracht, da sie - und nicht die wirtschaftlic h als Käuferin der Grundstücke a n- zusehende V . AG - als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. En t- sprechendes gilt für zwischenzeitlich erfolgte Belastungen der Sache (vgl. S e- nat, Urteil vom 20. März 1998 - V ZR 25/97, NJW 1998, 2136, 2138) . Krüg er Lemke Schmidt - Räntsch Stresemann Czub Vorinstanzen: LG Wuppertal, Entscheidung vom 16.12.2009 - 3 O 178/09 - OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.11.2010 - I - 9 U 87/10 - 20
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