ECLI:DE:BGH:2018:071218UVZR273.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 273/17 Verkündet am: 7. Dezember 2018 Rinke Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja WEG § 21 Abs. 3 Ein auf der Grun dlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht g e- fasster Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in d e- nen Eigentümer bereits Rauchwarnmelder angebracht haben (Fortführung von Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512). BGH, Urteil vom 7. Dezember 2018 - V ZR 273/17 - LG Düsseldorf AG Mettmann - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Oktober 2018 d urch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland, den Richter Dr. Göbel und d ie Richterin Haberkamp für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 20. September 2017 wird auf Kosten der Kläger zu 1 und zu 2 zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger und die Beklagten sind die Mitglieder einer aus 32 Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein - Westfalen. Im Hinblick auf die nach § 49 Abs. 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein - Westfalen (BauO NRW) vom 1. März 2000 (GV NRW 2000 S. 256) b estehende Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern beschlossen die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 17. Dezember 2015 den Einbau, die Wartung und die Kontrolle von Rauchwarnmeldern für sämtliche Wohnungen der An lage durch eine Fachfirma. Instandhaltungsrücklage finanziert und die jährlichen Wartungskosten von derzeit 4,71 umgelegt werden. Die Kläger, die ihre Wohnungen bereits mit eigenen 1 - 3 - Rauchwarnmeldern ausgestattet haben, möchten von der getroffenen Regelung ausgenommen werden und haben den Beschluss angefochten. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufun g der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision wollen die Kläger zu 1 und 2 weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird. Die Beklagten beantragen die Zurückweisung des R echtsmittels. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Der Beschluss über die Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern sei von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt. Das nordrhein - westfälisch e Landesrecht sehe in § 49 Abs. 7 Satz 3 BauO eine entsprechende Pflicht des Eigentümers vor. Die Beschlusskompetenz der Wohnungs - eigentümer umfasse auch die Entscheidung über eine regelmäßige Wartung und Kontrolle der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Sat z 4 BauO NRW habe zwar der unmittelbare Besitzer und nicht der Eigentümer die Betriebs - bereitschaft sicherzustellen. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angeschafft würden, stünden aber im Gemein - schaftseigentum und seien deshalb von der Gemeinschaft instand zu halten. 2 3 - 4 - Der Beschluss entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung, obwohl Wohnungen, in denen bereits Rauchwarnmelder angebracht seien, von der Nachrüstung und Wartung nicht ausgenommen worden seien. Die einhe itliche Installation und Wartung durch eine Fachfirma stelle sicher, dass der Einbau ordnungsgemäß erfolge und die regelmäßige jährliche Wartung nicht vergessen werde. Sie sei auch vor dem Hintergrund versicherungsrechtlicher Risiken nachvollziehbar. Die f inanzielle Mehrbelastung für die Kläger sei gering. Die Wohnungseigentümer seien berechtigt gewesen, zwischen mehreren geeigneten Maßnahmen nach billigem Ermessen auszuwählen. Sie hätten die Grenzen ihres Ermessens nicht überschritten. Es habe keine Verpfl ichtung bestanden, die Wohnungen, in denen bereits Rauchwarnmelder angebracht seien, von der beschlossenen Regelung auszunehmen. II. Das hält rechtlicher Überprüfung stand. 1. a) Zu Recht bejaht das Berufungsgericht eine Beschlusskompetenz der Wo hnungseigentümer hinsichtlich des Einbaus von Rauchwarnmeldern in alle Wohnungen der Anlage. a a) Nach § 49 Abs. 7 Satz 3 BauO NRW sind Eigentümer von Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt sind, verpflichtet, Schlafräume und Kin derzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, bis spätestens zum 31. Dezember 2016 mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten. Dabei handelt es sich um eine eigentumsbezogene Pflicht. Für diese besteht 4 5 6 7 - 5 - eine Wahrnehmungsk ompetenz der Gemeinschaft (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 7 mwN zu § 45 Abs. 6 Hamburgische Bauordnung). b b) Die Wohnungseigentümer sind nicht gehindert, den Einbau von (neuen) Rauchwarnmeldern auch für Räume z u beschließen, in denen Wohnungseigentümer - wie hier die Kläger - bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht haben. Der Einbau von Rauchwarnmelder n ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden (Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 14 u. 18). Inwieweit die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung darauf Rücksicht nehmen müssen, dass einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits nachgekommen sind, ist eine Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung, nicht a ber der Beschlusskompetenz (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 17). b) Die Beschlusskompetenz umfasst auch die Entscheidung über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Sie folgt aus § 21 Abs. 1, 3 und Ab s. 5 Nr. 2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Stimmenmehrheit beschließen können. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 15 mwN). Der Annahme einer Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Wartung und Kontrolle der Rauchwarnmelder ste ht auch nicht die Vorschrift des § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW entgegen. Diese bestimmt 8 9 10 - 6 - zwar, dass der unmittelbare Besitzer verpflichtet ist, die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung b is zum 31. März 2013 übernommen. Das hindert die Wohnungseigentümer aber nicht, die einheitliche Wartung der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen. Der Gesetzgeber wollte durch die Regelung des § 49 Abs. 7 BauO NRW nicht in be stehende Aufgabenverteilungen eingreifen, sondern die Kosten und Lasten zwischen dem Eigentümer und dem unmittelbaren Besitzer, in der Regel also zwischen Vermieter und Mieter, sachgerecht verteilen. Nach der Intention des Gesetzgebers haben deshalb der Ei gentümer die Installation der Rauchwarnmelder und der unmittelbare Besitzer deren Wartung vorzunehmen (LT NRW - Drs. 16/1624 S. 6 f. mit Plenarprotokollen 16/18 S. 1351 und 16/24 S. 2037, 2039). Den Eigentümer sollten neben den Kosten für die Installation ni cht auch noch die Kosten für die Wartung treffen. Damit wollte der Gesetzgeber aber nicht verbieten, dass der Eigentümer sich um die Wartung kümmert (vgl. LG Dortmund, ZMR 2016, 642, 644 und ZWE 2017, 138, 139; vgl. auch nunmehr § 47 Abs. 3 BauO NRW in der ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung - GV NRW 2018 S. 421). 2 . Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Beschluss der Wohnungseigentümer den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 21 Abs. 3 WEG entspricht. a) Al lerdings ist umstritten, ob ein Beschluss, alle Wohnungen einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und die Geräte zu warten, ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn einzelne Wohnungseigentümer in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder inst alliert haben und diese selbst warten. Der Senat hat diese Frage bislang offen gelassen (vgl. 11 12 - 7 - Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 17 i.V.m. Rn. 20). aa) Nach verbreiteter Ansicht entspricht ein solcher Beschluss ordnung smäßiger Verwaltung, weil er die Gebäudesicherheit erhöht. Die Wohnungseigentümer könnten bei einer Ermessensausübung diesem Aspekt den Vorzug geben und seien nicht gehalten, solche Wohnungseigentümer, die bereits Rauchwarnmelder angeschafft hätten , von de r einheitlichen Installation und Wartung auszunehmen (vgl. LG Dortmund, ZMR 2016, 642, 644; ZWE 2017, 138 Rn. 24 ff.; LG Hamburg, ZWE 2017, 330; AG Kiel, ZWE 2011, 380, 381; AG Singen, ZMR 2015, 416, 417; AG Hannover, ZMR 2015, 585, 586; AG Ratingen, ZMR 2 015, 643, 644 f.; AG Heidelberg, ZMR 2016, 155, 156 f.; AG Düsseldorf, ZWE 2016, 468 f.; AG Rosenheim, ZMR 2017, 773, 775; Abramenko in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 10 Rn. 69; BeckOK WEG/Müller [2.4.2018], § 15 Rn. 91.2e; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 5. Auf l., § 22 Rn. 102b; jurisPK - BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 10 WEG Rn. 194; Kümmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 10 Rn. 89; Riecke in Riecke/Schmid, WEG, 4. Aufl., Anhang RWM Rn. 29; Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 21 Rn. 23; Vanden houten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 21 Rn. 95; Riecke, ZMR 2014, 813, 814; ders., NZM 2016, 217, 220). bb) Nach anderer Ansicht entspricht ein solcher Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Er greife ohne hinreichenden Grund in d ie Rechte derjenigen Wohnungseigentümer ein, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder installiert hätten, und verstoße daher gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Die betroffenen Wohnungseigentümer würden mit unnötigen Kosten belastet; ihre Au sklammerung von einer einheitlichen 13 14 - 8 - Regelung sei für die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht mit Nachteilen verbunden (vgl. LG Braunschweig, ZMR 2014, 813; LG Karlsruhe, NZM 2016, 240, 241 f.; NJW - RR 2016, 851 f.; AG Rendsburg, ZMR 2009, 239, 240; AG Augs burg, ZMR 2018, 79, 81; NK - BGB/Schultzky, 4. Aufl., § 21 WEG Rn. 10; Schultz, ZWE 2014, 323, 325). b) Die zuerst genannte Ansicht ist richtig. Ein auf der Grundlage einer entsprechenden landesrechtlichen Pflicht gefasster Beschluss der Wohnungseigentü mer über den einheitliche n Einbau und die einheitliche Wartung und Kontrolle von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen durch ein Fachunternehmen entspricht regelmäßig auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er auch Wohnungen einbezieht, in denen Eigentüme r bereits Rauchwarnmelder angebracht haben. aa) Ein Beschluss hält sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2014 - V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 10 mwN). Ob dies der Fall ist, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungs - eigentümer feststellen (vgl. Senat, U rteil vom 25. September 2015 - V ZR 244/14, BGHZ 207, 99 Rn. 18). bb) Es bestehen berechtigte Interessen der Wohnungseigentümer an einer einheitlichen Regelung hinsichtlich des Einbaus und der Wartung von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen der Anla ge. 15 16 17 - 9 - (1) Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern dem aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage. Wohnungsbrände stellen stets eine Bedrohung für das gesamte Gebäude und damit für Leib und Leben aller Wohn ungseigentümer bzw. ihrer Mieter und Gäste dar. Durch die rasche Entdeckung eines Wohnungsbrandes wird auch das Gemeinschaftseigentum geschützt (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 13 mwN). Auf diese Weise dienen ordnung sgemäß funktionierende Rauchwarnmelder auch der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG zu der ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört. Indem der Einbau gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass einzelne Wohnungseigentüm er Rauchwarnmelder eingebaut haben (so auch zum Mietrecht BGH, Urteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, WuM 2015, 497 Rn. 13 und VIII ZR 290/14, WuM 2015, 498 Rn. 22). Durch die einheitliche Anschaffung und die einheitliche Regelung der Wartung und Kont rolle kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder von guter Qualität sind, den einschlägigen DIN - Normen entsprechen und durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. (2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat zudem ein versicherungsrechtliche Risiken zu minimieren. Überlässt sie es einzelnen Wohnungseigentümern, Rauchwarnmelder zu installieren, läuft sie Gefahr, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall Leistungen 18 19 - 10 - aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. Senat, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, NZM 2013, 512 Rn. 13; BeckOK WEG/Müller [2.4.2018], § 15 Rn. 91.2b; Riecke, NZM 2016, 217, 219 jeweils mwN; zum Mietrecht vgl. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, WM 2015, 498 Rn. 21). cc) Es entspricht regelmäßig billigem Ermessen, wenn die Wohnungseigentümer diesen Interessen den Vorzug geben gegenüber den Interessen solcher Eigentümer, die in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und deshalb von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden möchten. Insbesondere besteht keine dah ingehende Ermessensreduzierung. (1) Wird der Einb au von Rauchwarnmeldern in allen Wohnungen mehrheitlich beschlossen , haben die überstimmten Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass sie von d er Regelung ausgenommen werden, weil sie eine individuelle Lösung vorziehen. Dies gilt umso mehr, als eine einheitliche Regelung auch für diese Wohnungseigentümer von Vorteil sein kann, etwa weil andernfalls nicht sichergestellt ist, ob alle anderen Wohnungseigentümer, die ihre Einbaupflicht bereits erfüllt haben, ihre Geräte regelmäßig warten (vgl. zur Vernein ung eines Anspruchs auf Ausnahme von einer Kreditaufnahme durch die Gemeinschaft: Senat, Urteil vom 25. September 2015 - V ZR 244/14, BGHZ 207, 99 Rn. 30). (2) Zwar können die Wohnungseigentümer, die selbst Rauchwarnmelder installiert haben, dem Verw alter nachweisen, dass diese den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und in dem erforderlichen Umfang gewartet werden. Das ist aber - insbesondere bei Verwendung unterschiedlicher Modelle 20 21 22 - 11 - mit unterschiedlichen Wartungsarten und Wartungsintervallen - mit Unsicher - heiten verbunden. Individuelle Lösungen führen insbesondere in größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften zur Unübersichtlichkeit und zu einem erheblichen Mehraufwand für den Verwalter bei der Prüfung, ob im jeweiligen Einzelfall die Einbau - und Wa rtungspflicht erfüllt und der Nachweis darüber geführt ist. Wie ein solcher Nachweis aussehen soll, ist zudem unklar. Das kann zu Streitigkeiten und zu Lücken in der Gebäudesicherheit führen. Aber auch in kleineren Gemeinschaften ist das den Wohnungseigent ümern eingeräumte Ermessen nicht überschritten, wenn die Gemeinschaft den praktikabelsten und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau und zur Wartung von Rauchwarnmeldern wählt. Demgegenüber ist die finanzielle Mehrbelastung der Wohnungseigentü mer, die ihre Wohnung bereits mit Rauchwarnmelder ausgestattet haben, gering. Sollten diese, wie die Kläger hier meinen, qualitativ höherwertig sein als diejenigen, deren Einbau mehrheitlich beschlossen wird, sind sie nicht daran gehindert, sie beizubehalt en . Soweit der Prozessbevollmächtigte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend ge macht hat , nur die Anbringung von funkvernetzten Rauchwarn - meldern könne ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen , hat der Senat das nicht zu prüfen. Denn d arauf ist die Anfechtungsklage nicht gestützt worden . Mit ihr machen die Kläger nur geltend, bei der Beschlussfassung sei der Umstand, dass sie bereits Rauchwarnmelder eingebaut hätten, die zudem höherwertig, weil funkvernetzt seien, zu berücksichtigen ge wesen. c) Gemessen daran entspricht der angegriffene Beschluss der Wohnungseigentümer über den einheitlichen Einbau und die einheitliche Wartung von Rauchwarnmeldern durch eine Fachfirma in allen Wohnungen der Anl age ordnungsmäßiger Verwaltung. 23 - 12 - III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Stresemann Brückner Weinland Göbel Haberkamp Vo rinstanzen: AG Mettmann, Entscheidung vom 14.02.2017 - 26 C 3/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 20.09.2017 - 25 S 32/17 - 24
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