BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/08 Verk374ndet am: 16. September 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 536 Abs. 1 Satz 1 a) 326ffentlich-rechtliche Nutzungsbeschr344nkungen vermieteter Wohnr344ume berechti-gen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Ein-schreitens der zust344ndigen Beh366rden nicht eingeschr344nkt ist. b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfl344che als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Fl344chen von R344umen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnfl344chenermittlung unabh344ngig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Fl344chenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzure-chen sind (Fortf374hrung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - LG M374nchen I AG M374nchen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344ger gegen das Urteil des Landgerichts M374n-chen I, 14. Zivilkammer, vom 8. Oktober 2008 wird zur374ckgewie-sen. Die Kl344ger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344ger waren von Januar 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Ein-familienhauses der Beklagten in M. . Nach 247 1 des Mietvertrages betr344gt die Wohnfl344che 129,4 qm. Im Haus befinden sich Dachgeschossr344ume, die von den Kl344gern bis etwa 2005 als Wohnraum genutzt wurden. Die Kl344ger machen geltend, dass diese R344ume wegen 366ffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschr344nkun-gen bei der Berechnung der Wohnfl344che nicht zu ber374cksichtigen seien, so dass die tats344chliche Wohnfl344che nur 108,6 qm betrage und somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfl344che abweiche. 1 - 3 - Die Kl344ger haben R374ckzahlung ihrer Auffassung nach 374berzahlter Miete in H366he von 3.384 200 nebst Zinsen, Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten in H366-he von 543,59 200 nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass sie ab No-vember 2007 nur zur Zahlung einer Miete in H366he von 372,13 200 zuz374glich Be-triebskosten verpflichtet sind. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl344ger ihr Klagebegehren weiter. 2 Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: Es k366nne offen bleiben, ob die Wohnfl344che im vorliegenden Fall nach der Wohnfl344chenverordnung oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung zu berechnen sei, denn die von den Kl344gern behauptete verminderte Wohnfl344che ergebe sich nur vor dem Hintergrund 366ffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschr344n-kungen. Darin liege jedoch kein Mangel im Sinne des 247 536 BGB. Beschr344n-kungen wegen vornehmlich feuerpolizeilicher Gr374nde ber374hrten die Nutzbarkeit der Dachgeschossr344ume nicht unmittelbar. Aus dem Mietvertrag erg344ben sich keine Hinweise darauf, dass das Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt werden k366nne. Da es ausgebaut gewesen sei, habe es nahe gelegen, dass es den Kl344gern zu Wohnzwecken zur Verf374gung stehe, zumal sie es auch 374ber einen sehr langen Zeitraum so genutzt h344tten. Dass die Kl344ger von dieser ge-gebenen vertraglichen Nutzungsm366glichkeit im streitgegenst344ndlichen Zeitraum keinen Gebrauch mehr gemacht h344tten, ber374hre ihre Verpflichtung zur Entrich- 4 - 4 - tung der Miete nicht. Soweit die Kl344ger ferner geltend gemacht h344tten, dass die Dachgeschossr344ume schlechter beheizbar seien, Leitungen 374ber Putz l344gen und kein Wohnbelag vorhanden sei, handele es sich um offensichtliche M344ngel, die von den Kl344gern bei der Anmietung nicht ger374gt worden seien und deshalb nach 247 536b BGB nicht mehr geltend gemacht werden k366nnten. II. Diese Beurteilung h344lt rechtlicher Nachpr374fung stand, so dass die Revi-sion zur374ckzuweisen ist. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht zun344chst davon ausgegangen, dass etwaige 366ffentlich-rechtliche Nutzungsbeschr344nkungen der R344ume im Dachgeschoss die Kl344ger nicht zur Minderung der Miete berechtigen, weil die Nutzbarkeit dieser R344ume mangels Einschreiten der zust344ndigen Beh366rden nicht eingeschr344nkt war (vgl. OLG K366ln, WuM 1998, 152, 153; OLG D374sseldorf, DWW 2005, 20 und 2006, 286; M374nchKommBGB/H344ublein, 5. Aufl., 247 536 Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., 247 536 BGB Rdnr. 76). 6 2. Zu Recht und von der Revision unbeanstandet hat das Berufungsge-richt ferner angenommen, dass die Kl344ger die Miete auch nicht wegen der verminderten Wohnqualit344t des Dachgeschosses (fehlender Wohnbelag, auf Putz verlegte Leitungen) mindern k366nnen, denn diese offensichtlichen M344ngel waren den Kl344gern bei der Anmietung bekannt, so dass ihnen die Rechte aus 247247 536 und 536a BGB gem344337 247 536b Satz 1 BGB nicht zustehen. 7 3. Schlie337lich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass die Kl344ger nicht wegen einer zu geringen Wohnfl344che des angemieteten Einfa-milienhauses zur Mietminderung berechtigt sind. Die ausgebauten R344ume im 8 - 5 - Dachgeschoss sind den Kl344gern als Wohnraum vermietet worden und sind des-halb - unabh344ngig davon, ob sie bei einer Fl344chenermittlung nach den Bestim-mungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechnen sind - bei der Ermittlung der tats344chlichen Wohnfl344che des von den Kl344gern gemieteten Einfamilienhauses zu ber374cksichtigen. 9 a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Angabe der Wohnfl344che im Mietvertrag regelm344337ig nicht als unverbindliche Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abwei-chung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters zu einem Mangel der Miet-sache f374hrt (Senatsurteile vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 a, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Tz. 13 f., 17). Eine solche Beschaffenheitsvereinbarung haben die Parteien mit der Angabe der Wohnfl344che von 129,4 qm im Mietvertrag auch getroffen. b) Der Begriff der Wohnfl344che ist auslegungsbed374rftig, denn er hat kei-nen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Fl344chen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats k366nnen f374r die Auslegung des Begriffs der Wohnfl344che grunds344tzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die f374r den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfl344che im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemes-sen oder ein anderer Berechnungsmodus ist orts374blich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender (Senatsurteile vom 24. M344rz 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1 b aa, cc, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien dar374ber, welche Fl344chen in die Berechnung der Wohnfl344che einzubeziehen sind, Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt 10 - 6 - hier nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts vor. 11 Das Berufungsgericht hat angenommen, dass die R344ume im Dachge-schoss nach dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag zu Wohn-zwecken, also als Wohnraum vermietet wurden. Es hat einen solchen vertragli-chen Nutzungszweck mit der Begr374ndung bejaht, der Ausbau der - von den Kl344gern 374ber lange Zeit auch tats344chlich zu Wohnzwecken genutzten - R344ume habe eine Wohnnutzung nahe gelegt und der Mietvertrag enthalte keinen Hin-weis darauf, dass sie nicht zu Wohnzwecken h344tten genutzt werden sollen. Die-se Auslegung ist als tatrichterliche W374rdigung einer Individualvereinbarung nur beschr344nkt darauf 374berpr374fbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrunds344tze, Denkgesetze, Erfahrungss344tze oder Verfahrensvor-schriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Ein derarti-ger Auslegungsfehler wird von der Revision nicht aufgezeigt und ist auch nicht ersichtlich. Die Auslegung des Berufungsgerichts ist m366glich und daher f374r die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). Das Berufungsgericht hat die ausgebauten R344ume des Dachgeschosses deshalb bei der Berechnung der Wohnfl344che zu Recht ber374cksichtigt. Da die tats344chliche Wohnfl344che - unter Ber374cksichtigung der einzubeziehenden Fl344- 12 - 7 - chen des Dachgeschosses - den Angaben im Mietvertrag entspricht, sind die Kl344ger nicht zur Minderung der Miete wegen eines in einer Wohnfl344chenabwei-chung liegenden Sachmangels berechtigt. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG M374nchen, Entscheidung vom 12.03.2008 - 414 C 28869/07 - LG M374nchen I, Entscheidung vom 08.10.2008 - 14 S 5934/08 -
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