BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILVIII ZR 276/02Verkündet am: 9. Juli 2003P o t s c h ,Justizangestellteals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ: nein BGB § 242 Cd, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 (in der bis zum 31. August 2001geltenden Fassung)a)Geschwister sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte An-gehörige des Vermieters im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a.F. (jetzt:§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).b)Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat erdem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlageihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietunganzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht.c)Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, so ist die Kündigung wegenRechtsmißbrauchs unwirksam.BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02 -LG BerlinAG Charlottenburg - 2 -Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlungvom 11. Juni 2003 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die RichterDr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Dr. Frellesenfür Recht erkannt:Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 61des Landgerichts Berlin vom 1. August 2002 aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 95 m2 großen Drei-Zimmer-Wohnung inB. , D. straße, die der Kläger in einem Zwangsversteigerungsverfah-ren erworben hat. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom30. November 1999 wegen Eigenbedarfs zum 30. November 2000 gekündigtund nimmt sie auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Die Kündigung hat erdamit begründet, er benötige die Wohnung für die sechsköpfige Familie seinesBruders. Ergänzend hat er ausgeführt, die Wohnung könne durch einen Mauer-durchbruch auf fünf Zimmer mit insgesamt 122 qm Wohnfläche erweitert wer-den. Der Bruder des Klägers ist selbst Eigentümer einer Drei-Zimmer-Wohnungin der B. U. straße und zweier Ein-Zimmer-Appartements in B. ; - 3 -seiner Ehefrau gehört dort ein Mehrfamilienhaus. Sämtliche Wohnungen sindvermietet. Die Mieter der Drei-Zimmer-Wohnung in der U. straße hat derBruder des Klägers zum 31. Januar 2002 aus dem Mietvertrag entlassen undmit den bisherigen Untermietern ein Hauptmietverhältnis abgeschlossen.Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die gegendas erstinstanzliche Urteil eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vomBerufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räu-mungsantrag weiter.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Klä-ger tatsächlich Eigenbedarf habe. Sein Räumungsbegehren sei jedenfalls des-halb nicht durchsetzbar, weil es rechtsmißbräuchlich sei. Der Kläger hätte näm-lich dafür sorgen müssen, daß sein Bruder die ihm gehörende Drei-Zimmer-Wohnung in der U. straße den Beklagten anbiete, anstatt sie zum 31. Januar2002 an neue Hauptmieter zu vermieten. Nach dem Rechtsentscheid des OLGKarlsruhe vom 27. Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660) obliege es dem wegenEigenbedarfs berechtigt kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter einenach Zugang der Kündigung frei gewordene Wohnung im selben Hausanwesenzur Anmietung anzubieten. Aus den dort genannten zutreffenden Erwägungensei es erforderlich, daß der Vermieter den gekündigten Mietern auch eine nichtim selben Hausanwesen gelegene Wohnung anbiete. Denn auf diesem Wegekönne der Vermieter das in seiner Macht Stehende unternehmen, um die mit - 4 -dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter verbundenenNachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern. Die negativen Folgen derKündigung für den Mieter erschöpften sich nicht darin, daß der Mieter bei einemUmzug sein angestammtes Wohnumfeld verlassen müsse. Ebenso erheblichsei, daß er sich überhaupt auf die häufig zeit- und kostenintensive sowie nerv-lich belastende Suche nach einer neuen Wohnung begeben müsse.II.Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.1. Zu Recht ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, daßauch der Bruder des Klägers Familienangehöriger im Sinne von § 564 b Abs. 2Satz 1 Nr. 2 BGB ist, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 11 Mietrechtsreform-gesetz in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist(vgl. insoweit auch OLG Oldenburg WuM 1993, 386; BayObLG WuM 1984, 14;LG Hamburg, WuM 1991, 38; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl.,§ 564 b Rdnr. 74; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 45;Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 53; Grapentin in:Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IVRdnr. 67; einschränkend: Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 bRdnr. 45). Jedenfalls bei Geschwistern besteht noch ein so enges Verwandt-schaftsverhältnis, daß es eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestands-merkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf.2. Zutreffend ist auch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,wonach der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mietereine andere ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur - 5 -Anmietung anbieten muß, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Ande-renfalls ist die ausgesprochene Kündigung rechtsmißbräuchlich und damit un-wirksam. Dies ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt (OLG KarlsruheNJW-RR 1993, aaO; LG Osnabrück WuM 1998, 318; LG Berlin GE 1997, 240;LG Mannheim WuM 1996, 475; LG Bochum WuM 1994, 473; LG HamburgWuM 1992, 192; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr. 59; Lammel, Wohn-raummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95; Grapentin in: Bub/Treier, aaO, IVRdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.; Palandt/Weidenkaff, BGB,61. Aufl., § 573 Rdnr. 24; a.A. Soergel/Heintzmann, aaO, Rdnr. 53). Bei derKündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich dieEntscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will,zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unbe-rücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführungeines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten,diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise isteine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Vermieter eineandere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht under diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will.3. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jedeandere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Diese Verpflichtung beschränktsich vielmehr auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindli-che Wohnung. Die Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu ermöglichen,eine Wohnung in seiner vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dage-gen besteht ihr Zweck nicht darin, dem Mieter nach einer berechtigten Kündi-gung die ihn belastende Wohnungssuche abzunehmen, wie das Berufungsge-richt meint. - 6 -Im gegebenen Fall liegen die Voraussetzungen einer Anbietpflicht schondeshalb nicht vor, weil sich die vom Berufungsgericht als Alternativwohnungherangezogene Wohnung des Bruders des Klägers in der U. straße nicht inderselben Wohnanlage wie die gekündigte Wohnung befindet. Deshalb kommtes für die Entscheidung auf die Frage, ob als Ersatzwohnung eine Wohnung inBetracht kommen kann, die nicht dem Vermieter, sondern dem begünstigtenFamilienangehörigen gehört, nicht mehr an.4. Das Urteil des Landgerichts ist daher aufzuheben. Da das Berufungs-gericht in seiner Entscheidung offengelassen hat, ob der Kläger Eigenbedarfgeltend machen kann und die Parteien unter Beweisantritt umfangreich zu die-ser Frage vorgetragen haben, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidungreif, sondern sie ist zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Das Beru-fungsgericht wird sich in diesem Zusammenhang mit den Wohn- und Eigen-tumsverhältnissen des Bruders des Klägers sowie dessen Ehefrau zu befassenund - unter Berücksichtigung der vorhergegangenen erfolglosen Räumungsbe-gehren des Klägers - den Zweifeln der Beklagten an der Ernsthaftigkeit seines - 7 -Selbstnutzungswunsches nachzugehen haben (BVerfG aaO, vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 60).Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. BeyerDr. Leimert Dr. Frellesen
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