ECLI:DE:BGH:2016:210916BVIIIZR277.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 277/15 vom 21 . September 2016 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 152 Abs. 2 Zum Nachweis eines vor der Beschlagnahme eines Mietgrundstücks mit einem Verwandten des damaligen Eigent ümers abgeschlossenen Mietvertrags und der Erbringung einer behaupteten Einmalzahlung auf die Miete (im Anschluss an Senatsurteil vom 18. September 2013 - VIII ZR 297/12, NZM 2013, 854 Rn. 15). BGH, Beschluss vom 21. September 2016 - VIII ZR 277/15 - LG D armstadt AG Dieburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2 1 . September 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richt er Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Die Nichtz ulassungsbeschwerde des Beklagten gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 7. Oktober 2015 wird auf seine Kosten als unzulässig verworfen. Gründe: I. Der Kläger ist am 27. Juni 2013 zum Zwangsverwalter des Hausgrun d- stücks H . straße in L . bestellt worden. Er begehrt von dem B e- klagten, der in d iesem Haus unter Berufung auf einen Mietvertr ag wohnt, die Räumung und Herausgabe. Der Beklagte war zunächst selbst Eigentümer des streitigen Hausgrun d- stücks gewesen. Schon zu dieser Zeit wurde d essen Zwangsversteigerung durch Grundpfandgläubiger betrieben. Die Mutter des Beklagten ersteigerte das Grundstück und erhielt den Zuschlag am 7. Juli 2009. Am 9. Oktober 2012 ve r- starb sie und wurde vo m Vater des Beklagten beerbt. In der Folgezeit fanden erneut Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück statt. Bei einem Versteigerungstermin am 13. Septe mber 2013 wurde kein Gebot abgegeben. 1 2 - 3 - Gegenüber dem klagenden Zwangsverwalter legte der Beklagte die K o- pie eines Schriftstücks vor, nach deren Inhalt er mit seiner Mutter unter dem 25./28. August 2009 einen Mietvertrag über das strei tige Wohnhaus geschlo s- sen hat. Dort findet sich unter § 3 die folgende Klausel: " Der bereits am 16. Juni 2009 eingegangene und nach Aus weis Herrn S . R . [= Bekl . ] zustehende Betrag über , Inhaberin H . R . [= Mutter des Bekl . und Vermiet e- rin] wird als Mietzahlung (einmalige Gesamt miet zahlung) vereinbart und stellt die beabsichtigte und tatsächliche Miete für die gesamte Vertrag s- dauer dar. Da rüber hinaus wird keine weitere Mietzahlung oder Nebe n- kostenzahlung geschuldet. " Mit Rücksicht auf die von ihm behauptete Einmalmietzahlung leistete der Beklagte keine Mietzahlungen an den Kläger. D ies er macht geltend, der Mie t- vertrag sei wegen Sittenwid rigkeit nichtig, weil er nur auf Schädigung der Zwangsvollstreckungsgläubiger gerichtet sei. Daneben hat d er Kläger die fris t- lose Kündigung wegen ausgebliebener Mietzahlungen erklärt . Die Räumung s- kla ge hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt . Hiergegen richt et sich die Nichtz u- lassungsb e s chwerde des Beklagten. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde noch von Interesse, im W e- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend ge machte Räumungsanspruch zu. Nach den teilweise wechselhaften Einlassungen des Beklagten stehe für das Ber u- fungsgericht fest, dass entweder überhaupt kein Mietvertrag zwischen dem B e- klagten und seiner Mutter als der damaligen Eigentümerin zustande geko m- men , jedenfalls aber keine Miete gezahlt worden sei. 3 4 5 6 - 4 - Der Beklagte habe in beiden Instanzen keinen nachvollziehbaren Grund nennen können, warum bereits am 16. Juni 2009, mithin zweieinhalb Monate vor dem von ihm behaupteten Abschluss des Mietvertrages Ende Au gust 200 9 ander konto auf das Konto der Mutter gezahlt worden sei. Die Vorlage der Unterlagen zu dem Notar a nder ko n- to, aus denen sich die näheren Umstände und der Grund für die Auszahlung ergeben müssten, habe der Beklagte v ermieden. In der mündlichen Verhan d- lung vor dem Amtsgericht habe er angegeben , dass es bei der Überweisung noch keinen Rechtsgrund gegeben habe . In der Berufungsverhandlung habe der Beklagte dann erklärt, er habe das Geld aus Grundstücksgeschäften g e- habt , dieses sei zunächst ohne Rechtsgrund über das Notaranderkonto an se i- ne Mutter geflossen und später sei dann eine " Verrechnung " mit seinen Mie t- zahlungsverpflichtungen erfolgt. Angesichts des vom Beklagten vorgetragenen zeitlichen Ablaufs dränge sich indes d ie Vermutung auf, die Mutter habe das Geld für den Grundstückserwerb in der Zwangsversteigerung verwendet und anschließend in kollusivem Zusammenwirken mit dem Beklagten de n Versuch unternommen, das Grundstück wenn schon nicht im Eigentum, so doch im B e- sit z des Beklagten zu erhalten. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist bereits unzulässig, weil der B e- schwerdewert nicht erreicht ist. 1. Der W ert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer vo n i- gen Rechtsprechung des Senats ist der Beschwerdewert bei eine m Streit über das Bestehen eines auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Mietverhältnisses , wozu auch ein Mietverhältnis auf die Lebensdauer des Mieters ge hört, n ach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der vereinbarten Nettomiete, also 42 M o- 7 8 9 - 5 - natsmieten, zu bemessen ( Senatsbeschl ü ss e vom 16. September 2015 - VIII ZR 135/15, WuM 2015, 681 Rn. 3 ; vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 291/ 15, WuM 2016, 509 Rn. 1; jeweils mwN ). Bei Vereinbarung einer Einmalmiete für eine lebenslange Wohndauer ist zur Ermittlung der Be schwer der Einmalbetrag auf die Dauer der voraussichtlichen weiteren Lebenserwartung des Mieters zu verteilen. Da der Beklagte bei Abschluss des behaupteten Mietvertrags 40 J a h- re al t war, ergäbe sich selbst bei einer - eher niedrig angesetzten - Lebense r- wartung von weiteren 35 Jahren eine Monatsmiete von (nur) rund 37 5 eine Beschwer von rund 15.7 50 (42 Monatsmieten). Auf den objektiven Mie t- wert kommt es entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde nicht an (Senatsbeschluss vom 23. März 2016 - VIII ZR 26/16, WuM 2016, 305 Rn. 9 mwN). 2. Ergänzend weist der Senat darauf hin, dass die - im Zuge von Zwangsvollstrec kungsmaßnahmen in ein Familieneigenheim durchaus häufiger (und auch hier) zu beobachtende - Konstellation, dass sich ein naher Verwan d- ter de s ehemaligen Eigentümers gegenüber dem Zwangsverwalter (oder dem Ersteigerer) auf einen Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer be ruft , der au f- grund seiner ungewöhnlichen Konditionen (Mietvorauszahlungen und/oder u n- gewöhnlich niedrige Miete, l ebenslanges Wohnrecht o.ä.) jegliche Erträge aus dem Grundstück zum Vorteil des Mieters auf Dauer ode r zumindest für einen sehr langen Zeitraum ausschließt, den Verdacht kollusiven Verhaltens zum Nachteil der Gläubiger - wie es auch das Berufungsgericht hier gesehen hat - zumindest nahelegt. Zudem drängt sich in dera rtigen Fällen die Frage auf, ob ein - m eist nur in Kopie vorgelegter - (angeblicher) Mietvertrag mit einem früh e- ren Eigentümer tatsä chlich zu dem darin angegebenen Zeitpunkt und mithin vor der Beschlagnahme des Grundstücks abgeschlossen w orden ist (vgl. dazu S e- natsurteil vom 18. September 2013 - VIII ZR 297/12, NZM 2013, 854 Rn. 15 , 10 - 6 - sowie ferner Senatsurteil vom 21. September 2016 - VIII ZR 188/15, zur Verö f- fentlichung bestimmt). Dem ist das Berufungsgericht bei seiner Beurteilung vollumfänglich g e- recht geworden, so dass die Nichtzulassungsbe schwerde auch in der Sache keinen Erfolg hätte , da ein Grund für die Zulassung der Revision nicht besteht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) . Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Dieburg, Entscheidung vom 04.03.2015 - 2 0 C 407/14 (23) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 07.10.2015 - 7 S 37/15 - 11
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