BUNDESGERICHTSHOFIM NAMEN DES VOLKESURTEILV ZR 278/01Verkündet am: 14. März 2003K a n i k ,Justizamtsinspektorinals Urkundsbeamtinder Geschäftsstellein dem RechtsstreitNachschlagewerk:jaBGHZ:neinBGHR: ja BGB § 311 b Abs. 1; BGB § 313 Satz 1 a.F.Ein Bodengutachten, das nach der Baubeschreibung zu beachten ist, nichtaber die vertragliche Beschaffenheit des Gebäudes bestimmt, bedarf keiner Beur-kundung.BGH, Urt. v. 14. März 2003 - V ZR 278/01 - KG in Berlin LG Berlin - 2 -Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlungvom 14. März 2003 durch den Vizepräsidenten des BundesgerichtshofesDr. Wenzel und die Richter Tropf, Prof. Dr. Krüger, Dr. Lemke und Dr. Gaierfür Recht erkannt:Auf die Rechtsmittel der Beklagten und der Streithelfer werdendas Urteil des 26. Zivilsenats des Kammergerichts in Berlin vom6. Juni 2001 aufgehoben und das Urteil der 36. Zivilkammer desLandgerichts Berlin vom 14. Juli 2000 abgeändert.Die Klage wird abgewiesen.Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits und die durch dieStreithilfe verursachten Kosten.Von Rechts wegenTatbestand: Der Kläger kaufte von der Beklagten mit Verträgen vom 21. Dezember1994 und vom 30. Dezember 1996, beurkundet von dem amtlich bestelltenVertreter des Notars Z. in München und dem Notar Dr. R. in München,Eigentumswohnungen in einer Wohnanlage in B. -F. . Die Woh-nungen waren bei Abschluß der Verträge geplant bzw. im Bau. Wegen derBauausführung verwiesen die Verträge auf eine Baubeschreibung, die eineAnlage zu der von dem Notar H. in B. am 7. November 1994 beurkun- - 3 -deten Teilungserklärung ist. Zur Gründung des Gebäudes enthält die Baube-schreibung folgendes:"Herstellen der Streifen-, Einzel- und Punktfundamente gemäßBodenbeschaffenheit und Bodenpressung bzw. Statik. Das Bo-dengutachten des Büros P. ist zu beachten."Das Gutachten war nicht Gegenstand der Beurkundung. Der Gutachterhält eine einwandfreie Gründung auf Streifen- oder Einzelfundamenten für nichtmöglich und befürwortet eine Pfahlgründung. Spätere Gutachten eines anderenSachverständigen halten den Einsatz des Düsenstrahlverfahrens und Flächen-gründung für geeignet. Bei der Ausführung des Gebäudes wurde auf einePfahlgründung verzichtet. In einzelnen Wänden sind Risse aufgetreten, derenUrsache streitig ist. Nach Anlage der Wohnungsgrundbücher erklärte die Be-klagte am 9. April 1997, aufgrund in den Kaufverträgen enthaltener Vollmach-ten zugleich für den Kläger, die Auflassungen. Der Kläger hat eine einstweiligeVerfügung erwirkt, nach der der Beklagten untersagt wird, das Wohnungsei-gentum dem Kläger "zu übertragen, insbesondere einen Antrag auf Eintragungdes Antragstellers (scil. Klägers) als Eigentümer beim Grundbuchamt zu stellenoder einen solchen Antrag aufrechtzuerhalten".Im Hauptsacheverfahren hat der Kläger einen Verbotsantrag mit dem In-halt der einstweiligen Verfügung gestellt. Das Landgericht hat dem Antragstattgegeben, über die Hilfswiderklage auf Löschung der zugunsten des Klä-gers eingetragenen Auflassungsvormerkungen, auf Löschung von Grundpfand-rechten, auf Herausgabe der Wohnungen und verschiedener Bürgschaftsur-kunden sowie auf Abtretung von Mietansprüchen, jeweils Zug um Zug gegenRückzahlung der Kaufpreise, hat es noch nicht entschieden. Das Oberlandes- - 4 -gericht hat die von der Beklagten und dem auf ihrer Seite beigetretenen NotarH. eingelegte Berufung zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Revi-sion der Beklagten, des Streithelfers sowie der Notare Dr. R. und Z. alsweiterer Streithelfer. Der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmit-tels.Entscheidungsgründe: I.Das Berufungsgericht hält die Kaufverträge wegen der Nichtbeurkun-dung des Gutachtens P. für formnichtig. Die Beurkundung sei für die voll-ständige Wiedergabe der auf die Vertragsschlüsse gerichteten Willenserklä-rungen erforderlich gewesen, da das Gutachten Bestandteil der Baubeschrei-bung geworden sei. Der Gutachter habe mit dem Ausschluß bestimmter Grün-dungsarten wegen fehlender Eignung auf die Baubeschreibung Einfluß ge-nommen und in diese einen Widerspruch eingefügt. Auch wenn bei der Erstel-lung der Baubeschreibung lediglich eine Bezugnahme auf die tatsächlichenFeststellungen des Gutachters, nicht aber auf die von diesem gezogenenSchlußfolgerungen habe erfolgen sollen, sei nach dem im Verhältnis zum Klä-ger maßgebenden Wortlaut der Baubeschreibung das gesamte Gutachten zubeachten gewesen. Es könne nicht davon ausgegangen werden, daß der Klä-ger bei Mitbeurkundung des Gutachtens über dessen Widerspruch zur Baube-schreibung hinweggegangen wäre. Das Unterbleiben der Beurkundung bewirkeeine Gesamtnichtigkeit der Kaufverträge; denn der Kläger hätte auf eine Ein-beziehung des Gutachtens nur verzichten können, wenn ihm dessen Inhalt be-kannt gewesen wäre. - 5 -II.Die Revision der Beklagten und ihrer Streithelfer hat Erfolg.1. Ob das Landgericht, was die Streithelfer Dr. R. und Z. wegenmöglichen Widerspruchs zur Entscheidung über die Hilfswiderklage als unzu-lässig rügen (§ 301 ZPO), über die Klage durch Teilurteil befinden durfte, be-darf keiner Entscheidung. Die Klage ist zur Abweisung durch das Revisionsge-richt reif (§ 565 Abs. 3 Nr. 1 ZPO a.F.), damit fällt die Rechtshängigkeit derHilfswiderklage rückwirkend weg (allg. M., statt aller Zöller/Greger, ZPO,23. Aufl., § 260 Rdn. 4 m.w.N.). Die Klageabweisung durch den Senat stelltkeine Teilentscheidung dar.2. Zu Recht weisen die Streithelfer Dr. R. und Z. darauf hin, daßein Anspruch des Klägers, der Beklagten die Übertragung des Eigentums anden Wohnungen, insbesondere die Durchführung des Grundbuchverfahrens,zu untersagen, im Gesetz keine Grundlage hat. Wenn die Nichtigkeit der Kauf-verträge, wovon das Berufungsgericht erkennbar ausgeht, auf die Auflassun-gen ohne Einfluß blieb, steht dem Kläger ein Anspruch gegen die Beklagte zu,die Aufhebung der Auflassungen zu erklären. Denn der Kläger hat durch seineMitwirkung bei den Auflassungen, die die Beklagte auch in seinem Namen er-klärt hat, eine Leistung erbracht, für die es am Rechtsgrund fehlte (§ 812Abs. 1 Satz 1 BGB; allg. zur Verhinderung der Heilung durch Kondiktion derAuflassung: MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., Band 2a, § 311 b Rdn. 83).Das im Verfahren der einstweiligen Verfügung ausgesprochene Veräußerungs-verbot beruht auf dem prozessualen Ermessen des Gerichts im einstweiligenVerfahren (§ 938 ZPO), das zwar zu dem sachlich-rechtlichen Anspruch nicht - 6 -in Widerspruch stehen darf, schon mit Rücksicht auf seinen vorläufigen Cha-rakter diesen aber (in der Regel) nicht nachzeichnet. Nehmen die unter Befrei-ung von dem Selbstkontrahierungsverbot (§ 181 BGB) erteilten Vollmachten ander Unwirksamkeit der verpflichtenden Geschäfte teil, wovon nach der Recht-sprechung im Zweifel auszugehen ist (Senatsurt. v. 17. März 1989, V ZR233/87, BGHR BGB § 313 Satz 1, Auflassungsvollmacht 1 = LM ZPO § 521Nr. 21 m.w.N.), so ist der gegebene Rechtsbehelf die Klage auf Feststellungder Unwirksamkeit der Auflassungen. Dem ist indessen nicht weiter nachzuge-hen; denn die Kaufverträge der Parteien vom 21. Dezember 1994 und30. Dezember 1996 genügen dem Beurkundungsgebot des § 313 Satz 1 BGBa.F. (§ 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB).3. Nach § 313 Satz 1 BGB a.F. sind, wovon auch das Berufungsurteilausgeht, alle Vereinbarungen der Beurkundung bedürftig, aus denen sich nachdem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusam-mensetzt. Dazu gehört, wenn in einem Grundstückskaufvertrag die Verpflich-tung des Verkäufers zur Errichtung eines Gebäudes aufgenommen ist, auchdie Baubeschreibung (Senat, BGHZ 69, 266; 74, 346; BGH, Urt. v.20. Dezember 2001, IX ZR 401/99, NJW 2002, 1050, 1051; in BGHZ 149, 326nicht ausgeführt). Hätten die Parteien, entsprechend der Stellungnahme desGutachters und in Abweichung von der Baubeschreibung, die der Beklagten jenach den Boden- und Gebäudeverhältnissen ("Bodenbeschaffenheit", "Boden-pressung", "Statik") die Wahl unter verschiedenen Gründungsmöglichkeiten("Streifen-, Einzel- und Punktfundamente") freiließ, Streifen- und Einzelfunda-mente ausgeschieden und/oder darüber hinaus vereinbart, daß, entsprechendder Empfehlung des Gutachters, eine Pfahlgründung vorzunehmen sei, hättendie entsprechenden Teile des Gutachtens mitbeurkundet werden müssen. Das - 7 -stellt das Berufungsgericht aber nicht fest. Zur Frage, ob eine Pfahlgründungvereinbart worden ist, nimmt das Urteil nicht Stellung; ein Beweisantrag desStreithelfers H. , eine solche Vereinbarung sei nicht getroffen worden, warzudem unerledigt. Das Berufungsurteil stellt aber auch nicht fest, daß die in derBaubeschreibung genannten Streifen- und Einzelfundamente abbedungenworden seien. Es geht vielmehr von einer Vereinbarung aus, die einen Wider-spruch in sich trägt und vermißt die Beurkundung des Widersprüchlichen. Dieshat keinen Bestand.a) Bei der Auslegung von Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) ist,wenn sich nicht zweifelsfrei anderes ergibt, davon auszugehen, daß die Partei-en das Vernünftige gewollt haben (BGHZ 79, 16, 18 f.; Urt. v. 10. März 1994,IX ZR 152/93, NJW 1994, 1537, 1538). Es ist deshalb der Deutung der Vorzugzu geben, die einen Vertrag als widerspruchsfrei erscheinen läßt (Münch-Komm-BGB/Mayer-Maly/Busche, 4. Aufl., § 133 Rdn. 56 m.w.N.) und in denGrenzen des Gesetzes zu einer sachgerechten Regelung führt (BGHZ 134,325, 329). Dem trägt das Berufungsurteil nicht Rechnung. Nach dem Wortlautder Baubeschreibung sind die Anforderungen, die die Bodenverhältnisse ("Bo-denbeschaffenheit", "Bodenpressung") und die Statik des geplanten Gebäudesan die Gründung stellten, maßgeblich. Unbeschadet des Hinweises auf dasGutachten weist das Gebäude, wenn es auf Streifen-, Einzel- oder Punktfun-damenten errichtet ist, die vertragliche Beschaffenheit auf, sofern die Funda-mente Standsicherheit gewährleisten. Die bezeichneten Gründungen sind Ge-genstand der Baubeschreibung geblieben, einen über das bautechnisch Erfor-derliche hinausgehenden Gründungsaufwand brauchte die Beklagte nicht zubetreiben. Das Gutachten konnte aus der maßgeblichen Sicht des Klägers(§ 130 BGB) der Erklärung der Beklagten keinen dem zuwiderlaufenden Inhalt - 8 -geben, da es, wovon das Berufungsurteil ausgeht, dem Kläger nicht bekanntgeworden war. Das Wissen der Beklagten um den Inhalt des Gutachtens isteinseitig geblieben, mithin weder geeignet, zur Auslegung des Erklärten he-rangezogen zu werden noch den tatsächlichen Willen des Klägers zu bestim-men.b) Die Bedeutung, die die Erkenntnis des Widerspruchs zwischen Bau-beschreibung und Gutachten für den Vertragswillen des Klägers gehabt hätte,begründet, entgegen den weiteren Gründen des Berufungsurteils, die Beur-kundungsbedürftigkeit des Gutachtens nicht. § 313 Satz 1 BGB a.F. / § 311 bAbs. 1 Satz 1 BGB ist keine Norm des Verbraucherschutzes. Sie dient glei-chermaßen den Interessen des Veräußerers wie des Erwerbers des Grund-stücks an einem Schutz vor übereiltem Geschäftsabschluß, an sachgemäßerBeratung (§ 17 BeurkG), an der Gültigkeit und am Beweis des Vereinbarten(Senat, BGHZ 87, 150, 153; Urt. v. 26. November 1999, V ZR 251/98, WM2000, 579). Schutzgegenstand ist der erklärte rechtsgeschäftliche Wille derVertragsbeteiligten, Schutzmittel ist die Dokumentation des Vereinbarten, nichtdessen, was eine Partei besser vereinbart hätte oder auf was sie die Gegen-seite zu ihrem Schutz hätte hinweisen sollen.4. Zur gebotenen Beurkundung der vertraglichen Pflicht des Beklagten,das Gutachten bei der Baugenehmigung zu beachten, bedurfte es nicht derAufnahme seines Inhalts in die Urkunde. Der Gutachter war aufgrund der Er-fahrungssätze der Ingenieurwissenschaften zur Feststellung bestimmter Tatsa-chen, nämlich der Beschaffenheit der Bodenschichten gelangt; anhand der Er-gebnisse von Probebohrungen hatte er einen Schichtenplan erstellt (Befund-tatsachen). Aus diesen Feststellungen hatte er sachkundige Schlüsse auf nicht - 9 -geeignete und geeignete Gründungsweisen gezogen. Die Feststellung derBefundtatsachen und das Urteil zur Gutachtensfrage beruhen nicht auf demWillen der Parteien, sondern auf den Naturgesetzen und der Sachkunde desGutachters. Der Vertragswille der Parteien beschränkte sich darauf, den Be-klagten zur Beachtung dieser Umstände anzuhalten. Dies ist beurkundet. DieSituation ist insoweit vergleichbar mit der bei einer Baugenehmigungsplanung,die Gegenstand der kaufrechtlichen Austauschpflicht ist. Hier hat der Senat dieBeurkundungsbedürftigkeit verneint (Urt. v. 17. Juli 1998, V ZR 191/97, WM1998, 1886). Mehr kann für das Gutachten, das pflichtgemäß zu beachten ist,nicht gefordert werden.5. Ob der Umstand, daß die Beklagte dem Kläger das Gutachten nichtzur Verfügung gestellt hat, einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzli-chen (Senat BGHZ 60, 319) Verschuldens bei Vertragsschluß begründet, be-darf keiner Entscheidung. Ein solcher Schadensersatzanspruch ist nicht Ge-genstand der Klage. Er hätte die Erstattung des Kaufpreises und den Ausgleichweiterer Vermögensnachteile zum Gegenstand, die dem Kläger durch denAbschluß des Kaufvertrags entstanden sind. Der Erwerb des Wohnungsei-gentums, den die Klage verhindern will, wäre ein Vorteil, den sich der Klägernach § 249 BGB anrechnen lassen müßte. Er fände im Schadensersatzprozeßin einem Zug-um-Zug-Vorbehalt beim Zahlungsurteil Ausdruck. - 10 -III.Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 ZPO.Wenzel Tropf KrügerLemkeGaier
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