ECLI:DE:BGH:20 16:150116UVZR278.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 278/14 Verkündet am: 15. Januar 2016 Langendörfer - Kunz Justiz angestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 138 Abs. 1 Aa B ei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. beso n- ders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht, sind die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tr a- genden Erwerbsnebenkosten von d essen Leistung abz u ziehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, NJW - RR 2014, 653 Rn. 24). BGH, Urtei l vom 15. Januar 2016 - V ZR 278/14 - OLG Hamm LG Essen - 2 - Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann, die Rich terin Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und die Richter Dr. Czub, Dr. Kazele und Dr. Göbel für Recht erkannt: Auf die Revision wird das Urteil des 22. Zivilsenats des Obe r- landesgerichts Hamm vom 13. November 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu m Nachteil der Beklagten en t- schieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhan d- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revision s- verfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Am 22. November 2011 gaben die Klägerin und ihr E hemann ein notar i- e l les Angebot zum Kauf der Eigentumswohnung Nr. 7 des Aufteilungsplans e i- ner in Essen belegenen Wohnungseigentumsanlage zu einem Kaufpreis von ab, das die Beklagte am 6. Dezember 2011 annahm. Von dem a uf ein Anderkonto des Notars eingezahlten Kaufpreis wurden auf Veranlassung der Beklagten , die sich in dem notariellen Vertrag verpflichtet hatte, die Erwerbsn e- 1 - 3 - benkosten zu tragen, ve r- wendet . Die Beklagte zahlte auch die Beurkundungskoste n in Höhe von 862,22 die Die Klägerin und ihr Ehemann wurden als Eigentümer eines 95,74/1000 Mite i- gentumsanteils an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 7 des Aufteilungsplans i m Grundbuch eingetra gen. Besitz wurde ihnen an der mit der Wohnung Nr. 7 im Wesentlichen baugleichen Wohnung Nr. 8 des Aufte i- lungsplans einge räumt. Die Klägerin hält den Vertrag wegen überhöhten Kaufpreise s für sitte n- wid rig. Sie verlangt von der Beklagt en aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes Rückzah lung des Kaufpreises nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums an der Wohnung Nr. 7 und bea n- tragt zusätzlich festzustellen, dass sich die Beklagte mit der Rück nahme d er Wohn ung im Annahmeverzug befinde t . Das Landgericht hat die Klage abg e- wiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr im Wesentlichen stattgegeben. Hierg e- gen wendet sich die Beklagte mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt. Entscheidungsgründe: I. Nach Meinung des Berufungsgerichts kann die Klägerin Rückabwicklung des Kaufvertrag es gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangen, weil der Vertrag als wucherähnliches Rechtsgeschäft gemäß § 138 Abs. 1 BGB sitte n- widrig und da mit nichtig sei. Be i einer Verkehrswertüber - oder - u nterschreitung von 90 % liege ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und 2 3 - 4 - Gegenleistung vor, das eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus ve r- werflicher Gesinnung begründe. Dies sei hi er der Fall, weil einem Verkehrswert sich eine Verkehrswertüberschreitung von 91,3 % zugunsten der Beklagten als Verkä u- ferin ergebe. Da der Sachverständige sowohl für die Wohnung Nr. 7 als auc h für die Wohnung Nr. 8 ein en es im Ergebnis nicht darauf an, welche Wohnung verkauft worden sei. Bei der Gegenüberstellung des Wert s der Hauptleistungen seien die von der Beklagten getragenen Erwerbsneben kosten nicht ganz oder teilweise vom Kaufpreis abzuziehen. Diese stellten keinen Gegenleistung für die erworbene Immobilie dar, sondern fielen zusätzlich an. Wer diese Kosten trage, sei zw i- schen den Parteien eines Grundstückskaufvertrages frei verhandelbar . Dass die Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch die Beklagte im Zusamme n- hang mit dem ausgehandelten Kaufpreis gestanden habe, die Beklagte etwa die Nebenkosten übernommen habe, um nicht beim Kaufpreis nachgeben zu müssen, habe sie nicht hinreichend subst antiiert vorgetragen . Es stehe nicht einmal fest, dass die Parteien überhaupt über die Höhe der Erwerbsnebenko s- ten und die gesetzliche Kostentragungsregelung gesprochen hätten. Die B e- klagte habe keine entlastenden Umstände vorgetragen, die geeignet wäre n , die tatsächliche Vermutung für das Bestehen einer verwerflichen Gesinnung zu erschüttern . II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer revisionsrechtlichen Prüfung nicht stand. 1. Seine Annahme, die Klägerin habe nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB einen Anspruch auf Rückzahlung des an die Beklagte geleisteten Kau f- 4 5 6 - 5 - preises in Höhe von 88.000 nichtig sei, ist rechtsfehlerhaft. a) Ein gegenseitiger Vertrag ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenlei s- tung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein we i- terer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subje k- tiven und der objektiven Merkmale als sit tenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist. Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinn ung des Begünstigten zu (Senat, Urteil vom 19. Januar 2001 - V ZR 437/99, BGHZ 146, 298, 301 ff.; Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 5 ). Ausgehend von dem für die Annahme eines besonders groben Äquiv a- lenzmissverhältnisses bestehen den Erfordernis, dass der Wert der Leistung knapp dop pelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung, ist diese Vorausse t- zung grundsätzlich erst ab ein er Verkehrswertüber - oder - u nterschreitung von 90 % erfüllt (Senat, Urtei l vom 24. Januar 2014 - V ZR 249 /12, NJW 2014, 1652 Rn. 8). b) Dies legt zwar im Ausgangspunkt auch das Berufungsgericht zugru n- de . Es gelangt aber auf der Grundlage des von i hm alternativ für die Wohnu n- gen Nr. 7 und 8 ermittelten Verkehrswert s in Höhe von jeweils 46.000 nur deshalb z u einer Verkehrswertüberschreitung von 91,3 %, weil es die Leistung der Klä gerin mit dem gleichsetzt. Bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Mis s- verhältnis zwischen Leistung und Gege nleistung besteht, sind jedoch nach ständiger Rechtsprechung des XI. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs die - wie hier - in dem Kaufpreis enthaltenen und daher nicht zusätzlich von dem Käufer 7 8 - 6 - zu zahlenden Erwerbsnebenkos ten von dessen Leistung abzuziehen ( vgl. BGH, Urteil vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, NJW 2000, 2352, 2353; Urteil vom 26. Februar 2008 - XI ZR 74/06, NJW 2008, 1585 Rn. 38; Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, NJW - RR 2014, 653 Rn. 24) . Die Leistung der Klägerin beträgt deshalb led Kaufpreis - 4.400 Grunderwerbssteuer - Beurkundungskosten - Kosten der Grundbuchumschreibung ), so dass sich die Verkehrswertüberschreitung auf 79,18 % be läuft . Eine tatsächliche Vermutung für eine verwerfli che Gesi n- nung der Beklagten best eht deshalb entgegen der Auffassung des Berufung s- gerichts nicht. c) Anlass, von der Rechtsprechung des XI. Zivilsenats, die auch in der obergerichtlichen Rechtsprechung Zustimmung erfahren hat (OLG Brande n- burg, Urteil vom 9. Mai 2012 - 4 U 92/10, juris Rn. 51; iE ebenso OLG Hamm, Urteil vom 22. März 2007 - 22 U 183/04, juris Rn. 51) abzuweichen, besteht nicht. Vielmehr schließt sich der Senat ihr an, weil sie richtig ist. aa) Bei der Frage, ob zwischen Leistung und Gegenle istung ein beso n- ders grobes Missverhältnis besteht , das die Vermutung einer verwerflichen G e- sinnung iSd § 138 Abs. 1 BGB begründet, ist eine wirtschaftliche Betrac h- tungsweise angezeigt . Wenn der Verkäufer zusätzliche Leistungen übernimmt, muss dies auch im Rahmen des Wertevergleichs von Leistung und Gegenlei s- tung berücksichtigt werden. Liegt beispielsweise der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis mehr als 90 % über dem Verkehrswert der Immobilie , verpflichtet sich der Verkäufer aber , anderweitige Ver bindlichkeiten des Kä u- fers zu tilgen, reduziert sich - wirtschaftlich gesehen - der Aufwand des Käufers entsprechend. Ist dies in einem Umfang der Fall, dass die 90 - Prozentgrenze unterschritten wird, ist es nicht mehr gerechtfertigt, von einer verwerfliche n G e- sinnung des Verkäufers auszugehen. 9 10 - 7 - bb) Nicht anders ist es, wenn der Verkäufer die Erwerbsnebenkosten - hierzu gehört auch die Grunderwerbssteuer (Senat, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 21) - trägt. Fehlt es an einer Verei nbarung der Kaufvertragsparteien, sind diese Kosten gemäß § 448 Abs. 2 BGB im I n- nenverhältnis von dem Käufer zu tragen. Entsprechend dieser gesetzlichen Regelung ist es auch in der Praxis üblich, in notariellen Grundstückskaufvertr ä- gen eine - deklaratorisc he - Klausel des Inhalts aufzunehmen, dass der Käufer die mit d em Vertrag und dessen Ausführung verbundenen Kosten und Abg a- ben (Grunderwerbsteu er sowie Notar und Gerichtskosten) allein trägt ( vgl. Beck´sches Notar - Handbuch/Krauß, 6. Aufl., A I.IX.1., S. 119 f. ; Würzburger Notarhandbuch/Hertel, 4. Aufl., Teil 2 Kap. 2, 4. Rn. 484 ff. ). Verpflichtet sich abweichend von dieser üblichen Kostentragungsregel der Ve rkäufer zur Za h- lung der Erwerbsnebenkosten, reduziert sich der Aufwand des Käufers en t- sprechend . Deshalb sind bei der Prüfung, ob bei einem Immobilienkaufvertrag ein auffälliges bzw. besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung beste ht, die von dem Verkäufer übernommenen, üblicherweise von dem Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten von dessen Leistung a b- zuziehen (vgl. zu den Auswirkungen auf die Berechnung der Grunderwerb s- steuer in diesem Fall BFH, ZNotP 2013, 436 Rn. 16). cc) Ob d er Kaufpreis tatsächlich in Höhe der Erwerbsnebenkosten g e- ringer ausgefallen wäre, wenn der Käufer diese Kosten getragen hätte, ist en t- gegen der Auffassung des Berufungsgerichts rechtlich unerheblich. Auch wenn sich dies nicht feststellen lässt, führt die Kostenübernahme durch den Verkä u- fer zu einer Änderung des Werteverhältnisses zwischen Leistung und Gege n- leistung. 2. Die angefochtene Entscheidung stellt sich nicht aus sonstigen Grü n- den als richtig dar (§ 561 ZPO) . 11 12 13 - 8 - a) Besteht - wie hier bei einer Verkehrswertüberschreitung von 79,18 % - zwar kein besonders grobes, aber jedenfalls ein auffälliges Missverhältnis zw i- s chen Leistung und Gegenleistung , kommt die Anwendung des § 1 38 Abs. 1 BGB zwar in Betracht , wenn weitere Umstände hinzutreten, die in Verbindung mit einem auffälligen Missverhältnis den Vorwurf der sittenwidrigen Übervorte i- lung begründen (v gl. Senat, Urteil vom 24. Januar 2014 - V ZR 249/12, NJW 2014, 1652 Rn. 10; BGH, Urteil vom 10. Dezember 2013 - XI ZR 508/12, NJW - RR 2014, 653 Rn. 16). Dies verhilft der Klage aber nicht zum Erfolg, weil es an entsprechenden Feststellungen des Berufungsgerichts fehlt. b ) Es steht auch nicht fest, dass die Klägerin Rückabwicklung des Kau f- vertrags aufgrund des von ihr erklärten Wid errufs (§ 312 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bzw. aufgrund der von ihr wegen arglistiger Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB) e r- klärten Anfechtung des Kaufvertrages verlangen kann. Das Berufungsgericht hat dies - von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig - offen gelass en und hierzu keine Feststellungen getroffen. III. 1. Das Berufungsurteil ist danach aufzuheben und die Sache an das B e- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Sache ist auf der Grundlage der bisherigen Feststellunge n nicht zur Enden t- scheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO). 2. Sollte das Berufungsgericht nach der neuen Verhandlung wiederum einen Rückgewähranspruch der Klägerin bejahen, wird es zu klären haben, auf welche Gegenleistung (Zug um Zug) sich ihre Rückgewährpf licht bezieht. Zur Rü ckübereignung der Wohnung Nr. 7 wäre die Klägerin nur dann verpflichtet, wenn sie und ihr Ehemann das Eigentum an dieser Wohnung und nicht an der Wohnung Nr. 8 erworben hätten . Dies hängt entscheidend von der zwischen 14 15 16 17 - 9 - den Parteien stre itigen und von dem Berufungsgericht bislang nicht aufgeklä r- ten Frage ab, ob die Käufer die Wohnung Nr. 8 vor Vertragsschluss besichtigt haben und es sich möglicherweise bei der Angabe von Nr. 7 in dem notariellen Kaufvertrag um eine unschädliche Falschbeze ichnung handelt (vgl. Senat, Urteil e vom 7. Dezember 2001 - V ZR 65/01, NJW 2002, 1038, 1039 ; vom 18. Juli 2008 - V ZR 97/07, BGHZ 177, 338 Rn. 18) . Stresemann Schmidt - Räntsch Czub Kazele Göbel Vorinstanzen: LG Essen, Entscheidung vom 02.05.2013 - 2 O 227/12 - OLG Hamm, Entscheidung vom 13.11.2014 - I - 22 U 81/13 -
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