BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 279/05 Verk374ndet am: 20. September 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja Mieth366heRegG 247 14 Abs. 1 Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erkl344rung des Vermieters gem344337 247 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftst374ck f374r den Mieter klar erkenn-bar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will. BGH, Urteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 279/05 - LG Chemnitz AG Chemnitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 20. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch sowie die Richterin Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil des Landgerichts Chemnitz - 6. Zivilkammer - vom 14. November 2005 wird zur374ck-gewiesen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1993 Mieter einer Wohnung der Kl344gerin in C. . Die Wohnung war zun344chst mit einer Gas-Etagenheizung ausgestattet; die Abrechnung der Heizkosten erfolgte direkt im Verh344ltnis zwi-schen den Beklagten und den Stadtwerken. Mit Schreiben vom 4. September 1997 k374ndigte die Kl344gerin umfassende Sanierungs- und Modernisierungsma337-nahmen an. Unter anderem sollten eine mit Erdgas betriebene Zentralhei-zungsanlage errichtet und in den einzelnen Wohnungen Plattenheizk366rper mit W344rmemengenz344hlern zur Verbrauchserfassung angebracht werden. In der beigef374gten Kostenaufstellung waren die auf die Mieter umlegungsf344higen Kos-ten der Heizungszentrale mit "0,00" angegeben. Mit Schreiben vom 10. Dezember 1997 teilte die Kl344gerin den Beklagten unter dem Betreff "Erfas- 1 - 3 - sung des W344rmeenergieverbrauches und des Warmwassers gem344337 Heizkos-tenverordnung" unter anderem folgendes mit: "Die bei Ihnen eingebaute Heizungsanlage wurde mit individuellen Erfassungsger344ten - W344rmemengenz344hler sowie Warm- und Kaltwasserz344hler - ausger374stet. Als W344rmedienstunternehmen wurde W. GmbH & Co. KG gebunden. Mit der Ausr374stung ist es m366glich, ab dem 01.01.1998 die verbrauchsabh344ngige Abrechnung der Heizkosten nach Heizkos-tenverordnung (BGBl. vom 20.01.1989) in dem gleichen Abrech-nungsrhythmus wie die Betriebskostenabrechnung durchzuf374hren. ... Unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen (247247 4, 14 MHG), der mietvertraglichen Vereinbarung und zur Vermeidung von er-heblichen Nachzahlungen wird ab 01.01.1998 f374r Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung in H366he von 2,00 DM/qm Wohnfl344che f344llig." Mit Schreiben vom gleichen Tag, welches mit "Erkl344rung der Umlage von Betriebskosten gem344337 247 14 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Mieth366he (MHG)" 374berschrieben ist, erkl344rte die Kl344gerin gegen374ber den Beklagten, sie m366chte 2 "gem344337 247 14 Abs. 1 MHG die M366glichkeit nutzen, Ihnen als Mieter bzw. Nutzer und P344chter gegen374ber nochmals eine einheitliche und zusammengefasste Erkl344rung bez374glich der Betriebskosten-umlage abzugeben. Besonders deshalb, weil es im Zusammen-hang mit der Abrechnung der Betriebskosten des Jahres 1996 - 4 - verst344rkt zu R374ckfragen zur Formulierung der Positionen, welche als Betriebskosten gegen374ber dem Mieter geltend gemacht wer-den k366nnen, kam. Somit werden neben der Miete die nachstehen-den Betriebskosten gem344337 des 247 27 Anlage 3 der Zweiten Be-rechnungsVO umgelegt. Hierf374r werden Vorauszahlungen erho-ben, soweit diese tats344chlich anfallen." 3 In Ziff. 4 der sich daran anschlie337enden Auflistung werden die "Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen einschlie337lich der Reinigung und War-tung der Heizungsanlagen bzw. Reinigung und Wartung von Etagenheizungen", in Ziff. 5 die entsprechenden Kosten des Betriebs zentraler Warmwasseranla-gen genannt. Die Kl344gerin 374bertrug den Betrieb der Zentralheizungsanlage im Rahmen der Modernisierung auf einen W344rmecontractor. Seit dem Abrechnungszeit-raum 1998 rechnete sie die gesamten Kosten der W344rmelieferung gegen374ber den Beklagten ab. Die Beklagten leisteten die jeweils von der Kl344gerin geforder-ten Vorauszahlungen, die Zahlung der sich aus den Abrechnungen f374r die Kos-ten der W344rmelieferung ergebenden Nachforderungen verweigerten sie. 4 Mit der Klage begehrt die Kl344gerin Zahlung der sich aus den Abrechnun-gen f374r die Jahre 1998 bis 2002 ergebenden Nachforderungen f374r die W344rme-lieferung in H366he von insgesamt 1.138,08 200. Das Amtsgericht hat die Klage ab-gewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung der Kl344gerin zu-r374ckgewiesen. Hiergegen wendet sich die Kl344gerin mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision. 5 - 5 - Entscheidungsgr374nde: 6 Die Revision der Kl344gerin hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung im Wesentlichen ausgef374hrt: 8 Die Kl344gerin habe keinen Anspruch auf Nachzahlung der begehrten Kos-ten f374r die W344rmelieferung. Denn die im Zusammenhang mit der Auswechslung der Heizung vorgenommenen Modernisierungsarbeiten seien nicht ordnungs-gem344337 im Sinne von 247 541 b Abs. 2 BGB a.F. angek374ndigt worden. Zwar habe ein Vermieter nach 247 14 Abs. 1 Satz 2 MHG unter den dort genannten Voraus-setzungen Betriebskosten durch schriftliche Erkl344rung auf den Mieter umlegen k366nnen. Dadurch werde ein Vermieter jedoch nicht davon befreit, den Mieter von der Modernisierung im Sinne von 247 541 b Abs. 2 BGB a.F. zu informieren. Zu einer wirksamen Begr374ndung des Modernisierungsverlangens geh366re auch die Darlegung der voraussichtlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten. Der Mieter k366nne sein Wahlrecht zwischen Duldung der Modernisierungsma337-nahme und Aus374bung des Sonderk374ndigungsrechts wegen der Mietpreissteige-rung aufgrund der Modernisierung nur dann effektiv nutzen, wenn der Vermieter ihn umfassend und wahrheitsgem344337 374ber die im Zusammenhang mit der Mo-dernisierung anfallenden Kosten informiere. Zwar werde gerade bei den verbrauchsabh344ngigen Betriebskosten eine genaue Vorhersage hinsichtlich der zu erwartenden Kostensteigerung kaum m366glich sein. Anstelle dieser Angaben trete jedoch dann die Pflicht des Vermieters zur eindeutigen Information des Mieters dar374ber, dass die W344rmeversorgung auf ein Drittunternehmen 374bertra-gen und dass damit die Umlage von weiteren Kosten der W344rmelieferung auf den Mieter verbunden sein werde. Dies ergebe sich f374r die Beklagten jedoch - 6 - weder aus der Modernisierungsank374ndigung noch aus den Schreiben vom 10. Dezember 1997. II. 9 Die Entscheidung des Berufungsgerichts h344lt der rechtlichen Nachpr374-fung im Ergebnis stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 10 Zu Recht hat das Berufungsgericht der Kl344gerin die f374r die Jahre 1998 bis 2002 noch geltend gemachten Heizkosten in H366he von insgesamt 1.138,08 200 versagt. Die Kl344gerin ist nicht berechtigt, von den Beklagten Erstat-tung der abgerechneten W344rmelieferungskosten zu verlangen. 1. Grunds344tzlich kann ein Vermieter nur dann Ersatz der W344rmeliefe-rungskosten im Sinne des 247 7 Abs. 4 HeizKV verlangen, die auch kalkulatori-sche Kosten f374r Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn des W344rmelieferanten enthalten, wenn der Mieter dem W344rmecontracting zustimmt oder eine ausdr374ckliche Regelung im Mietvertrag die Umlegung dieser Kosten vorsieht (Senat, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 54/04, NJW 2005, 1776). Hieran fehlt es vorliegend. 11 2. Weitergehend konnte ein Vermieter nach 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG in den neuen Bundesl344ndern bei Mietvertr344gen, die - wie hier - vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen worden waren, Betriebskosten im Sinne des 247 27 der Zweiten Berechnungsverordnung durch schriftliche Erkl344rung bis zum 31. Dezember 1997 auf den Mieter umlegen. Eine solche Erkl344rung hatte nach 247 14 Abs. 1 Satz 2 MHG die Folge, dass die in dieser Weise umgelegten Be-triebskosten k374nftig als vereinbart galten. Diese Vorschrift ist, obwohl sie inzwi-schen aufgehoben worden ist, nach Art. 229 247 3 Abs. 1 Nr. 4 EGBGB im Streit-fall noch anzuwenden. Zu den in 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Betriebs- 12 - 7 - kosten geh366rt nach Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 2 der Zweiten BerechnungsVO auch das Entgelt f374r die eigenst344ndige gewerbliche Lieferung von W344rme und Warmwasser (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900 unter III 2). 13 a) Es fehlt indessen an einer schriftlichen Erkl344rung der Kl344gerin, aus der sich mit hinreichender Deutlichkeit eine Umlegung der W344rmelieferungskosten auf die Beklagte ergibt. aa) Zwar ist bei einer einseitigen Umlegung von Betriebskosten im Sinne des 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht erforderlich, dass in dem Schriftst374ck der Grund f374r die Umlage nach 247 4 Abs. 2 Satz 2 MHG bezeichnet und erl344utert wird (Senat, aaO unter III 1 a). Aus der Erkl344rung muss jedoch nach allgemei-nen Grunds344tzen f374r den Mieter klar erkennbar sein, welche Art von Betriebs-kosten der Vermieter umlegen will. Der Vermieter kann nur dann Betriebskosten durch einseitige Erkl344rung auf den Mieter 374berw344lzen, wenn in der schriftlichen Erkl344rung - ebenso wie in einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung - die Betriebskostenarten inhaltlich bestimmt und eindeutig angegeben werden. Dies ergibt sich bereits aus der Entstehungsgeschichte des 247 14 MHG, der durch das Mieten374berleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, 748) eingef374hrt wurde und die bis dahin in den neuen L344ndern geltende Betriebskosten-Umlageverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, 1270) abl366ste. Die in 247 1 Be-triebskosten-Umlageverordnung vorgesehene und in 247 14 MHG 374bernommene M366glichkeit, Betriebskosten einseitig auf den Vermieter umzulegen, sollte in den neuen L344ndern den Umstand ausgleichen, dass das Mietrecht der ehemaligen DDR keine M366glichkeit vorsah, die anfallenden Betriebskosten in tats344chlicher H366he auf den Mieter umzulegen (Begr374ndung zum Entwurf eines Gesetzes zur 334berleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Mieth366herecht, BT-Drucks. 13/783 S. 14). Die gesetzlichen Vorschriften zur 14 - 8 - 334berleitung preisgebundenen Wohnraums verfolgten das Ziel, die bisher auf sehr niedrigem Niveau preisgebundenen Mieten im Bestand des Beitrittsgebie-tes allm344hlich an marktorientierte Mieten heranzuf374hren und das Vergleichsmie-tensystem einzuf374hren. Hierzu geh366rte auch die dem Vermieter an die Hand gegebene M366glichkeit, durch einseitige Erkl344rung die Umlage der Betriebskos-ten und Abrechnung nach dem tats344chlich entstehenden Aufwand herbeizuf374h-ren. Die einseitige Umlegung von Betriebskosten sollte damit eine entspre-chende vertragliche Vereinbarung, die in 344lteren Mietvertr344gen in den neuen Bundesl344ndern fehlte, ersetzen. Dies folgt auch aus 247 14 Abs. 1 Satz 2 MHG, wonach bis zum 31. Dezember 1997 nach Satz 1 dieser Vorschrift umgelegte Betriebskosten als vertraglich vereinbart gelten. bb) Aus den beiden Schreiben der Kl344gerin vom 10. Dezember 1997 geht nicht mit der erforderlichen Deutlichkeit hervor, dass Kosten der eigen-st344ndigen gewerblichen Lieferung von W344rme und Warmwasser umgelegt wer-den sollten. 15 Allerdings hat das Berufungsgericht, ohne dazu abschlie337ende Feststel-lungen zu treffen, offenbar angenommen, die von der Kl344gerin abgegebenen Erkl344rungen erf374llten die Voraussetzungen einer einseitigen Umlegung der Kos-ten der W344rme- und Warmwasserlieferung nach 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG, und die Klageabweisung damit begr374ndet, dass es an einer hinreichenden Moderni-sierungsank374ndigung im Sinne von 247 541 b Abs. 2 BGB a.F. fehle. Das trifft jedoch nicht zu. Wie die Revisionserwiderung im Wege einer Gegenr374ge mit Recht geltend macht, hat das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang rechtsfehlerfrei und von der Revision unangegriffen festgestellt, nach dem Ge-samtbild der ihnen zugegangenen Erkl344rungen habe sich f374r die Beklagten auf-dr344ngen m374ssen, dass die W344rmeversorgung durch die Kl344gerin selbst - und 16 - 9 - nicht durch einen gewerblichen Dienstleister - sichergestellt werde. Im Ergebnis ist dies zutreffend. 17 Zwar k366nnten sich daraus, dass in dem ersten Schreiben der Kl344gerin vom 10. Dezember 1997 von einem "W344rmedienstunternehmen" die Rede ist und in der Anlage zur Modernisierungsank374ndigung vom 4. September 1997 f374r die Errichtung einer Heizzentrale die auf die Mieter umzulegenden Kosten mit "0,00" angegeben sind, Anhaltspunkte daf374r ergeben, dass die Kl344gerin beab-sichtigte, W344rme und Warmwasser von einem gewerblichen Anbieter zu bezie-hen. Die Erkl344rung bringt jedoch schon nicht hinreichend deutlich zum Aus-druck, dass das "W344rmedienstunternehmen" mit der Lieferung von W344rme und Warmwasser und nicht etwa nur mit der in dem Schreiben angesprochenen Verbrauchserfassung beauftragt worden sei. An einer eindeutigen Erkl344rung, die Kosten des Fremdbezugs von W344r-me und Warmwasser auf die Mieter umlegen zu wollen, fehlt es zudem jeden-falls deshalb, weil die Kl344gerin in ihrem weiteren Schreiben vom 10. Dezember 1997, das ausweislich seiner 334berschrift und des Einleitungssatzes als Erkl344-rung der Umlage von Betriebskosten gem344337 247 14 Abs. 1 MHG gelten sollte, gerade nicht die Kosten des Fremdbezugs von W344rme und Warmwasser im Sinne von Nrn. 4 c und 5 b der Anlage 3 zu 247 27 Abs. 2 der Zweiten Berech-nungsVO, sondern stattdessen in Ziffer 4 und 5 - unter Wiedergabe des Wort-lauts der Nrn. 4 a und 5 a der vorbezeichneten Anlage - die "Kosten des Be-triebs zentraler Heizungsanlagen" sowie die "Kosten des Betriebs zentraler Warmwasseranlagen" als umzulegende Betriebskosten bezeichnet hat. 18 b) Angesichts der Erw344gungen unter a) kann dahinstehen, ob eine schriftliche Erkl344rung des Vermieters 374berhaupt den Voraussetzungen des 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG gen374gt und die Rechtsfolge des 247 14 Abs. 1 Satz 2 MHG 19 - 10 - ausl366st, wenn - wie hier - die Umlegung der Kosten auf den Mieter zwar vor dem Stichtag (31. Dezember 1997) erkl344rt wird, die Kosten selbst jedoch erst nach dem ma337geblichen Zeitpunkt entstehen und hierf374r Vorauszahlungen ver-langt werden. 20 c) Die vom Berufungsgericht als grunds344tzlich erachtete Frage, ob ein Vermieter, der k374nftig entstehende W344rmelieferungskosten (W344rmecontracting) durch einseitige Erkl344rung nach 247 14 Abs. 1 Satz 1 MHG auf den Mieter umle-gen will, zus344tzlich die voraussichtliche H366he dieser Kosten und die generelle Umstellung auf das W344rmecontracting in einer Modernisierungsank374ndigung, die unter anderem die Modernisierung der Heizanlage betrifft , nach 247 541 b Abs. 2 BGB a.F. (jetzt: 247 554 Abs. 3 BGB) mitteilen muss, ist f374r die Entschei-dung des Rechtsstreits ebenfalls ohne Bedeutung. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Chemnitz, Entscheidung vom 12.05.2005 - 12 C 4764/04 - LG Chemnitz, Entscheidung vom 14.11.2005 - 6 S 281/05 -
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