BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 279/07 Verk374ndet am: 11. M344rz 2009 Ring, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MietH366heRegG 247 10 Abs. 2 Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erh366hungsbetrag betragsm344337ig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch be-r374hrt, dass dem Mieter zus344tzlich die M366glichkeit einger344umt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere orts374bliche Vergleichsmiete zu berufen. BGH, Urteil vom 11. M344rz 2009 - VIII ZR 279/07 - LG Berlin AG Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge-m344337 247 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Die Revision der Kl344gerin gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2007 wird zur374ckgewie-sen. Die Kl344gerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung. 1 Die Kl344gerin war vom 1. Mai 1997 bis zum 30. November 2005 Mieterin einer Wohnung der Beklagten in B. . Die Beklagte hatte bei der Errichtung der freifinanzierten Wohnung 366ffentliche F366rdermittel in Anspruch genommen und unterlag deshalb bestimmten Einschr344nkungen, die ihr durch den Vertrag mit der Investitionsbank B. auferlegt waren. Vor diesem Hintergrund ist in einer von beiden Parteien unterschriebenen Anlage zum Mietvertrag bestimmt: 2 "Die Investitionsbank B. (IBB) hat 205 Aufwendungshilfen bewilligt. Die Aufwendungshilfen werden aus Landesmitteln ab mittlerer Bezugs- - 3 - fertigkeit auf die Dauer von 15 Jahren gew344hrt. Die Wohnungen sind 205 f374r die Dauer des vereinbarten F366rderungszeitraumes zweckgebunden. Durch die Verringerung der Aufwendungshilfen nach Ablauf von jeweils (15 Monaten) um 0,75 DM je qm Wohnfl344che erh366ht sich im gleichen Zeitraum die Miete um jeweils 0,75 DM je qm Wohnfl344che. Der Abbau der F366rderungsmittel wird insoweit begrenzt, wie die sich ergebenden Einzelmieten unter vorrangiger Ber374cksichtigung von Erh366hungen der Pauschalen f374r Verwaltungs- und Instandhaltungskosten die orts374bliche Vergleichsmiete 374bersteigen. F374r die ersten 10 Jahre ab Bezugsfertigkeit werden zwischen den Par-teien die folgenden Erh366hungen der monatlichen Nettokaltmiete um 0,75/qm alle 15 Monate vereinbart: Mieterh366hung zum um DM/monatlich auf DM/monatlich 01.08.1998 67,29 1278,51 01.11.1999 67,29 1345,80 01.02.2001 67,29 1413,09 01.05.2002 67,29 1480,38 01.08.2003 67,29 1547,67 01.11.2004 67,29 1614,96 01.02.2006 67,29 1682,25 Die Staffelmietvereinbarung endet am 30.04.2007. Nach Ablauf der o.g. Staffelmietvereinbarung entwickelt sich die monat-liche Nettokaltmiete bis zum Ende des F366rderungszeitraumes gem344337 dem F366rdervertrag mit der IBB. Der Abbau der Aufwendungshilfen kann fr374hestens nach Ablauf von 10 F366rderungsjahren 374ber den Betrag von 0,75 DM je qm Wohnfl344che hin-aus erh366ht werden, wenn dies infolge einer allgemeinen Anhebung des Mietniveaus oder aus anderen Gr374nden und im Rahmen der Wirtschaft-lichkeit des gef366rderten Objektes m366glich wird und allgemein oder f374r eine Gruppe von F344llen durch die f374r das Bau- und Wohnungswesen zust344ndige Senatsverwaltung im Einvernehmen mit der f374r die Finanzen zust344ndigen Senatsverwaltung angeordnet wird. In diesen F344llen wird die nach 247 2 zul344ssige Einzelmiete im Rahmen des Mieth366hegesetzes (MHG) entsprechend erh366ht. Erh366hungen der Pauschalen f374r Verwaltungs- und Instandhaltungskos-ten nach der hierbei analog heranzuziehenden II. BV oder einer diese ersetzenden Regelung erh366hen entsprechend die mit der Bewilligungs-stelle vertraglich vereinbarten Mietbetr344ge. Insoweit erh366hte Mietpreise - 4 - werden im Rahmen der allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften (na-mentlich MHG) mietvertragswirksam geltend gemacht. 334bersteigen die sich ergebenden Einzelmieten die H366he der orts374bli-chen Miete nach 247 2 MHG, so d374rfen - auch bei einer Neuvermietung in-nerhalb der Zweckbestimmung - nur die orts374blichen Mieten vereinbart werden. Mieterh366hungen nach den 247247 3 und 5 MHG aufgrund weiterer Finanzierungen, Umfinanzierungen und/oder Kapitalkostenerh366hungen sowie 334berschreitungen der orts374blichen Vergleichsmiete setzen im F366r-derungszeitraum eine Zustimmung der IBB voraus. Diese wird bei Miet-erh366hungen nach 247 5 MHG fr374hestens nach 10 F366rderungsjahren und nur insoweit erteilt werden, wie ansonsten nach Aussch366pfung aller M366glichkeiten (Umfinanzierung, Verzichte auf - ggf. Teile der - Eigenka-pitalverzinsung und anderer pauschaler Ans344tze) die Wirtschaftlichkeit des Objektes gef344hrdet ist. Die Umlage von Betriebskosten nach Ma337gabe des 247 4 MHG ist zul344s-sig und vereinbart gem344337 247 20 NMV ff. Nach Ablauf des F366rderungszeit-raumes enden die vertraglich vereinbarten Mietpreisbegrenzungen. Es ist mindestens die Miete zu zahlen, die sich ohne F366rderung ergibt. Der Mieter kann sich unmittelbar auf diese Vereinbarung berufen und ist berechtigt, deren Einhaltung zu verlangen (247 328 BGB). 205." Die Kl344gerin hat R374ckzahlung eines Betrages von insgesamt 6.055,01 200 nebst Zinsen begehrt, den sie unter Zugrundelegung der urspr374nglich verein-barten Miete von 1.211,22 DM - also ohne Ber374cksichtigung der sich aus der Staffelmiete ergebenden Erh366hungsbetr344ge - als 374berzahlte Miete errechnet hat. 3 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Be-rufung zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. - 5 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung im We-sentlichen ausgef374hrt: 7 Der Kl344gerin stehe ein Anspruch auf R374ckzahlung erbrachter Mietzah-lungen aus 247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Entgegen der Auffassung der Kl344gerin h344tten die Parteien wirksam eine Staffelmiete vereinbart. Die ge-troffene Vereinbarung werde den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-tragsschlusses ma337geblichen 247 10 Abs. 2 MHG gerecht. Der Mieter werde in die Lage versetzt, sich bei Abschluss des Mietvertrags genau auf die Belastun-gen einzustellen, die im Laufe des Vertrags an Miete auf ihn - h366chstens - zu-k344men, denn Mieterh366hungen auf die Vergleichsmiete und wegen Modernisie-rungsma337nahmen seien w344hrend der Staffelmiete ausgeschlossen. Dass die einzelnen Stufen der Mieterh366hung zus344tzlich jeweils auf die orts374bliche Vergleichsmiete begrenzt seien, versto337e nicht gegen 247 10 Abs. 2 MHG, denn es handele es sich dabei um eine f374r den Mieter g374nstige und des-halb zul344ssige Vereinbarung, die ihm im Einzelfall die M366glichkeit biete, sich darauf zu berufen, dass die orts374bliche Vergleichsmiete unter dem in der Staf-felmiete vereinbarten Betrag liege und er deshalb nur diesen (niedrigeren) Be-trag zahlen m374sse. 8 - 6 - II. 9 Diese Beurteilung h344lt der revisionsrechtlichen Nachpr374fung stand, so dass die Revision zur374ckzuweisen ist. 10 Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kl344gerin aus ungerechtfer-tigter Bereicherung (247 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu Recht verneint, weil die von ihr erbrachten Mietzahlungen - auch soweit es die jeweiligen Mieterh366-hungsbetr344ge betrifft - in der Staffelmietvereinbarung ihre Rechtsgrundlage ha-ben. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete den Anforderungen des im Zeitpunkt des Ver-tragsschlusses geltenden 247 10 Abs. 2 MHG gen374gt. 1. Entgegen der Auffassung der Revision sind die jeweilige Miete und der Erh366hungsbetrag in der Vereinbarung betragsm344337ig ausgewiesen (247 10 Abs. 2 Satz 5 MHG), so dass die Kl344gerin bereits bei Vertragsschluss Gewissheit dar-374ber hatte, welche Miete sie f374r die jeweiligen Zeitr344ume schuldete. Die ihr zu-s344tzlich einger344umte M366glichkeit, sich auf eine niedrigere orts374bliche Miete zu berufen, 344ndert daran nichts, sondern er366ffnet ihr nur die M366glichkeit, bei ent-sprechender Entwicklung der Vergleichsmiete den ausgewiesenen Betrag zu ihren Gunsten nach unten zu korrigieren. Hierin liegt mithin eine - zul344ssige - Abweichung von 247 10 MHG zugunsten des Mieters. Anders als die Revision meint, hat auch der Umstand, dass der F366rdervertrag zwischen der Beklagten und der Investitionsbank B. als echter Vertrag zugunsten Dritter ausgestaltet war und die Kl344gerin sich schon deshalb auf eine unterhalb der Staffelmiete liegende orts374bliche Vergleichsmiete berufen konnte, nicht zur Folge, dass es sich bei dieser zus344tzlichen Grenze um eine zur Unwirksamkeit der Staffelmiet-vereinbarung f374hrende, zum Nachteil des Mieters von 247 10 Abs. 2 MHG abwei-chende Vereinbarung handelte. Eine Benachteiligung der Kl344gerin l344sst sich 11 - 7 - entgegen der Auffassung der Revision auch nicht damit begr374nden, dass sich die Kl344gerin 374ber die jeweilige orts374bliche Vergleichsmiete informieren musste, um gegebenenfalls diese zus344tzliche Grenze zu ihren Gunsten geltend zu ma-chen. 12 2. Der Revision kann auch nicht darin gefolgt werden, dass die von den Parteien vereinbarte Staffelmiete deshalb unwirksam sei, weil sie dem Vermie-ter entgegen 247 10 Abs. 2 Satz 3 MHG w344hrend der Laufzeit der Staffelmiete zus344tzlich Mieterh366hungen nach 247247 3 und 5 MHG gestatte. Zwar werden in Anlage 1 des Mietvertrags auch Mieterh366hungen nach 247247 3 und 5 MHG angesprochen. Wie die Revisionserwiderung zutreffend gel-tend macht, ergibt sich aber aus dem Sinnzusammenhang, dass Mieterh366hun-gen nach 247247 3 und 5 MHG erst f374r den weiteren F366rderungszeitraum nach Ab-lauf der Staffelmietvereinbarung am 30. April 2007 vorgesehen sind. Die betref-fenden Regelungen in der Anlage zum Mietvertrag sind ersichtlich im Hinblick darauf getroffen worden, dass der F366rderungszeitraum (15 Jahre) 374ber die Dauer der Staffelmiete hinausgeht und die Kl344gerin auch in diesem weiteren Zeitraum aufgrund des F366rdervertrags mit der IBB noch Einschr344nkungen zu-gunsten der Mieter unterliegt. Da der Vermieter nach der gesetzlichen Rege-lung nach Ablauf der Staffelmiete wieder von den allgemeinen gesetzlichen Mieterh366hungsm366glichkeiten (also auch nach 247247 3, 5 MHG bzw. 247 559 BGB) Gebrauch machen kann, wird die Kl344gerin durch die beanstandete Regelung nicht benachteiligt, sondern wiederum g374nstiger gestellt, so dass die von der 13 - 8 - Revision erhobenen Bedenken gegen die vertragliche Regelung von vornherein nicht durchgreifen k366nnen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 17.04.2007 - 5 C 85/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2007 - 67 S 137/07 -
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