BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL V ZR 279 /1 1 Verkündet am: 1. März 2013 Lesniak Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 433, 675 Ein Vermittler k ann bei der Beratung über die finanziellen Vorteile eines Immobilie n- kaufs zugleich im eigenen und im fremden Namen handeln. Er kann daher von dem Verkäufer auch dann zum Abschluss eines Beratungsvertrages stillschweigend b e- vollmächtigt sein, wenn er seiner seits einen Vermittlungs - oder Beratungsvertrag mit dem Kaufinteressenten geschlossen hat (Fortführung von Senat, Urteil vom 14. März 2003 V ZR 308/02, NJW 2003, 1811). BGH, Urteil vom 18. Januar 2013 - V ZR 279/11 - OLG Köln LG Köln - 2 - Der V. Zivi lsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Januar 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr. St resemann, die Richter Prof. Dr. Schmidt - Räntsch und Dr. Roth und die Richterinnen Dr. Brückner und Weinland für Recht erkannt: Auf di e Revision des Klägers wird das Urteil des 24. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 24. Mai 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen worden ist. Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das Urteil d er 4. Zivil - kammer des Landgerichts Köln vom 24. Februar 2010 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass es anstelle des in dem dri t- ten Absatz des Tenors genannten Datums (1.1.2009) heißen muss: 1.8.2009. Die erst - und zweitinstanzlichen Kosten des Rechtsst reits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Die Kosten des Revision s- verfahrens trägt die Beklagte zu 1. Die Beklagte zu 2 trägt die durch ihre Nichtzulassungsbeschwerde entstandenen Kosten. V on Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte zu 1 ist Eig entümerin eines in den 1930er Jahren erricht e- ten und im Jahr 1995 unter Denkmalschutz gestellten Wohng ebäu dekompl e- xes. Sie bestellte zu ihren Gunsten ein Erbbaurecht, teilte dieses zwecks Ve r- äußerung in Wohnungserbbaurechte auf und sanierte bis Ende de s Jahres 2001 die Gebäude. Der Aufwand für die Sanierungsarbeiten sollte von den E r- werbern der Wohnungserbbaurechte steuerlich als Sonderabschreibung in A n- satz gebracht werden können. Die Sonderabschreibung hing davon ab, dass die Sanierungsmaßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des E r- werbsvertrages durchgeführt w u rden. Mit der Vermarktung der Erbbaurechte beauftragte die Beklagte zu 1 die Rechtsvorgängerin der inzwischen rechtskräftig zu einer Schadensersatzlei s- tung verurteilten Beklagten zu 2 ( im Folgenden einheitlich Beklagte zu 2 g e- nannt ), die auf dem Gebiet der Anlageberatung und Finanzdienstleistung tätig war. Der Kläger gehörte zu ihren Kunden. Zwei ihrer Mitarbeiterinnen bespr a- chen mit ihm den Erwerb einer Wohnung in dem Objekt. Sie erstellte n am 8. Oktober 2001 einen Berechnungsbogen betreffend die später von dem Kl ä- ger erworbene Wohnung Nr. 29; darin sind die auf den Kaufpreis von 217.588 DM entfallenden Sanierungskosten mit 170.959 DM angegeben. Im Rahmen einer Prognoseberechnung wurden für die Jahre 2002 bis 2010 die steuerlich absetzbaren Aufwendungen mit einem Betrag von 19.000 DM pro Jahr in Ansatz gebracht und , trotz jährlicher Mieteinnahmen von etwas mehr als 10.000 DM , Verluste aus Vermietung und Verpachtung einschließlich Zinsen, Erb bauzins und sonstiger Nebenkosten in Höhe von jährlich knapp 25.000 DM errechnet. Als Datum des Baubeginns wurde der 1. August 2001 genannt, als Fertigstellungstermin der 31. Dezember 2001. 1 2 - 4 - Der Kläger unterzeichnete zunächst einen Reservierungsauftrag für die Wohnung Nr. 29, der von einer der beiden Mitarbeiterinnen der Beklagten zu 2 gegengezeichnet und an die Beklagte zu 1 weitergeleitet wurde. Am 12. Novem ber 2001 gab der Kläger nach Besichtigung einer Wohnung, alle r- dings nicht der Wohnung Nr. 29 ein notarielles Kaufangebot unter gleichzeit i- gem Beitritt zu einem Mietpool ab, welches die Beklagte zu 1 am 22. November 2001 fristgerecht annahm. In diesem Zeitpunkt waren die Sanierungsarbeiten bereits nahezu vollständig abgeschlossen. Der später noc h angefallene und deshalb steuerlich absetzbare Sanierungsaufwand betrug lediglich 826,20 Der Kläger hat die Verurteilung bei der Beklagte n als Gesamtschuldner zur Freistellung von Darlehensverbindlichkeiten Zug um Zug gegen Rückübe r- tragung des Wohnun gserbbaurechts und zur Zahlung von 4.152,62 Feststellung weiterer Schadensersatzpflicht beantragt. Das Landgericht hat der Klage im Wesentlichen stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Beklagten zu 2 zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten zu 1 die gegen diese gerichtete Klage abgewiesen. Mit der von dem Senat zugela s- senen Revision will der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen U r- teils erreichen. Die Beklagte zu 1 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmi t- t els. Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts scheiden Ansprüche des Klägers aus Prospekthaftung ebenso aus wie Ansprüche auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung (§ 463 BGB aF) und wegen Verschuldens bei Vertragsverhan d- lungen. Eine Haf tung der Beklagten zu 1 wegen der Verletzung einer besond e- 3 4 5 - 5 - ren vertraglichen Beratungspflicht komme ebenfalls nicht in Betracht, denn die Beklagte zu 1 habe die Beratung des Klägers weder im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags noch im Wege eines selbständigen Ber a- tungsvertrags übernommen. II. Das hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis nicht S t and. Dabei kann dahinstehen, ob die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil hinsichtlich möglicher Ansprüche des Klägers aus Prospekthaf tung, aus § 46 3 BGB aF und wegen Verschuldens bei Vertragsschluss frei von Rechtsfehlern sind. Jede n- falls verneint das Berufungsgericht zu Unrecht eine Haftung der Beklagten zu 1 wegen der Verletzung ihrer Pflichten aus einem Beratungsvertrag. 1. a) Nach der Rechtspre chung des Senats, die das Berufungsgericht seinen Überlegungen zugrunde legt, kommt zwischen Verkäufer und Käufer ein Beratungsvertrag zustande, wenn der Verkäufer im Zuge eingehender Ve r- tragsverhandlungen, insbesondere auf Befragen, einen ausdrücklichen R at e r- teilt; gleiches gilt, wenn der Verkäufer dem Käufer als Ergebnis der Verhan d- lungen ein Berechnungsbeispiel über Kosten und finanzielle Vorteile des E r- werbs vorlegt, welches der Herbeiführung des Geschäftsabschlusses dienen soll (siehe nur Urteil vom 3 1. Oktober 2003 V ZR 4 2 3/02, BGHZ 156, 371, 374 mw N ). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. b) Für den Kläger wurde in Vorbereitung eines von mehreren Gespr ä- chen, die den Erwerb der später tatsächlich erworbenen Wohnung Nr. 29 unter Ausnutzung steuerl icher Abschreibungsmöglichkeiten zum Gegenstand hatten, von einer Mitarbeiterin der Beklagten zu 2 ein Berechnungsbogen erstellt. Darin wurden auf der Grundlage der Einkommensverhältnisse des Klägers und seiner 6 7 8 - 6 - Steuerlast die bei einem Ankauf der Wohnung e rzielbaren Steuervergünstigu n- gen umfassend dargestellt und erläutert. Dass die Mitarbeiterin der Beklagten zu 2 damit - erfolgreich - das Ziel verfolgte, die Vermittlung des Wohnungskaufs zu fördern, steht außer Frage. c) Die Mitarbeiterinnen der Beklagt en zu 2 konnten einen Beratungsve r- trag für die Beklagte zu 1 zustande bringen. a a) Stellt sich bei der Vermittlung des Kaufvertrags die Aufgabe der B e- ratung des Kaufinteressenten und ist sie von dem Verkäufer einem Makler oder sonstigen Vermittler überl assen worden, kann sich dessen stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratungsvertrags zwischen Verkäufer und Käufer aus den Umständen ergeben (§ 167 BGB). Dabei sind für die A n- nahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung und an die Kundgab e des Willens, die Beratung für den Verkäufer zu übernehmen und auszuführen (§ 164 BGB), keine zu strengen Anforderungen zu stellen, wenn der Käufer dem Vermittler seinerseits keinen Maklerauftrag erteilt. Es reicht dann aus, dass die individuelle Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Vorausse t- zung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war (Senat, Urteil vom 14. März 2003 V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812 f.; Urteil vom 13. Oktober 2006 V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875 Rn. 16) . Umgekehrt folgt daraus aber nicht, dass unmittelbare Rechtsbeziehu n- gen zwischen dem Vermittler und dem Kaufinteressenten die Annahme eines kraft konkludent erteilter Vollmacht zustande gekommenen Beratungsvertrags mit dem Verkäufer hindern (so zutreff end Krüger, ZNotP 2007, 442, 443; vgl. auch Senat, Urteil vom 13. Oktober 2006 V ZR 66/06, aaO, Rn. 17). Abges e- hen davon, dass ein Handeln zugleich im eigenen und im fremden Namen s o- wohl bei der Abgabe von Willenserklärungen wie auch bei der Erfüllung vo n 9 10 11 - 7 - Verbindlichkeiten rechtlich möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. März 1988 VIII ZR 175/87, BGHZ 104, 95, 100 ; Urteil vom 21. April 1954 VI ZR 55/53, BGHZ 13, 111, 113 f.), kommt ohnehin stets in Betracht, dass ein Makler oder Anlagevermittler bei de r Vertragsanbahnung - ohne äußeren Einschnitt in se i- nem Auftreten - auch für den Verkäufer, also in doppelter Funktion tätig wird (vgl. Senat, Urteil vom 26. April 1991 V ZR 165/89, BGHZ 114, 263, 269 ff.). Folglich kann eine Haftung aus beiden Rechtsver hältnissen entstehen. Im Hinblick auf eine Haftung des Verkäufers machen Rechtsbeziehungen zwischen dem Kaufinteressenten und dem Vermittler lediglich nähere Festste l- lungen dazu erforderlich, ob die - auf das Objekt des Verkäufers bezogene - Beratung de s Interessenten dessen Kaufentschluss fördern sollte, ob der Ve r- mittler dabei (auch) namens des Verkäufers handeln konnte und gehandelt hat und ob der Kaufentschluss (auch) auf der Beratung in Vertretung des Verkä u- fers beruhte. Ausreichend für die Annahme einer konkludenten Bevollmächt i- gung des Vermittlers zum Abschluss eines Beratungsvertrages ist die Festste l- lung, dass der Verkäufer den Vermittler mit dem Vertrieb der Immobilie beau f- tragt hat und dabei wusste oder jedenfalls nicht ausschließen konnte, das s di e- ser gegenüber Interessenten die finanziellen Vorteile eines Kaufs herausstellen würde. Von Letzterem ist stets auszugehen, wenn sich bereits nach dem Ve r- triebskonzept des Verkäufers die Aufgabe stellt, den Kaufinteressenten über die finanziellen Vorte ile eines Erwerbs der angebotenen Immobilie zu beraten. Dass die Beratung nach den Umständen (auch) im Namen des Verkäufers e r- folgt ist, kann sich beispielsweise daraus ergeben, dass der Berater in den ve r- wendeten Prospekten als Vertriebspartner des Verkäu fers genannt ist, dass er von dem Verkäufer zur Verfügung gestellte Berechnu n gsbeispiele verwendet oder da s s der Verkäufer auf einen Kontakt mit dem Kaufinteressenten verzic h- tet und es dem mit dem Vertrieb beauftragten Berater überlässt, die Vertrag s- v erhan dlungen bis zur Abschlussreife zu führen (vgl. Senat, Urteil vom 12 - 8 - 31. Oktober 2003 V ZR 423/02, BGHZ 156, 371, 375; Urteil vom 13. Oktober 2006 V ZR 66/06, NJW 2007, 1874, 1875 Rn. 16 f.). bb) Nach diesen Grundsätzen ist ungeachtet des zwischen dem K läger und der Beklagten zu 2 bestehenden, von dem Berufungsgericht als Anlageb e- ratungsvertrag qualifizierten, Vertragsverhältnisses ein Beratungsvertrag mit der Beklagten zu 1 zustande gekommen. Ausweislich des von der Beklagten zu 1 erstellten Prospekt s gehörte es zu dem Vertriebskonzept, die steuerlichen Vorteile eines Erwerbs, insbesond e- re die Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7i bzw. § 10f EStG (Denkmala b- schreibung), herauszustellen. So wurden die begünstigten, zu 100% abschrei b- baren Kosten im Prospe kt mit ca. 80% des Gesamtkaufpreises angegeben, e r- gänzt durch den Hinweis, dass der zu zahlende Erbbauzins bei Kapitalanlegern wie Werbungskosten zu behandeln und damit ebenfalls abzugsfähig sei. Damit stellte sich bei der Vermittlung des Kaufvertrages ins besondere die Aufgabe, den Kaufinteressenten die steuerlichen Vorteile des Kaufs darzustellen. Indem sie die Beklagte zu 2 auf dieser Grundlage mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte, bevollmächtigte die Beklagte zu 1 diese konkludent, im Rahmen der Ve rkaufsverhandlungen eine solche Beratung vorzunehmen. Die Mitarbeiterinnen der Beklagten zu 2 haben den Kläger anhand des Prospekts und eines Berechnungsbogen s über die steuerlichen und sonstigen finanziellen Auswirkungen des Erwerbs der später erworben en Wohnung ber a- ten. Dass die Beklagte zu 2 hierbei (auch) für die Verkäuferin, also für die B e- klagte zu 1, tätig war, ließen die Umstände erkennen. Denn die nach den Fes t- stellungen des Berufungsgerichts verwendeten Berechnungsbögen enthielten den Hinweis, den Haftungshinweisen und Erläuterungen, sowie mit einem gültigen Verkauf s- 13 14 15 - 9 - hä ndige . Dies machte d eutlich, dass die Beispiel s rechnung keine selbständige Analyse de r Rentabilität eines fremden Anlageprodukts darstellte, sondern die in dem Verkaufspro sp ekt en t- haltenen allge m einen Angaben der Beklagten zu 1 konkretisierte und ergänzte und damit Teil des Verkaufsko n zepts war. 2. Die Mitarbeiterinnen der Bek lagten zu 2 haben den Kläger falsch ber a- ten. Das muss die Beklagte zu 1 - über die Beklagte zu 2 - gegen sich gelten lassen (§ 278 BGB). a) Der Beratungsvertrag verpflichtet zu richtiger und vollständiger Info r- mation über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des E r- werbsinteressenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (Senat, Urteil vom 15. Oktober 2004 V ZR 223/03, NJW 2005, 983). Wer als Verkäufer für eine Immobilie wirbt und dabei Steuervorteile einer Anlage - oder Kauf en t- scheidung herausstellt oder in konkrete Finanzierungsvorschläge einbezieht, muss Voraussetzungen, Hinderungsgründe und Ausmaß der Steuervorteile richtig und so vollständig darstellen, dass bei dem Käufer über keinen für seine Entscheidung möglicherweise wesentlichen Umstand eine Fehlvorstellung e r- weckt wird (Senat, Urteil vom 26. April 1991 V ZR 165/89, BGHZ 114, 263, 268 mwN). b) Gegen diese Pflicht haben die Mitarbeiterinnen der Beklagten zu 2 verstoßen. Mögen sie den Kläger über sämtliche Umständ e der erhöhten Denkmalabschreibung informiert haben, haben sie es doch unterlassen, ihn auf den Stand der bereits begonnenen Sanierungsarbeiten hinzuweisen. Wollte en sie dem Kläger das Ausmaß der Steuervorteile falsch dargestellt. 16 17 18 - 10 - c) Die Verletzung der Beratungspflicht haben die Mitarbeiterinnen der Beklagten zu 2 zu vertreten. Das wird entsprechend § 282 BGB aF (heute: § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB) vermutet. Die Verm utung ist nicht entkräftet worden. d) Der Kaufentschluss des Klägers beruht auf der Beratung, welche auf der Grundlage des Prospekts und der Berechnungsbögen und damit (auch) für die Verkäuferin durchgeführt worden ist. Die Kausalität des Beratungsfehle rs für den Kaufentschluss wird vermutet, wenn es für den anderen Teil vernünftige r- weise nur eine bestimmte Möglichkeit der Reaktion auf die Aufklärung gibt und die Möglichkeit eines Entscheidungskonflikts ausscheidet (vgl. Senat, U rteil vom 30. November 20 07 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650; Urteil vom 6. April 2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021 f.). So liegt es hier; für die Mö g- lichkeit eines Entscheidungskonflikts fehlt jeder Anhaltspunkt. e) Auf einen Haftungsausschluss kann sich die Beklagte zu 1 ni cht ber u- Eintritt der Kosten, Ertrags - sind ersichtlich Unwägbarkeiten, mit denen jede Prognose behaftet ist, gemeint soweit sons tige außerhalb der Sphäre des Verkäufers liegende Umstände, die sich auf das individuelle steuerliche Ergebnis auswirken können. Die unterbli e- bene Aufklärung darüber, in welchem (Sanierungs - )Zustand sich die ausg e- wählte Immobilie befand, betrifft dagegen e inen konkreten, feststehenden U m- stand aus dem Verantwortungsbereich der Beklagten zu 1, der die in Aussicht gestellten steuerlichen Denkmalsabschreibungen und damit den Anlagezweck insgesamt in Frage stellte. Soweit es im Prospekt ferner heißt, Personen und deren Unterbeauftra g- te, die mit dem Vertrieb und der Vermittlung befasst seien, seien nicht Erfü l- lungsgehilfen des Prospektherausgebers, ist auch diese Regelung nicht ei n- 19 20 21 22 - 11 - schlägig; denn sie bezieht sich nach dem Zusammenhang, in dem sie steht, auf eine mögliche Haftung für Angaben, Aussagen oder Zusagen der Vertriebsb e- auftragten, die von dem Prospektinhalt abweichen. Um solche Angaben geht es hier nicht. 3. Den durch die Falschberatung entstandenen Schaden muss die B e- klagte zu 1 dem Kläger ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er stünde, wenn er den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte (Senat, Urteil vom 14. März 2003 - V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1814). Auf dieser Grundlage hat das Ber u- fungsgericht die von dem Landgericht in dem erstinstanzlichen Urt eil vorg e- nommene Schadensberechnung im Rahmen der Zurückweisung der Ber u fung der Beklagten zu 2 zu Recht bestätigt. Insbesondere muss sich der Kläger, en t- gegen der von der Beklagten zu 1 vertretenen Meinung, die von ihm erzie l ten Steuervorteile nicht anrec hnen lassen (vgl. Senat, Urteil vom 30. November 2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649, 650; BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - VII ZR 215/06, NJW 2008, 2773). Dem Kläger ist somit ein bezifferbarer Schaden in Höhe von 174.844,66 - Zug um Zug gegen Rückübertragung des Erbbaurechts an der Wohnung Nr. 29 - in Höhe von 38.544,66 m Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der gezahlten Grunde r- werbsteuer ebenfalls als Zahlung, im Übrigen im Wege der Freistellung von seinen für die Finanzierung des Kaufpreises entstandenen Darlehensverbin d- lichkeiten ersetzt verlangen kann . Zusätzlich steht ihm ein Anspruch auf Ersta t- tung von 4.158,82 4. Die von dem Landgericht ausgeurteilten Feststellungen, dass sich die Beklagte zu 1 mit der Annahme des Übereignungsangebots des Klägers in Ve r- zug befindet und dass sie verpflic htet ist, ihm den aus dem Kauf des Erbba u- rechts entstandenen weiteren Schaden zu ersetzen, lassen Rechtsfehler nicht 23 24 - 12 - erkennen; dabei hat der Senat die von dem Kläger in der mündlichen Verhan d- lung vor dem Berufungsgericht vorgenommene Klarstellung hinsichtl ich der zei t- lichen Einschränkung der weiteren Schadensersatzpflicht auch im Verhältnis zu der Beklagten zu 1 berücksichtigt. 5. Die von der Beklagten zu 1 in der ersten Instanz erhobene und in der zweiten In stanz aufrecht erhaltene Verjährungseinrede hindert die Durchse t- zung der Ansprüche nicht. Verjährung ist nicht eingetreten. Nach Art. 229 § 6 EGBGB, §§ 195, 199 BGB beträgt die Verjährungsfrist drei Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen sowie der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen, frühestens jedoch am 1. Januar 2002. Davon, dass die erhöhte Den k- m alabschreibung dem Kläger nur zu einem geringen Teil zugute kam, erhielt er erst durch den Feststellungsbescheid des Finanzamts Ende November 2006 Kenntnis. Dass der Kläger diese Kenntnis infolge grober Fahrlässigkeit nicht früher erlangt hat, verneint das Berufungsgericht - in der Begründung der Z u- rückweisung der von der Beklagten zu 2 eingelegten Berufung - rechtsfehlerfrei. 25 - 13 - III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1, § 97 Abs. 1, §§ 565, 516 Abs. 3 ZPO analog. Stresemann Schmidt - Räntsch Roth Brückner Weinland Vorinstanzen: LG Köln, Entscheidung vom 24.02.2010 - 4 O 12/08 - OLG Köln, Entscheidung vom 24.05.2011 - 24 U 82/10 - 26
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