BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 280/07 Verk374ndet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 566 Abs. 1 Der neue Eigent374mer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermie-ters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverh344ltnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Ver344u337erungsgesch344ft, sondern kraft Gesetzes erwirbt. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 9. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Revision der Kl344gerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 14. September 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zur374ckverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten 374ber die Wirksamkeit eines Mieterh366hungsverlan-gens. Mit Vertrag vom 3./11. Februar 1998 mietete der Beklagte von der Bun-desrepublik Deutschland (Bundesfinanzverwaltung, vertreten durch das Bun-desverm366gensamt Berlin I) eine Wohnung in der J. stra337e 6 in B. . 1 Aufgrund des Gesetzes zur Gr374ndung einer Bundesanstalt f374r Immobi-lienaufgaben (BImA-Errichtungsgesetz vom 9. Dezember 2004, BGBl. I S. 3235, k374nftig: BImAG) ging mit Wirkung vom 1. Januar 2005 das Eigentum an dem Grundst374ck J. stra337e 6 auf die Kl344gerin 374ber. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 23. Mai 2006 verlangte die Kl344gerin die Zustimmung des Beklagten zur Erh366hung der monatlichen Grundmiete von 598,51 200 auf 718,21 200. Da der Beklagte der Erh366hung nicht zustimmte, hat die Kl344gerin hier-auf Klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landge-richt hat die Berufung der Kl344gerin zur374ckgewiesen. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision verfolgt die Kl344gerin ihr Begehren weiter. 3 Entscheidungsgr374nde: Die Revision ist begr374ndet. Sie f374hrt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zur374ckverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 4 I. Das Landgericht hat ausgef374hrt: 5 Die Kl344gerin sei nicht aktivlegitimiert. Sie sei zwar nach 247 2 Abs. 2 BImAG Eigent374merin des Grundst374cks J. stra337e 6 in B. geworden, nicht aber dadurch auch Vermieterin gegen374ber dem Beklagten. Deshalb sei sie auch nicht berechtigt, die Zustimmung zur Mieterh366hung zu fordern. Der allgemeine schuldrechtliche Grundsatz, dass Rechte und Pflichten aus Vertr344-gen nur zwischen den am Schuldverh344ltnis beteiligten Parteien entst374nden, sei nur ausnahmsweise durch 247 566 BGB durchbrochen, um den Mieter gegen eine vorzeitige "Austreibung" zu sch374tzen. Als Ausnahmeregelung sei die Vorschrift eng auszulegen und regelm344337ig einer Ausweitung durch analoge Anwendung auf 344hnliche Sachverhalte nicht zug344nglich. Dadurch entstehe auch keine L374-cke im System des Mieterschutzes. In F344llen wie dem vorliegenden k366nnten vielmehr Mieter einem eventuellen Herausgabeanspruch des Eigent374mers ent- 6 - 4 - sprechend 247 986 Abs. 2 BGB die Einwendung nach 247247 404 ff. BGB entgegen-halten. II. 7 Diese Ausf374hrungen halten der revisionsrechtlichen Nachpr374fung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht die Aktivlegitimation der Kl344gerin verneint. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend, hat das Landgericht allerdings eine Vermieterstellung der Kl344gerin aufgrund einer unmittelbaren Anwendung von 247 566 Abs. 1 BGB nicht angenommen. Ein Ver344u337erungsvorgang zwischen der vormaligen und jetzigen Eigent374merin hat nicht stattgefunden. 8 2. Rechtsfehlerhaft hat indes das Landgericht auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift abgelehnt. Die Voraussetzungen f374r eine Analogie liegen vor. 9 a) Das Gesetz weist eine planwidrige Regelungsl374cke auf. Mit 247 566 BGB soll - wie mit der Vorg344ngervorschrift 247 571 BGB aF - verhindert werden, dass ein Mieter, der von dem oder den Eigent374mern gemietet hat, ohne sein Zutun pl366tzlich einem oder mehreren Vermietern gegen374bersteht, die nicht mehr Eigent374mer sind, und einem oder mehreren Eigent374mern, die nicht durch einen Mietvertrag an ihn gebunden sind (BGHZ 138, 82, 86). Die Norm betrifft allerdings nach ihrem Wortlaut allein eine 304nderung auf der Eigent374merseite kraft Rechtsgesch344fts. Eine solche Rechts344nderung kann aber auch aufgrund origin344ren Rechtserwerbs stattfinden. Der Wortlaut der Norm erfasst eine Rechts344nderung auf dieser Grundlage nicht. Da ein Mieter jedoch in diesem Fall ebenso schutzw374rdig ist, hat bereits das Reichsgericht entschieden, dass 10 - 5 - 247 571 BGB aF - die Vorg344ngervorschrift zu 247 566 BGB - auch in diesen F344llen entsprechend anzuwenden ist (RGZ 103, 166, 167). 11 b) Der dargestellte Zweck der Regelung erfordert deren Anwendung auch dann, wenn der Eigent374merwechsel weder auf Rechtsgesch344ft noch auf einem origin344ren Erwerb beruht, sondern - wie hier - kraft Gesetzes eintritt. Die grunds344tzliche Anwendung von 247 566 BGB auch dann, wenn ein Ver344u337e-rungsgesch344ft als Grund einer Rechts344nderung fehlt, liegt nahe, weil nicht das Ver344u337erungsgesch344ft als solches, sondern der daran sich anschlie337ende Er-werb des Grundeigentums das rechtserhebliche Ereignis ist, an welches das Gesetz den Gl344ubiger- und Schuldnerwechsel auf der Vermieterseite und die Verpflichtung des neuen Eigent374mers zur Fortsetzung und Weitererf374llung des von seinem Vorg344nger im Eigentum abgeschlossenen Mietvertrages kn374pft (RGZ aaO, 167). c) Gegen eine analoge Anwendung von 247 566 BGB bei einem Eigent374-merwechsel kraft Gesetzes spricht nicht der Umstand, dass es sich um eine Ausnahmevorschrift handelt. Zwar enth344lt 247 566 BGB eine Sonderbestimmung, aber eine Sonderbestimmung, die nur Ausfluss des allgemeinen Rechtsgedan-kens ist, dass ein Grundst374cksmieter durch einen Eigentumswechsel in seinen Mieterrechten nicht beeintr344chtigt werden darf (RGZ aaO, 167). Auch die vom Berufungsgericht angef374hrte Entscheidung des Senats (BGHZ 107, 315 ff.) spricht nicht gegen eine entsprechende Anwendung im vorgenannten Sinne. In jener Entscheidung hat der Senat die analoge Anwendung des 247 571 BGB aF auf F344lle abgelehnt, in denen - wie in dem dort zu entscheidenden Fall - keine 304nderung der dinglichen Rechtszust344ndigkeit des Vermieters an dem Miet-grundst374ck stattgefunden hat (aaO S. 320). Um eine dingliche Rechts344nderung auf Seiten des Vermieters geht es hier aber gerade. 12 - 6 - Auf die Erw344gung des Landgerichts, der Mieter bed374rfe des Schutzes des 247 566 BGB nicht, weil er aufgrund der entsprechend anzuwendenden Vor-schrift des 247 986 Abs. 2 BGB als unmittelbarer Besitzer dem neuen Eigent374mer 204die Einwendungen der 247247 404 ff. BGB223 entgegenhalten k366nne, so dass ihm die Rechte des Mieters erhalten blieben, kommt es danach nicht mehr an. 13 14 Ist sonach im Streitfall 247 566 BGB entsprechend anzuwenden, kann die Aktivlegitimation der Kl344gerin nicht verneint werden. III. Auf die Revision der Kl344gerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zur374ckzuver-weisen (247 563 Abs. 1 ZPO). Zur eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. 15 Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 17.01.2007 - 104a C 491/06 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 84/07 -
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