VIII ZR 281/13 - VIII. Zivilsenat

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/13 Verkündet am: 15. April 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mi e- ters, Instandsetzungs - oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung ei nen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel e r- stritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels u n- zumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kün digung das Mietve r- hältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter au f- gr und der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehung s- weise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter A b- wägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstä nde zu prüfen. BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 - LG Berlin AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündli che Verhandlung vom 15. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Mil ger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Ber lin vom 14. August 2013 aufgehoben. Die Sache w ird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgericht s zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, di e Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen ausgedehnten Befall mit Hau s- schwamm im Dachstuhl des Hauses und an den B alken der Wohnungsdecke fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel , um der Kl ä- gerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. April 2011 , mit dem die Klägerin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung ankündigte, verlangte die Klägerin erneut Zutritt zur Woh nung. Die Beklagten machten die Gewährung des Zutritt s i n der Folgezeit von Bedingungen abhän g ig, unter anderem von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstell ung des vorherigen Zustandes der Mietsache . U nter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis auße r- ordentlich frist los, hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist, mit der Begrü n- dung, die Beklagten hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert. Am 1. August 2011 erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit dem Inhalt, dass die Beklagten den Zutritt zwecks Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten zu dulden hätten. Die Beklagten legten geg en die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und gewährten der Klägerin zunächst keinen Zutritt. Mit Schreiben vom 21. September 2011 wiederholte die Klägerin ihr Zutrittsbegehren. Das Amtsgericht verhandelte am 29. September 2011 über die einst weilige Ve rfügung und hielt sie mit Urteil vom gleichen Tag aufrecht. Am 4. Oktober 2011 gewährten die Beklagten der Klägerin Zutritt zu der Wo h- nung. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die a u- ßerordentliche f ristlose Kündigung wegen der vorangegangenen Zutrittsverwe i- gerungen, die sie zusätzlich darauf stützte , dass die Beklagten im November 2011 den Zu gang zu einem zu der vermieteten Wohnung gehörenden Kelle r- raum verweigert hät ten; der Zutritt sei zum Zweck der Durchführung von Insta l- lat ionsarbeiten an den Trink - und Abwasserleitungen erforderlich gewesen . 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumung sklage sowie die auf Zahlung von H o- telkosten gerichtete Widerklage abgewiesen . Die i n einem weiteren Verfah ren auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten gerichtete Klage hat das Amtsgericht - wegen zwischenzeitlicher Erfüllung des Duldungsanspruchs - abgewiesen und der in diesem Verfahren erhobenen Widerklage der Beklagten auf Wiederei n- räumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung stattgege ben . Das Landgericht hat die beiden Verfahren verbunden und die Berufu n- gen der Klägerin gegen die Abweisung der Räumungsklage und die Verurte i- lung zur Wiedereinräumung des Besitzes mit Urteil vom 14. August 2013 z u- rückgewie sen . Mit der vom Senat zugelassenen Revisi on verfolgt die Klägerin ihre Räumungs klage weiter und be gehrt Abweisung der Widerklage . Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu en t- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen V erhandlung trotz ordnungsg e- mäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil i n- dessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsger icht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungen vom 30. Juni 2011 und vom 21. November 2011 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Unter Berücksichtigung aller Umstände des 7 8 9 10 11 12 - 5 - Einzelfalles stelle das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, keine derart e r- hebliche schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei . Denn der Mieter dürfe die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne be fürchten zu müssen, a l- lein deshalb die Wohnung zu verlieren. In Ansehung des berechtigten Besitzi n- teresses des Mieters müsse der Vermieter deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Es wäre mit der Rechtschutzgarantie nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende Einwendungen gegen die Duldung s- pflicht nicht geltend machen könnte, ohne der Gefahr einer Kündigung ausg e- setzt zu sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handele der A n- spruchsteller nicht schon dann schuldhaft, wenn er nicht erkenne, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt sei, sondern erst, wenn er sie nicht als plausibel ansehen dürfe ( BGHZ 179, 238 Rn. 20 ; BGH , NJW - RR 2013, 1028 Rn. 64 f. ) . Etwas anderes könne lediglich dann gelten, wenn in dem Ve r- halten des Mieters querulatorische Neigungen erkennbar würden oder der Mi e- ter vertragliche Pflichten nicht erfülle, obwohl er hierzu v erurteilt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die fristlose sowie die hilfsweise erklärte ordentliche Kü n- digung vom 30. Juni 2011 hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt die zur endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten o hne Einschränkung abgelehnt. Soweit sie die Zutrittsgewährung von der Übernahme entstandener Hotelkosten und weiteren Zusagen zur Wiederherstellung des Zustands der Mietsache a b- hängig gemacht hätten, seien darin weder querulatorische Neigungen erken n- bar no ch seien die Forderungen - zumindest teilweise - nicht plausibel gew e- sen. Ob die geltend gemachten Ansprüche bestanden und ob diese ein Zurüc k- 13 14 - 6 - behaltungsrecht begründet hätten, brauche daher nicht entschieden zu werden. Hinsichtlich der Kündigung vom 21. No vember 2011 könne die Klägerin sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet hätten; ein solcher habe bis zur Zutrittsgewährung nicht vorgelegen. Auf die ursprüngliche Weigerung, den Zutritt zu gewähren, könne sich die Kl ä- gerin nicht mehr stützen, da sie die Kündigung nicht innerhalb einer angeme s- senen Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt habe. Da die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten, sei die Kl ä- gerin verpflichtet, den Beklagten den Besitz a n den streitgegenständlichen Wohnungen wieder einzuräumen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsge richt gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigu n- gen der Klägerin, von der die Entscheidung über die Räumungsklage und die Widerklage auf Wieder einräumung des Besitzes abhängt , nicht verneint we r- den . 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigungen vom 30. Juni 2011 sowie vom 21. November 2011 seien sowohl als fristlose als auch als o r- dent liche Kündigung unwirksam, weil ein schuldhafter Verstoß gegen mietve r- tragliche Pflichten aufgrund von plausiblen Einwendungen der Beklagten nicht vorliege und die Klägerin vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen sei, ist von R echtsfehlern beeinfluss t . Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulie r- 15 16 17 18 - 7 - te Duldungspflichten verst oßen hat. Ferner hat das Beruf ungsgericht - in Ve r- kennung der (strengen) Anforderung en an das Vorliegen eines schuldlose n Rechtsirrtums des Schuldners - rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Mieter, der eine bestehende Duldungspflicht nicht erfülle, schon dann schuldlos hand e- le, wenn er (nur) plausibel erscheinende Einwendungen erheb e . a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wicht i- gem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kü ndigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhäl t- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur s onstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich ver letzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit i m Sinne des § 543 A b s. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei - ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverle t- zung im Rah men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur d araufhin überprüft werden kann , ob die maßg e- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewür digt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt w o r- den sind (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 , NJ W 2006, 1585 Rn. 12 mwN ). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch u n- terlaufen. a a ) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Künd i- gung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missac h- tet oder sein Verhalten " querulatorische Neigungen " zeigt. Dem Vermieter kann 19 20 - 8 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels u n- zumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 55 5 d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisieru ng der Mietsache zu dulden (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 35 ; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 20 f.; vgl. auch Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts - und Wohn raummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 389; Senatsb e- schluss vom 5. Oktober 2010 - VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ve r- traglichen Duldungspflichten] ). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtfert i- gende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verst oß gegen Duldung s- pflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskrä f- tigen Duldungstitel verschafft hat. b b ) D ie - offenbar auch v om Berufungsgericht geteilte - vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtliche n Literatur vertretene Auffa s- sung , d ie eine Kündigung wegen der Verletzung nicht t itulierter Duldungspflic h- ten generell ausschließ en will (LG Saarbrücken , ZMR 2008, 975 ; AG München, ZMR 2012, 365 f. ; Schmidt - Futtere r /Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210 ) , findet im Gesetz keine Stütze . Weder könn en derartige Vertragsve r- letzungen generell als " nicht so gewichtig " angesehen werden (so wohl Schmidt - Futterer/Blank , aaO) noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich z wischen Mieter und Vermieter im Ko n- flikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar ( vgl. LG Saarbrücken aaO ) . Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters , unabhä n- gig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Ve r letzung von Duldungs pflichten zu treffen . 21 - 9 - Die Auffass ung des Berufungsgerichts, ein Verstoß gegen (nicht recht s- kräftig titulierte) Duldungspflichten sei - solange der Miete r keine " querulator i- sche Einwendungen " erhebe - nicht so gravierend , dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs - und Instandsetzungsmaßnahmen für d ie Erhaltung des Mie t- objekts und seines wirtschaftlichen Wert es von wesentliche r Bedeutung sein können, so dass de r Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebl i- ches wirtschaftliches Interesse haben kann. Der vom Berufungsgericht ange legte , verfehlte Maßstab läuft darauf hi n- aus , dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs - und M o- dernisierungs maßnahmen , zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehende r Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat , für einen unabsehbaren Zeit raum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage ) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu mü s- sen, die mit einer d erartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsve r- letzung grundsätzlich ve rbun den sein können . Die vom Ber ufungsgericht vertr e- tene Auffassung bietet dem Mieter geradezu ein en An reiz dazu , sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber g e- rechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen z u- mindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Geset z- gebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel d er Verbesserung der allgeme i- nen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auf erlegt hat ( vgl. BT - Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BT - Drucks. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20. Dezember 1982] ). 22 23 - 10 - b ) Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagte n als Schuldner de s Duldungsanspruch s vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben , hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers , d er zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangez ogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverl etzung eine s Schuldners, für den andere, strengere Maßstäb e gelten. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Glä u- biger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht er kennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW - RR 2013, 102 8 Rn. 64 f. ). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Dur chsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder a u- ßerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkeh r erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist . Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO). bb ) Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es - wie im Streitfall - um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; i n- soweit gel ten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Re chtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt ( Senatsu rteil e vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23 ), so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur 24 25 26 - 11 - ausnahmsweise in Betracht kommt ( grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398). Der Schuldner darf das Risiko ein er zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertrete n, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36 ; vom 30. April 2 014 - VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24 ) . cc ) Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht offenlassen dürfen, ob den Beklagten al s Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche g ilt , soweit die Beklagten von der Klägerin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzus a- gen so wie M aßnahmen zum Schutz von Möbel n durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen . Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob d iese Forderungen aus Sich t der Beklagten oder des Gerichts " plausibel " waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiell - rechtlich begründet war en . Die vom Berufungsgericht vorgenommene Unters cheidung, ob die von den B e- klagten er hobenen Einwendungen " plausi bel " oder " querulatorisch " waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtverst o- ßes von Bedeutung sein. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht d ie fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. November 2011 schon nach § 314 Abs. 3 BGB mit der B e- gründung für unwirksam erachtet, dass sie erst rund sechs Wochen nach der 27 28 29 - 12 - Zutrittsgewährung vom 4. Oktober 2011 und deshalb nicht innerhalb angeme s- sener Zeit er klärt worden sei. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Senat bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraumm ietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoy a- len Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu be rücksichtigen ist (vgl. S e- natsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senat s- beschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5 ; jeweils mwN ). Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, w eil die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin das beanstandete Verhalten auch nach dem 4. Oktober 2011 noch fortgesetzt hatten, indem sie im November 2011 den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist schon deshalb nicht zu r Endentscheidung reif, weil das B e- rufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung d es Tatbestands verzichtet hat; d as Berufungsgericht durfte nicht, wi e geschehen , nach § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO verfahren . Denn die Beschwer der in einem Räumung s- rechtsstreit unterlegenen Partei beläuft sich nach der ständigen Rechtspr e- chung des Senats gemäß §§ 8, 9 ZPO analog auf den dreieinhalb fachen Ja h- resbetrag d er Nettomiete, wenn es sich - wi e hier - um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt. e- u- fungsurteil die (von der Klägerin später auch eingelegte) Nichtzulassungsb e- schwerde zulässig war. 30 31 - 13 - Soweit die Entscheidungsgründe einzel ne tatbestandliche Feststellungen enthalten, sind diese so bruchstückhaft, dass sie k eine abschließende Beurte i- lung der Begründetheit der von der Klägerin erklärten Kündigungen erlauben. Weder ist festgestellt, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, w ie umfan g- reich und dringend sie waren , welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben , noch welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlich er Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die B e- klagten ihr den m it Schreiben vom 8. April 2011 zum Zwecke der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung b estätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Auch der Sachvortrag der Parteien zu den behaupteten Gegenanspr ü- chen, auf die die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht stützen, lässt sich den Ausführungen in den Entscheidungsgr ünden des angefochtenen Urteils nicht im Einzelnen entnehmen. Das Gleiche gilt für die weitere Frage, o b die Be klagten Grund zu der Annahme haben konnten, dass die Klägerin ihren Wiederherste l- lungspflichten nicht nachkommen würde oder ihr gegebenenfalls se lbst Ve r- tragsverstöße zur Last fielen, die im Rahmen der Würdigung der Erheblichkeit der den Beklagten zur Last gelegten Ver stöße von Bedeutung sein könnten (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13 , NJW 2014, 2566 Rn. 13). D er nicht entschei dungsreife Rechtsstreit ist daher an das Berufungsg e- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. 32 33 34 - 14 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der sä umigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsa n- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumni s- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ei n- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 18.06.2012 - 12 C 192/11 und 20 C 440/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 327/12 - 35 36

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