ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZ R28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS V III Z R 28/17 vom 21. November 201 7 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzuf ü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Verand a) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsu r- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, d en Richter Prof. Dr. Achilles , die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Ko sziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Rev i- sion in dem Urteil der 6 7 . Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Strei twert: bis 22.000 Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Be r- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltm bezahlen. Die Kläg erin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun , umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklag t en in Anspruch n immt . D ie geplanten Maß nahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads , die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gas etagenheizung , den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusc he , eine neue Ve r- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmasch i- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche , die Entfernung der Dre m- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herste l- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel - un d Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltm iete soll sich infolge der Maßna h- Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Woch en dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Ma ß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garte n- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenh eizung in Anspruch . Weiter begehrt sie die Fes t- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die g e- planten Maßnahmen seien , soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsma ß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie die se una b- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin z u- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Recht sstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der b e- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Da gegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin , die ihr Klagebegehren weiterverfolgt . II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtspr echung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags en thaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, " ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ve r- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu l assen, von der Z u- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst . " Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebl i- 4 5 6 - 5 - che, klär ungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in e i- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt all gemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, B e- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. J a- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42 /14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der N ichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich b e- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von de r Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten A n- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin bez iehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularvertr ä- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlau t vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelung s- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteil e vom 5. Okt o- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 R n. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 IV ZR 245/15, NJW - RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zude m ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachve r- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bea n- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die N ichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte unterma u- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfr a- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsg ericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche " Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwe n- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen " im W e- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Z u- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenann te Annahme ist m it den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen G e- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW - RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO ; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsg e- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante , dass der Mieter alle zusti m- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern k önne , entspricht nicht der Sichtweise von verständ i- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwä gung der beiderseitigen I ntere s- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise . Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen . Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übr i- gen Vertra gstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierung s- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ve r- weist , nicht geschlossen werden, dass diese B estimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisi e- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereit s seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb ) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgespro chenen Klageabweisung. Denn d as von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutre f- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzl i- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1 , § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden . (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch vo n den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen u m- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsa n- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2 ) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßna h- me n nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vo r- schrift - , die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie e i- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etw as Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Sc hmidt - Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018 , § 555b Rn. 21 ). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB . N r. 4 und N r. 5 d ieser Vo r- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei E r- haltungs - und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT - Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mi e- ters) a ls " Verbesserung der Mietsache " umschrieben sind. § 554 BGB aF wi e- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT - Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommene n Modernisi e- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten " Modernisierungsmaßnahmen " sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde . Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend e rkannt hat - nicht auf ei ne Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Bau beschreibung unter anderem dazu führen , dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und e inen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ve r- kehrsanschauung nicht entfernt meh r von einer bloßen Verbesserung der Mie t- sa che im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsu r- t eil vom 23. Fe bruar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO) . Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer and e- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßna hmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldung s- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO un t er II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenp a- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsg e- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin a uf rechtl i- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entg e- genstehenden ver traglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wä r- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von e i- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abg e- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin - Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20
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