BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERS304UMNISURTEIL VIII ZR 282/07 Verk374ndet am: 16. Juli 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247 580a Abs. 2 Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als B374roraum f374r ihren Gesch344ftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Gesch344ftsf374hrer als Wohnung zur Verf374-gung zu stellen, handelt es sich um einen der K374ndigungsfrist des 247 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag 374ber Gesch344ftsr344ume. BGH, Vers344umnisurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07 - LG Stuttgart AG Ludwigsburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 16. Juli 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel f374r Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Kl344gers werden das Urteil der 5. Zivil-kammer des Landgerichts Stuttgart vom 23. Oktober 2007 aufge-hoben und das Urteil des Amtsgerichts Ludwigsburg vom 13. April 2007 bez374glich der Widerklage und im Kostenpunkt abge344ndert. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte tr344gt die Kosten des Rechtsstreits. Das Urteil ist vorl344ufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die beklagte GmbH hatte vom Kl344ger ab dem 1. Mai 2002 ein Reihen-haus gemietet. Bei Abschluss des Mietvertrages waren sich die Parteien dar-374ber einig, dass der Gesch344ftsf374hrer der Beklagten das Haus bewohnen und die Gesch344fte der Beklagten von dort aus betreiben w374rde. Das Mietverh344ltnis wurde vom Kl344ger mit Schreiben vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 und von der Beklagten mit Schreiben vom 31. Januar 2007 zum 30. April 2007 1 - 3 - gek374ndigt. Im Hinblick auf die unterschiedlichen K374ndigungsfristen von 247 573c Abs. 1 und 247 580a Abs. 2 BGB streiten die Parteien dar374ber, ob es sich um ein Mietverh344ltnis 374ber Wohnraum oder 374ber Gesch344ftsr344ume handelt. 2 Der Kl344ger hat r374ckst344ndige Miete in H366he eines - von der Beklagten an-erkannten - Betrags von 550 200 geltend gemacht. Im Wege der Widerklage hat die Beklagte die Feststellung begehrt, dass das Mietverh344ltnis der Parteien mit Ablauf des 30. April 2007 beendet ist. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung entsprechend ihrem Anerkenntnis verurteilt und der Widerklage statt-gegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Kl344gers zur374ckgewiesen. Hier-gegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Kl344gers, mit der er die Abweisung der Widerklage erstrebt. Entscheidungsgr374nde: Die Revision hat Erfolg. 334ber das Rechtsmittel ist antragsgem344337 durch Vers344umnisurteil zu entscheiden, da die Beklagte in der m374ndlichen Verhand-lung trotz ordnungsgem344337er Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der S344umnis der Beklagten, sondern auf einer Sachpr374fung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung ausge-f374hrt: 4 Der von der Beklagten im Wege der Widerklage begehrte Feststellungs-antrag sei zul344ssig, weil der Kl344ger die Beendigung des Mietverh344ltnisses zum 5 - 4 - 30. April 2007 nicht anerkannt, sondern sich auf die G374ltigkeit des Mietvertra-ges bis zum 30. Juni 2007 berufen habe. 6 Der Feststellungsantrag sei auch begr374ndet, weil auf den Mietvertrag Wohnraummietrecht anzuwenden sei. Bei der Zuordnung eines Mietverh344ltnis-ses komme es darauf an, welche Nutzung im Vordergrund stehe. Angesichts der Vermietung eines typischerweise zu Wohnzwecken dienenden Reihenhau-ses und der Vereinbarung einer Staffel- bzw. Indexmiete sei davon auszuge-hen, dass die gewerbliche T344tigkeit gegen374ber dem Wohnen von untergeordne-ter Bedeutung gewesen sei. Hierf374r spreche auch der Umstand, dass der ehe-malige Gesch344ftsf374hrer der Beklagten die Absetzbarkeit der Miete als Be-triebsausgabe als 204Schachzug223 bezeichnet habe; auch habe er das Haus trotz des Umzugs der Beklagten nach G. weiter bewohnt. Der Umstand, dass auf Seiten des Mieters eine juristische Person den Vertrag abgeschlossen habe, stehe der Einordnung als Wohnraummiete nicht entgegen, da nicht auf diesen formalen Aspekt, sondern auf den tats344chlichen Nutzungszweck abzustellen sei. 7 II. Diese Beurteilung h344lt der rechtlichen Nachpr374fung nicht stand. 8 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die Zul344ssigkeit des mit der Widerklage geltend gemachten Feststellungsantrags bejaht. Die Beklagte hat ein berechtigtes Interesse (247 256 Abs. 1 ZPO) an der alsbaldigen Kl344rung der zwischen den Parteien streitigen Frage, ob das Mietverh344ltnis bereits zum 30. April 2007 beendet worden ist. Entgegen der Ansicht des Kl344gers kommt es deshalb nicht darauf an, ob (auch) die Voraussetzungen des 247 256 Abs. 2 ZPO vorliegen. 9 - 5 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die K374ndigung der Beklagten vom 31. Januar 2007 das Mietverh344ltnis der Parteien zum 30. April 2007 beendet hat. Anders als das Berufungsgericht meint, han-delt es sich bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrag nicht um einen - nach 247 573c Abs. 1 Satz 1 BGB bis zum dritten Werktag eines Kalen-dermonats zum Ende des 374bern344chsten Monats k374ndbaren - Wohnraummiet-vertrag, sondern um einen Mietvertrag 374ber Gesch344ftsr344ume, der gem344337 247 580a Abs. 2 BGB nur bis zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n344chsten Kalendervierteljahres durch ordentliche K374ndigung beendet werden kann. 10 a) Bei der Frage, ob ein Mietverh344ltnis 374ber Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgem344337 verfolgt. Geht der Zweck des Vertrages dahin, dass der Mieter die R344ume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - 374berl344sst, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-) Mietverh344ltnis nicht anwendbar (BGHZ 94, 11, 14; 135, 269, 272 m.w.N.; Senatsurteil vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377, unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die R344ume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Reinstorf in: Bub/Treier, Handbuch der Gesch344fts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I Rdnr. 83). Dies war hier nicht der Fall. Darauf, ob die Beklagte das vom Kl344ger gemietete Reihenhaus nach dem Vertragszweck vorwiegend als Gesch344fts-r344ume f374r sich selbst oder als Wohnung f374r ihren Gesch344ftsf374hrer nutzen wollte, kommt es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht an. 11 b) Auch die 334berlassung der R344ume als Wohnr344ume an den Gesch344fts-f374hrer pers366nlich ist aus der ma337geblichen Sicht der Beklagten als Mieterin kein Wohnzweck, sondern gesch344ftliche Nutzung. Wie die Revision zutreffend gel- 12 - 6 - tend macht, kann eine juristische Person R344ume schon begrifflich nicht zu (ei-genen) Wohnzwecken anmieten; ebenso kann sie als Vermieterin nicht geltend machen, dass sie von ihr vermietete R344ume als Wohnung f374r sich oder Ange-h366rige im Rahmen von Eigenbedarf ben366tige (vgl. zur KG als Vermieterin Se-natsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 und VIII ZR 113/06, NJW-RR 2007, 1516). c) Gegenstand des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietver-trags sind Gesch344ftsr344ume im Sinne des 247 580a Abs. 2 BGB, denn das von der Kl344gerin angemietete Reihenhaus dient ihrem Gesch344ftsbetrieb, indem sie es teils als B374roraum f374r ihren Gesch344ftsbetrieb nutzt und teils ihrem Gesch344fts-f374hrer als Wohnung am unmittelbaren Ort ihres Gesch344ftsbetriebs zur Verf374-gung stellt. Die Beklagte konnte deshalb das Mietverh344ltnis nur mit der Frist des 247 580a Abs. 2 BGB jeweils bis zum 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des n344chsten Kalendervierteljahres k374ndigen. Die K374ndigung der Be-klagten vom 31. Januar 2007 h344tte das Mietverh344ltnis daher erst zum 30. Sep-tember 2007 beendet, wenn es nicht schon zuvor durch die K374ndigung des Kl344gers vom 11. Dezember 2006 zum 30. Juni 2007 aufgel366st worden w344re. 13 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha-ben; es ist daher aufzuheben (247 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (247 563 Abs. 3 14 - 7 - ZPO). Die Widerklage ist in Ab344nderung des erstinstanzlichen Urteils abzuwei-sen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Ludwigsburg, Entscheidung vom 13.04.2007 - 4 C 216/07 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 23.10.2007 - 5 S 104/07 -
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