BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 282/13 Verkündet am: 2. April 2014 Ring , Justiz hauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. April 2014 durch d en Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden , d ie Richt e- rin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des La ndgerichts Berlin vom 14 . August 2013 wird zurückgewiesen. Die Beklagte ha t die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieter in einer Wohnung der Klägerin in Ber lin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung von de r Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 1990 unveränderten Miete um 26 , 25 auf 223,75 und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. In dem Schreiben, dem eine Vol l- macht der Klägerin beilag, teilte sie nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Kl ä- gerin handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es : " Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsübl ichen Vergleichsmiete verlangen " . Die Beklagte ist der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhung s- verlangen vor, da aus dem Schre iben vom 25. November 2011 nicht hervorg e- he , dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe . 1 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrte n Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Ber u- fung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben . Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreb t die Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im W e- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Mi e- te gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu. D ie Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2011 sei nicht infolge unzureichender Offenlegung der Stellver tretung der Klägerin seitens der Hau s- verwaltung unwirksam. Aus dem Inhalt der Erklärung in Verbindung mit den weiteren Umständen ergebe sich gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB , dass die Erklärung im Namen der Vermieterin erfolgt sei und keine Eigenerklärung der Hausverwaltung vorgelegen habe. Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausve r- waltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszug e- hen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls 3 4 5 6 7 8 - 4 - d ann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass se lbst bei einer Vermietung durch eine Hausve r- waltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele (KG, WM 1984, 254). Vorliegend sei durch die Bezugnahme , dass " der Vermieter zur Erh ö- hung berechtigt " sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei. Hinzu komme, dass der Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2011 eine Hausverwaltervollmacht der Hauseigentümerin beigefügt gewesen sei, so dass erst recht davon auszugehen sei, dass die Hausverwaltung im Namen der Ve r- mieterin und nicht im eigenen Namen aufgetreten sei. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens: " " folge nichts G e- genteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht en t- gegen. II. Die se Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Rev i- sion zurückzuweisen ist. Der Kl ägerin steht gegen die Beklagte aus § 558 Abs. 1 BGB ein A n- spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterh ö- hungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wir k- sames Mie terhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) ges tellt hat. 9 10 11 12 - 5 - Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BG B wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrück lich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die U m- stände ergeben, dass s ie in dessen Namen erfolg t (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). a) Allerdi n gs wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtspr e- chung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung ve rtreten, dass ein Miet - erhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt w e rd e , nur wirksam sei , wenn die Stellvertretung au s- drücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt w e rd e (LG Pots dam, GE 2013, 689 ff. ; LG Berlin , GE 2013, 483; LG Berlin , GE 2011, 168; Schmidt - Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl. , Vor § 558 BGB, Rn. 43; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl. , § 558a BGB Rn. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb . 2011, § 558a BGB Rn. 5; jurisP K - BGB/Heilmann, 6. Aufl. , § 55 8 Rn. 10). Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse (LG Berlin , GE 2013, 483 ). Nur so k önne er binnen der Überlegungsfrist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen (LG Potsdam , aaO S. 691 ). Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar (LG Potsdam , aa O; Staudinger/Em merich, aaO ). b) Diese Auffassung teil t der Senat nicht , weil sie mit der gesetzlichen Rege lung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass , i n Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhung s- verlangen nach § 558a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertr e- 13 14 15 - 6 - tung ist - wie bei jedem a nderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB g e- währleistet. Gibt eine Hausverwaltung , die nicht selbst Vermieter in ist, im Ra h- men eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mi eter ab , ist aus diesen Umständen wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - r e- gelmäßig zu entnehmen , dass sie im Namen des Ver mieters handelt ( LG Berlin , GE 1994, 1447; Schmidt - Futterer/Blank, aaO , Vor § 535 BGB , Rn. 294; Erman/Maier - Reimer, BG B, 13. Aufl. , § 164 Rn. 8 ; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 VII ZR 12/03, NJW - RR 2004, 1017 unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausv erwaltung das Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Klägerin gestellt hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Insbeso n- dere sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Beklagten im eigenen Namen gehandelt h ätte . Im Gegenteil ist u n- streitig, dass dem Mieterhöhungsverlangen eine Vollmacht der Klägerin beig e- fügt war, die sich ausdrücklich auf Mieterhöhungsverlangen erstreckt. 16 - 7 - Die Bev ollmächtigung der Hausverwaltung durch die Klägerin steht zw i- schen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die materielle Begründetheit d es Mieterhöhungsbegehrens , soweit es in den Vorinstanzen Erfolg gehabt hat. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin - Tempelhof - Kreuzberg, Entscheidung vom 05.12 .2012 - 10 C 131/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 39/13 - 17
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