BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/05 Verk374ndet am: 19. Juni 2006 Kirchge337ner, Justizhauptsekret344rin als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB 247247 566 Abs. 1, 535 Abs. 1 Satz 2, 320 Abs. 1 Satz 1 Wird vermieteter Wohnraum nach der 334berlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten ver344u337ert, verliert der Mieter dem Ver344u337erer gegen374ber sein Zu-r374ckbehaltungsrecht an der r374ckst344ndigen Miete wegen eines Mangels der Mietsa-che, der vor der Ver344u337erung entstanden ist. Vom Zeitpunkt der Ver344u337erung an ist nur noch der Erwerber zur Mangelbeseitigung verpflichtet und kann der Mieter nur die Leistung der diesem geschuldeten Miete bis zur Mangelbeseitigung verweigern. BGH, Urteil vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05 - LG Berlin AG Sch366neberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 19. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns f374r Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 11. November 2005 wird zur374ckge-wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kl344gerin war Eigent374merin und Vermieterin einer von der Beklagten seit dem 1. November 2000 gemieteten Wohnung. F374r die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 war eine Nettokaltmiete von 809,45 200 vereinbart. Wegen eines Wasser- und Schimmelflecks oberhalb des Balkonfensters der Wohnung gew344hrte die Kl344gerin eine Minderung von 15 %, so dass die Netto-kaltmiete noch 688,03 200 betrug. Die Beklagte zahlte darauf von Dezember 2002 bis September 2003 monatlich jeweils 568,48 200. 1 Im Dezember 2003 lie337 die Kl344gerin Arbeiten an dem Wasser- und Schimmelfleck vornehmen. Am 29. Juni 2004 ist das Eigentum an der vermiete- 2 - 3 - ten Wohnung auf die D. Aktiengesellschaft in B. 374bergegangen. 3 Mit der Klage hat die Kl344gerin unter anderem restliche Miete f374r Dezem-ber 2002 bis September 2003, - nach Abzug von weiteren Minderungsbetr344gen f374r andere, im Januar 2003 beseitigte M344ngel - insgesamt 1067,65 200 nebst Zin-sen, begehrt. Die Beklagte hat demgegen374ber ein Zur374ckbehaltungsrecht we-gen des Wasserflecks geltend gemacht, der nach ihrem Vortrag bereits kurze Zeit nach den von der Kl344gerin veranlassten Mangelbeseitigungsarbeiten er-neut aufgetreten sei, wie sie dieser mit Schreiben vom 10. Dezember 2003 auch mitgeteilt habe. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der restlichen Miete f374r De-zember 2002 bis September 2003 nur Zug um Zug gegen Beseitigung des Wasserflecks stattgegeben und sie im 334brigen abgewiesen. Auf die Berufung der Kl344gerin hat das Landgericht unter Zur374ckweisung der Berufung im 334brigen das erstinstanzliche Urteil teilweise abge344ndert und die Beklagte uneinge-schr344nkt zur Zahlung der r374ckst344ndigen Miete von 1067,65 200 nebst Zinsen ver-urteilt. Dagegen wendet sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision, mit der sie weiterhin ein Zur374ckbehaltungsrecht an der Mie-te bis zur dauerhaften Beseitigung des Wasserflecks geltend macht. 4 - 4 - Entscheidungsgr374nde: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begr374ndung seiner Entscheidung - ver366f-fentlicht in WuM 2006, 145 - ausgef374hrt: 7 Der Kl344gerin stehe f374r den Zeitraum von Dezember 2002 bis einschlie337-lich Oktober 2003 (richtig: September 2003) gem344337 247 535 Abs. 2 BGB in Ver-bindung mit 247 2 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages ein restlicher Mietanspruch in H366he von 1067,65 200 zu. Die Beklagte k366nne sich ge-gen374ber der Kl344gerin nicht auf ein Zur374ckbehaltungsrecht gem344337 247247 320, 322 BGB berufen, weil die Kl344gerin seit dem 29. Juni 2004 nicht mehr Eigent374merin der Wohnung sei. Mit dem Eigentums374bergang sei die D. gem344337 247 566 BGB in das Mietverh344ltnis eingetreten und Vermieterin geworden. Instandset-zungsanspr374che st374nden der Beklagten nach 247 566 BGB nur noch gegen374ber der neuen Vermieterin zu. Voraussetzung f374r ein Zur374ckbehaltungsrecht sei der synallagmatische Zusammenhang zwischen dem M344ngelbeseitigungsanspruch des Mieters auf der einen Seite und dem Mietzahlungsanspruch des Vermieters auf der anderen Seite. Daran fehle es im Verh344ltnis zum alten Vermieter. Dieser habe nach 247 566 Abs. 2 BGB nur f374r Schadensersatzanspr374che des Mieters gegen374ber dem Erwerber wie ein B374rge einzustehen; darum handele es sich bei dem Zur374ckbehaltungsrecht wegen eines Mangelbeseitigungsanspruchs jedoch nicht. Der Mieter verliere daher das bis zur Ver344u337erung dem Vermieter gegen374ber bestehende Zur374ckbehaltungsrecht und m374sse die bis dahin einbe-haltenen Betr344ge an den aus dem Mietverh344ltnis ausscheidenden alten Vermie-ter zahlen. Denn der Gegenanspruch des Mieters aus 247 536 BGB und ein dar- - 5 - auf gest374tztes Zur374ckbehaltungsrecht richte sich nun nur noch gegen den Er-werber. II. 8 Diese Ausf374hrungen halten der rechtlichen Nachpr374fung stand. Das Be-rufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklagten gegen374ber dem Anspruch der Kl344gerin aus 247 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Mietr374ckst344nde von 1067,65 200 f374r die Zeit von Dezember 2002 bis September 2003 ein Leis-tungsverweigerungsrecht nach 247 320 BGB bis zur Beseitigung des nach der Behauptung der Beklagten erneut aufgetretenen Wasserflecks in der Wohnung nicht zusteht. Der von der Beklagten mit dem Leistungsverweigerungsrecht geltend gemachte Anspruch auf Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgem344-337en Gebrauch geeigneten Zustand (247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist zwar ein ech-ter Erf374llungsanspruch, der neben den Gew344hrleistungsrechten nach den 247247 536 ff. BGB besteht und grunds344tzlich gegen374ber dem Anspruch des Ver-mieters auf Mietzahlung als vertragliche Gegenleistung die Einrede des nicht erf374llten Vertrages (247 320 BGB) rechtfertigen kann (BGH, Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, NJW-RR 2003, 727 unter 4; BGHZ 84, 42, 44 ff.). Das Berufungsgericht ist jedoch zutreffend davon ausgegangen, dass die Beklagte Mangelbeseitigung gem344337 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Kl344-gerin nach 247 566 BGB nicht mehr fordern kann und dass der an die Stelle die-ser Forderung getretene Mangelbeseitigungsanspruch gegen374ber der neuen Eigent374merin und Vermieterin der Beklagten nicht das Recht gibt, die Zahlung der Miete zu verweigern, die sie der Kl344gerin f374r die Zeit vor dem Eigentums-374bergang schuldet. 9 - 6 - 1. Gem344337 247 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich w344hrend der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverh344ltnis erge-benden Rechte und Pflichten ein. Durch den Eigentums374bergang tritt hinsicht-lich der vertraglichen Anspr374che eine Z344sur ein: alle schon vorher entstandenen und f344llig gewordenen Anspr374che bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels f344llig werdenden Forde-rungen stehen dem Grundst374ckserwerber zu. Ebenso richten sich vertragliche Anspr374che des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigen-tumswechsel entstehen oder f344llig werden (Senatsurteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04, NJW 2005, 1187 unter II 2 a m.w.Nachw.). 10 Zu den erst nach dem Eigentumswechsel entstehenden oder f344llig wer-denden Anspr374chen in diesem Sinne geh366rt auch der Anspruch des Mieters aus 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung der Mietsache in gebrauchsf344higem Zustand. Das gilt entgegen der Ansicht der Revision unabh344ngig davon, ob ein nach 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beseitigender Mangel vor oder nach dem Ei-gentums374bergang entstanden ist (M374nchKommBGB/H344ublein, 4. Aufl., 247 566 Rdnr. 38; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., 247 566 Rdnr. 11; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1311). Denn bei der Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache w344h-rend der Mietzeit in einem zum vertragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zu-stand zu erhalten, handelt es sich um eine Dauerverpflichtung, die auch hin-sichtlich solcher M344ngel, die bereits vor Eigentums374bergang aufgetreten sind, in die Zukunft gerichtet ist und die Gegenleistung f374r die laufend geschuldete Miete darstellt. Im Insolvenzverfahren 374ber das Verm366gen des Vermieters be-gr374ndet der Anspruch des Mieters auf Herstellung eines zum vertragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache deshalb unabh344ngig davon, ob der mangelhafte Zustand vor oder nach Er366ffnung des Verfahrens entstanden ist, eine Masseschuld (BGH, Urteil vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, WM 2003, 11 - 7 - 984 = NZM 2003, 472 unter II 2 und 3). Entsprechend trifft bei einer Ver344u337e-rung der Mietsache gem344337 247 566 Abs. 1 BGB die Erhaltungspflicht und damit die Verpflichtung zur Beseitigung von M344ngeln ab dem Zeitpunkt des Eigen-tums374bergangs den Erwerber der Mietsache, auch wenn der Mangel schon vor dem Eigentums374bergang vorhanden war. 12 Der Erwerber wird "anstelle des (bisherigen) Vermieters" verpflichtet, das hei337t, der auf Mangelbeseitigung gerichtete Erf374llungsanspruch gegen den Ver-344u337erer geht unter (Senatsurteil, BGHZ 51, 273, 274; Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., 247 536 BGB Rdnr. 350; Erman/Jendrek, aaO, 247 566 Rdnr. 13). Insofern gilt f374r die Erhaltung der Mietsache in einem zum ver-tragsgem344337en Gebrauch geeigneten Zustand entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes als f374r die Gebrauchs374berlassung, die der Mieter ab dem Zeitpunkt des Eigentums374bergangs ebenfalls nur noch von dem Erwerber verlangen kann (Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., 247 566 Rdnr. 20). 2. Da die Kl344gerin danach nicht mehr zur Beseitigung des von der Be-klagten behaupteten Mangels verpflichtet ist, fehlt es f374r ein Leistungsverweige-rungsrecht der Beklagten gegen374ber dem Mietzahlungsanspruch der Kl344gerin an einem - damit synallagmatisch verbundenen (247 320 BGB) oder dazu im Ge-genseitigkeitsverh344ltnis stehenden und auf demselben Lebensverh344ltnis beru-henden (247 273 BGB) - Gegenanspruch der Beklagten (Schenkel, NZM 1998, 502, 504; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; a. A. Gellwitzki, WuM 2006, 126, 129 f.; Kinne, M344ngel in Mietr344umen, 4. Aufl., 247 536 Abs. 1 Rdnr. 140). Einen Schaden wegen Nichterf374llung der Mangelbeseitigungspflicht durch die Erwer-berin, f374r den die Kl344gerin als ehemalige Vermieterin nach 247 566 Abs. 2 Satz 1 BGB wie eine B374rgin einzustehen h344tte, macht die Beklagte nicht geltend. Der nunmehr gegen374ber der Erwerberin und neuen Vermieterin bestehende Man-gelbeseitigungsanspruch aus 247 535 Abs. 1 Satz 2 BGB berechtigt die Beklagte 13 - 8 - weder gem344337 247 320 BGB noch gem344337 247 273 BGB zur Zur374ckhaltung der Miete, die sie der Kl344gerin f374r die Zeit vor dem Eigentums374bergang schuldet. 14 Eine Fortdauer des Leistungsverweigerungsrechts des Mieters gegen-374ber dem Ver344u337erer 374ber den Zeitpunkt des Eigentums374bergangs hinaus ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb geboten, damit sich der durch 247 566 Abs. 1 BGB angeordnete Vermieterwechsel nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Die Regelung des 247 566 BGB bezweckt zwar grunds344tz-lich den Schutz des Mieters und soll dessen Schlechterstellung durch den Ver-kauf des Mietobjektes vorbeugen (BGHZ 141, 239, 247). Sie bewirkt diesen Schutz aber dadurch, dass der Erwerber mietrechtlich an die Stelle des Ver344u-337erers tritt und letzterer - vorbehaltlich der sich aus 247 566 Abs. 2 BGB ergeben-den Schadensersatzpflicht - aus dem Mietverh344ltnis ausscheidet. Soweit damit ein Nachteil des Mieters verbunden ist, weil er ein ihm bis zum Eigentums374ber-gang zustehendes Leistungsverweigerungsrecht gegen374ber dem Mietzahlungs-verlangen des Ver344u337erers verliert, ist dies die notwendige Folge davon, dass nach diesem Zeitpunkt im Interesse des Mieters anstelle des Ver344u337erers der Erwerber f374r alle sich aus dem Mietverh344ltnis ergebenden Pflichten einzustehen hat. Der Mieter kann deshalb bis zu der nunmehr von dem Erwerber geschulde-ten M344ngelbeseitigung die von diesem zu fordernde Miete zur374ckhalten. Allein auf diese Weise erf374llt das Leistungsverweigerungsrecht aus 247 320 BGB seinen Zweck, als Druckmittel zur Mangelbeseitigung zu dienen (BGHZ 127, 245, 253). Das Prinzip der 304quivalenz von Leistung und Gegenleistung bleibt unab-h344ngig davon auch im Verh344ltnis zum Ver344u337erer dadurch gewahrt, dass eine schon vor dem Eigentums374bergang wegen des Mangels nach 247 536 BGB ein-getretene - hier einvernehmlich erfolgte - Mietminderung diesem gegen374ber fortbesteht. Es ist deshalb entgegen der Auffassung der Revision nicht aus Bil-ligkeitsgr374nden geboten, dem Mieter dar374ber hinaus so lange ein Leistungs- 15 - 9 - verweigerungsrecht gegen374ber dem Mietzahlungsverlangen des Ver344u337erers zu gew344hren, bis der vertragsgem344337e Zustand der Mietsache - durch den Er-werber - hergestellt worden ist. Dr. Deppert Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Berlin-Sch366neberg, Entscheidung vom 07.12.2004 - 3 C 182/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2005 - 63 S 37/05 -
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